N° RG 24/00089 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBP2 . Jugement du 19 Mars 2026.

TRIBUNAL

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 24/00089 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBP2

50F Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

JUGEMENT

du

19 Mars 2026

[S] [R]

c/

[W] [J], époux de Madame [Y] [L] [Z],

[K] [J],

[X] [J],

[C] [J]

Expédition exécutoire délivrée le

à M^e Raphaël MAYET

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M^e Hervé KEROUREDAN

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 19 Mars 2026 ;

Sous la Présidence de Sophie GRASSET, Magistrate exerçant à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 19 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR:

M. [S] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Raphaël MAYET, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEURS:

M. [W] [J], époux de Madame [Y] [Z]

[Adresse 3]

Mme [K] [J]

[Adresse 4]

Mme [X] [J]

[Adresse 5]

Mme [C] [J]

[Adresse 6]

Tous les quatres représentés par M^e Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES

À l’audience du 19 Janvier 2026, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation en date du 19 mars 2024, Monsieur [S] [R] sollicitait sur le fondement des articles 1104 et 1240 la condamnation de Monsieur [W] [J] et Mesdames [K] [J], [X] [J] et [C] [J] :

A lui payer une somme de 4463,53 € avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2023 au titre des remboursements des travaux de copropriété engagés avant le 30 juin 2022,

A lui payer in solidum une somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

A lui payer une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande, il exposait que par acte notarié du 18 novembre 2022, il a acquis auprès des vendeurs un bien immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 1] (78) et plus précisément les lots 5, 15, 7 et 14 de l’immeuble et que le 11 mai 2023, un décompte de charges de copropriété lui était adressé laissant apparaître un solde débiteur de 4463,53 € dont il a réclamé le remboursement auprès des vendeurs, le syndic lui ayant précisé par courrier du 13 juillet suivant que les travaux concernés avaient été engagés avant l’assemblée générale du 30 juin 2022 et donc avant l’acte d’acquisition du 18 novembre 2022.

Cependant, malgré ses nombreuses demandes, les consorts [J] refusaient de lui régler cette somme.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 19 janvier 2026 à laquelle Monsieur [R] précise que la somme de 4463,53 € concerne des travaux de dépense conservatoire d’urgence engagés avant l’assemblée générale du 30 juin 2022 et non de charges courantes, qui apparaissaient sur le relevé de dépenses de 2022 joint à la convocation de l’assemblée générale du 30 juin 2022.

Mesdames [K] [J], [X] [J] et [C] [J], après avoir rappelé que Monsieur [W] [J] est décédé le 7 janvier 2025 et qu’elles interviennent volontairement à l’instance en qualité d’héritières, soutiennent que cette somme ne leur est pas imputable dès lors qu’elle ne se rapporte pas à des travaux votés en assemblée générale, antérieurement à la vente et qu’elle est due au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2022, rappelant qu’aux termes de l’acte de vente, l’acquéreur a renoncé en faveur du vendeur à lui demander le remboursement de toutes sommes qu’il pourrait être amené à régler ultérieurement à titre de provisions ou de dépenses comprises ou non comprises dans le budget prévisionnel et couvrant l’exercice en cours.

Ils sollicitent en conséquence le débouté de Monsieur [R] et sa condamnation à leur payer :

Une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est mis en délibéré pour être rendu le 19 mars 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de constater l’extinction de l’instance à l’égard de Monsieur [W] [J] décédé le 7 janvier 2025 et l’intervention volontaire de Mesdames [K] [J], [X] [J] et [C] [J] en qualité d’héritières ;

Sur le fond, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; qu’ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et que l’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et tant que sa décision n’a pas été annulée à la suite d’un recours formé dans le délai légal ;

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en son 4ème alinéa que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En l’espèce, l’acte de vente du 18 novembre 2022 dispose que la convention des parties prévoit que le vendeur supportera seul le coût des travaux décidés avant ce jour, exécutés ou non ou en cours d’exécution et que l’acquéreur supportera seul les travaux qui viendraient à être votés à compter de ce jour ;

Il précise également que toutes les décisions prises à l’assemblée générale du 30 juin 2022 sont opposables à l’acquéreur, lequel renonce en faveur du vendeur à lui demander le remboursement de toutes sommes qu’il pourrait être amené à régler ultérieurement à titre de provisions ou de dépenses comprises ou non comprises dans le budget prévisionnel et couvrant l’exercice en cours sauf à ce qui a pu être indiqué concernant les travaux (p. 33 et 34) ;

En l’espèce, il ressort de la régularisation des charges de copropriété pour l’année 2022 et du relevé général de dépenses adressés le 11 mai 2023 à Monsieur [R] (pièces 2 et 3) que la somme de 4463,53 € correspond à la régularisation des charges pour l’année 2022 ;

Il ressort également du courrier de la société FONCIA du 13 juillet 2023 que le dépassement entre le budget prévisionnel fixé à 12000 € lors de l’assemblée générale du 30 juin 2022 et les dépenses effectivement réalisées, soit 25514,39 € (en réalité 24514,39 € sur le relevé des dépenses) proviennent des dépenses réalisées dans le cadre de mesures conservatoires urgentes engagés avant l’AG du 30 juin 2022, à savoir :

Une facture de la société TCR concernant la purge et l’étaiement du plafond du 2ème étage d’un montant de 6171,46 €Une facture de la société TCR concernant la pose d’étais complémentaires au 1er étage et RDC d’un montant de 1935,01 €Une facture du cabinet ABEE concernant l’étude structurelle faite à la demande de l’expert judiciaire d’un montant de 3540 €La facture de l’architecte [A] d’un montant de 900 € ;

Si le relevé général des dépenses produit par Monsieur [R] ne mentionne que ces deux dernières dépenses, l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 8 mars 2022 mentionne que dans le cadre de la procédure opposant le syndicat à deux copropriétaires, il a été voté à l’unanimité des copropriétaires d’une part la commande au cabinet ABEE d’une étude structurelle du plancher bas au 1er et au 2ème étage pour un montant de 7080 € (résolution n° 6) et d’autre part, la désignation de l’architecte [A] pour les travaux de renforcement du plancher bas de l’appartement du 2ème étage et de l’appartement du 1er étage pour un montant de 3000 € (résolution n° 7) ;

Il en ressort que si le syndic a manifestement omis de mentionner ces dépenses dans l’état qu’il a transmis au notaire, ces dépenses ont été néanmoins décidées avant l’acte de vente, ainsi qu’il en résulte d’ailleurs du devis ABEE du 13 juillet 2022 produit par les défendeurs pour un montant HT de 3940 € (et non 3540 €), soit 4728 € TTC, de sorte qu’elles incombent aux vendeurs et non à l’acquéreur ;

Il convient donc de faire droit à la demande de Monsieur [R] et de condamner les défenderesses à lui payer la somme de 4463,53 € au titre des remboursements des travaux de copropriété engagés avant le 30 juin 2022 ;

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 novembre 2023 ;

La mauvaise foi des défenderesses, qui ressort notamment du fait que Madame [J] assistait à l’assemblée générale du 8 mars 2022 à laquelle elle a été élue présidente, justifie leur condamnation in solidum à la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles engagés dans la présente instance et il convient de lui allouer la somme de 2000 € à laquelle les défenderesses seront condamnées.

Les défenderesses succombant, elles seront condamnées au paiement des entiers dépens.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE le décès de Monsieur [W] [J] et reçoit l’intervention volontaire de Mesdames [K] [J], [X] [J] et [C] [J] en qualité d’héritières,

CONDAMNE Mesdames [K] [J], [X] [J] et [C] [J] à payer à Monsieur [S] [R] la somme de 4463,53 € avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2023,

N° RG 24/00089 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBP2 . Jugement du 19 Mars 2026.

CONDAMNE in solidum Mesdames [K] [J], [X] [J] et [C] [J] à payer à Monsieur [S] [R] la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE in solidum Mesdames [K] [J], [X] [J] et [C] [J] à payer à Monsieur [S] [R] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

CONDAMNE Mesdames [K] [J], [X] [J] et [C] [J] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et signé par Sophie GRASSET et par Sylvie PAWLOWSKI à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière la juge