Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

27 FÉVRIER 2025

N° RG 23/05827 – N° Portalis DB22-W-B7H-RROR

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sis [Adresse 4] [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société A2BCD, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 304 497 183 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître François AJE de l’AARPI ALL PARTNERS-AJE LENGLEN LAWYERS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [D]

demeurant [Adresse 11],

[Localité 6]

et actuellement Institut Médical d'[Localité 8], [Adresse 12],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 09 Octobre 2023 reçu au greffe le 23 Octobre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 10 Octobre 2024, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 24 Décembre 2025 prorogé au 27 Février 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [D] est copropriétaire des lots n°84 et 182 au sein de la Résidence [10] sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 7].

Faisant grief à Mme [D] de ne pas régler ses charges de copropriété, la société A2BCD, en sa qualité de syndic de la résidence LES GRES, lui a adressé une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 mai 2022 d’avoir à s’acquitter desdites charges.

Le 5 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 7] a fait délivrer à Mme [D], par acte de commissaire de justice, une sommation de payer.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à CONFLANS-SAINTE-HONORINE (78700) (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, la société A2BCD, a par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2023, fait assigner Mme [D] devant le tribunal de céans aux fins de la voir condamnée au paiement des sommes suivantes :

—  29.092,18 euros en principal, appel de charges du 3ème trimestre 2023 inclus, suivant décompte arrêté au 14 août 2023, majoré des intérêts légaux à compter du 25 mai 2022 sur la somme de 870,01 euros, puis à compter du 5 octobre 2022 sur la somme de 9.472,75 euros, puis à compter de la présente assignation,

—  2.400 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.200 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— en tous les dépens qui comprendront les frais des sommations de payer.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

Mme [D], régulièrement assignée par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 9 octobre 2023, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 25 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [D] pour les lots n°84 et 182,

— une mise en demeure adressée par le syndic à la défenderesse en date du

25 mai 2022 pour un montant de 870,01 euros,

— une sommation de payer en date du 5 octobre 2022 pour un montant de 9.472,75 euros,

— un décompte arrêté au 14 août 2023 pour un solde débiteur de

29.092,18 euros,

— divers appels de fonds sur la période courant du 1er janvier 2022 au

1er avril 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

25 juin 2021, 22 avril 2022 et 22 juin 2023, ayant approuvé les comptes

des exercices 2020, 2021, 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021, 2022, 2023, 2024 et voté la réalisation de divers travaux et les attestations de non-recours à l’encontre de ces assemblées,

— le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire en date du 6 mai 2022 ayant notamment voté les travaux de rénovation énergétique et les travaux de réfection de la terrasse (étanchéité et réaménagement) et l’attestation de non-recours à l’encontre de cette assemblée,

— le contrat de syndic conclu le 22 avril 2022, prenant effet le 23 avril 2022 et prenant fin le 22 avril 2025.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 28.067,06 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 14 août 2023, appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus.

Mme [D] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 857 euros correspondant aux prestations suivantes :

— mise en demeure : 44 euros,

— relance après mise en demeure : 23 euros,

— constitution du dossier transmis à l’auxilliaire de justice : 300 euros,

— constitution du dossier transmis à l’avocat : 295 euros,

— honoraire de constitution d’hypotèque : 195 euros.

Or les frais de transmission de dossier relèvent de l’administration courante du syndic et ne peuvent donc pas faire l’objet d’un remboursement au titre de l’article 10-1 précité.

Le syndicat des copropriétaires se verra donc allouer la somme de 262 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du

25 mai 2022 sur la somme de 870,01 euros, puis à compter de la sommation de payer du 5 octobre 2022 sur la somme de 9.472,75 euros, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, les sommes dues porteront intérêt à compter du 25 mai 2022, date de la mise en demeure sur la somme de 870,01 euros, du 5 octobre 2022, date de la sommation de payer, pour la somme alors exigible de 9.472,75 euros et à compter du 9 octobre 2023, date de l’assignation pour le solde.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [D] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [D], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne Mme [M] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES GRES sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes :

—  28.067,06 euros au titre des charges de copropriété échues au 14 août 2023, appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2022, date de la mise en demeure sur la somme de 870,01 euros, à compter du 5 octobre 2022, date de la sommation de payer, pour la somme de 9.472,75 euros et à compter du 9 octobre 2023, date de l’assignation pour le surplus,

—  262 euros au titre des frais de recouvrement,

Condamne Mme [M] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES GRES sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.400 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Mme [M] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [M] [D] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 7] du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 FÉVRIER 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS [W] Eric JOLY