MINUTE N°

N° RG 24/00096 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKOZ

Monsieur [X] [C] [P]

Monsieur [G] [T] [U] [H] [P]

C/

Monsieur [D], [K], [G] [L]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 Février 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [C] [P], né le 2 janvier 1923 à [Localité 8] et décédé le 10 mars 2025 à [Localité 6]

Monsieur [G] [T] [U] [H] [P], demeurant [Adresse 5], 14740 SAINT MANVIEU NORRAY, non-comparant, représenté par Maître Cédric LIGER, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D], [K], [G] [L], né le 02 juillet 1980 à SAINT-CYR-L’ECOLE, demeurant [Adresse 3], non-comparant, représenté par Maître Marie-Laure FILLY, avocat au barreau de PARIS

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, vice-présidente

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Cédric LIGER

1 copie certifiée conforme à Maître Marie-Laure FILLY

RAPPEL DES FAITS ET PROCÉDURE

Messieurs [X] et [G] [P] ont donné à bail à monsieur [D] [L] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 2] par contrat du 24 février 2022, pour un loyer mensuel de 2.300 € et 20 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, messieurs [X] et [G] [P] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par un acte de commissaire de justice en date du 14 août 2024, ils ont fait assigner monsieur [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Saint-Germain-en-Laye.

Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 2 décembre 2025.

Monsieur [G] [P], représenté par son conseil, demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de monsieur [D] [L] ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de de 35.071 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Il informe du décès de monsieur [X] [P] et être son seul enfant. Il expose qu’il fait face à des loyers impayés depuis une période longue, qu’ainsi aucun paiement n’a été effectué depuis le mois de mai, quand bien même trois virements sont intervenus récemment, à savoir 8.000 € le 10 novembre, 5.800 € le 14 novembre et 2.300 € le 28 novembre 2025.

Face aux demandes reconventionnelles, il estime que le problème principal est l’incapacité financière de son locataire à faire face à son loyer. Il rappelle que la chaudière a été réparée, que si les critiques affectent une salle de bain, l’autre n’est pas concernée et qu’on ne peut se soustraire à l’obligation de payer le loyer pour une seule pièce qui serait inutilisable. Il estime les éléments soulevés peu sérieux.

Il a été demandé à cette partie de produire, dans le cadre d’une note en délibéré, l’état des lieux d’entrée, outre les justificatifs quant au décès de monsieur [X] [P].

Monsieur [D] [L], représenté par son conseil, demande à titre principal de constater l’existence de contestations sérieuses et de rejeter l’intégralité des demandes de son bailleur. A titre reconventionnel, il sollicite de voir monsieur [X] [P] et les ayants droits de monsieur [G] [P] condamnés in solidum à faire réaliser sous astreinte des travaux et à lui verser les sommes de 34.900 € au titre de son préjudice de jouissance, 5.000 € au titre de son préjudice moral outre 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance. A titre subsidiaire, il demande à pouvoir se libérer de sa dette en 36 mensualités et à se voir accorder un délai de 24 mois pour quitter les lieux.

Il conteste la saisine du tribunal en référé, estimant présenter des contestations sérieuses.

Il déplore l’intertie des bailleurs à régler un dégât des eaux qui affecte une salle de bain depuis l’été 2023, la panne de la chaudière survenue le 10 février 2024 et qui n’a été réparée que 4 semaines plus tard. Il expose avoir volontairement retenu le paiement des loyers au vu des carences des bailleurs et n’avoir reçu qu’une mise en demeure puis un commandement de payer.

Il soutient, avec un rapport d’expertise, que le logement n’est pas conforme pour être une passoire énergétique (classé G), souffrir d’une humidité anormale et de défaillances de chauffage.

Il explique avoir été empêché de reprendre le paiement du loyer dans le temps de la procédure. En effet, il utilisait des virements sur le compte de monsieur [G] [P] et son décès et la clôture de ses comptes n’ont plus permis ses réglements. Il a dû attendre que monsieur [X] [P] lui fournisse un nouveau RIB, ce qu’il a mis du temps à faire.

L’affaire a été mise en délibéré le 6 février 2026.

MOTIFS

— Sur la recevabilité des demandes initiales

En application des dispositions des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’existence d’une contestation sérieuse constitue un critère qui suppose une appréciation concrète du juge, qui doit analyser non seulement la question posée, sans pour autant la trancher, mais aussi les arguments développés par les parties et leur valeur respective. Il est de jurisprudence constante que la contestation est sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond.

En l’état, les demandeurs nous ont saisi par la voie des référés pour constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail qu’ils ont conclu avec monsieur [D] [L]. Ils demandent son expulsion et sa condamnation en paiement.

Le défendeur présente une défense au fond, justifiant avoir retenu le paiement du loyer au vu de l’indécence de son logement et de l’inexécution de leur obligation de délivrance par les bailleurs. Il produit plusieurs pièces dans lesquelles il apparait que depuis le mois de juillet 2023, il alerte ses bailleurs sur l’état de la maison et déplore l’absence de réaction de ses derniers. En l’état, il y a lieu de considérer qu’il existe une contestation sérieuse qui est relative à l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent.

Ainsi donc, les demandes de monsieur [G] [P] sont irrecevables..

— Sur les demandes reconventionnelles

Les demandes reconventionnelles sont formulées dans un cadre de référé, elles sont soumises aux mêmes conditions de recevabilité que les demandes initiales, en particulier s’agissant de contestation sérieuse.

Le défendeur produit un audit énergétique réalisé le 23 avril 2025, alors qu’il retient le loyer depuis plusieurs mois déjà. Monsieur [G] [P] produit un état des lieux d’entrée témoignant que le bien a été remis et accepté dans un état d’usage.

De ce fait, il existe des contestations sérieuses et les demandes reconventionnelles sont irrecevables.

A titre surabondant, nous ne pouvons qu’inviter les parties à faire appel à un conciliateur afin de pouvoir régler leur différend.

— Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [P] sera tenu aux entiers dépens de l’instance. Il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au vu de l’issue du litige et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, monsieur [G] [P] sera condamné à verser à monsieur [D] [L] la somme de 300 €.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, la Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS les contestations sérieuses présentées par les parties ;

DÉCLARONS irrecevables les demandes de monsieur [G] [P]  ;

DÉCLARONS irrecevables les demandes reconventionnelles de monsieur [D] [L] ;

CONDAMNONS monsieur [G] [P] à verser à monsieur [D] [L] la somme de 300 € aut titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [G] [P] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 6 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-présidente, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, La vice-présidente,