— N° RG 23/04107 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDG7C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 14 Avril 2025

Minute n°25/961

N° RG 23/04107 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDG7C

le

CCC : dossier

FE :

M^e GIORDANA

M^e MEUNRIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU SEIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur [F] [L]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Emmanuel GIORDANA de la SELARL GLK AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats postulant, Maître Charlotte BELLET de la SCP BOURGEON GUILLIN BELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Madame [J] [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Monsieur [S] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. BATIONO, Premier Vice-Président statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 14 Octobre 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 25 octobre 2022, Monsieur [S] [O] et Madame [J] [D] ont consenti à Monsieur [F] [L] une promesse unilatérale de vente, portant sur une maison située [Adresse 2] à [Localité 8], cadastrée section A, nos [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], pour un prix de 520 000 €.

L’indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme de 52 000 €, 26 000 € ayant été séquestrés entre les mains de Maître [W] [K], notaire chargé de l’opération.

La promesse a été consentie sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt expirant le 5 janvier 2023.

Le 9 janvier 2023, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception électronique doublée d’une lettre recommandée ordinaire en date du 23 janvier suivant, Monsieur [O] et Madame [D] ont mis en demeure Monsieur [L] de justifier de la défaillance de la condition suspensive.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 22 mars 2023, Monsieur [O] et Madame [D] ont mis en demeure Monsieur [L] de procéder au versement de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue.

Par courrier en date du 13 avril 2023, Monsieur [L] a informé ses cocontractants de la caducité de la promesse unilatérale de vente du fait de la défaillance de la condition suspensive, et a sollicité la libération des fonds séquestrés entre les mains du notaire.

Monsieur [O] et Madame [D] s’étant opposés à la libération de la somme séquestrée, Monsieur [L] les a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2023, devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de restitution de la fraction de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains du notaire.

Aux termes de ses écritures notifiées par voie électronique le 6 février 2025, Monsieur [L] demande au tribunal de :

« Ordonner à Maître [W] [K], notaire, d’avoir à libérer la somme dont il est séquestre, à savoir 26 000 € ;

Condamner Monsieur [O] et Madame [D] à payer à Monsieur [L] la somme de 1 040 € à titre de dommages intérêts en réparation du séquestre injustifié de la somme de 26 000 € pendant deux années ;

Condamner Monsieur [O] et Madame [D] à payer à Monsieur [L] la somme de 3 500 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;

Condamner Monsieur [O] et Madame [D] à verser à Monsieur [L], outre les entiers frais et dépens, une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Monsieur [L] expose, à l’appui de sa demande :

Se fondant sur les articles 1103 et 1104 du Code civil, que la promesse était subordonnée à l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un prêt au plus tard le 5 janvier 2023 ;Qu’il a déposé des demandes de financement auprès de trois établissements bancaires différents ;Qu’il avait communiqué un seul refus de prêt au 5 janvier 2023, car il était certain d’obtenir ce prêt auprès de sa banque habituelle, le Crédit mutuel, et car la promesse de vente ne lui imposait de faire qu’une demande de financement ;Que cette première demande de financement répondait aux conditions contractuelles ;Que le fait que le refus du Crédit mutuel fasse état d’une durée en deçà de la durée maximale convenue et ne fasse pas état du taux d’intérêt n’a pas d’incidence sur la défaillance de la condition suspensive ;Que le refus de communiquer le dossier de financement de la Caisse d’épargne, établissement bancaire concerné par la deuxième demande de financement, s’explique par le fait que cette communication n’est pas exigée par la promesse unilatérale de vente ;Que la signature du refus de prêt par un responsable de clientèle professionnelle de la Caisse d’épargne ne peut disqualifier la pièce ;Qu’elle conteste que l’attestation de refus de prêt de la Caisse d’épargne soit un faux ;Que la troisième demande de financement a été faite au nom de la SCI BERKELEY, dont Monsieur [L] est président associé, afin d’optimiser ses chances d’obtenir un financement, une clause de substitution ayant été stipulée à la promesse unilatérale de vente ;Que Monsieur [O] et Madame [D] ne rapportent pas la preuve de la volonté de Monsieur [L] d’empêcher l’accomplissement de la condition suspensive ;Que l’absence de réponse de sa part aux courriers de mise en demeure des promettants ne permet pas de conclure à la défaillance du bénéficiaire, mais aboutit simplement à la caducité de la promesse ;Qu’il justifie avoir effectué les démarches pour obtenir un prêt et est donc en droit de recouvrer les fonds versés au titre de l’indemnité d’occupation ;Que la séquestration de la somme de 26 000 € depuis la signature de la promesse, lui a causé un préjudice, le placement de cette somme dans un fonds générant un intérêt annuel de 2 % lui aurait rapporté 1 040 €, somme dont il sollicite la condamnation de Monsieur [O] et Madame [D].Aux termes de leurs écritures notifiées par voie électronique le 6 mars 2025, Monsieur [O] et Madame [D] demandent au tribunal de :

« Débouter Monsieur [L] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamner Monsieur [F] [L] à verser, à Madame [J] [D] et Monsieur [S] [O], la somme de 52 000 € ;

Autoriser Madame [J] [D] et Monsieur [S] [O] à se faire remettre la somme de 26 000 € actuellement séquestrée entre les mains du séquestre, Maître [W] [K], en compte et à valoir sur les condamnations prononcées à l’encontre de Monsieur [L] ;

Condamner Monsieur [F] [L] à verser, à Madame [J] [D] et Monsieur [S] [O], la somme de 3 600 € au titre des frais irrépétibles ;

Condamner Monsieur [F] [L] aux entiers dépens.

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »

Monsieur [O] et Madame [D] exposent, à l’appui de leur demande :

Se fondant sur les articles 1103, 1104 et 1304-3 du Code civil, que la demande de financement devait être conforme au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt stipulés dans la condition suspensive prévue dans la promesse unilatérale de vente ;Qu’il incombe à Monsieur [L] de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse unilatérale de vente. À défaut, la condition suspensive, défaillie de son fait, est réputée accomplie ;Que l’attestation du Crédit mutuel ne précisait pas le taux d’intérêt, et que la durée d’emprunt n’était que de quinze ans, et non vingt-cinq ans, de sorte que Monsieur [L] ne rapporte pas la preuve que le prêt sollicité était conforme à la promesse unilatérale de vente ;Que Monsieur [L] ne pouvait se contenter de faire une seule demande de financement ;Que l’attestation de la Caisse d’épargne doit être écartée, ce document n’ayant jamais été produit, ni même évoqué, lors des échanges précédant la procédure ;Que cette attestation a été signée par un agent bancaire non affecté dans l’agence dont elle émane, agence d’ailleurs située dans les Hauts-de-Seine alors que Monsieur [L] réside dans le Val-de-Marne et travaille en Seine-et-Marne, que cette attestation a été établie sur un modèle daté de décembre 2013, et qu’elle n’a pas été signée par la commission chargée de l’octroi des crédits immobiliers, ce qui amène Monsieur [O] et Madame [D] à s’interroger sur l’authenticité de cette pièce et sur sa force probante ;Que Monsieur [L] a produit deux attestations différentes de la Caisse d’épargne, datées du même jour ;Qu’interrogée, la Caisse d’épargne a affirmé que les deux attestations étaient falsifiées, ce qui implique de les écarter des débats ;Que l’attestation du LCL ne respecte pas les termes de la condition suspensive, puisqu’elle est adressée à la SCI BERKELEY pour un montant de 390 000 € au lieu de 520 000 €, pour une durée de 324 mois au lieu de 300 mois, et sans mention du taux d’intérêt ;Que les trois attestations ont été produites au-delà du délai contractuellement convenu ;Que Monsieur [L], en sollicitant des prêts non conformes aux termes de la promesse, et en s’abstenant de fournir les justificatifs relatifs au prêt sollicité dans les délais impartis, est à l’origine de la défaillance de la condition suspensive, l’indemnité d’immobilisation devant dès lors revenir aux promettants ;Que les deux demandes de dommages et intérêts de Monsieur [L] font double emploi ;Que la demande de 1 040 € relève de la perte de chance, et qu’elle doit être rejetée dans la mesure ou Monsieur [L] ne démontre pas la réalité de son préjudice ;Que la demande de 3 500 € pour résistance n’est pas fondée, la condition suspensive ayant défailli par le fait de Monsieur [L].Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, de leurs prétentions et moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 avril 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 14 octobre 2025 et mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande principale

En vertu des dispositions combinées des articles 1103 et 1104, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, selon ses termes, la réalisation de la promesse unilatérale de vente en date du 25 octobre 2022 était subordonnée à l’accomplissement d’une condition suspensive d’obtention de prêt dont le bénéficiaire devait justifier au plus tard le 5 janvier 2023. À défaut de cette justification à cette date, et après mise en demeure par les promettants, la promesse était caduque si le bénéficiaire ne prouvait pas sous huitaine la remise d’une offre écrite conforme. Dans ce cas, le bénéficiaire ne peut prétendre à la restitution de la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation qu’en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. À défaut, les fonds resteront acquis aux promettants.

Il est constant qu’à la date du 5 janvier 2023, Monsieur [X] n’avait communiqué aux promettants aucun justificatif permettant d’attester de l’obtention ou du refus d’un financement.

Monsieur [O] et Madame [D] ayant mis en demeure Monsieur [L] le 9 janvier 2023 puis le 23 janvier suivant de justifier de la défaillance de la condition suspensive, il n’est en outre pas établi que ce dernier a satisfait à leur demande dans les huit jours de la réception de leur courrier, de sorte que la caducité de la promesse unilatérale de vente est acquise.

La discussion porte dès lors sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, qui dépend de la justification, par Monsieur [L], de l’accomplissement des démarches permettant d’obtenir un prêt conforme à la condition suspensive défaillie.

Aux termes de la promesse unilatérale de vente, le financement du bien devait répondre aux caractéristiques suivantes :

Tout organisme prêteurMontant maximal de la somme empruntée : 520 000 € ;Durée maximale de remboursement : 25 ans ;Taux nominal d’intérêt maximal : 2,60 %.Monsieur [L] produit une première attestation émanant du Crédit mutuel, en date du 15 février 2023, l’informant de son refus de lui délivrer un crédit immobilier d’un montant de 400 000 € sur une durée de 15 ans.

Cependant, Monsieur [L] ne rapporte pas la preuve que cette première demande de prêt immobilier comportait un taux nominal d’intérêt maximal de 2,60 %, ni que le taux du prêt n’avait pas été abordé en raison du rejet de la demande, conformément à la pratique de cet établissement bancaire, de sorte qu’il n’est pas établi que cette première demande de prêt immobilier était conforme au taux fixé dans la condition suspensive.

Dès lors, cette première attestation ne permet pas à Monsieur [L] de justifier d’une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse unilatérale de vente.

Par ailleurs, Monsieur [L] produit, en double exemplaire, une deuxième attestation émanant de la Caisse d’épargne, en date du 4 janvier 2023, l’informant de son refus de lui délivrer un crédit immobilier d’un montant de 520 000 € sur une durée de 25 ans, assortie d’un taux nominal d’intérêt de 2,60 %. Le premier exemplaire de cette attestation comporte un tampon rond, et le second un tampon rectangulaire.

Si cette attestation respecte les caractéristiques de la condition suspensive stipulée dans la promesse unilatérale de vente, sa véracité est cependant contestée par Monsieur [O] et Madame [D].

Suite à une sommation d’avoir à répondre dans un délai de 48 heures signifiée le 2 mai 2024 par acte de commissaire de justice à la demande de Monsieur [L], [R] [V], agent bancaire employée par la société Caisse d’épargne Île-de-France, n’a pas certifié l’authenticité de l’exemplaire de l’attestation comportant un tampon rectangulaire.

Par courrier en date du 21 mars 2024 produit aux débats, [N] [E], agent bancaire également employé par la Caisse d’épargne Île-de-France a contesté auprès de Monsieur [O] et Madame [D] l’émission de cet exemplaire par leur établissement.

Par message électronique en date du 13 janvier 2025 adressé aux défendeurs et également produit aux débats, le même agent bancaire mentionnait qu’après recherches par leurs services experts, les deux exemplaires produits par Monsieur [L] avaient été falsifiés et étaient non conformes. Elle attestait qu’aucune simulation de crédit n’avait été faite par ce client, et que le capital social mentionné sur les attestations était erroné.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les deux exemplaires de l’attestation de la Caisse d’épargne produits par Monsieur [L] sont dépourvus de toute force probante, de sorte que cette deuxième attestation produite en deux exemplaires différents ne pourra être retenue au bénéfice de Monsieur [L].

En outre, Monsieur [L] produit une troisième attestation de la société LCL, en date du 2 février 2023, l’informant de son refus de lui délivrer un crédit immobilier d’un montant de 390 000 € sur une durée de 27 ans.

Cependant, Monsieur [L] ne rapporte pas la preuve que cette troisième demande de prêt immobilier comportait un taux nominal d’intérêt maximal de 2,60 %, ni que le taux du prêt n’avait pas été abordé en raison du rejet de la demande, conformément à la pratique de cet établissement bancaire, de sorte qu’il n’est pas établi que cette première demande de prêt immobilier était conforme au taux fixé dans la condition suspensive. De surcroît, ce prêt était prévu pour une durée de 27 ans excédant la durée fixée dans la condition suspensive. Enfin, la demande de prêt a été faite au nom d’une société civile immobilière, la SCI BERKELEY à laquelle Monsieur [L] est associé, sans que ce dernier ait exercé la faculté de substitution prévue à la promesse unilatérale de vente.

Dès lors, cette troisième attestation ne permet pas à Monsieur [L] de justifier d’une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse unilatérale de vente.

Ainsi, faute pour Monsieur [L] de justifier avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse unilatérale de vente, la clause indemnitaire stipulée dans l’acte du 25 octobre 2022 trouve à s’appliquer.

En conséquence, il conviendra, d’une part, d’ordonner la libération de la somme de 26 000 € séquestrée par Maître [W] [K], notaire, entre les mains de Monsieur [O] et Madame [D] et, d’autre part, de condamner Monsieur [L] à payer à Monsieur [O] et Madame [D] la somme de 26 000 €.

Enfin, la demande de Monsieur [L] présentée au titre de l’article 1240 du Code civil ne saurait légitimement prospérer dès lors que celui-ci n’établit aucunement le caractère fautif des agissements de Monsieur [O] et Madame [D], ni davantage le préjudice qui en serait résulté.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité justifie de condamner aussi Monsieur [L], au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, à payer à Monsieur [O] et Madame [D] la somme de 2 000 €.

Sur l’exécution provisoire :Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit qui sera ainsi rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la libération de la somme de 26 000 € (VINGT-SIX MILLE EUROS) séquestrée par Maître [W] [K], notaire, entre les mains de Monsieur [S] [O] et Madame [J] [D] ;

CONDAMNE Monsieur [F] [L] à payer à Monsieur [S] [O] et Madame [J] [D] la somme de 26 000 € (VINGT-SIX MILLE EUROS) ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [F] [L] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [F] [L] à payer à Monsieur [S] [O] et Madame [J] [D], la somme de 2 000 € (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT