TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

11 MARS 2025

N° RG 24/01039 – N° Portalis DB22-W-B7I-SF7E

Code NAC : 54G

AFFAIRE : [C] [D], [U] [O] C/ [K] [P], [Z] [P]

DEMANDEURS

Monsieur [C] [D], né le 11 janvier 1943 à [Localité 9], de nationalité française, retraité, demeurant [Adresse 2] à [Localité 7]

représenté par M^e Laurent PIERRE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 491

Madame [U] [O], née le 17 mai 1947 à [Localité 6], de nationalité française, retraitée, demeurant [Adresse 2] à [Localité 7]

représentée par M^e Laurent PIERRE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 491

DEFENDEURS

Madame [K] [P], demeurant [Adresse 5] à [Localité 7]

représentée par M^e Jérôme NALET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283

Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 5] à [Localité 7]

représentée par M^e Jérôme NALET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283

Débats tenus à l’audience du : 04 Février 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lors des débats, et de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 4 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [D] sont propriétaires occupants d’une maison sur jardin située au [Adresse 2] à [Localité 7], constituant la parcelle cadastrée n°[Cadastre 4].

Monsieur et Madame [P] sont propriétaires occupants de la maison voisine sur jardin située au [Adresse 5], constituant la parcelle cadastrée n°[Cadastre 3].

Ces deux parcelles ont été créées à la suite d’un acte de division par géomètre-expert du 9 mai 1974, d’une ancienne parcelle qui était numérotée [Cadastre 1] au cadastre.

Lors de cette division opérée en 1974, il a été convenu de la création d’une cour commune « à cheval » sur les deux lots.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 3 juillet 2024, M. [C] [D] et Mme [U] [O] épouse [D] ont assigné M. [Z] [P] et Mme [K] [P] en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Ils exposent que la cour commune s’étend en largeur sur 11,43 mètres representant la largeur totale de la parcelle initiale diminuée des 4 mètres correspondant à leur chemin d’accès, et s’étend sur chaque lot sur une profondeur de 4 mètres de part et d’autre de la limite séparative, et ajoutent que l’objet de la création de cette cour commune était d’empêcher toute construction de part et d’autre de la limite séparative des deux lots, pour garantir à chacun sa tranquillité.

Ils précisent que dans les deux actes de propriété, de M. et Mme [D] d’une part et de M. et Mme [P] d’autre part, figure la mention indiquant que : « entre les lots UN et DEUX, il a été convenu entre les parties, la »création d’une cour commune de 4 mètres de profondeur sur chacun des « lots un et deux sur 11m43 de largeur soit une contenance de 45m² 72 sur »chacun desdits lots. « L’ACQUEREUR s’interdit pour lui et ses futurs ayants droits le »droit d’élever aucun bâtiment de quelque nature que ce soit surlesdites « cours ».

Ils font valoir qu’en contravention de cette interdiction, M. et Mme [P] ont édifié au fond de leur jardin, au niveau de la limite séparative d’avec M. et Mme [D], un abri de jardin d’une vingtaine de mètres carrés, qui est donc positionné en contravention de la règle de cour commune. Ils désirent donc que M. et Mme [P] libèrent l’emprise la cour commune du bâtiment qu’ils y ont construit, et qui constitue une atteinte à la vue et à la jouissance paisible des demandeurs.

Ils précisent que la conciliation a fait l’objet d’un constat d’échec le 12 février 2024.

Aux termes de leurs conclusions, les époux [P] sollicitent de voir juger que M. et Mme [D] n’excipent d’aucun motif légitime pour voir ordonner une mesure d’expertise, et en conséquence, rejeter leur demande, et les condamner solidairement à leur verser une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, et à titre subsidiaire, désigner un constatant.

Ils font valoir qu’ils sont propriétaires de leur maison depuis le 15 octobre 2010, et que lors de leur emménagement, il existait une cabane de jardin relativement massive, sur une dalle de béton, en limite de la propriété des époux [D], comme attesté par l’ancien propriétaire, M. [E] ; malgré plusieurs réparations, cette cabane, datant de plus de 30 ans, menaçait de s’effondrer ; ils ont donc souhaité la remplacer par une pergola, obtenant en mai 2018 l’accord verbal des époux [D] à l’occasion d’une fête des voisins, sans avoir conscience qu’il existait une servitude de cour commune entre les deux terrains ; ladite pergola a été édifiée dans le courant de l’année 2019, pour un montant de 15 000 euros.

Ils précisent avoir appris en 2023 par M. et Mme [D] l’existence d’une cour commune, et leur opposition à la pergola déjà construite.

Ils soulignent qu’il n’existe aucun motif légitime de désigner un expert judiciaire, dans la mesure où il n’existe aucune dimension technique au litige ; il n’existe pas davantage de violation des termes de la servitude de cour commune ; celle-ci porte sur l’interdiction d’élever un bâtiment de quelque nature que ce soit ; or, l’ouvrage litigieux est constitué d’un muret en partie basse, lequel est réhaussé d’une structure bois démontable, avec une couverture composée de tuiles mécaniques ; selon le lexique national d’urbanisme, un bâtiment est une construction couverte et close ; ainsi, quelle que soit son implantation, l’ouvrage est conforme aux termes de la servitude, puisqu’il n’est absolument pas clos et qu’il est, au surplus, démontable.

L’affaire est revenue à l’audience du 4 février 2025 après une audience de règlement amiable qui n’a pas abouti.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise :

L’article 143 du code de procédure civile dispose que « les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

L’article 232 du code de procédure civile ajoute que « le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien ».

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, et présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui ; elle doit être pertinente et utile.

Si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir l’existence des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Il sera rappelé que le demandeur à l’expertise judiciaire n’a pas à établir le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée.

En l’espèce, la mesure demandée est légalement admissible ; le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés ; la prétention des demandeurs n’est pas manifestement vouée à l’échec ; les demandeurs, dont les allégations ne sont pas imaginaires et présentent un certain intérêt, justifient, notamment par l’acte de propriété et les photos, du caractère légitime de leur demande. Il ressort des débats de l’audience que la « pergola » édifiée par les époux [P] se situe en tout ou partie sur l’assiette de la cour commune.

En conséquence, il sera fait droit à la demande dans les conditions détaillées au dispositif.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Au stade de l’expertise, aucune des parties n’est considérée comme succombante, il n’y a donc pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront à la charge des demandeurs.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise,

Commettons pour y procéder M. [Y] [G], expert, inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Versailles, avec mission de :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— se faire remettre toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux et en faire la description,

— analyser les pièes versés aux debats,

— décrire les constructions présentes sur la parcelle de M. et Mme [P] et en particulier celle (s) située (s) à proximité de la limite séparative d’avec celle de M. et Mme [D],

— mettre en rapport cette (ces) construction(s) avec les termes de la cour commune définie aux actes de propriété des parties et dire si elle(s) est (sont) en contravention avec celle-ci et sur quelle étendue,

— fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de determiner les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis,

— indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux avec les dispositions des actes de propriété,

— décrire et évaluer tous les préjudices subis par M. et Mme [D] résultant de la situation irregulière qu’ils dénoncent,

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

— mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, par le dépôt d’un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir, dans le délai qu’il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport,

Disons que l’expert pourra, si besoin est, se faire assister de tout sapiteur de son choix,

Fixons à 3000 euros TTC le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versé par les demandeurs, au plus tard le 2 juin 2025, entre les mains du régisseur d’avance de recettes de cette juridiction, sous peine de caducité,

Rappelons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 8]) ou par chèque à l’ordre de la Régie d’avances et recettes du Tribunal Judiciaire Versailles, accompagné de la copie certifiée conforme de la décision,

Impartissons à l’expert, pour le dépôt du rapport d’expertise, un délai de 8 mois à compter de l’avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision,

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d’expertise,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons que les dépens seront à la charge des demandeurs.

Prononcé par mise à disposition au greffe le ONZE MARS DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Romane BOUTEMY Gaële FRANÇOIS-HARY