TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

01 AVRIL 2025

N° RG 24/01506 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNR7

Code NAC : 72Z

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 16] » C/ A.M. A. SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMO BILIERE DE CONSTRUCTION, S.A.S.U. SOFIE LE [Adresse 6]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 12] – [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la Société MIA SYNDIC, Société par Actions Simplifiée à Associé Unique au capital de 1.500 €, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n°842 545 840, ayant son siège social [Adresse 9], elle-même prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Audrey ALLAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 344, M^e Jean-François LOUIS, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSES

SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMO BILIERE DE CONSTRUCTION EN ABRÉGÉ (SERGIC), société au capital de 24.346.456 €, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n°428 748 909, ayant son siège social [Adresse 4], prise en la personne de son Président, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1155, M^e Maude MASCART, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 329

S.A.S.U. [Adresse 18], Société au capital de 75.224,51 €, Immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n°420 312 639, ayant son siège social [Adresse 2], prise en la personne de son Président, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Sophie POULAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180, M^e Nicolas DHUIN, avocat au barreau de PARIS

Débats tenus à l’audience du : 25 Février 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 25 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Avril 2025, prorogée au 8 avril 2025.

EXPOSE DU LITIGE

La Résidence « Le Clos [Localité 17] », située [Adresse 1] à [Localité 8], est un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD), comprenant des infrastructures d’hébergement pour les résidents, des locaux de services destinés à l’accueil et à la restauration ainsi que des infrastructures à caractère médical. Cette résidence est placée sous le régime de la copropriété. Les chambres ont été acquises avant la construction du bâtiment, en 2004, sous la forme de ventes en l’état futur d’achèvement par des copropriétaires investisseurs qui ont financé la construction initiée par le Groupe GDP VENDOME, exploitant d’EHPAD, lequel a ensuite cédé la plupart de ses établissements au Groupe DOMUSVI qui est aujourd’hui le troisième plus important exploitant d’EHPAD en [7].

Parallèlement à la signature des ventes en l’état futur d’achèvement, les copropriétaires ont conclu des promesses de baux qui ont ensuite été converties en baux commerciaux avec la société filiale à 100% du Groupe GDP VENDOME constituée pour exploiter l’EHPAD, la société [Adresse 18] qui est aujourd’hui filiale à 100% du Groupe DOMUSVI.

La société [Adresse 18] est également copropriétaire d’un certain nombre de parties privatives affectées à l’exploitation de l’EHPAD (cuisines, salles médicalisées, etc).

Le syndic de la copropriété était jusqu’à l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2022 la société SERGIC (agence de [Localité 5].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 8 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société MIA SYNDIC, a assigné la société [Adresse 18] et la société SERGIC en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Aux termes de ses conclusions, le demandeur maintient sa demande et sollicite de voir débouter la société [Adresse 18] de l’ensemble de ses demandes et condamner la société SOFIE LE CLOS [Localité 17] à lui payer une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Il rappelle que les contrats de bail conclus entre les copropriétaires-investisseurs et la société d’exploitation [Adresse 18] prévoient que l’exploitant a la charge de l’entretien de l’ensemble immobilier et de tous travaux relevant de cette obligation d’entretien (article 605 du Code civil), et la charge des gros travaux de l’article 606 du Code civil, précisant que le Groupe GDP VENDOME qui a édifié l’immeuble pour les besoins de son exploitation et

aujourd’hui le Groupe DOMUSVI se sont en effet réservés la maîtrise complète des travaux sur le bâtiment.

Il indique qu’au mois de janvier 2016, les copropriétaires ont fait réaliser un audit du bâtiment par la société SOCOTEC pour obtenir un diagnostic du bâtiment et de son état de conservation et d’entretien ; le rapport a attribué des cotes de vétusté très élevée et préconisé des mesures de remise en état ; puis, au mois de février 2023, la société SOFIE [Adresse 11] a mandaté la société QCS SERVICES pour réaliser un diagnostic des façades de la résidence et de deux balcons ; la société QCS SERVICES a constaté la persistance de désordres.

Il ajoute que compte tenu de cette situation, les copropriétaires ont décidé lors de leur assemblée générale ordinaire du 18 mars 2024 de demander la désignation d’un expert judiciaire en vue de déterminer l’étendue des désordres relevés par QCS SERVICES, leur origine, les moyens d’y remédier et le coût des travaux correspondant et les responsabilités éventuellement encourues.

Il conteste que l’action serait vouée à l’échec car prescrite, faisant valoir en premier lieu que l’obligation d’entretien du bâtiment qui pèse sur la société [Adresse 18] est continue, et en second lieu, que c’est la société SOFIE LE CLOS [Localité 17] qui a commandé le deuxième audit des façades et a donc reconnu la nécessité de réaliser des travaux.

Aux termes de ses conclusions, la société [Adresse 18] sollicite de voir :

— débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande,

— à titre subsidiaire, préciser la mission de l’expert,

— condamner le Syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle soutient que le demandeur ne dispose pas d’un motif légitime à la mesure d’instruction sollicitée dès lors que sa prétention est manifestement vouée à l’échec, comme d’évidence irrecevable puisque prescrite, en application de l’article 2224 du Code civil, puisqu’en l’espèce, les désordres ont été décrits, pour la première fois au moins, dans un rapport d’audit dressé par Socotec, le 9 février 2016, à la demande des copropriétaires, et qu’ à supposer qu’une obligation d’entretien et de travaux soit à la charge de l’exploitant et que celui-ci n’ait pas respecté cette obligation, il n’en demeure pas moins que toute action à ce titre s’est prescrite par cinq ans à compter du rapport Socotec, soit à compter du 10 février 2021.

La société SERGIC a formulé protestations et réserves.

La décision a été mise en délibéré au 1er avril 2025, prorogée au 8 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

L’article 143 du code de procédure civile dispose que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

L’article 232 du code de procédure civile ajoute que « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien. »

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, et présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui ; elle doit être pertinente et utile.

Si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir l’existence des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Il sera rappelé que le demandeur à l’expertise judiciaire n’a pas à établir le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée.

Il est rappelé qu’il est constant que les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction ordonnées au cours d’un procès ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code et qu’en outre, l’existence d’un motif légitime s’apprécie au jour du dépôt de l’assignation et également à la lumière des éléments de preuve produits ultérieurement.

En l’espèce, la mesure demandée est légalement admissible ; le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés ; la prétention du demandeur n’est pas manifestement vouée à l’échec ; le demandeur, dont les allégations ne sont pas imaginaires et présentent un certain intérêt, justifie, notamment par les rapports d’expertise amiable, du caractère légitime de sa demande.

Il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que l’action soit prescrite. L’appréciation de la prescription relève de la compétence du juge du fond.

En conséquence, il sera fait droit à la demande dans les conditions détaillées au dispositif selon la mission habituelle.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Au stade de l’expertise, aucune des parties n’est considérée comme succombante, il n’y a donc pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront à la charge du demandeur.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Ordonnons une expertise,

Commettons pour y procéder Mme [H] [D], expert, inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Versailles, avec mission de :

* convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

* se faire remettre toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux et en faire la description,

* relever et décrire les désordres affectant l’immeuble litigieux, allégués dans l’assignation et résultant des pièces produites,

* en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres sont imputables, dans quelle proportion,

* indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’entretien, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

* évaluer, notamment au vu de devis communiqués par les parties, les solutions et travaux nécessaires pour remédier tant aux désordres qu’aux dommages conséquents et en chiffrer le coût,

* préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres et par les solutions possibles pour y remédier,

* rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

* mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, par le dépôt d’un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir, dans le délai qu’il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport,

Disons que l’expert pourra, si besoin est, se faire assister de tout sapiteur de son choix,

Fixons à 4000 euros TTC le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versé par le demandeur, au plus tard le 20 juin 2025, entre les mains du régisseur d’avance de recettes de cette juridiction, sous peine de caducité,

Rappelons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 15] ) ou soit par chèque à l’ordre de la Régie d’avances et recettes du Tribunal Judiciaire Versailles, accompagné de la copie exécutoire de la décision,

Impartissons à l’expert, pour le dépôt du rapport d’expertise, un délai de 8 mois à compter de l’avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision,

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d’expertise,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons que les dépens seront à la charge du demandeur.

Prononcé par mise à disposition au greffe le HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée Romane BOUTEMY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier, La Première Vice-Présidente,

Romane BOUTEMY Gaële FRANÇOIS-HARY