N° RG 25/05575 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NVNM

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 25/05575

N° Portalis DB2E-W-B7J-NVNM

Minute n°26/

Copie exec. à :

— M^e Nicolas DELEAU

— défendeurs

Le

Le Greffier

e [Z] [F]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la residence [Adresse 9] sise [Adresse 3]

agissant par son syndic, le Cabinet Immobilière ZIMMERMANN

ayant son siège social sis [Adresse 4]

représentée par M^e Nicolas DELEAU, substitué par M^e NIETO, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 152

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [Y]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant, non représenté

Madame [S] [K]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Vice-Présidente

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [R] [D], auditrice de justice et de [J] [X], greffier stagiaire

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Janvier 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Vice-Présidente et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [Y] et Madame [S] [K] sont propriétaires d’un appartement (lot n°4) et d’un garage en sous-sol (lot n°201) dans la résidence [Adresse 9] située aux [Adresse 2], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, le cabinet IMMOBILIERE ZIMMERMANN.

Suite à des impayés de charges de copropriété, Monsieur [E] [Y] et Madame [S] [K] ont été mis en demeure par lettres recommandées avec accusés de réception, datées du 14 juin 2023 et du 5 septembre 2023, d’avoir à régler la somme de 1 754,05 euros. Plusieurs mises en demeure leur ont été adressées par lettres recommandées avec accusés de réception datées du 13 novembre 2024 et 26 février 2025 pour les sommes respectives de 1 976,26 et 3 025,91 euros. Une dernière mise en demeure leur a adressée par avocat, par lettre recommandée distribuée le 25 avril 2025 avec un accusé de réception retourné avec la mention « pli avisé non réclamé », pour la somme de 4 117,76 euros.

Par assignation délivrée le 28 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située aux [Adresse 2] représenté par son syndic, a fait citer Monsieur [E] [Y] et Madame [S] [K] devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

4 117,76 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2023,2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice causé par leur résistance abusive au paiement des charges, augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir,1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.

Il demande en outre la capitalisation des intérêts échus à compter du 14 juin 2023 et qu’il soit déclaré que le coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés pour obtenir le recouvrement de la créance reste à la charge exclusive des défendeurs en application de l’article 10-1 alinéa premier de la loi du 10 juillet 1965.

Il fait valoir que les défendeurs restent redevables d’une somme de 4 117,76 euros au titre des décomptes de charges au 16 avril 2025 relatifs à leurs deux lots de copropriété majorés des provisions sur charges trimestrielles et divers frais, notamment de mise en demeure et de remise au contentieux déboursés par le syndic.

Il ajoute avoir subi un préjudice en raison de la gêne dans son fonctionnement, faute de trésorerie, suite à la carence des défendeurs. En effet, le non-paiement des charges par un copropriétaire est une faute qui oblige les autres copropriétaires à faire des avances de fonds pour des sommes dont ils ne sont pas débiteurs.

A l’audience du 25 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située aux [Adresse 2], représenté par son syndic, représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance.

Monsieur [E] [Y] et Madame [S] [K] n’ont pas comparu bien qu’assignés à étude.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 14-1 de la même loi prévoit par ailleurs que les copropriétaires versent au syndicat chaque trimestre des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale, l’article 14-2-1 prévoyant le versement d’une cotisation annuelle pour le fonds de travaux selon les mêmes modalités.

En application des articles 35 et 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située aux [Adresse 2] représenté par son syndic produit :

des relevés de compte des défendeurs, le plus récent en date du 16 avril 2025,les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 7 septembre 2022 et 22 juin 2023 ayant notamment approuvé les comptes, adopté les budgets prévisionnels, et autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds pour financer des travaux,les appels de fonds du 1er janvier 2023 au 30 juin 2025,les décomptes de charges du 1er avril 2022 au 31 mars 2024,un contrat de mandat de syndic en date du 24 juin 2024,les mises en demeure des 14 juin 2023, 5 septembre 2024, 13 novembre 2024 et 26 février 2025,la mise en demeure du 16 avril 2025 adressée par le conseil de la demanderesse, avec accusé de réception daté du 25 avril 2025 retourné avec la mention « pli avisé non réclamé ».

Il ressort des pièces produites que Monsieur [E] [Y] et Madame [S] [K] ne s’acquittent plus de leurs obligations de copropriétaires.

Monsieur [E] [Y] et Madame [S] [K] ne justifient d’aucune contestation ni paiement libératoire.

Les appels de fonds et le dernier relevé de compte produits mettent en évidence que Monsieur [E] [Y] et Madame [S] [K] restent redevables au titre des charges de copropriété, déduction faite des frais de mise en demeure, de recouvrement et de procédure, de la somme de 3 573,01 euros (4 117,76 euros – 384,75 euros – 160 euros) au titre des charges de copropriété et cotisations de travaux pour la période du 1er avril 2022 au 1er avril 2025.

Il résulte de l’extrait du Livre Foncier produit aux débats que les lots objets de la présente procédure font partie de la communauté de biens des défendeurs.

Dès lors, les condamnations au paiement des charges de copropriété seront prononcées solidairement entre les deux époux.

Par conséquent, Monsieur [E] [Y] et Madame [S] [K] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située aux [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet IMMOBILIERE ZIMMERMANN, la somme de 3 573,01 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2025, date de la mise en demeure adressée par avocat, valant interpellation suffisante au titre des charges de copropriété.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient au juge saisi de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

160 euros (4 x 40 euros) au titre des mises en demeure du syndic,144,75 euros au titre d’assignation (du 11/01/2024),240 euros (2 x 120 euros) au titre des frais de contentieux.

Soit un montant total de 544,75 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité. Les frais de contentieux qui concerne des frais de transmission à auxiliaire de justice et le coût de l’assignation étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre dans la mesure où ils seront indemnisés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 9.1 du contrat de mandat de syndic versé à la procédure, la tarification d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception s’élève à 40 euros TTC.

Si le syndicat des copropriétaires justifie de courriers de mise en demeure en date des 14 juin 2023, 5 septembre 2024, 13 novembre 2024 et 26 février 2025, force est de constater qu’il ne produit pas les accusés de réception de ces courriers. Il y a dès lors lieu de le débouter de sa demande au titre des mises en demeure.

Dès lors, il y a lieu de débouter le demandeur au titre des frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce la carence répétée de Monsieur [E] [Y] et Madame [S] [K], sans justification légitime, constitue un manquement fautif qui cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires qui ne dispose pas de fonds propres pour administrer et gérer la résidence [Adresse 9] située aux [Adresse 2], un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par l’intérêt au taux légal de droit.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile :

Monsieur [E] [Y] et Madame [S] [K], partie perdante, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située aux [Adresse 2], représenté par son syndic, une somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située aux [Adresse 2], représenté par son syndic, la somme de 3 573,01 euros au titre des arriérés de charges de copropriété pour la période du 1er avril 2022 au 1er avril 2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2025 ;

DIT que les intérêts échus dus pour une année complète seront capitalisés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située aux [Adresse 2], représenté par son syndic, la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située aux [Adresse 2], représenté par son syndic, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [Y] et Madame [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située aux [Adresse 2], représenté par son syndic, la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [Y] et Madame [S] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Maryline KIRCH Gussun KARATAS