TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 2]

[Localité 5]

[Courriel 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00079 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYZ5

JUGEMENT

DU : 18 Avril 2025

MINUTE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LES EXPLORATEUR, représenté par son syndic en exercice

DEFENDEUR :

[X] [F]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 18 Avril 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DIX HUIT AVRIL

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 14 Février 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] [Adresse 7],

représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 10] ILE DE FRANCE,

inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n°529 196 412 dont le siège social est [Adresse 4] prise en la personne de son Président

représentée par M^e Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, avocate au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [X] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 6]

représentée par [I] [D], conjoint muni d’un pouvoir de représentation

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

/

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 12] est placé sous le régime de la copropriété, et [X] [F] y est propriétaire des lots numéros 176 et 188.

N’obtenant pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 6 décembre 2024, fait assigner [X] [F] devant ce tribunal afin qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 4616,34 € arrêtée au 15 octobre 2024, celle de 202,64 € au titre des frais de recouvrement, celle de 1500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi qu’aux dépens.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et ne s’est pas opposé à un paiement échelonné de la dette de charges, celles courantes étant payées. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée. Il lui a été demandé de communiquer après la clôture des débats un décompte actualisé tenant compte de l’appel de charges du premier trimestre 2025 et des paiements effectués par la défenderesse. Aucun décompte n’a été communiqué.

Représentée par [I] [D], conjoint muni d’un pouvoir de représentation, [X] [F] a sollicité des délais de paiement, indiquant ne pas devoir payer un crédit immobilier mais avoir trois enfants à charge et percevoir un salaire mensuel de 2000 € tout comme son époux.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2013 à 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les extraits des grands livres pour les années 2018 à 2021,

— le relevé général des dépenses pour les années 2016 à 2020,

— les appels de charges et travaux pour la période du troisième trimestre 2021 au troisième trimestre 2024,

— le décompte de la créance pour la période du 31 décembre 2020 au 15 octobre 2024,

— les mises en demeure des 16 septembre et 2 décembre 2021, 19 janvier, 19 avril et 2 mai 2022, 26 octobre et 15 novembre 2023, 29 janvier, 16 février et 6 mars 2024

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que [X] [F] reste devoir la somme de 4616,34 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 15 octobre 2024, appel du quatrième trimestre 2024 inclus. Il convient donc de la condamner à la payer au syndicat des copropriétaires.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Aucun justificatif de l’envoi de l’une quelconque des mises en demeure communiquées n’a été fourni. Les frais de constitution du dossier en vue de sa transmission à l’avocat du syndicat, s’ils sont prévus par le contrat de syndic, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en modifie pas la nature. Ces frais sont en l’espèce d’autant moins justifiés que le contrat stipule lui-même qu’ils ne sont dus qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce caractère ne ressortant absolument pas des pièces communiquées.

Il convient donc de rejeter la demande du syndicat à ce titre.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence de paiement sans aucun motif par [X] [F] des charges de copropriété a causé au syndicat un préjudice consistant en l’obligation de pallier cette carence en faisant l’avance des fonds nécessaires à la maintenance, au fonctionnement et à l’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Le silence gardé par le copropriétaire sur les motifs l’ayant conduit à se soustraire à son obligation permet de considérer qu’il a fait preuve de la mauvaise foi nécessaire à l’allocation de dommages et intérêts distincts.

Une somme de 300 € répare de manière adéquate le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La situation de [X] [F] telle que décrite à l’audience et non contestée par le syndicat des copropriétaires conduit à faire droit à cette demande selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [X] [F] doit être condamné aux dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [X] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 12] :

— la somme de 4616,34 € au titre des charges impayées au 15 octobre 2024, appel du quatrième trimestre 2024 inclus,

— la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ;

ACCORDE à [X] [F] des délais de paiement et DIT qu’elle devra s’acquitter de la dette par le paiement de vingt-trois échéances mensuelles de 190 € chacune et d’une dernière échéance du solde de la dette, le tout le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification la présente décision, et ce en sus des charges courantes ;

DIT que, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement des charges courantes pendant le cours du paiement échelonné, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE [X] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 12].

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

Nadia CHAKIRI Christian SOUROU