COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00030 – N° Portalis DB24-W-B7J-EMFT

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à Société DEUX SEVRES HABITAT par LRAR

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— - à Société DEUX SEVRES HABITAT par LRAR

JUGEMENT DU 15 OCTOBRE 2025

A l’audience publique du 25 Juin 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Astrid CATRY,Greffière Placée,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

Société DEUX SEVRES HABITAT – VENANT AUX DROITS DES SOCIETES HABITAT NORD ET SUD DEUX-SEVRES

Prise en la Personne de son représentant légal

7 rue Claude Debussy

79101 THOUARS

Représentée par : M^me Alix MORET (chargée du Contentieux du Pôle).)

D’UNE PART,

et

DEFENDEURS :

Madame [P] [G] [V]

Chez M. [X] [J]

19 rue de la République

79320 MONCOUTANT

non comparante

Monsieur [C] [J]

Chez M. [N]

1 rue Aiguillon – allée été – Appt 104

79400 SAINT MAIXENT L’ECOLE

non comparant

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 15 Octobre 2025, sous la signature de M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, et de Pascale BERNARD, Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2008, DEUX-SEVRES HABITAT a donné à bail à Madame [P] [V] et Monsieur [C] [J] un logement situé 16 rue Chalon – 79400 SAINT MAIXENT L’ECOLE, pour un loyer mensuel de 497,88 euros, et 13,80 euros de provisions sur charges.

Depuis octobre 2022, des loyers n’ont pas été honorés.

La CCAPEX, via la CAF, a été avisée de cette situation le 8 septembre 2023.

A compter du 19 décembre 2024, Monsieur [C] [J] a notifié à son bailleur sa désolidarisation du bail et son départ, moyennant trois mois de préavis. Il était donc redevable des loyers jusqu’au 19 mars 2025.

Par actes de commissaire de justice en date des 27 et 28 novembre 2024, DEUX-SEVRES HABITAT a fait signifier à Madame [P] [V] et Monsieur [C] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 024,76 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025, DEUX-SEVRES HABITAT a fait assigner Madame [P] [V] et Monsieur [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater la résiliation du bail, à titre principal contre Monsieur [C] [J] et, subsidiairement à l’encontre de Madame [P] [V] ;ordonner l’expulsion de Madame [P] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;condamner Madame [P] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,condamner solidairement Madame [P] [V] et Monsieur [C] [J] au paiement de :la somme de 2 204,18 euros au titre de la dette locative arrêtée au 28 février 2025, et les loyers jusqu’à résiliation du bail pour Madame [P] [V] et jusqu’au 19 mars 2025 pour Monsieur [C] [V],la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civiledes dépens.

Les parties ont été citées à étude.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 avril 2025, sous le numéro de rôle 25/00030.

Le juge a relevé qu’il existait une difficulté quant à la délivrance des assignations et à inviter la demanderesse à reciter les parties.

Par notification électronique du 23 avril 2025 DEUX-SEVRES HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice en date des 18 et 22 avril 2025, DEUX-SEVRES HABITAT a fait assigner Madame [P] [V] et Monsieur [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater la résiliation du bail, à titre principal contre Monsieur [C] [J] et, subsidiairement à l’encontre de Madame [P] [V] ;ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner Monsieur [C] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,•

condamner solidairement Madame [P] [V] et Monsieur [C] [J] au paiement de :la somme de 3 637,82 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 avril 2025, et les loyers jusqu’à résiliation du bail pour Monsieur [C] [V],la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civiledes dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des DEUX-SEVRES les 22 et 23 avril 2025.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro 25/00093.

À l’audience du 25 juin 2025, DEUX-SEVRES HABITAT, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 986,34 euros, arrêté au 30 avril 2025, mois d’avril inclus.

DEUX-SEVRES HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [P] [V] et Monsieur [C] [J] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 novembre 2024. Le bailleur ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [P] [V] et Monsieur [C] [J], régulièrement assignés, à l’étude, selon les dispositions de l’article 656 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

Le juge a ordonné la jonction des procédures enregistrées sous les numéros 25/00093 et 25/00030, sous le premier de ces deux numéros pour une bonne administration de la justice.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [P] [V] et Monsieur [C] [J] assignés à l’étude ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, DEUX-SEVRES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de DEUX-SEVRES HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 novembre 2008, du commandement de payer délivré le 27 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 30 avril 2025 que DEUX-SEVRES HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Sur la solidarité :

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, les défendeurs n’étant de surcroit pas mariés ni unis par un pacte civil de solidarité, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En outre, il résulte des éléments de la procédure, que la demande en paiement de l’arriéré de loyer, sur l’ensemble de la période du 30 novembre 2020 au 30 avril 2025, sont dirigées à l’endroit des deux locataires.

Or, il n’est pas contesté que Monsieur [C] [J] s’est désolidarisé du bail le 19 décembre 2024 et a quitté les lieux. DEUX-SEVRES HABITAT lui en a donné acte le jour même ; a notifié à son locataire qu’il était encore redevable des loyers jusqu’au 19 mars 2025, soit à l’issue de son préavis et que, le concernant, le bail est résilié à l’issue.

Ainsi, Monsieur [C] [J] ne pourra être condamné au paiement à hauteur de 3 637,82 euros au titre des arriérés de loyers.

En conséquence, il convient de condamner Madame [P] [V] et Monsieur [C] [J] à payer à DEUX-SEVRES HABITAT la somme de 3 637,82 euros, au titre des sommes dues au 19 mars 2025 et, de condamner Madame [P] [V] pour le surplus de l’arriéré.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 novembre 2008 à compter du 27 janvier 2025.

Cependant, DEUX-SEVRES HABITAT a pris acte du départ de Monsieur [C] [J] entre le 19 décembre 2024 et le 19 mars 2025. Il n’y a dès pas lieu d’ordonner son expulsion, ni le paiement d’une indemnité d’occupation sollicitée qu’à son endroit, au delà de cette date.

La clause résolutoire étant acquise au 27 janvier 2025, il sera condamné à paiement une indemnité d’occupation à hauteur d’un mois de loyer pour les mois de février et mars 2025.

Sur les demandes accessoires :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Madame [P] [V] et Monsieur [C] [J] qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de DEUX-SEVRES HABITAT les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de DEUX-SEVRES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DONNE ACTE à DEUX-SEVRES HABITAT du départ de Monsieur [C] [J] à compter du 19 mars 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 novembre 2008 entre DEUX-SEVRES HABITAT d’une part, et Madame [P] [V] et Monsieur [C] [J] d’autre part, concernant les locaux situés 16 rue Chalon – 79400 SAINT MAIXENT L’ECOLE, sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT n’y avoir lieu à prononcer la solidarité des condamnations ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [C] [J] à compter du 27 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à son départ le 19 mars 2025, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [P] [V] et Monsieur [C] [J] à payer à DEUX-SEVRES HABITAT la somme de 3 637,82 euros au titre des loyers, charges et arrêtés au 19 mars 2025 échéance de mars 2025 incluse ;

CONDAMNE Madame [P] [V] à payer à DEUX-SEVRES HABITAT le surplus des arriérés de loyers arrêté au 30 avril 2025 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [P] [V] et Monsieur [C] [J] aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes de DEUX-SEVRES HABITAT ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE