TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

05 JUIN 2025

N° RG 25/00575 – N° Portalis DB22-W-B7J-S65P

Code NAC : 54Z

AFFAIRE : S.C.I. FRAMAREMICLE C/ S.D.C. DE LA RESIDENCE LA FERME DE [Adresse 17] [Adresse 5]

DEMANDERESSE

S.C.I. FRAMAREMICLE, immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro 414 808 238, dont le siège social est [Adresse 1], représentée par son gérant Monsieur [U] [H] domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Richard Nahmany, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 485

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 16] [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Gite Immo, exerçant sous l’enseigne White Bird, S.A.S.U. immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro 537 848 673, dont le siège social est [Adresse 12] à [Adresse 15] ([Adresse 11]), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, et actuellement [Adresse 2]

représenté par M^e Franck Lafon, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 618, M^e Marc Hoffmann, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C1364

Débats tenus à l’audience du 22 avril 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 22 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

La société SCI Framaremicle est propriétaire d’une ferme à usage d’habitation sise [Adresse 3], figurant au cadastre sous le n° [Cadastre 10].

Sur la parcelle voisine, cadastrée n° [Cadastre 9], située [Adresse 4], se trouve un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété.

Soutenant que la construction d’une aire de stationnement sur le fonds de la copropriété voisine, dans le courant de l’année 2010, aurait occasionné des dégradations sur le mur de clôture lui appartenant et séparant les deux fonds, la société SCI Framaremicle a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur, puis a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles pour obtenir la démolition de l’aire de stationnement adossée à son mur, une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice et la désignation d’un expert.

Par ordonnance du 9 mai 2019, le juge des référés a ordonné une expertise et a débouté la société SCI Framaremicle de ses autres demandes.

Par ordonnance du 19 juin 2019, Monsieur [D] [O] a été désigné en remplacement de l’expert précédemment nommé.

Par ordonnance en date du 17 octobre 2019, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la société Axa France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 6 août 2021.

Par actes d’huissier du 1er février 2022, la société SCI Framaremicle a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Versailles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] (Yvelines) représenté par son syndic, et son assureur, la société Axa France IARD, pour obtenir la réalisation des travaux préconisés par l’expert et l’indemnisation des préjudices subis.

Par jugement en date du 1er juin 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a notamment :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à réaliser, avec l’assistance d’un maître d’œuvre, les travaux lui incombant tels que préconisés par l’expert dans son rapport déposé le 6 août 2021, à savoir la réalisation d’un mur de soutènement avec création d’un dispositif de récupération des eaux pluviales, et à en justifier par la production des factures, et ce dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte, passé ce délai, de 100,00 € par jour de retard pendant 90 jours ;

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et la société Axa France IARD à payer à la société SCI Framaremicle les sommes suivantes :

—  25 414,94 € HT, valeur janvier 2022, à réindexer en fonction de l’indice BT 01 en vigueur à la date du présent jugement, augmentée ensuite des intérêts au taux légal à compter de cette date, au titre des travaux de remise en état de son mur ;

—  5 904,00 € HT, valeur janvier 2022, à réindexer en fonction de l’indice BT 01 en vigueur à la date du présent jugement, augmentée ensuite des intérêts au taux légal à compter de cette date, au titre des travaux de dépose et de repose de la clôture ;

—  9 900,00 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

—  3 432,00 € TTC au titre des frais d’étaiement ;

—  396,00 € TTC au titre des frais d’investigations ;

— condamné la société Axa France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] des condamnations prononcées à son encontre au profit de la société SCI Framaremicle, y compris au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, dans les limites de son contrat dont les plafonds et franchises sont opposables à l’assuré et aux tiers ;

— rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Ce jugement a été signifié au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à [Localité 13] (Yvelines), représenté par son syndic, le 8 juin 2023 et le 9 juin 2023 à la société Axa France IARD.

Aucun appel n’a été interjeté à son encontre.

Le 26 juillet 2023, la société Entreprise [U] et fils a établi un devis à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à [Localité 13] (Yvelines), représenté par son syndic.

Par courrier officiel en date du 6 septembre 2023, le conseil de la société SCI Framaremicle a indiqué que le devis transmis et le contrat d’architecte ne répondaient pas aux préconisation de l’expert judiciaire.

Par courriers officiels de son conseil en date des 19 octobre 2023 et 19 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a informé le conseil de la société SCI Framaremicle de sa volonté de démarrer les travaux ordonnés par le jugement dès que possible et, faisant valoir que les travaux ne pouvant débuter qu’après la mise en place de mesures pour étayer le mur du côté de la propriété de la société SCI Framaremicle, a sollicité les disponibilités de cette dernière afin de permettre la mise en place des étais.

Par courrier officiel en date du 21 décembre 2023, le conseil de la société SCI Framaremicle a émis des réserves sur le devis, au motif notamment que l’expert judiciaire avait préconisé la mise en place de chaînages provisoires intermédiaire et d’étais tirants poussants afin d’éviter l’effondrement du mur pendant les travaux et que la chronologie des travaux à réaliser impliquait de débuter par la réalisation de travaux sur le fonds du syndicat de copropriétaires, et a précisé que les travaux pourraient commencer sans délai dès la levée de ces réserves.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, la société SCI Framaremicle a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (Yvelines), représenté par son syndic, à comparaître devant le juge de l’exécution le 26 février 2025, aux fins de liquidation de l’astreinte et de fixation d’une nouvelle astreinte.

Par ordonnance en date du 24 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles, saisi par le syndicat des copropriétaires, a :

— rejeté l’exception d’incompétence matérielle soulevée par la société SCI Framaremicle ;

— enjoint à la société SCI Framaremicle de laisser l’accès à sa parcelle au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (Yvelines), pris en la personne de son syndic, ainsi qu’à ses préposés, la société Entreprise [U] et fils, et Monsieur [Z] [F], afin d’effectuer les travaux nécessaires à la réalisation d’un mur de soutènement avec création d’un dispositif de récupération des eaux pluviales, ordonnée par jugement du tribunal judiciaire de Versailles en date du 1er juin 2023 et selon les préconisation du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [D] [O] déposé le 6 août 2021 – notamment celles destinées à prévenir l’effondrement du mur pendant les travaux ;

— dit que, faute pour la société SCI Framaremicle d’autoriser l’accès à sa parcelle dans un délai de deux (2) mois à compter de la signification de ladite ordonnance, elle serait redevable envers le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à [Adresse 14] (Yvelines), représenté par son syndic, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 200,00 € (deux cent euros) par jour de retard ;

— dit que l’astreinte provisoire courrait pendant un délai maximum de trois (3) mois, à charge pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à [Adresse 14] (Yvelines), représenté par son syndic, à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive ;

— condamné la société SCI Framaremicle à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (Yvelines), représenté par son syndic, la société Gite Immo, exerçant sous l’enseigne White Bird, la somme de 1 500,00 € (mille cinq cent euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société SCI Framaremicle aux dépens ;

— rappelé que la décision était exécutoire à titre provisoire ; et

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Par requête reçue au greffe le 4 avril 2025, la société SCI Framaremicle a saisi le juge des référés d’une requête en interprétation tendant notamment à dire que l’ordonnance de référé rendue le 24 février 2025 dans le cadre de l’instance opposant les parties devait être interprétée comme autorisant l’accès au fonds de la société SCI Framaremicle au syndicat des copropriétaires voisin uniquement au titre de la mise en œuvre des préconisations de l’Expert destinées à prévenir l’effondrement du mur de la société SCI Framaremicle pendant les travaux de construction du mur de soutènement voisin.

Par ordonnance prononcée sur le siège le 22 avril 2025, le juge des référés a notamment :

— constaté que les parties s’accordaient sur le fait que l’injonction de donner accès à la parcelle telle qu’indiqué dans l’ordonnance du 24 février 2025 a pour seul objet, d’une part, le constat de l’état du mur appartenant à la société SCI Framaremicle par un commissaire de justice, un architecte ou un entrepreneur mandaté par l’une des parties, et/ou, d’autre part, la réalisation de l’étaiement du mur litigieux, soit selon la technique préconisée par l’expert judiciaire, soit selon la technique du blindage du mur telle que préconisée par la société CERQ ; et

— rejeté la requête en interprétation présentée par la société SCI Framaremicle.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, sur autorisation d’assigner à heure indiquée, la société SCI Framaremicle a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à [Adresse 14] (Yvelines), représenté par son syndic, la société Gite Immo, exerçant sous l’enseigne White Bird, devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 22 avril 2025.

Aux termes de son assignation, la société SCI Framaremicle demande au juge des référés de :

— enjoindre au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Adresse 14] (Yvelines) de :

produire le cahier des charges actualisé des travaux à réaliser incluant les modalités de sécurisation et d’étaiement du mur de la société SCI Framaremicle, sous astreinte de 1 000,00 € par jour de retard à compter de l’ordonnance ;étayer le mur de la société SCI Framaremicle selon les préconisations retenues par l’expert judiciaire décrites en page 36 de son rapport déposé le 6 août 2021, sous astreinte de 1 000,00 € par jour de retard à compter de l’ordonnance ;- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (Yvelines) à lui verser la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; et à supporter les dépens.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (Yvelines), représenté par son syndic, la société Gite Immo, exerçant sous l’enseigne White Bird, demande au juge des référés de :

à titre liminaire,

— dire la société SCI Framaremicle irrecevables en ses demandes qui sont frappés de l’autorité de la chose jugée eu égard au jugement du tribunal judiciaire de Versailles en date du 1er juin 2023 et à l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Versailles en date du 24 février 2025 qui n’ont pas été frappés d’appel et qui sont définitives ;

sur le fond, à titre subsidiaire,

— débouter la société SCI Framaremicle de ses demandes ;

en tout état de cause,

— l’autoriser à faire intervenir tout architecte et toute entreprise aux mêmes conditions que celles de l’entreprise [U] & Fils et de Monsieur [Z] [F] dans l’hypothèse où ces derniers seraient indisponibles en raison du retard pris dans le démarrage du chantier ;

— condamner la société SCI Framaremicle à lui verser la somme de 5 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner la société SCI Framaremicle à lui verser la somme de 4 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens, dont distraction au profit de Maître [I] [X].

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs écritures.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 1355 du code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, dans son jugement en date du 1er juin 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a notamment condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à « réaliser, avec l’assistance d’un maître d’œuvre, les travaux lui incombant tels que préconisés par l’expert dans son rapport déposé le 6 août 2021, à savoir la réalisation d’un mur de soutènement avec création d’un dispositif de récupération des eaux pluviales, et à en justifier par la production des factures », et ce dans le délai de six mois à compter de la signification dudit jugement.

Par ailleurs, il ressort de la lecture combinée du dispositif et de la motivation dudit jugement (page 11), ainsi que de la lecture du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [D] [O] déposé le 6 août 2021 (pages 36 et 37) que les travaux à réaliser par le syndicat de copropriétaires incluent l’étaiement du mur de la société SCI Framaremicle. En effet, d’une part, le tribunal a entériné l’intervention séparée de deux professionnels pour remettre le mur en état et, d’autre part, au regard notamment des seuls montants retenus au titre de l’indemnisation par le syndicat de copropriétaires des travaux de remise en état et des travaux de dépose et repose de la clôture, il est manifeste que l’étaiement provisoire, dont le coût a été évalué par l’expert, est inclus dans les travaux demeurant à réaliser par le syndicat des copropriétaires lui-même.

Compte tenu de ces éléments, la demande, objet de la présente instance, tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (Yvelines) d’étayer le mur de la société SCI Framaremicle selon les préconisations retenues par l’expert judiciaire décrites en page 36 de son rapport déposé le 6 août 2021, sous astreinte, se heurte à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 1er juin 2023.

Enfin, il convient de relever qu’à l’audience du 22 avril 2025, les parties se sont accordées sur le fait que l’injonction de donner accès à la parcelle telle qu’indiqué dans l’ordonnance du 24 février 2025 a pour seul objet, d’une part, le constat de l’état du mur appartenant à la société SCI Framaremicle par un commissaire de justice, un architecte ou un entrepreneur mandaté par l’une des parties, et/ou, d’autre part, la réalisation de l’étaiement du mur litigieux, soit selon la technique préconisée par l’expert judiciaire, soit selon la technique du blindage du mur telle que préconisée par la société CERQ, ce qui implique sans ambiguïté qu’il appartient au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (Yvelines) d’étayer des deux côtés le mur de la société SCI Framaremicle et que cette mesure n’incombe pas à cette dernière contrairement à ce que laissait entendre le conseil de la partie défenderesse dans un courriel du 11 mars 2025 à 11 heures 34.

S’agissant de demande de production d’un cahier des charges actualisé des travaux, elle se heurte à l’autorité de la chose jugée attachée à l’ordonnance de référés en date du 24 février 2025. En effet, par cette décision, le président du tribunal judiciaire de Versailles a enjoint à la société SCI Framaremicle de laisser l’accès à sa parcelle au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (Yvelines), pris en la personne de son syndic, ainsi qu’à ses préposés, afin d’effectuer les travaux nécessaires à la réalisation d’un mur de soutènement avec création d’un dispositif de récupération des eaux pluviales, ordonnée par jugement du tribunal judiciaire de Versailles en date du 1er juin 2023 et « selon les préconisation du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [D] [O] déposé le 6 août 2021 – notamment celles destinées à prévenir l’effondrement du mur pendant les travaux ». La juridiction des référés a ainsi écarté les objections de la société SCI Framaremicle, expressément formulées auprès d’elle, selon lesquelles ni le devis, ni les pièces techniques fournis par son adversaire ne prévoyaient d’étaiement de son mur des deux côtés, contrairement aux préconisations de l’expert judiciaire, ni la mise en place de chaînages provisoires intermédiaire et d’étais tirants poussants afin d’éviter l’effondrement du mur pendant les travaux.

Compte tenu de ces éléments, les demandes de la société SCI Framaremicle sont irrecevables.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, en dépit de deux décisions judiciaires ordonnant la réalisation des travaux sous astreinte, le caractère dilatoire de la présente instance n’est pas manifeste au regard des termes du courriel du conseil de la partie défenderesse du 11 mars 2025 à 11 heures 34 invitant la société SCI Framaremicle à étayer le mur de son côté.

De surcroît, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (Yvelines), représenté par son syndic, n’invoque aucun préjudice au soutien de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive, qui ne peut donc qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La société SCI Framaremicle, partie succombante, est condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [I] [X] peut recouvrer directement contre la société SCI Framaremicle les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, l’équité commande de condamner la société SCI Framaremicle à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (Yvelines), représenté par son syndic, la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons irrecevables les demandes de la société SCI Framaremicle ;

Rejetons la demande reconventionnelle de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (Yvelines) ;

Condamnons la société SCI Framaremicle à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (Yvelines), représenté par son syndic, la somme de 1 500,00 € (mille cinq cent euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société SCI Framaremicle aux dépens ;

Disons que Maître [I] [X] peut recouvrer directement contre la société SCI Framaremicle les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le CINQ JUIN DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre