TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

27 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/06404 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQSC

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LES EXPLORATEURS situé [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice, IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 529 196 412 ayant son siège social [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003269 du 23/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12]

représentée par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [Z]

demeurant [Adresse 2],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 21 Novembre 2024 reçu au greffe le 28 Novembre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Juin 2025 Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 septembre 2025 prorogé au 30 Octobre 2025 et 27 Novembre 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [Z] est propriétaire de deux lots correspondant à un appartement et une cave dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] (78) dépendant d’une résidence dénommée « LES EXPLORATEURS », soumis au statut de la copropriété.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « LES EXPLORATEURS » pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 9] ILE DE FRANCE, a par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, fait assigner

M. [Z] devant le tribunal de céans aux fins de le voir condamné avec exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

-12.177,09 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 04 octobre 2024,

—  161,78 € au titre des frais de recouvrement ,

—  5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner

M. [Z] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

M. [Z], régulièrement assigné par acte remis à étude n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— Relevé de propriété

— Etat hypothécaire

— Règlement de copropriété

— Modificatif du règlement de copropriété 2008,

— Mise en demeure du 27 novembre 2023, du 10 juillet 2023 et du 2 mai 2022,

— Décompte au 04/10/2024

— Contrat de syndic du 18/04/2024

— Procès verbaux des assemblées générales

— Contrat de syndic du 2l/05/2021.

— Appels de provisions

— Régularisation des charges

— Arrêté préfectoral approuvant le plan de sauvegarde de la copropriété.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 12.177,09 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4 octobre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus.

M. [Z] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 161,18 € au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi de la lettre recommandée avec AR du 13 octobre 2023 mais pas de celle du 10 juillet 2023.

En conséquence, M. [Z] sera condamné à payer la somme de 106,80 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Ce constat apparaît particulièrement manifeste s’agissant d’une copropriété se trouvant dans une situation financière telle qu’un plan de sauvegarde a dû être mise en œuvre.

Il convient, dès lors, de condamner M. [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [Z], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS située à [Adresse 6] [Localité 5][Adresse 4]. CHARCOT/ C. COLOMB/ F. [L] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne M. [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS située à [Adresse 6] [Localité 5][Adresse 4]. CHARCOT/ C. COLOMB/ F. [L], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 12.177,09 euros au titre des charges de copropriété échues au 4 octobre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus,

Condamne M. [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS située à [Adresse 6] [Localité 5][Adresse 4]. CHARCOT/ C. COLOMB/ F. [L], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 106,80 euros au titre des frais de recouvrement,

Condamne M. [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS située à [Localité 7] [Adresse 10]. CHARCOT/ C. COLOMB/ F. [L], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [C] [Z] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS située à [Localité 7] [Adresse 10]. CHARCOT/ C. COLOMB/ F. [L], du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT