TRIBUNAL

de, [Localité 1],

[Adresse 1],

[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/01082 – N° Portalis DB22-W-B7J-TM7V

JUGEMENT

Du : 20 Mars 2026

S.D.C. DE L’IMMEUBLE, [Adresse 2], [Localité 3], [X], [Localité 4] AGISSANT POURSUITES ET

C/

,

[D], [P],, [B], [J] épouse, [P]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e ORTEGA GONZALEZ

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr, [P]

Mme, [P]

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 20 Mars 2026 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 15 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE, [Adresse 3] situé, [Adresse 4], [Localité 5], [Adresse 5], [Localité 6]

Agissant poursuites et diligences de son syndic FONCIA MANSART,

[Adresse 6],

[Localité 7]

représentée par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ, substitué par Maître Bruno ALLALI, de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

ET

DEFENDEURS :

Monsieur, [D], [P],

[Adresse 3],

[Adresse 7],

[Localité 8]

non comparant

Madame, [B], [J] épouse, [P],

[Adresse 3],

[Adresse 7],

[Localité 9]

non comparante

A l’audience du 15 Janvier 2026, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2026 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

M., [D], [P] et Mme, [B], [P] sont copropriétaires des lots n°413, n°365 et N°1175 correspondants respectivement à un appartement de type T4, une cave et un parking au sein de l’immeuble, [Adresse 8], [Localité 6].

Les charges de copropriétés n’ont toujours pas été régulièrement acquittées, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, a adressé une mise en demeure en date du 27 mai 2025 par courrier recommandé qui est restée infructueuse.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société FONCIA MANSART, a assigné M., [D], [P] et Mme, [B], [P] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

— dire et juger recevables et bien fondées ses demandes,

en conséquence,

— condamner solidairement M., [D], [P] et Mme, [B], [P] à lui verser les sommes suivantes :

6 791,94 euros au titre des charges et travaux arrêtés du 8 février 2024 au 1er septembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2025, 1 290 euros correspondant aux frais de recouvrement du 8 février 2024 au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2025, 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, – condamner solidairement M., [D], [P] et Mme, [B], [P] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 15 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3], maintient l’ensemble de ses demandes telles que dans son assignation. Il explique qu’un précédent jugement avait été rendu, que les copropriétaires débiteurs avaient obtenu des délais pour payer leur dette mais ne les ont pas respectés et qu’une nouvelle dette s’est formée.

Bien que régulièrement cités à étude, M., [D], [P] et Mme, [B], [P] n’étaient ni présents ni représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur et à ses conclusions soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

1- Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présents à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes:

le relevé de propriété,le contrat de vente du bien du 1er septembre 2008,le contrat de syndic pour l’année 2025 et celui pour l’année 2026, la mise en demeure adressée par le cabinet ALTA AVOCATS par lettre recommandée avec accusé de réception, le relevé de compte copropriétaire du 1er janvier 2023 au 1er septembre 2025, les appels de fonds charges et travaux entre le 1er avril 2024 et le 30 septembre 2025, les procès-verbaux des Assemblées générales de 2017, de 2022, de 2023 et de 2025,des attestations de non recours des Assemblées générales, des notes d’honoraires du cabinet ALTA AVOCATS, le jugement du 13 mai 2024.

Il ressort du décompte actualisé, que la créance sur la période du 8 février 2024 au 1er septembre 2025 s’élève à la somme de 6 791,94 euros,

Toutefois, il y a lieu d’observer que la somme totale de 1 951,41 euros est portée au débit du compte des copropriétaires alors qu’il n’agit pas de charges de copropriété : 150 euros le 22 févier 2024, 430 euros le 27 mai 2024, 150 euros le 3 juin 2024, 2 x 200 euros le 4 juin 2024, 150 euros le 10 septembre 2024, 261,41 euros le 28 octobre 2024, 410 euros le 16 avril 2025.

Ces sommes concernent les frais de recouvrement, dépens et frais d’avocat d’un précédent jugement, outre les frais de recouvrement liés à la présente procédure. Elles ne constituent pas des charges de copropriété et doivent donc être déduites de la dette.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M., [D], [P] et Mme, [B], [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3], la somme de 4 840,53 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés sur la période du 8 février 2024 au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 septembre 2025 en l’absence de preuve de réception de la mise en demeure.

3- Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il est réclamé la condamnation des défendeurs au titre des frais de recouvrement au paiement de la somme totale de 1 290 euros.

Une seule mise en demeure est produite aux débats et constitue des frais nécessaires au sens du texte précité.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 20 euros pour les mises en demeure sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 20 euros.

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ou « suivi contentieux » (reprendre la formule utilisée dans le décompte), ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par l’avocat du syndicat des copropriétaires intitulé « honoraires avocat ».

Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais d’huissier (frais d’assignation, frais de notification des conclusions…) qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement.

En conséquence, il convient condamner solidairement M., [D], [P] et Mme, [B], [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3], la somme de 20 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

4- Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que M., [D], [P] et Mme, [B], [P] ont déjà fait l’objet d’une procédure en 2024.

En effet, par jugement en date du 13 mai 2024, le tribunal judiciaire de Versailles a condamné solidairement M., [D], [P] et Mme, [B], [P] à payer la somme de 6082.43 euros au titre des charges dues au 7 février 2024.

L’irrégularité de paiement des charges par M., [D], [P] et Mme, [B], [P] depuis plusieurs années a entraîné un préjudice certain pour le syndicat de copropriétaires, dont les dépenses liées à l’entretien des parties communes et au bon fonctionnement des équipements commun ont dû être assumées par les autres copropriétaires.

De plus, ils n’ont pas respecté l’échéancier qui leur avait été octroyé.

En se refusant de façon répétée de s’acquitter régulièrement de leurs charges de copropriété sans raison valable, M., [D], [P] et Mme, [B], [P] ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

5- Sur les autres demandes

M., [D], [P] et Mme, [B], [P], parties perdantes, supporteront in solidum les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 300 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’ancienneté et la nature du litige justifient que la présente décision ne soit pas dispensée de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M., [D], [P] et Mme, [B], [P] à payer au le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] les sommes suivantes :

4 840,53 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés sur la période du 8 février 2024 au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation20 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M., [D], [P] et Mme, [B], [P] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE