TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

11 JUILLET 2025

N° RG 25/00508 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5XG

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence ALBERT CAMUS situé au [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Société de PONTOISE sous le numéro 728 203 480 dont le siège social est situé au [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [P],

demeurant [Adresse 1],

Non comparant, ni représenté.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 12 MAI 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

12 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juillet 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [P] est propriétaire des lots n°9, 41 et 68 de la Résidence ALBERT CAMUS, sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Faisant grief à M. [P] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la Résidence ALBERT CAMUS lui a, par l’intermédiaire de son syndic et de son conseil, adressé une sommation de payer en date du 14 octobre 2024 ainsi que plusieurs mises en demeure, la dernière étant en date du 12 février 2025, d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ALBERT CAMUS, sis [Adresse 3] à [Localité 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, a, par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, signifié à étude, fait assigner

M. [P] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— le condamner à lui payer la somme de 5.533 euros au titre des charges de copropriété et de travaux, arrêtées au 19 mars 2025,

— le condamner à lui payer la somme de 1.703,96 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— le condamner à lui payer la somme de 320,58 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— le condamner à lui payer la somme de 2.284,25 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [P] [D] régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 26 mars 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété et la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaire de M. [P] [D] pour les lots n°n°9, 41 et 68 ,

— une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du

12 février 2024 pour un montant de 2.478,19 euros, dont 42 euros de frais,

— une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du

14 mai 2024 pour un montant de 1.923,82 euros, dont 42 euros de frais,

— deux lettres de relance en date des 8 mars 2024 et 10 juin 2024,

— une sommation de payer délivrée par le syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 14 octobre 2024 pour un montant de 4.564,09 euros, dont 157,58 euros de frais d’acte,

— une mise en demeure en date du 12 février 2025, adressée au défendeur par le conseil du syndicat des copropriétaires distribuée le 17 février 2025 pour un montant de 851,98 euros au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours,

— un relevé de compte copropriétaire daté du 19 mars 2025 portant sur la période du 31 décembre 2021 au 1er avril 2025, pour un solde débiteur de 5.533 euros, appels de charges et travaux du 2eme trimestre 2025 inclus,

— les appels de fonds et travaux pour la période courant du 1er janvier 2022 au

30 juin 2025,

— les apurements de charges pour les exercices 2021, 2022 et 2023,

— les relevés généraux des dépenses pour les exercices 2021, 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

27 juin 2022, 26 juin 2023 et 25 juin 2024, ayant approuvé les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels et fonds travaux des exercices 2023, 2024 et 2025, et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 27 juin 2022 prenant effet au 27 juin 2022 et prenant fin le 1er décembre 2024,

— le contrat de syndic conclu le 25 juin 2024 prenant effet au 1er janvier 2025 et prenant fin le 31 décembre 2027,

— des notes d’honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires, du syndic et du commissaire de justice.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [P], le

12 février 2025 une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 17 février 2025, d’avoir à payer la somme de 851,98 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux des exercices 2021, 2022, 2023, 2024 et des 1er et 2ème trimestres 2025 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces produites que M. [P] est redevable de la somme de 5.533 euros au titre des charges de copropriété échues au 19 mars 2025, appels de fonds et travaux du 2ème trimestre 2025 inclus.

M. [P] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 1.703,96 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2025 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par

M. [P] de la somme de 1.703,96 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux.

M. [P] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.703,96 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 320,58 euros correspondant aux mises en demeure du 12 février 2024 et 14 mai 2024 pour

42 euros chacune, aux relances du 8 mars 2024 et 10 juin 2024 pour 33 euros chacune et à la sommation de payer du 14 octobre 2024 pour 170,58 euros.

Il produit à l’appui de sa demande, outre lesdites mises en demeure, relances et sommation de payer, le contrat de syndic de la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, qui prévoit des frais de 42 euros TTC par mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir adressé ces deux mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Les frais de mise en demeure ne seront par conséquent pas retenus.

Par ailleurs, les frais à hauteur de 66 euros correspondant aux relances adressées les 8 mars 2024 et 10 juin 2024, soit moins d’un mois après les mises en demeure des 12 février 2024 et du 14 mai 2024 ne sont pas des frais nécessaires, ces relances ne présentant pas d’intérêt réel.

En revanche, les frais de la sommation de payer les charges de copropriété en date du 14 octobre 2024 pour un montant de 170,58 euros constituent des frais nécessaires.

En conséquence, les frais de recouvrement seront retenus à hauteur de

170,58 euros et M. [P] sera condamné à payer cette somme au

syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [P], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [P] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence ALBERT CAMUS, sis [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 5.533 euros au titre des charges échues au 19 mars 2025, appels de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus ;

Condamne M. [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence ALBERT CAMUS, sis [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.703,96 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux devenus exigibles (appels pour charges et pour travaux des 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2025) ;

Condamne M. [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence ALBERT CAMUS, sis [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 170,58 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne M. [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence ALBERT CAMUS, sis [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence ALBERT CAMUS, sis [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [D] [P] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence ALBERT CAMUS, sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 JUILLET 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE