MINUTE N°

N° RG 24/00084 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBAN

Madame [F], [X], [Z] [W] épouse [B]

C/

S.D.C. de la résidence [Adresse 12], sis [Adresse 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Mai 2025

DEMANDEUR :

Madame [F], [X], [Z] [W] épouse [B], née le 19 juin 1965 à [Localité 10] (Hauts-de-Seine – 92) – demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

d’une part,

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [13], sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société anonyme CABINET [C] [Localité 14], FILS et F. [A], représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le numéro 542 061 015 – dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Sarah MITRANI, avocat au barreau de PARIS

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

En présence de : [L] [Y], auditrice de justice

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Madame [F], [X], [Z] [W] épouse [B]

1 copie certifiée conforme à : Maître Sarah MITRANI

EXPOSE DU LITIGE

Par requête, enregistrée au Greffe du Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye, le 23 avril 2024, Madame [F] [B] née [W], a demandé qu’il soit ordonné au [Adresse 19], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société LE CABINET [C] PERE FILS ET F. [A], de prendre les dispositions nécessaires pour que les stationnements illégaux devant son box cessent. Madame [B] née [W], a également demandé que le Syndicat Des Copropriétaires soit condamné à lui payer les sommes de 2 000 € en principal, correspondant à des frais d’avocats qu’elle a exposé en 2019, 2020 et 2021, et de 1 000 € à titre de dommages et intérêts.

Madame [B] née [W], a exposé dans sa requête qu’en octobre 2018, elle a fait l’acquisition de différents lots au sein de la [Adresse 17] dont un appartement et un box et que, depuis son arrivée dans la Résidence, elle est confrontée au stationnement de véhicules le long de son box qui l’empêche de manière récurrente d’entrer ou de sortir de son box. Madame [B] née [W], a précisé qu’elle est intervenue à de nombreuses reprises auprès des Syndics qui se sont succédés (CPH, un administrateur judiciaire, [K] et [C] et [A] depuis janvier 2024) sans que le problème soit résolu et qu’en 2019, elle a demandé l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence d’une résolution prévoyant l’installation d’une barrière levante ou de bornes escamotables ne pouvant être actionnées que par les utilisateurs des box avec une télécommande, mais que cette résolution a été rejetée. Madame [B] née [W], a ajouté qu’elle a dû à de nombreuses reprises faire appel aux forces de l’ordre pour que les véhicules soient dégagés, ce qui lui a valu de nombreux retards dans ses occupations et d’être victime d’insultes et de menaces de la part des conducteurs se garant devant son box qui considéraient qu’ils étaient libres de faire ce qu’ils voulaient et qu’elle n’avait rien à dire, ce qui l’a amenée à effectuer des déclarations ou déposer des mains courantes ou des plaintes auprès des forces de l’ordre.

Madame [B] née [W], a joint à sa requête les échanges qu’elle a eus avec les Syndics, les déclarations, mains courantes et plaintes effectuées ou déposés auprès des forces de l’ordre ainsi qu’une impressionnante série de photographies des véhicules que leurs conducteurs stationnent, parfois en double file, devant le box de Madame [B] née [W], rendant effectivement impossible l’accès à son box. Ces photographies permettent également de constater qu’une ligne jaune a été peinte le long de la voie, en impasse, desservant les box et que des panneaux d’interdiction de stationner ont été apposés, la voie en question étant une voie d’accès pour les pompiers.

Madame [B] née [W], a également fait figurer à son dossier le constat d’échec établi, le 7 février 2024, par le conciliateur de justice qu’elle a saisi.

Les parties ont été convoquées, par le Greffe, à l’audience du 3 décembre 2024.

A l’audience du 3 décembre 2024, Madame [B] née [W], a comparu en personne. Le Syndicat Des Copropriétaires a été représenté par son Conseil. Madame [B] née [W], a réitéré les termes de sa requête. Le Conseil du Syndicat Des Copropriétaires a indiqué que son client n’était pas fermé à une résolution amiable. Le Magistrat présidant l’audience a invité les parties à poursuivre dans cette voie.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 25 mars 2025.

A l’audience du 23 mars 2025, Madame [F] [B] née [W], a comparu en personne. Elle a expliqué que des contacts ont eu lieu depuis la précédente audience entre elle et le Syndic qui a proposé l’installation d’une chaîne cadenassée en attendant la prochaine assemblée générale des copropriétaires à laquelle pourrait être soumise une résolution prévoyant l’installation d’un dispositif empêchant l’accès des véhicules à la voie. Madame [B] née [W], a indiqué qu’elle a refusé ces solutions sachant que les propriétaires des box ne reverrouilleraient pas systématiquement le cadenas, qu’il faudrait encore attendre la prochaine assemblée générale pour que la résolution soit portée à l’ordre du jour et qu’il n’est pas certain qu’elle serait votée par les copropriétaires comme ce fût le cas en 2019. Madame [B] née [W], a fait observer qu’une assemblée générale a eu lieu le 3 mars 2025 à laquelle il aurait été possible de soumettre la résolution, ce qui n’a pas été fait. Madame [B] née [W], a également remis des photographies récentes de véhicules stationnés devant son box, prises en décembre 2024, janvier, février et mars 2025, ainsi qu’une photographie d’une barrière installée dans la Résidence afin d’empêcher l’accès des véhicules à une allée piétonne. Madame [B] née [W], a souligné que la solution qu’elle préconise pour pouvoir retrouver le droit d’accéder à son box a déjà été mise en place au sein de la Résidence. Madame [B] née [W], a également donné communication d’un extrait du Règlement de Copropriété interdisant de manière absolue le stationnement en dehors des emplacements dédiés à cet effet et notamment le stationnement devant les box.

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 16] DE LA [Adresse 7] a été représenté par son Conseil qui a déposé des écritures qu’il a soutenues oralement. Le Syndicat Des Copropriétaires a fait valoir que l’installation d’un dispositif destiné à empêcher le stationnement gênant relève de la compétence de l’assemblée générale des copropriétaires, que Madame [B] née [W], a soumis une telle résolution à l’assemblée générale des copropriétaires en 2019 qui n’a pas été adoptée sans que Madame [B] née [W], ne consteste cette assemblée générale ou demande l’inscription de la résolution à des assemblées générales ultérieures. Le Syndicat Des Copropriétaires a également soutenu que Madame [B] née [W], ne démontre pas l’urgence qu’il y aurait à installer un tel dispositif qui pourrait justifier l’absence de vote en assemblée générale. S’agissant des demandes pécuniaires formulées par Madame [B] née [W], le Syndicat Des Copropriétaires a fait observer que la demanderesse ne justifie pas de la différence entre le montant de 2 000 € qu’elle sollicite au titre des frais d’avocat qu’elle a dû engager et le montant réel de ces frais qui, au vu des factures produites, ne s’élève qu’à 1 823,55 € et qu’il n’appartient pas au Syndicat Des Copropriétaires de supporter les conséquences de l’incivisme des personnes qui se stationnent devant le box de Madame [B] née [W], ou de répondre des agressions verbales ou physiques que ces personnes ont pu commettre à l’encontre de Madame [B] née [W]. Le Syndicat Des Copropriétaires a donc demandé que Madame [B] née [W], soit déboutée de ses demandes et condamnée à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’installation d’un dispositif destiné à empêcher l’accès et le stationnement des véhicules dans la voie d’accès longeant le box de Madame [B] née [W] :

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le Syndicat Des Copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récusoires.

La loi du 10 juillet 1965 confère au Syndicat Des Copropriétaires les pouvoirs les plus étendus pour administrer la copropriété.

Sur ce fondement, aux termes de la jurisprudence constante, le Syndicat Des Copropriétaires a l’obligation de faire respecter le Règlement de Copropriété et engage sa responsabilité à l’égard des copropriétaires en cas de manquement à cette obligation, nonobstant le fait que le non-respect du Règlement de Copropriété soit imputable à des copropriétaires.

La responsabilité de Syndicats Des Copropriétaires a ainsi été engagée en l’absence de diligences en cas de stationnement de véhicules dans les parties communes contrevenant au Règlement de Copropriété.

Il a également été jugé qu’un Syndicat Des Copropriétaires a commis une faute dans la gestion des parties communes qui lui incombe d’assurer en refusant ou en négligeant d’apporter un remède au stationnement désordonné de véhicules par la pose de bornes de chaussées chanfreinées, s’étant limité à apposer de simples panneaux d’interdiction de stationner.

Enfin, la responsabilité des Syndicats Des Copropriétaires peut être engagée en cas de troubles de voisinage, soit en raison d’une faute pour ne pas avoir fait cesser le trouble, mais également en l’absence de faute, sur le fondement de la théorie des inconvénients anormaux de voisinage.

En l’espèce, Madame [B] née [W], justifie, notamment par les photographies qu’elle produit et les démarches qu’elle a engagées dès 2019, pour mettre fin au problème, que, depuis de nombreuses années, des véhicules sont stationnés de manière récurrente devant son box, dans la voie qui le dessert et qui est interdite au stationnement, empêchant Madame [B] née [W], de pouvoir sortir son véhicule de son box ou de l’y faire entrer. Sur certaines photographies, deux voitures sont même garées côte à côte le long de la porte du box de Madame [B] née [W].

Cette situation inadmissible est manifestement préjudiciable à Madame [B] née [W], et l’empêche de pouvoir jouir paisiblement de son box.

Par ailleurs, le Règlement de Copropriété prévoit expressément que « Le stationnement des véhicules est interdit sur les voies carrossables qui devront rester libres pour permettre la circulation. Le stationnement n’est autorisé dans la cour-jardin qu’aux endroits réservés à cet effet.

Ainsi, il est interdit de stationner son véhicule sur les voies de circulation ou devant les box appartenant aux copropriétaires. Les visiteurs disposent de places de stationnement à l’extérieur de la résidence et ne doivent pas stationner leur véhicule l’intérieur de la résidence. Les véhicules doivent être stationnés sur les emplacements dédiés.

La vie en copropriété exige de respecter la propriété de chacun. »

Au regard des missions qui sont les siennes aux termes de la loi du 10 juillet 1965 qui lui impose de faire respecter le Règlement de Copropriété, mais également d’assurer la gestion des parties communes, il appartient au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 15] DU [Adresse 12], de prendre les mesures nécessaires pour mettre fin au stationnement sauvage de véhicules devant le box de Madame [B] née [W], qui lui interdit de pouvoir jouir paisiblement de son box, et ce même si le préjudice subi par Madame [B] née [W], est imputable à des copropriétaires ou à des personnes extérieures à la Résidence.

Compte tenu de l’incivisme manifesté par les personnes qui stationnent leur véhicule devant le box de Madame [B] née [W], les mesures prises jusqu’à présent qui ont consisté à peindre une ligne jaune le long de l’allée qui dessert les box, à effectuer des rappels par des affichettes laissées sur les pare-brises ou à apposer des panneaux d’interdiction de stationner n’ont pas permis de résoudre le problème et ne peuvent être considérées comme suffisantes.

Il appartient donc au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 15] DU [Adresse 11] DE [Adresse 8] de mettre en œuvre des mesures qui limiteront l’accès à la voie qui dessert le box de Madame [B] née [W], aux seuls titulaires des box et aux services de secours, comme cela a été fait pour d’autres allées de la Résidence et comme cela est pratiqué en maints endroits pour empêcher le stationnement sauvage de véhicules, compte tenu de l’incivisme généralement prévalant.

A défaut, la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU [Adresse 11] DE LA [Adresse 7] est manifestement engagée pour ne pas avoir assumé les missions qui sont les siennes à l’égard de Madame [B] née [W], qui subit un préjudice dans la jouissance de son box du fait de la carence du Syndicat Des Copropriétaires qui n’a pris les mesures adaptées à la réalité et gravité de la situation, même si elle résulte du comportement de tiers.

En conséquence, il sera ordonné au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 15] DU [Adresse 12] d’installer à l’entrée de la voie qui dessert le box de Madame [B] née [W], un dispositif de barrière levante ou de bornes rétractables ne pouvant être actionnées que par les seuls titulaires des box ou par les services de secours au moyen d’une télécommande et ce sous astreinte de 10 € par jour de retard dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de paiement de la somme de 2 000 € au titre des frais d’avocats

Madame [B] née [W], demande à être indemnisée de frais d’avocats qu’elle a exposé en 2019, 2020 et 2021 pour l’assister dans ses échanges avec le Syndic et faire porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 27 mars 2020 une résolution destinée à autoriser les forces de l’ordre à pénétrer dans les parties communes.

Pour justifier sa demande, Madame [B] née [W], a produit trois factures d’un montant respectif de 450 €, 1 223,55 € et 150 €, soit au total de 1 823,55 €.

Toutefois, la résolution destinée à autoriser les forces de l’ordre dans les parties communes étant indépendante du présent litige et faute de justifications plus précises concernant les autres diligences accomplies, il ne sera pas fait droit à cette demande de Madame [B] née [W], qui en sera déboutée.

Sur la demande de paiement de la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts

L’absence de traitement pendant de longues années du problème de stationnement sauvage devant le box de Madame [B] née [W], malgré les demandes de cette dernière pour qu’il y soit remédié, lui a manifestement causé un préjudice de jouissance qu’il convient de réparer.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Madame [B] née [W], et le [Adresse 18] sera condamné à payer à Madame [B] née [W], la somme de 1 000 €.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PARC DE LA FEUILLERAIE, partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

LE [Adresse 19] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU PARC DE LA FEUILLERAIE, pris en la personne de son Syndic en exercice, la société CABINET [C] [Localité 14], FILS et F. DAIGREMENT d’installer à l’entrée de la voie qui dessert le box de Madame [B] née [W], un dispositif de barrière levante ou de bornes rétractables ne pouvant être actionnées que par les seuls titulaires des box ou par les services d’urgence au moyen d’une télécommande et ce sous astreinte de 10 € par jour de retard dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [F] [B] née [W], de sa demande de paiement de la somme de 2 000 € au titre de frais d’avocat antérieument engagés ;

CONDAMNE LE [Adresse 19] à payer Madame [F] [B] née [W], la somme de 1 000 € ;

DEBOUTE LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PARC DE LA FEUILLERAIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE LE [Adresse 19] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au Greffe du Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye, le 21 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier La Magistrate à Titre Temporaire