TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BROCHE

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BROCHE

■

Charges de copropriété

N° RG 25/00459 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6S7V

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Janvier 2025

JUGEMENT

rendu le 16 Avril 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic, la SARL CABINET CSJC, SARL, représentée par ses gérants, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1159

DÉFENDEUR

La société [Adresse 3], SCI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00459 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6S7V

M^me Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 21 Janvier 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 Mars 2026 et prorogée le 16 Avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI COURS DU 7EME ART est propriétaire du lot n°8212 dans l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 19ème, soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 19ème, représenté par son syndic la société CSJC, a assigné, devant ce tribunal, la SCI [Adresse 3], aux fins de :

Vu les articles 9, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1231-6 du code civil,

— condamner la SCI COURS DU 7EME ART à lui payer les sommes de :

* 11.336,48 euros au titre des charges de copropriété arrêtées “au 17 décembre”, provision du 1er trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire au jour de l’audience,

* 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— “prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie”,

— condamner la SCI [Adresse 3] aux entiers dépens, incluant l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et R. 631-4 du code de la consommation.

***

La SCI COURS DU 7EME ART, assignée par procès-verbal de recherches infructueuses dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00459 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6S7V

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L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 18 septembre 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 21 janvier 2026 et mise en délibéré au 26 mars 2026 prorogé, compte tenu de l’indisponibilité du magistrat, au 16 avril 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu'“il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

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Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la SCI [Adresse 3] sur le lot n°8212 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des assemblées générales des 20 mars 2018, 20 mai 2019, 1er septembre 2021, 1er mars 2022, 21 décembre 2023 et 3 juillet 2024 approuvant les comptes du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017, du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, les budgets prévisionnels des exercices concernés au 30 septembre 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, et du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2025, et certains travaux dont ceux de réparation de ravalement de la courette, de réfection de la cabine, des peintures des balcons, d’installation de boîtes aux lettres, de réfection de l’étanchéité de balcons, et de divers diagnostics et études,

— certains appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition du lot de la défenderesse,

— divers décomptes au 17 décembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 11.336,48 euros comprenant 36 euros de frais.

Sur la somme de 11.330,48 euros – soit le montant des appels de charges et de travaux, déduction faite des frais examinés ci-après -, le syndicat des copropriétaires explique, par la production des extraits du Grand Livre émanant du précédent syndic la société Sogire, les soldes repris au titre des charges courantes pour 2.933,91 euros, au titre des travaux pour 169,49 euros et des fonds travaux Alur pour 204,89 euros, lesdites pièces retraçant également les règlements effectués par la SCI [Adresse 3] jusqu’en février 2020.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne détaille pas et ne justifie pas du calcul de la somme de 595,65 euros (1ère ligne de la pièce n°3) qui est mentionnée comme étant une reprise au 1er janvier 2021, mais qui apparaît, également, être datée du 30 septembre 2020 (pièce n°5). Aussi, faute de toutes justifications et explications chiffrées à l’appui de cette réclamation, la somme de 595,65 euros sera rejetée.

Pour le surplus, il résulte de l’examen des pièces que le compte individuel de copropriétaire de la défenderesse est débiteur, au 17 décembre 2024, de la somme de 10.704,83 euros, au titre des appels de charges et de travaux, “1er appel de fonds 01/10/24 au 31/12/2024” et “Appel Fonds Travaux 10/2024” des 01/10/2024 compris.

La SCI COURS DU 7EME ART ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 10.704,83 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025, date de l’assignation.

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

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Sur la demande au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais d’une relance antérieure à toute mise en demeure n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En outre, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune lettre de cette nature accompagnée de son avis de réception. La somme de 36 euros comptabilisée le 26 avril 2024 sera rejetée.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Décision du 16 Avril 2026

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En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI [Adresse 3] ait agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la défenderesse a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la SCI COURS DU 7EME ART sera condamnée aux dépens, répondant aux exigences de l’article 695 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI [Adresse 3] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Décision du 16 Avril 2026

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PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI COURS DU [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 19ème la somme de 10.704,83 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 17 décembre 2024, “1er appel de fonds 01/10/24 au 31/12/2024” et “Appel Fonds Travaux 10/2024” des 01/10/2024 compris,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] de sa demande au titre des frais de recouvrement et de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] aux dépens,

CONDAMNE la SCI COURS DU 7EME ART à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 19èmela somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 avril 2026.

La Greffière La Présidente