TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 8]

[Localité 11]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 12]

REFERENCES : N° RG 24/01799 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5BY

Minute : 25/84

Monsieur [R] [N]

Madame [M] [P] épouse [N]

C/

Madame [C] [S] [G] [O] épouse [W]

Monsieur [E] [H] [W]

Madame [X] [W]

Monsieur [J] [F]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 27 Janvier 2025;par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [R] [D] [N]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 9]

comparant en personne

Madame [M] [P] épouse [N], demeurant [Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par son époux muni d’un pouvoir

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [C] [S] [G] [O] épouse [W]

demeurant [Adresse 6]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Monsieur [E] [H] [W]

demeurant [Adresse 6]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [W]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 9]

comparante en personne

Monsieur [J] [F]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2022, Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] née [L] ont donné à bail à Monsieur [J] [F] et Madame [X] [W] un pavillon situé [Adresse 5] à [Localité 10], pour un loyer mensuel de 780 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] née [L] ont fait signifier à Monsieur [J] [F] et Madame [X] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1453 euros en principal.

Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [E] [H] [W] et Madame [C] [S] [G] [W] née [O], en date du 3 octobre 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 26 septembre 2023.

Par actes de commissaire de justice en date des 9 et 15 février 2024, Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] née [L] ont fait assigner Monsieur [J] [F] et Madame [X] [W] Monsieur [E] [H] [W] et Madame [C] [S] [G] [W] née [O] aux fins de :

prononcer l’acquisition de la clause résolutoire,déclarer Monsieur [J] [F] et Madame [X] [W] occupants sans droit ni titre du local,ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [F] et Madame [X] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner solidairement Monsieur [J] [F] et Madame [X] [W] et Monsieur [E] [H] [W] et Madame [C] [S] [G] [W] née [O] au paiement de la somme de 2105 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 janvier 2024 et aux loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles égale au montant mensuel des loyers et charges à compter du 1er février 2024,les condamner solidairement au paiement de la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 13] par voie dématérialisée le 15 février 2024.

À l’audience du 9 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi devant le conciliateur de justice, en vue d’une tentative de conciliation entre les parties et à l’audience du 25 novembre 2024.

À l’audience du 25 novembre 2024, Monsieur [R] [N], comparant, et Madame [M] [N] née [L], représentée par son conjoint muni d’un pouvoir, demandent l’homologation de l’accord quant au montant de la dette de 1535,22 euros au mois de septembre 2022 et au remboursement par mensualités de 250 euros, et maintiennent leurs demandes. Ils sont opposés à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] née [K] [I] soutiennent que Monsieur [J] [F] et Madame [X] [W] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 22 septembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Monsieur [J] [F] et Madame [X] [W] reconnaissent être redevables des loyers et charges. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois, selon les modalités prévues dans l’accord et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ils expliquent qu’ils souhaitent rester dans le logement jusqu’à leur relogement et qu’ils ont un enfant de 2 ans. Ils précisent avoir effectué une demande de logement.

Monsieur [J] [F] et Madame [X] [W], régulièrement assignés, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 15 février 2024 en vue d’une audience initiale prévue le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] née [K] [I] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

En outre, Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] née [K] [I] justifient avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 avril 2022, du commandement de payer délivré le 22 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er septembre 2024 que Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] née [L] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Les parties se sont accordées sur l’arriéré du au 1er septembre 2024 à hauteur de 1535,22 euros.

Il ressort du décompte communiqué par les bailleurs arrêté au 24 novembre 2024 qu’après appel des échéances d’octobre et de novembre 2024 à hauteur 888,22 euros chacune, et les paiements effectués par les locataires les 15 octobre et 20 novembre pour deux fois 880 euros et le 31 octobre 150 euros, puis 7 novembre 2024 de 250 euros, les sommes dues s’élèvent au 254 novembre 2024 à 1376,66 euros.

Le contrat ne prévoir pas la solidarité entre les locataires.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [F] et Madame [X] [W] à payer à Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] née [L] la somme de 1376,66 euros, au titre des sommes dues au 24 novembre 2024.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 1er mars 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de deux mois.

Il ressort des pièces communiquées, et notamment du décompte établi par le bailleur, que les sommes réclamées dans le commandement de payer à hauteur de 1753 euros, ont été payés dans le délai de deux mois par deux paiements de 800 euros le 17 octobre 2023 et 907 euros le 17 novembre 2023.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, si bien qu’il convient de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail.

Il convient dès lors de rejeter la demande d’expulsion des locataires et la demande au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [E] [H] [W] et Madame [C] [S] [G] [W] née [O] :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d’un bail d’habitation.

Il résulte de ce texte, dans sa version applicable au contrat, à peine de nullité du contrat, que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 du contrat de location. La caution doit également apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil.

Les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.

Aux termes de l’article 2297 code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimés en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il est communiqué un document intitulé « acte de caution » ne mentionnant que le nom de Madame Madame [C] [S] [G] [W] née [O], signé par deux personnes, et un document « déclaration sur l’honneur » non daté, de Monsieur [E] [H] [W] et Madame [C] [S] [G] [W] née [O] déclarant se « porter garant » pour la location de l’appartement à leur fille.

D’une part, la déclaration sur l’honneur n’est pas un contrat et n’est donc pas un contrat de cautionnement.

D’autre part, « l’acte de caution » ne comprend pas le nom de Monsieur [W], si bien qu’aucune obligation n’est démontrée à son encontre.

Il ne comporte en outre ni la mention de la durée déterminée ou non de l’engagement, ni de mention quant au montant du cautionnement.

La mention manuscrite n’est d’ailleurs pas reprise de la main de Madame [C] [S] [G] [W] née [O].

En conséquence, l’existence et le montant de l’obligation de la caution ne sont pas démontrées.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes à l’encontre de Monsieur [E] [H] [W] et Madame [C] [S] [G] [W] née [O] le 3 octobre 2023.

Sur les délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [J] [F] et Madame [X] [W], qui justifient de leur situation personnelle et financière sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [J] [F] et Madame [X] [W] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au regard de la situation financière, il convient de lui accorder des délais, selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [F] et Madame [X] [W] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

En revanche les frais de l’instance initiée à l’encontre de Monsieur [E] [H] [W] et Madame [C] [S] [G] [W] née [O] resteront la charge de Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] née [L].

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] née [K] [I] les frais irrépétibles qu’ils ont exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] née [K] [I] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 avril 2022 entre Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] née [K] [I] d’une part, et Monsieur [J] [F] et Madame [X] [W] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 10],

Page

REJETTE la demande d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation, sans objet,

CONDAMNE Monsieur [J] [F] et Madame [X] [W] à payer à Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] née [K] [I] la somme de 1376,66 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 24 novembre 2024 échéance de novembre incluse,

ACCORDE un délai à Monsieur [J] [F] et Madame [X] [W] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [J] [F] et Madame [X] [W] à s’acquitter de la dette en six fois, en procédant à cinq versements de 250 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

REJETTE les demandes à l’encontre de Monsieur [E] [H] [W] et Madame [C] [S] [G] [W] née [O],

CONDAMNE Monsieur [J] [F] et Madame [X] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 septembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE à la charge de Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] née [L] les dépens de l’instance initiée à l’encontre de Monsieur [E] [H] [W] et Madame [C] [S] [G] [W] née [O],

DEBOUTE Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] née [K] [I] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT