TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

05 AOUT 2025

N° RG 25/00653 – N° Portalis DB22-W-B7J-S3XL

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C. ARTHUR C/ S.A.S. SORAVIA

DEMANDERESSE

S.C. ARTHUR, au capital de 1 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 803 741 511, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Marc Lenotre, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 80, M^e Nicolas Mahassen, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B115

DEFENDERESSE

S.A.S. SORAVIA, au capital social de 480 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 324 456 904, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Valérie Guillin, avocat au barreau de Paris, M^e Sophie Cormary, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 98

Débats tenus à l’audience du 10 juin 2025

Nous, Gaële François-Hary, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie Brun, Greffier lors des débats, et de Romane Boutemy, Greffier lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 10 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 5 août 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 novembre 2017, la société Société civile Arthur a consenti à la société Soravia une sous-location portant sur un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 3], destiné à une activité de concession automobile, moyennant un loyer annuel de 730 000,00 € HT et HC.

Se prévalant d’un arriéré locatif à compter du quatrième trimestre 2024, la société Société civile Arthur a fait délivrer à la société Soravia le 13 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 579 781,43 €.

Par acte du 12 mars 2025, la société Soravia a assigné la société Société civile Arthur devant le juge du fond de ce tribunal aux fins de voir, à titre principal, prononcer la nullité du contrat de sous-location.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier en date du 24 avril 2025, la société Société civile Arthur a fait assigner en référé la société Soravia.

Aux termes de ses dernières écritures, la société Société civile Arthur demande au juge des référés, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de sous-location du 7 novembre 2017 au 14 mars 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la société Soravia et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], sans délai et aux frais de la défenderesse ;

— dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde-meubles qu’il plaira à la demanderesse et ce, aux frais de la défenderesse ;

— condamner la société Soravia à lui payer la somme provisionnelle de 579 781,43 € selon décompte arrêté au 13 février 2025, avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer en date du 13 février 2025 et majoration de 10 % conformément à l’article 15.2 du contrat de sous-location ;

— condamner la société Soravia à lui payer une indemnité d’occupation trimestrielle égale au montant du dernier loyer majoré des charges et des taxes à compter du 14 mars 2025 et majoré à hauteur de 10 % conformément à l’article 15.2 du contrat de sous-location et ce, jusqu’à la remise des clés et la libération effective des lieux, payable dans les mêmes conditions que le loyer ;

— à titre subsidiaire, condamner la société Soravia à lui payer la somme provisionnelle de 875 965,65 € selon décompte arrêté à la date de l’assignation, avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer en date du 13 février 2025 et majoration de 10 % conformément à l’article 15.2 du contrat de sous-location ;

— en tout état de cause, condamner la société Soravia à lui payer la somme de 14 400,00 € sur le fondement de l’article 15.2 du contrat de sous-location ;

— condamner la société Soravia à lui payer la somme de 5 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les manquements de la société Soravia à ses obligations contractuelles sont avérés et que l’action au fond engagée par cette dernière ne repose sur aucun moyen sérieux, le preneur n’établissant ni vice du consentement, ni manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Soravia demande au juge des référés de :

— débouter la société Société civile Arthur de l’ensemble de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, ramener le loyer annuel à la somme de 468 837,00 € HT et ordonner la compensation avec le dépôt de garantie de 537 802,15 € ;

— condamner la société Société civile Arthur à lui payer la somme de 8 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle soutient que les demandes se heurtent à plusieurs contestations sérieuses. Elle invoque principalement l’instance au fond qu’elle a introduite dans le mois du commandement, visant à l’annulation du contrat pour vice du consentement, le bailleur lui ayant dissimulé une modification du Plan Local d’Urbanisme (PLU) affectant la commercialité du site. Elle conteste également la bonne foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire et l’exigibilité de la dette, arguant de l’existence d’un dépôt de garantie conséquent de 645 000,00 €.

La décision a été mise en délibéré au 5 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, pour s’opposer aux demandes de la bailleresse, la société Soravia invoque l’existence d’une contestation sérieuse tirée de l’action en nullité du contrat de sous-location qu’elle a engagée devant le juge du fond par acte du 12 mars 2025. Cette action est fondée sur un prétendu vice du consentement, lié à la dissimulation par le bailleur d’une information essentielle relative au PLU, et sur un manquement à l’obligation de délivrance.

L’appréciation de la validité du consentement des parties à la formation du contrat, et par conséquent de l’existence même de l’obligation de payer les loyers sur laquelle repose le commandement de payer, échappe manifestement aux pouvoirs du juge des référés. Trancher ces questions reviendrait à préjuger de la décision du juge du fond.

L’instance au fond, qui porte sur la validité même du titre fondant les poursuites, constitue une contestation dont le caractère sérieux prive le juge des référés du pouvoir de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner les mesures d’expulsion et de séquestre qui en sont le corollaire.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes et les demandes subséquentes de provision, la validité de la créance locative étant directement dépendante de l’issue de l’instance au fond.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. La société Société civile Arthur, dont l’intégralité des demandes est rejetée, supportera la charge des dépens.

Il convient de condamner la société Société civile Arthur, partie succombante, à la société Soravia la somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële François-Hary, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la société Société civile Arthur ;

Condamnons la société Société civile Arthur à payer à la société Soravia la somme de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Société civile Arthur aux dépens de l’instance.

Prononcé par mise à disposition au greffe le CINQ AOUT DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële François-Hary, Première Vice-Présidente, assistée de Romane Boutemy, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Romane Boutemy Gaële François-Hary