TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

30 Rue Joséphine

27022 EVREUX CEDEX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00342 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HU6X

Société SCI FAJI

C/

S.C.P. MANDATEAM

[H] [V] divorcée [G]

JUGEMENT DU 20 SEPTEMBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 20 Septembre 2024 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

SCI FAJI

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Marion NOEL de la SELARL CAMPANARO NOEL OHANIAN, avocats au barreau de l’EURE,

DÉFENDEURS :

S.C.P. MANDATEAM

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Prise en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Madame [H] [V]

représentée par le cabinet RSD AVOCATS avocat au barreau de l’EURE

Madame [H] [V] divorcée [G]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par le cabinet RSD AVOCATS avocat au barreau de l’EURE,

DÉBATS à l’audience publique du : 29 Mai 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Exposé du présent litige :

La SCI FAJI a donné à bail à Madame [V] [H] divorcé [G] un bien immobilier à usage de commerce situé [Adresse 3], par contrat le 23 août 2010 moyennant un loyer annuel de 13.200,00 euros.

La SCI FAJI prétend avoir donné verbalement à bail à usage à Madame [V] [H] divorcé [G] le 1er étage de ce bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] le 23 août 2010 moyennant un loyer mensuel de 500,00 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FAJI a fait signifier à la partie défenderesse une mise en demeure au paiement desdits loyers par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 mai 2021 ; puis elle a fait assigner Madame [V] [H] divorcé [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte d’huissier du 02 novembre 2022 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Par acte d’Huissier de Justice en date du 11 août 2023, la SCI FAJI a appelé en intervention forcée la SCP MANDATEAM ès qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Madame [V] [H] divorcé [G] désignée à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce d’EVREUX en date du 24 novembre 2022.

La jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 22/ 001193 et 23/00714 ont fait l’objet d’une jonction sous le numéro RG 22/001193.

A l’audience du 27 mars 2024, une radiation a été prononcée en raison d’un défaut de diligence des parties.

La réinscription au rôle de cette affaire a été effectuée sous le numéro RG 24/00342 suite au dépôt de conclusions par le conseil de la partie demanderesse.

Les parties ont été convoquées à l’initiative du greffe par lettre recommandée avec accusé de réception,

A l’audience du 29 mai 2024,

La SCI FAJI, représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative et a maintenu ses demandes initiales, telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

Elle a sollicité du tribunal de voir :

Fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de Madame [V] [H] divorcé [G] au titre des loyers arrêtés au 31 juillet 2023 à la somme actualisée de 24.500,00 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2021,condamner la SCP MANDATEAM ès qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Madame [V] [H] divorcé [G] à lui payer la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner la SCP MANDATEAM ès qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Madame [V] [H] divorcé [G] aux dépens.

Par ailleurs, elle a sollicité le rejet de l’exception d’incompétence et du moyen d’irrecevabilité soulevés par la partie défenderesse.

La SCP MANDATEAM ès qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Madame [V] [H] divorcé [G] et Madame [V] [H] divorcé [G], représentées par leur conseil, ont soutenus l’incompétence de la juridiction saisie au motif de l’absence de bail, l’absence de droit à agir de la SCI à l’égard de sa co-gérante associée à 50 %, l’absence d’existence d’un bail verbal et à titre de pouvoir bénéficier de la moitié des bénéfices générés par les loyer ainsi que la condamnation de la partie demanderesse à lui verser la somme de 1.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

I. SUR LA COMPETENCE MATERIELLE

Aux termes de l’article L213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, « le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion »…

En l’espèce,

La procédure engagée par la SCI porte sur la prétention d’existence d’un bail verbal de celle-ci à l’égard d’un tiers portant sur une partie de l’immeuble qui n’a pas fait l’objet d’un bail commercial.

La question même de l’existence ou non d’un bail verbal demeure de l’office du juge des contentieux de la protection.

L’exception d’incompétence matérielle sera en conséquence rejetée.

II. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION INTENTEE :

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

En application des dispositions de l’article 1849 alinéa 1 et 2r du Code civil, le gérant engage la société, dans le cadre de ses rapports avec les tiers, par les actes entrant dans l’objet social et qu’en cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément ces pouvoirs.

En l’espèce,

La procédure intentée par la partie demanderesse doit s’analyser comme étant un litige entre une SCI propriétaire d’un immeuble et une supposée locataire en vertu d’un bail verbal à usage d’habitation.

Ester en justice aux fins d’obtention de la fixation des loyers impayés au passif de la locataire alléguée est manifestement conforme à l’objet social de ladite société et, en conséquence, relève du pouvoir d’un des gérants de celle-ci.

Ne s’agissant pas d’une procédure entre co-gérant relevant de la compétence du Tribunal Judiciaire statuant en matière de procédure écrite avec représentation obligatoire, la juridiction saisie par l’un des gérants de la SCI contre une supposée locataire est recevable quand bien même celle-ci est par ailleurs la co-gérante de la société.

L’action intentée est en conséquence recevable.

III. Sur l’existence d’un bail verbal :

L’article 9 du Code de procédure civile prévoit qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce,

La SCI FAJI prétend à l’existence d’un bail verbal entre elle et Madame [V] [H] divorcé [G].

La SCI FAJI se fonde sur l’existence de versements de la part de Madame [V] [H] divorcé [G] sur les comptes de la SCI de différentes sommes pour en déduire l’existence d’une telle convention.

Or, quand bien même ces versements portent la mention loyers, il est impossible de savoir s’il s’agit d’un paiement partiel d’u loyer commercial effectué par la co-gérante exerçant une activité commerciale en nom personnel ou un loyer pour l’occupation d’une partie privative de l’immeuble.

De plus la disparité des sommes allant de 400 euros à 665,67 euros versées de ce chef ne peut crédibiliser l’existence d’un accord verbal portant sur un loyer à hauteur de 500,00 euros mensuels.

L’absence d’établissement de quittance de loyers, qui constitue une obligation du bailleur ne permet pas d’asseoir l’hypothèse d’existence d’un bail verbal.

Au contraire, l’existence d’un bail commercial dument formalisé par écrit ne permet pas d’accréditer d’une éventuelle impossibilité de rédaction d’un écrit entre époux co-gérant de la SCI.

De plus, le jugement de divorce rendu entre les époux co-gérants rendu par le Juge aux Affaires Familiales près du Tribunal Judiciaire d’EVREUX indique pour Madame [V] [H] divorcé [G] une toute autre adresse que celle des locaux prétendus donnés à bail à usage d’habitation au profit de cette dernière.

Enfin, la surface donnée à bail commercial selon acte sous seing privé en date du 23 août 2010 est strictement identique à la surface du bain acquis par la SCI FAJI selon acte authentique de Me [F] [R], Notaire en date du 06 juillet 2010.

En conséquence, aucune surface n’apparaît disponible pour être source d’un bail à usage d’habitation.

En conséquence, la demande au titre de fixation de loyers au titre d’un bail verbal à usage d’habitation sera rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires :

La SCI FAJI, partie perdante, supporter la charge de l’intégralité des dépens de la présente instance et des instances enregistrées sous les numéros RG 22/ 001193 et 23/00714 qui ont fait l’objet d’une jonction sous le numéro RG 22/001193.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SCI FAJI à verser la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, et par mise à disposition au greffe,

SE DECLARE compétent matériellement pour connaître de l’action intentée par la SCI FAJI ;

DECLARE recevable l’action de la SCI FAJI ;

DEBOUTE la SCI FAJI de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI FAJI à verser à la SCP MANDATEAM ès qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Madame [V] [H] divorcé [G] la somme de 1.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI FAJI aux dépens de la présente instance et des instances enregistrées sous les numéros RG 22/ 001193 et 23/00714 qui ont fait l’objet d’une jonction sous le numéro RG 22/001193 ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER