TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

16 AVRIL 2026

N° RG 25/02578 – N° Portalis DB22-W-B7J-S4P6

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 1] représenté par son syndic, IFF GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 414 592 246 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié audit siège en cette qualité,

représenté par Maître Ghislaine D’ORSO de l’AARPI D’ORSO, ABRASSART & ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [M] [E] [U] [L]

né le 15 Mars 1978 à [Localité 1] (78),

demeurant [Adresse 3],

[Localité 2],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 25 Avril 2025 reçu au greffe le 12 Mai 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Février 2026, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Avril 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [A] [L] est propriétaire de deux lots au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 3] (78), soumis au statut de la copropriété.

Déplorant un défaut de paiement des charges de copropriété depuis plusieurs années, le syndicat des copropriétaires lui a adressé plusieurs lettres de mises en demeures restées infructueuses.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires a, par acte extrajudiciaire du 25 avril 2025, fait assigner M.[A] [L] devant le Tribunal judiciaire de Versailles en formulant les demandes suivantes :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les articles 35 et 36 du Décret du 17 mars 1967 ;

Vu les pièces versées aux débats,

— Condamner Monsieur [A] [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 9.206,27 € outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 28 mars 2024 sur la somme de 6.360,44 € du 19 novembre 2024 sur la somme de 1.761,85 € de la date de la présente assignation sur la somme de 1.083,98 € ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code-civil ;

— Condamner Monsieur [A] [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts ;

— Condamner Monsieur [A] [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 2.880 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC et de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamner Monsieur [A] [L] aux entiers dépens y inclus la prestation de recouvrement ou d’encaissement en application de l’article A 444-32 du Code de Commerce ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Cette assignation a donné lieu à un procès-verbal de signification à personne physique.

Le défendeur n’a pas constitué Avocat.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de syndic ;

— le relevé de propriété ;

— le règlement de copropriété ;

— une lettre recommandée avec AR du 7 février 2024 mettant en demeure M. [L] de payer la somme de 6.322,54 euros ;

— une lettre de dernière mise en demeure avant poursuite du 27 février 2024 ;

— une sommation de payer du 28 mars 2024 ;

— une mise en demeure par avocat du 19 novembre 2024 ;

— une lettre de relance par Avocat adressée le 30 décembre 2024 ;

— des extraits de compte, décompte et appels de fonds ;

— les procès verbaux des assemblées générales du 20 octobre 2020,

10 décembre 2021, 24 juin 2022, 27 juin 2023, 21 juin 2024 ;

— une attestation de non recours ;

Il ressort des justificatifs produits que la demande apparaît recevable et bien fondée, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges étant certaine, liquide et exigible pour un montant de 8.452,67 euros.

Dès lors, il convient de condamner M. [A] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.452,67 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 1er janvier 2025, appel du 2ème trimestre inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024 sur la somme de 6.360,44 euros, à compter du 19 novembre 2024 sur la somme de 1.761,85 euros et à compter du 25 avril 2025 sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Parmi les frais non retenus au principal, figurent, au moins pour partie, des sommes qui peuvent dépendre de l’application de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965 qui prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’avocat ou frais de contentieux qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. Les sommes 150,50 euros et 300 euros réclamés à ce titre ne seront donc pas retenues.

Les frais de relance du 27 février 2024 décomptés pour 75 euros alors que la précédente mise en demeure a été adressée le 7 février ne se justifient pas en ce qu’une telle relance moins d’un mois après l’envoi de la mise en demeure ne présente aucun intérêt réel sur le plan du recouvrement.

Enfin, aucun justificatif n’est produit en ce qui concerne le montant

de 17,50 euros réclamé au titre de frais de rejet du prélèvement du

12 décembre 2022.

Au vu des documents produits, les frais de recouvrement peuvent être légitimement retenus pour un montant total de 210 euros :

— mise en demeure du 7 février 2024 ;

— sommation de payer du 28 mars 2024.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le copropriétaire qui s’abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il convient de condamner M. [A] [L] à la somme

de 850 euros au titre des dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [A] [L] qui est condamné par le présent jugement, supportera la charge des dépens. Ceux-ci ne comprendront pas la prestation de recouvrement ou d’encaissement en application de l’article A 444-32 du code de commerce, lesquels ne s’analysent pas en dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. M. [A] [L] sera condamné à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [A] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 3] (78) représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

—  8.452,67 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 1er janvier 2025, appel du 2ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024 sur la somme de 6.360,44 euros, à compter du 19 novembre 2024 sur la somme de 1.761,85 euros et à compter du 25 avril 2025 sur le surplus.

—  210 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2025 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne M. [A] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 3] (78) représenté par son syndic en exercice la somme de 850 euros à titre de dommages intérêts ;

Condamne M. [A] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 3] (78) représenté par son syndic en exercice la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [A] [L] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 AVRIL 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT