TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

18 Mars 2025

2ème Chambre civile

72A

N° RG 24/06573 -

N° Portalis DBYC-W-B7I-LDTC

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 6], situé [Adresse 6] & [Adresse 2] à [Localité 4],

C/

[T] [S] [K]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC qui a signé la présente décision.

JUGEMENT

Selon la procédure sans audience (article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire) et avec l’accord des parties

En premier ressort, Réputé contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 18 Mars 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 6], situé [Adresse 6] & [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic la Société Foncia Armor SAS, inscrite au RCS de Rennes sous le n° 411 331

580, poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Philippe LE GOFF de la SELARL CRESSARD DUTTO LE GOFF, AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [S] [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]

défaillant, assigné à l’étude le 06/09/24

FAITS ET PRÉTENTIONS

[T] [K] est propriétaire des lots nos 134, 25 et 367 au sein d’un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4] et soumis au statut de la copropriété.

Déplorant que l’intéressé ne réglât plus ses charges de copropriété, par acte du 6 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 4], dit “[Adresse 6]”, pris en la personne de la SASU FONCIA ARMOR, son syndic, a fait assigner [T] [K] en paiement.

***

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, son décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et l’article 1231-6 du Code civil, de :

— Condamner [T] [K] à lui payer les sommes de

* 8.128,82 € outre intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer du 24 mai 2024,

* 1.385,52 € au titre des frais de syndic,

* 2.000 € à titre de dommages et intérêts

* 1.344 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner [T] [K] aux dépens, compris ceux de la sommation de payer, frais d’exécution forcée et émoluments d’huissier en application de l’article A. 444-32 du Code de commerce.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires confirme que [T] [K] ne règle plus ses charges de copropriété depuis le mois d’octobre 2021, persistant dans sa défaillance malgré de nombreuses relances, mises en demeure et autre commandement de payer délivré le 28 juillet 2022.

Il précise que les différents courriers qu’il a adressés à [T] [K] ont tous été retournés “destinataire inconnu à l’adresse” et qu’il a dû solliciter le 24 mai 2024 l’intervention d’un commissaire de justice qui a confirmé le domicile de [T] [K].

***

[T] [K] régulièrement cité à comparaître, n’a pas constitué avocat.

Le conseil du syndicat des copropriétaires a fait connaître son accord pour que la procédure se déroule sans audience et la clôture de l’instruction a été ordonnée le 12 décembre 2024, la date limite fixée pour le dépôt du dossier au greffe étant fixée au 6 janvier 2025.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS

1/ Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

A l’appui de ses prétentions financières, le syndicat des copropriétaires a produit les pièces suivantes entre autres, le règlement de copropriété, les courriers de relance et mise en demeure, le commandement de payer du 28 juillet 2022, sommation du 24 mai 2024, les décomptes de charges arrêtés aux 1er janvier, 2 mai et 7 août 2024, les appels de provision de charges et travaux, les procès verbaux d’assemblées générales des 17 octobre 2020, 29 septembre 2021, 6 octobre 2022 et 4 octobre 2023.

Le demandeur justifie de la propriété de [T] [K] sur les lots nos134, 25, et 367 de l’immeuble du [Adresse 6] ainsi qu’en attestent le règlement de copropriété et les procès-verbaux d’assemblées générales.

Il produit les procès-verbaux des assemblées générales des 17/10/2020, 29/09/2021, 6/10/2022 et 4/10/2023, qui approuvent les travaux mis en oeuvre et les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que les votes des budgets prévisionnels de ces années jusqu’au 31 décembre 2024.

Au vu de ces pièces et en l’absence d’actions en contestation des décisions des assemblées générales qui doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée par le syndic, la créance du syndicat des copropriétaires est certaine, liquide et exigible.

Cependant, le dernier décompte utile, celui arrêté au 7 août 2024 à un total dû de 9.593,37 €, inclut des sommes qui relèvent des frais de recouvrement engagés.

Doivent en être déduites les sommes suivantes :

—  99 € (suivi procédure recouvrement 15/12/2020),

—  46 € (mise en demeure 08/11/2021),

—  1,02 € (intérêts de retard au 03/12/2021),

—  40 € (relance 03/12/2021),

—  47 € (mise en demeure 9/2/2022),

—  42 € (relance 2/3/2022),

—  47 € (mise en demeure 9/5/2022),

—  42 € (relance 24/05/2022),

—  340 € (constitution “dr huis” 20/07/2022)

—  460 € (constitution du dossier transmis à l’avocat 28/12/2023),

—  170,32 € (frais sommation de payer 21/03/2024),

—  70 € (suivi du dossier transmis à l’avocat 16/05/2024)

—  60,21 € (sommation payer 29/07/2024)

soit un total résiduel de 8.128,82 € que [T] [K] sera dès lors condamné à payer.

Le demandeur sollicite que la somme produise intérêts à compter de la sommation de payer du 24 mai 2024.

Cette sommation, signifiée à [T] [K] par commissaire de justice le 24 mai 2024, constitue bien une mise en de meure au sens de l’article 1231-6 du Code civil et peut donc valablement constituer le point de départ du cours des intérêts.

Cependant, les intérêts ne sauraient courir dès cette date sur l’entière somme dès lors que la mise en demeure dont s’agit ne portait alors que sur un montant total de 7.769,02 €.

Pour le surplus, les intérêts courront à compter de l’assignation.

2/ sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Le syndicat de copropriétaires réclame à ce titre la somme de 1.385,52 €.

Le caractère nécessaire des sommes réclamées ne donne pas tellement lieu à débat dès lors qu’il est justifié que les mises en demeure et le commandement de payer avaient pour objet des sommes dues, et qu’il ne peut être retenu que le syndicat a abusé des procédés à sa disposition aux fins de tenter d’obtenir le règlement de ces sommes par la défenderesse.

En outre, il faut souligner que le défendeur a cessé de s’acquitter de ses charges dès le mois d’octobre 2021, qu’il ne semble pas s’être manifesté, auprès de qui que ce soit, depuis lors, les procès verbaux d’assemblée générale faisant mention de son absence aux dites assemblées.

Une telle inertie, qui augmente continuellement le montant de la dette, aggravant de fait la situation financière de la copropriété, ne peut que conduire à retenir que les mises en demeure revêtaient un caractère nécessaire.

Le montant total des frais listés supra s’élève à la somme de 1.464,55 €. Cependant, le syndicat des copropriétaires cantonnant sa demande à hauteur de 1.385,52 €, il convient de faire droit à cette demande.

3/ sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme de 2.000 €.

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, [T] [K] a déjà été condamné par jugement du 15 mai 2017 au règlement de ses charges de copropriété .

Si le tribunal lui avait alors accordé des délais de paiement, compte tenu de sa situation professionnelle et personnelle, il y a lieu de relever que dans cette précédente instance, le défendeur n’était pas défaillant.

Au cas présent, il n’a pas constitué avocat, n’a répondu à aucune des sollicitations du syndicat des copropriétaires, ni aux courriers, même recommandés, ni aux sommations et autres commandements signifiées par commissaire de justice. Il n’est présent à aucune assemblée générale des copropriétaires, semblant se désintéresser manifestement si ce n’est de son bien, tout du moins des obligations qu’il implique à sa charge à l’égard des autres copropriétaires.

Ces éléments suffisent à caractériser une mauvaise foi certaine, tant l’intéressé a persisté dans son inertie et sa défaillance.

Etant ajouté que les intérêts ne sont accordés qu’à compter du mois de mai 2024 pour partie de la somme, alors que les défauts de paiements perdurent depuis le mois d’octobre 2021, étant encore observé que compte tenu de la période concernée par les carences de paiements et du montant des sommes en jeu, l’absence de perception de ces sommes engendre nécessairement des difficultés de trésorerie pour la copropriété, les charges incombant au défendeur étant réparties entre les autres copropriétaires, leur imposant de la sorte de faire l’avance de trésorerie nécessaire en vue d’assurer l’entretien de l’immeuble, il y a lieu de considérer que les intérêts moratoires ne peuvent réparer le préjudice en intégralité.

Ce dernier sera donc réparé par l’octroi d’une somme de 500 €.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

[T] [K] succombant à l’instance, en supportera par conséquent les dépens.

L’article 700 du même code dispose “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %”.

L’équité commande de condamner [T] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € au titre des frais qu’il a engagés pour faire valoir ses droits.

Enfin, l’article 514 du Code de procédure civile prévoit que “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Il n’y a pas lieu de déroger à cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe

CONDAMNE [T] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 4], dit “[Adresse 6]”, pris en la personne de la SASU FONCIA ARMOR, son syndic, la somme de 8.128,82 € au titre des arriérés de charge de copropriété arrêtés au 07 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024 sur la somme de 7.769,02 € et à compter du 6 septembre 2024 pour le surplus.

CONDAMNE [T] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 4], dit “[Adresse 6]”, pris en la personne de la SASU FONCIA ARMOR, son syndic, la somme de 1.385,52 € au titre des frais de recouvrement de sa créance.

CONDAMNE [T] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 4], dit “[Adresse 6]”, pris en la personne de la SASU FONCIA ARMOR, son syndic, la somme de 500 € en réparation de son préjudice.

CONDAMNE [T] [K] aux dépens, en ce compris les frais d’exécution forcée et émoluments de commissaire de justice en application de l’article A. 444-32 du Code de commerce.

CONDAMNE [T] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 4], dit “[Adresse 6]”, pris en la personne de la SASU FONCIA ARMOR, son syndic, la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE