TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 19 Février 2026

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame ALI, lors des débats

Madame FEDJAKH, lors du délibéré

Débats en audience publique le : 08 Décembre 2025

GROSSE :

Le 19 Février 2026

à M^e Jean-david WEILL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 Février 2026

à M^e Caroline RANIERI

M^e Jean-david WEILL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06332 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5R5D

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [B]

né le 30 Octobre 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Caroline RANIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [S]

né le 16 Janvier 1973 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-david WEILL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [Z]

née le 05 Novembre 1981 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-david WEILL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 mars 2012, M. [K] [B] a consenti à M. [E] [S] et Mme [X] [Z] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 750 euros outre la somme de 80 euros de provisions sur charges.

Par courriers recommandés avec accusé de réception du 3 décembre 2020 et du 8 juillet 2024, M. [K] [B] a mis en demeure M. [E] [S] et Mme [X] [Z] de faire un usage paisible des lieux loués.

Par actes de commissaire de justice du 3 septembre 2024, M. [B] a fait assigner M. [S] et Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

— Prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— Juger que Mme [Z] et M. [S] et tout occupant de leur chef, sont occupants sans droit ni titre du logement situé au sein de l’immeuble [Adresse 4] ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [Z] et M. [S] et tout occupant de leur chef, du logement situé au sein de l’immeuble [Adresse 4] ;

— Condamner in solidum Mme [Z] et M. [S] au paiement d’une indemnité conventionnelle de 750 euros correspondant au montant du dépôt de garantie ;

En cas de maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de bail :

— Condamner in solidum Mme [Z] et M. [S], et tout occupant de leur chef, au paiement d’une indemnité mensuelle de 1.820, 28 euros jusqu’à leur départ du logement situé au sein de l’immeuble [Adresse 4] ;

En tout état de cause :

— Condamner in solidum Mme [Z] et M. [S] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum Mme [Z] et M. [S] aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 8 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, M. [K] [B], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes en expliquant que depuis 2020, la copropriété se plaint de nuisances de Mme [Z] qui les a toujours niées. Il ajoute qu’en 2024 le syndic de copropriété a adopté une résolution pour que M. [B] intervienne auprès de ses locataires.

Mme [Z] et M. [S], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites et soutenues oralement, aux termes desquelles ils demandent le rejet de l’ensemble des demandes de M. [K] [B] et indiquent qu’il n’y a pas de preuves qui démontrent les nuisances alléguées. Ils ajoutent que les critères du trouble ne sont pas caractérisés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré le 19 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1240 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

Par ailleurs, au visa de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Nul ne peut par ailleurs causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Le trouble anormal de voisinage est une responsabilité sans faute dont la mise en œuvre suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif, en fonction des circonstances et de la situation des lieux. Le caractère anormal du trouble du voisinage s’apprécie en fonction des circonstances locales, de la destination normale et habituelle du fonds troublé, de la perception ou de la tolérance des personnes qui s’en plaignent, doit revêtir une gravité certaine et être établi par celui qui s’en prévaut.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par les parties l’existence d’un climat conflictuel au sein de l’immeuble qui perdure depuis plusieurs années, et en particulier une mésentente entre Mme [Z] d’une part et l’ensemble des habitants de l’immeuble d’autre part, en particulier M. [H] [Q].

Au soutien de ses allégations et aux fins de rapporter la preuve qui lui incombe, M. [K] [B] produit :

— Plusieurs courriers et emails reçus de la part du syndic de copropriété, notamment en date du 10 et 24 novembre 2020, 24 novembre 2021 et du 20 décembre 2023, faisant état de troubles au sein de la résidence, en particulier de nuisances sonores, olfactives et d’encombrement des parties communes. Au titre des nuisances sonores, il est fait mention de déplacement de mobiliers, de « descente de volets roulants » ou encore de bruits d’enfants dans les escaliers « qui descendent avec le vélo et les patins à roulettes » ;

— Plusieurs courriers envoyés aux défendeurs par M. [B], en date des 3 décembre 2020, 5 décembre 2023 et 3 janvier 2024, afin de leur rappeler l’obligation d’user paisiblement des locaux loués avant de les mettre en demeure d’avoir à cesser tout trouble, par lettre recommandée du 8 juillet 2024 ;

— Un procès-verbal d’entretien de médiation pénale confirmant le maintien d’une plainte pour tapage et dénonciation calomnieuse, en date du 28 juin 2023, entre Mme [Q], voisine de Mme [Z], et la défenderesse. Toutefois, le procès-verbal ne précise pas la nature des tapages ni les dates ou horaires de leurs survenances.

Les attestations de témoins versées aux débats par les défendeurs sont peu circonstanciées puisqu’elles ne font référence qu’à deux évènements survenus le 27 mars 2023 et un autre durant le mois de novembre 2017.

S’agissant des nuisances sonores, il n’est produit aucun relevé de mesures acoustiques, alors que la réglementation relative à la lutte contre les bruits du voisinage contribue, par l’indication de seuils réglementaires, à objectiver l’anormalité du trouble. En outre, le syndic de copropriété et le requérant ont transmis des courriers aux défendeurs à partir du mois de novembre 2020, relevant des manquements aux obligations des locataires. Toutefois, tant pour les troubles sonores que pour les nuisances olfactives, aucune précision des dates et heures, ainsi que de la nature des troubles ne sont indiqués. Il est ainsi fait état de « déplacements de meubles », de « descentes des volets roulants » à toute heure du jour ou de la nuit sans pour autant établir la fréquence de ces nuisances, la multiplicité des courriers ou mises en demeure ne justifiant pas du caractère régulier des troubles allégués.

S’agissant des encombrants déposés dans les parties communes, M. [K] [B] produit des photographies permettant de constater la présence d’un amoncellement d’objets dans les parties communes. Toutefois, la qualité des photos ne permet pas de désigner précisément la nature desdits encombrants, ni leur propriété. En outre, aucun élément du dossier ne permet d’établir une quelconque impossibilité pour les résidents d’accéder aux parties communes. De ce fait, les dénonces et photographies transmises par le syndic de copropriété au requérant sont insuffisantes à caractériser l’existence de trouble du voisinage qui résulteraient d’une accumulation alléguée d’encombrants dans les parties communes.

Enfin, concernant les griefs faits aux défendeurs sur l’état de leur balcon, il s’agit d’abord de préciser qu’il s’agit d’une partie privée dont l’usage reste ainsi privé. En outre, aucun document ne justifie que l’usage dudit balcon par les défendeurs affecte le reste des résidents et porte atteinte au standing de l’immeuble.

Il en résulte que les éléments évoqués ne permettent pas de caractériser précisément l’existence d’un trouble anormal de voisinage et font apparaître que les nuisances dénoncées, bien que gênantes, relèvent des gestes de la vie quotidienne : bruits d’enfant, musique, circulation dans l’appartement, meubles déplacés. Le seul fait que ces bruits de pas, d’objets ou de meubles soient audibles ne suffit pas à caractériser l’existence d’un trouble anormal de voisinage, l’anormalité du trouble supposant que celui-ci excède les inconvénients normaux de voisinage, étant rappelé que la vie en commun dans un immeuble collectif impose à chacun de subir les bruits normaux et inéluctables provenant des appartements voisins dès lors qu’ils n’excèdent pas, comme en l’espèce, des limites objectivement mesurables.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la preuve d’un trouble anormal de voisinage n’est pas rapportée et qu’il convient de débouter M. [K] [B] de l’ensemble de ses demandes formées à ce titre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [K] [B] sera condamné aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Déboute M. [K] [B] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne M. [K] [B] aux dépens ;

Rejette la demande de M. [K] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi ordonné et prononcé les jours, mois et an ci-dessus indiqué.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE