Du 21 mars 2025

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/02081 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNV5

[U] [Z]

[O] [J]

C/

[S] [E]

[X] [M] [H] épouse [B]

copie exécutoire :

me SOURZAC

copie certifiée conforme

M. [E] et Mme [B]

Le 21/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 21 mars 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : M^me Souad MOHAMED-HAMROUN lors des débats et M^me Nora YOUSFI, lors de la mise à disposition

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [Z]

né le 04 Février 1992 à [Localité 7],

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [O] [J]

née le 04 Mars 2001 à [Localité 10] (TURQUIE),

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par Maître Adrien SOURZAC de la SELARL AVITY, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [E]

né le 23 Avril 1981 à [Localité 9],

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant – non représenté

Madame [X] [M] [H] épouse [B]

née le 06 Février 1986 à [Localité 8],

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante – non représentée

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé le 18 mars 2022, à effet au 23 mars 2022, Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [J], représentés par leur mandataire BS IMMOBILIER, ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [E] et à Madame [X] [B], pour une durée de 3 ans renouvelable, portant sur un logement situé au [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 1.050 €.

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 juillet 2024, Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [J] ont fait assigner Monsieur [S] [E] et Madame [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir, sur le fondement des dispositions des articles 1103, 1104, 1217, 1224, 1227, 1228, 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1343-5 et 1728 du code civil et des articles 24, 7 A de la loi du 6 juillet 1989, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— être déclarée recevable et bien fondée en ses dispositions,

— ordonner la résiliation du bail d’habitation pour inexécution contractuelle des locataires et dont l’effet du commandement en date du 28 mars 2024 est demeuré infructueux,

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Monsieur [S] [E] et de Madame [X] [B] ainsi que celle de toutes personnes introduites par ces derniers dans les lieux, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [X] [B] à leur payer la somme de 9.941,36 € déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer ou augmentée des termes postérieurs restés également impayés jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024, date du commandement de payer, en application de l’articel 1231-6 du code civil,

— ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— fixer à la somme mensuelle du loyer, soit la somme de 1.125,84 € l’indemnité d’occupation due mensuellement par Monsieur [S] [E] et par Madame [X] [B] à compter de la décision à intervenir et jusqu’au complet délaissement des lieux,

— débouter Monsieur [S] [E] et Madame [X] [B] de toute éventuelle demande de grâce,

— condamner solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [X] [B] à leur payer la somme de 5.000 € au titre de dommages et intérêts,

— en tout état de cause :

— condamner Monsieur [S] [E] et Madame [X] [B] au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [X] [B] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 21 janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [J], représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes et actualisé leur dette locative à la somme de 16.696,40 €, suivant décompte arrêtée au 1er janvier 2025. Ils ont admis ne pas avoir signifié cette actualisation aux défendeurs.

Madame [X] [B], comparante à l’audience du 29 octobre 2024, n’a ni comparu ni été représentée. Lors de sa comparution, elle avait déclaré avoir été hospitalisée à plusieurs reprises et avoir subi une perte de revenus. Elle ajoutait avoir 4 enfants à charge.

Monsieur [S] [E], n’a ni comparu ni été représenté, bien que régulièrement cité en l’étude.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [J] ont adressé des conclusions intitulées «note en délibéré» ainsi qu’une nouvelle pièce en cours de délibéré sans y avoir été autorisés par le Président de l’audience.

MOTIFS :

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile «si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé».

Sur la recevabilité des conclusions et pièce adressées en cours de délibéré :

En cours de délibéré, Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [J] ont adressé des conclusions intitulées «note en délibéré» ainsi qu’une nouvelle pièce sans y avoir été autorisés. Il y a lieu, en conséquence, de les déclarer irrecevables, étant souligné au surplus qu’aucun élément ne permet d’établir que le principe du contradictoire a été respecté en l’espèce.

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat dans le département par courrier électronique le 26 juillet 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements.

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil que «le preneur est tenu de deux obligations principales :

—  1° d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée, d’après les circonstances à défaut de convention ;

—  2° de payer le prix aux termes convenus».

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon les dispositions de l’article 7 b), le locataire est obligé «d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location».

Le manquement à ces obligations essentielles qui pèsent sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail.

Par ailleurs, l’article 1229 du code civil prévoit au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [J] arguent des manquements de Monsieur [S] [E] et de Madame [X] [B] à leurs obligations légales et contractuelles depuis le mois de septembre 2023. Ils n’ont pas régularisé la dette locative dont ils sont redevables en dépit d’un commandement de payer qui leur a été délivré le 28 mars 2024.

Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [J] justifient avoir fait délivrer à Monsieur [S] [E] et à Madame [X] [B], le 28 mars 2024, un commandement de payer la somme de 5.242,40 € correspondant aux loyers et charges impayés des mois de septembre 2023 à mars 2024, suivant décompte arrêté au 1er mars 2024. Ils n’ont pas désintéressé les causes de ce commandement dans le délai de deux mois que les bailleurs leur ont imposé. Au contraire, la dette locative s’est aggravée depuis de la délivrance de ce commandement

Il ressort, par ailleurs, du décompte produit que Monsieur [S] [E] et Madame [X] [B] n’ont pas repris le paiement de leurs loyers et des charges et demeurent redevables d’un arriéré locatif de 16.696,40 € au titre des loyers et des charges, suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025.

L’arriéré accumulé est donc important et le manquement aux obligations principales des locataires est ainsi suffisamment caractérisé.

Il convient, dès lors, de prononcer la résiliation du bail à compter du présent jugement et d’ordonner l’expulsion des locataires dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun élément ne justifiant de réduire le délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, soit 1.125,84 € au jour du jugement, et des charges. Monsieur [S] [E] et Madame [X] [B] seront condamnés à en payer le montant.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Par ailleurs, il découle de ce qui précède l’obligation pour Monsieur [S] [E] et Madame [X] [B] de régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges.

Il résulte du bail et du décompte versés aux débats par le bailleur, que Monsieur [S] [E] et Madame [X] [B] sont redevables de la somme de 16.510,80 € au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025.

Aucun élément ne permet d’établir que Monsieur [S] [E] et Madame [X] [B], qui ne comparaissent pas, ont réglé cette dette locative. Ils seront, en conséquence, condamnés au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024, date du commandement de payer sur la somme de 5.252,40 €, et à compter du présent jugement pour le surplus. Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Ils seront, également, condamnés au paiement des loyers échus impayés du 2 janvier 2025 jusqu’à la date du jugement et des indemnités d’occupation courant à compter du présent jugement jusqu’à la libération des lieux.

En revanche, le contrat de bail ne prévoit pas de clause de solidarité entre les locataires, Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [J] seront, en conséquence, déboutés de leurs demandes de condamnation solidaire au paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [J] sollicitent la condamnation de Monsieur [S] [E] et de Madame [X] [B] à leur payer une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’ils subissent puisqu’ils se trouvent privés de revenus locatifs et doivent faire face à des frais de gestion locative outre les frais usuels afférents à la propriété du bien qu’ils détiennent.

Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [J] ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, déjà réparé par les intérêts légaux qui leur ont été octroyés. Ils seront, dès lors, déboutés de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Monsieur [S] [E] et Madame [X] [B], parties perdantes, seront tenus aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Ils seront condamnés à payer à Monsieur [U] [Z] et à Madame [O] [J] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

DECLARE irrecevables les conclusions intitulées «note en délibéré» et la nouvelle pièce adressées par Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [J] en cours de délibéré ;

PRONONCE à effet du présent jugement la résiliation du bail pour manquement à l’obligation d’acquitter les loyers ;

CONDAMNE Monsieur [S] [E] et Madame [X] [B] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 6] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [E] et Madame [X] [B] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation, due jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (1.125,84 € au jour de l’audience) ;

CONDAMNE Monsieur [S] [E] et Madame [X] [B] à payer à Monsieur [U] [Z] et à Madame [O] [J] la somme de 16.510,80 € au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024, sur la somme de 5.252,40 €, et à compter du présent jugement pour le surplus, ainsi que les loyers échus impayés du 2 janvier 2025 jusqu’à la date du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [S] [E] et Madame [X] [B] à payer à Monsieur [U] [Z] et à Madame [O] [J] les indemnités d’occupation ci-dessus fixées à compter du présent jugement, date de la résiliation du bail, et jusqu’à libération complète des lieux ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [J] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [E] et Madame [X] [B] à payer à Monsieur [U] [Z] et à Madame [O] [J] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [E] et Madame [X] [B] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le geffier La vice présidente chargée des contentieux de la protection