TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 23/59606

N° Portalis 352J-W-B7H-C3QU6

N° : 1

Assignation du :

15 Décembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 mars 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 5]

représenté par son syndic le Cabinet COGEIM, ayant son siège social [Adresse 4],

[Adresse 2] et [Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS – #D0502

DEFENDEURS

Madame [N] [F]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Monsieur [G] [L]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentés par Maître Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS – #C2306, Maître Arie KRAWIEC, avocat au barreau de PARIS – #G0400

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Vu l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] à Mme [N] [F], épouse [L] et M. [G] [L], copropriétaires, aux fins de cesser toute utilisation des lots n°109 à 160, transformés illégalement en un lot n°162, en raison de l’exercice d’une activité de bureau, contraire à la destination de l’immeuble, et de leur mise en location à ce titre ainsi qu’aux fins de faire cesser les travaux impactant les parties communes, réalisés sans autorisation préalable et remettre en état de manière intégrale les parties communes affectées par les travaux, sous astreinte ;

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6], soutenues oralement à l’audience du 11 février 2025, reprenant l’intégralité de ses demandes initiales, à l’exception de celle visant à faire cesser les travaux impactant les parties communes ;

Vu les conclusions de Mme [N] [F], épouse [L] et M. [G] [L], soutenues oralement à l’audience du 11 février 2025, sollicitant le débouté du syndicat concernant l’intégralité de ses demandes et formant des demandes reconventionnelles aux fins de réalisation de travaux sous astreinte et de condamnation à des dommages et intérêts par provision ;

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

SUR CE,

Sur la demande principale

Le syndicat sollicite la condamnation solidaire des époux [L] à cesser toute utilisation des lots n°109 à 160, transformés illégalement en un lot n°162, en raison de l’exercice d’une activité de bureau, contraire à la destination de l’immeuble, ainsi qu’en raison de la mise en location desdits locaux à ce titre ainsi que la condamnation à remettre en état de manière intégrale les parties communes affectées par les travaux, sous astreinte. Le syndicat fonde ses demandes sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile, à savoir l’existence d’un trouble manifestement illicite en violation de la loi du 10 juillet 1965 caractérisé par :

Des travaux réalisés par les époux [L] ayant eu pour conséquences de déplacer la porte du parking haut et de changer les accès, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, et affectant les aires de circulation ainsi que l’accès au local basse tension et au local commun mais aussi aux colonnes montantes et d’évacuation, qui demeurent des parties communes,La mise en location des places du parking haut à titre de locaux d’activité ou d’entrepôts, constituant une modification de la destination de l’immeuble contraire au règlement de copropriété, Et la caractérisation d’un cas d’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, le syndicat n’étant pas en mesure de s’assurer que les travaux réalisés par les époux [L] ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble.

En réponse, les époux [L] font valoir que :

Les locaux sont à usage commercial depuis un procès-verbal du 15 mars 1988, publié à la conservation des hypothèques le 19 octobre 1988, qui a approuvé la transformation des trois premiers étages, où se situent les lots litigieux, en lots à usage d’activité tertiaire ; qu’en tout état de cause, le règlement de copropriété stipulait que le lot n°6, correspondant pour partie aux lots litigieux, était à usage commercial ; que cela résulte également de la lettre du 22 octobre 2022 des services de l’urbanisme de la préfecture de [Localité 9], affectant ces lots à un usage commercial ; Ils ont un droit de propriété sur les anciennes parties communes spéciales, tel que reconnu par le protocole transactionnel de 2010, adopté lors de l’assemblée générale du 14 décembre 2010, ayant également constitué le lot unique n°162, un projet d’état descriptif de division ayant été joint à ce protocole et tenant compte de la nouvelle répartition des charges résultant de ces modifications ; que le syndic, faute d’avoir procédé à la publication du protocole, conformément à l’article 18 de la loi de 1965, a confirmé la nouvelle répartition des charges en les appelant selon cette nouvelle division ; Les travaux entrepris sont uniquement des travaux d’aménagement des parties privatives dont le syndicat était parfaitement informé et qui n’impacte pas les parties communes ; le syndic peut solliciter, en vertu de la servitude de passage consentie, l’accès quand il le souhaite pour accéder au local EDF et au local technique, la résolution 42 de l’assemblée générale du 15 décembre 2020, ayant en outre voté la création d’une porte entre les deux locaux pour en simplifier l’accès ; qu’ils ont transmis le descriptif des travaux établi par un architecte ainsi qu’un constat d’huissier avant travaux ; que le déplacement de la porte du lot 162 fait suite à une demande de travaux déposée par le syndicat des copropriétaires lui-même ; L’urgence n’est pas caractérisée au sens de l’article 834 du code de procédure civile, une visite du lot 162 ayant eu lieu avec le syndic après les travaux, l’architecte ayant conclu dans son rapport de visite du 2 août 2024 qu’il n’a été relevé aucune modification ou atteinte visible aux structures ; Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, sur l’urgence, le syndicat se contente d’affirmer dans ses conclusions l’existence d’un risque d’atteinte aux structures de l’immeuble à la suite des travaux réalisés, sans produire aucun élément technique sur ce point ni les éventuels refus de laisser l’accès au lot n°162 par les époux [L] à la suite des travaux. En revanche, les époux [L] produisent aux débats un rapport de visite d’un architecte du 2 août 2024, réalisée contradictoirement, concluant à l’absence de modification ou d’atteintes visibles aux structures.

Par conséquent, l’urgence alléguée par le syndicat doit être écartée et ne peut justifier les demandes formées devant le juge des référés par le syndicat.

Par ailleurs, il convient d’examiner les différents motifs soulevés par le syndicat susceptibles de caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite :

Le changement d’usage des locaux :

En l’espèce, les époux [L] démontrent utilement qu’aux termes d’un protocole d’accord du 16 février 1988, les trois premiers étages de l’immeuble, constituant à cette époque les lots n°8,9, 10 et 11 ont été affectés à des activités tertiaires, ces modifications ayant été dûment publiées et le service de l’urbanisme de la ville de [Localité 9] en étant parfaitement informé, tel que cela résulte du certificat délivré le 22 août 2002 à la demande de M. [L].

Par conséquent, aucune violation du règlement de copropriété ou de toute autre réglementation ne résulte de l’affectation du lot n°162 à une activité de bureaux et la mise en location à ce titre est licite. Par conséquent, aucun trouble manifestement illicite ne résulte de cet élément.

L’annexion des parties communes spéciales :

Il résulte du protocole transactionnel conclu en 2010 entre les parties (pièce n°1 défendeurs), dont le syndicat revendique également l’application (notamment en page 23 de ses conclusions), précisant qu’il a été ratifié par l’assemblée générale des copropriétaires, que « du rez-de-chaussée au troisième étage, rampes d’accès et aires de circulation des zones de stationnement des 1er , 2e et 3ème étage sont privatisées pour former le lot numéro 161 », ensuite réuni dans le lot n°162, appartenant aux époux [L], incluant une servitude de passage au bénéfice du syndicat des copropriétaires pour l’accès aux locaux techniques.

Le syndicat, qui revendique lui-même l’application de ce protocole, ne peut exciper que les époux [L] auraient procédé seuls à la rédaction et la publication d’un modificatif du règlement de copropriété, sans viser de pièce au soutien de leur allégation, alors que le protocole transactionnel de 2010, organisant l’intégration des parties communes dans le lot n°162 des époux [L] comporte clairement deux signatures et a été ratifié par l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2010.

Il est par ailleurs, constaté, comme souligné par les époux [L] que cette nouvelle division des lots a été adoptée par le syndic, les charges étant appelées auprès des époux [L] à raison du lot n°162, représentant 1202 tantièmes, comme constaté sur la pièce n°10 produite aux débats par les défendeurs.

La réalisation de travaux sans autorisation préalable :

En application de l’article 7 du règlement de copropriété, les copropriétaires sont libres de réaliser les aménagements privatifs de leur choix mais devront demander une autorisation préalable en cas de travaux affectant la structure de l’immeuble ou toute chose ou partie ne lui appartenant pas.

Le syndicat affirme que les travaux entrepris nécessitaient une autorisation préalable aux motifs que ces travaux impactent les parties communes et que les époux [L] n’ont produits aucune pièce pour démontrer qu’il s’agirait de simples aménagement privatifs. Le syndicat fonde ses propos sur les rapports de visite de l’architecte du 11 juin et du 2 août 2024 ainsi que sur le constat d’huissier du 16 juillet 2024 et conclut que l’ampleur des travaux réalisés a structurellement modifié les lots.

Cependant, dans son rapport du 11 juin 2024, l’architecte indique expressément qu’il n’a pas été relevé de modification ou d’atteinte aux structures ; que la rampe a été conservée ; que les partitions d’espace ont été réalisés en conservant les éléments structurels d’origine (poteaux et poutres). Dans son rapport du 2 août 2024, dans lequel ne figure plus qu’une partie des conclusions du précédent rapport de visite, l’architecte a précisé que la rampe dans son état actuel ne permet plus le passage de voitures.

Cependant, comme vu précédemment les anciennes parties communes ayant été intégrées au lot n°162 des époux [L], elles sont désormais privatives. Dès lors, s’agissant de simples aménagements privatifs, aucune autorisation préalable n’apparaissait nécessaire.

Concernant les travaux réalisés sur la porte du lot 162, les époux [L] font valoir que le syndicat a lui-même déposé la déclaration de travaux le 7 octobre 2009 pour le déplacement des deux portes de garage, cet élément étant produit aux débats. Les travaux n’ayant pas été réalisés pour la porte donnant accès au lot 162 par le syndicat, les époux [L] ont faire réaliser eux-mêmes les travaux qui avaient été autorisés et aucune violation du règlement de copropriété n’est caractérisé.

Le non-respect de la servitude de passage :

Le syndicat fait également valoir le non-respect de la clause de servitude stipulée dans le protocole d’accord de 2010 et expose notamment que toutes les conduites d’évacuation des eaux usées, les colonnes montantes de chauffage, les vannes d’arrêt en pied de colonne ont été dissimulées dans des coffrages, compliquant et rendant plus coûteuse toute opération de maintenance et obligeant à couper l’eau dans tout l’immeuble en cas d’intervention.

Ce point a en effet été souligné dans le rapport de visite de l’architecte, celui-ci recommandant de mettre en place des trappes d’accès. Le syndicat ne démontre cependant pas avoir eu des refus des époux [L] pour laisser l’accès aux locaux techniques ou aux colonnes de l’immeuble ni ne rapporte la preuve de coûts de travaux majorés en raison des coffrages réalisés, par exemple en produisant un devis, ni encore ne produit une demande expresse aux époux [L] de créer lesdites trapes d’accès. Ainsi, s’agissant d’une simple recommandation de l’architecte, les époux [L] ne se trouvent nullement en violation du règlement de copropriété.

Par conséquent, le syndicat échoue à caractériser avec l’évidence requis en référé un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.

En l’absence de toute urgence ou trouble manifestement illicite, il n’y a donc pas lieu à référés sur ses demandes.

Sur les demandes reconventionnelles

En application de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de provision à hauteur de 2.274,34 euros

Les époux [L] demandent le remboursement de trop-perçus au titre des frais de maintenance facturés à tort par un prestataire, la société ATS, dont le contrat a été résilié en 2017, ce que reconnaît le syndicat dans un courriel du 16 mai 2024.

Le syndicat ne répond pas sur cette demande reconventionnelle.

En l’absence de toute contestation du syndicat, il sera considéré que les sommes ont effectivement été payées sans fondement par les époux [L] et qu’il convient de les leur restituer.

Par conséquent, le syndicat est condamné à payer par provision aux époux [L] la somme de 2.274,34 euros.

Sur les demandes de condamnation sous astreinte à faire réaliser des travaux

Les époux [L] soutiennent avoir sollicité le syndicat à trois reprises pour remédier aux infiltrations en toiture par des courriels du 2 janvier 2023, du 3 juillet 2023 et du 2 janvier 2024, produits aux débats, les infiltrations ayant été constaté dans le rapport de visite de l’architecte du 11 juin 2024.

En réponse, le syndic a indiqué par courriel que des devis de travaux seraient présentés lors de la prochaine assemblée générale, les époux [L] étant responsables de leur réalisation tardive pour avoir condamné la fenêtre donnant accès à la terrasse et complexifiant dès lors l’intervention.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet « la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable […] [du] défaut d’entretien des parties communes […]. »

Il est de jurisprudence constant que le syndic a le droit et le devoir d’exécuter, nonobstant une décision contraire de l’assemblée générale des copropriétaires, les travaux reconnus comme indispensables à la conservation de l’immeuble (notamment, Cour de cassation, Chambre civile 3, 29 octobre 1969).

En l’espèce, s’il est incontestable que des infiltrations en toiture provoquent des dégât des eaux dans le lot appartenant aux époux [L], ces derniers se contentent d’affirmer la nécessité de voir réaliser ces travaux, sans démontrer avec l’évidence requise en référé le caractère indispensable de ces travaux pour la conservation de l’immeuble, seul cas de figure dans lequel le syndicat des copropriétaires est tenu de faire réaliser les travaux en dehors de toute vote de l’assemble générale des copropriétaires.

Concernant les travaux de réfection des descentes d’eaux pluviales, les époux [L] précisent que l’assemblée générale du 23 mai 2022 a refusé la réalisation de ces travaux, sans donner plus d’éléments techniques quant à la nécessité de faire réaliser ces travaux en urgence en passant outre l’avis de l’assemblée générale.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes tendant à condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser des travaux sous astreinte sur les descentes d’eaux pluviales et sur les toitures/ terrasses.

En revanche, les travaux aux fins de créer une porte entre le local EDF et le local technique en facilitant l’accès depuis la rue, sans devoir faire usage de la servitude consentie par les époux [L] ayant déjà été votée au cours de l’assemblée générale du 15 décembre 2020 et sa faisabilité technique ayant été confirmée par l’architecte dans son rapport de visite du 11 juin 2024, il y a donc lieu d’ordonner la réalisation de ces travaux sous astreinte dans les termes du dispositif.

Sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts

Les époux [L] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil à raison de leur préjudice moral ayant été assignés par le syndicat sans le moindre fondement et en dépit du protocole transactionnel de 2010.

S’il est constant que le syndicat a été débouté de l’intégralité de ses demandes formées au cours de la présente instance, le préjudice moral allégué par les époux [L] n’apparaît pas caractérisé pour justifier l’allocation de dommages et intérêts, les frais de procédure et de représentation qu’impliquent l’assignation délivrée par le syndicat étant couvert par les dépens et les frais irrépétibles.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, demandeur principal et partie succombante, sera condamné aux entiers dépens de la présente procédure.

L’assignation en référé des époux [L] les ayant contraints à exposer des frais de représentation, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser aux époux [L] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] ;

CONDAMNONS par provision le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] à payer à Mme [N] [F], épouse [L] et M. [G] [L] la somme de 2.274,34 euros à titre de répétitition de l’indu ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] à procéder aux travaux d’ouverture d’une porte entre le local EDF et le local BT communs, conformément à la 42ème résolution adoptée lors de l’AG du 15 décembre 2020, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois permettant l’exécution volontaire, suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que l’astreinte est prononcée pour une durée de six mois ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de Mme [N] [F], épouse [L] et M. [G] [L] ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] à payer à Mme [N] [F], épouse [L] et M. [G] [L] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 18 mars 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Pauline LESTERLIN