Cour d'appel d'Agen, Chambre civile, 10 septembre 2025, n° 23/00743

TGI Agen 20 juillet 2023

CA Agen
Confirmation 10 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de qualité à agir de l'intimé
La cour a estimé que l'intimé avait encore des droits réels sur le bien, ce qui lui confère la qualité à agir.
Accepté
Loyer excessif et contestation de la validité du bail
La cour a confirmé le montant du loyer, considérant que l'occupant n'a pas apporté de preuve suffisante pour justifier sa contestation.
Rejeté
Rupture fautive de l'accord de 2008
La cour a jugé que cette demande était nouvelle et irrecevable, n'étant pas liée à l'objet du litige initial.
Rejeté
Responsabilité de l'intimé dans l'exécution des travaux
La cour a jugé que cette demande était irrecevable car elle ne relevait pas du litige initial concernant le bail.

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Sur la décision

Référence :	CA Agen, ch. civ., 10 sept. 2025, n° 23/00743
Juridiction :	Cour d'appel d'Agen
Numéro(s) :	23/00743
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Agen, 20 juillet 2023, N° 22/00386
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Aimé Césaire NGUIMBIJulie CELERIERSandrine BICKART-MAGNES
Cabinet(s) :	AD-LEX

Texte intégral

ARRÊT DU

10 Septembre 2025

JYS/CH

— --------------------

N° RG 23/00743 -

N° Portalis DBVO-V-B7H-DEV5

— --------------------

[X] [Y]

[L] [Z]

— -----------------

GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 25-226

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur [X] [Y]

né le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 9]

de nationalité française,

domicilié : [Adresse 1][Adresse 11]

[Localité 5]

représenté par M^e Julie CELERIER,SELARL AD LEX, avocat au barreau d’AGEN

APPELANTE d’un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’AGEN en date du 20 Juillet 2023, RG 22/00386

D’une part,

ET :

Monsieur [L] [Z]

né le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 8] (ECOSSE)

de nationalité britannique, consultant,

domicilié : [Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par M^e Sandrine BICKART-MAGNES, avocat au barreau d’AGEN substituée à l’audience par M^e Nguimbi Aimé Cesaire, avocat au barreau de Montauban,

INTIMÉ

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 11 Juin 2025 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre,

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller rédacteur, qui a fait un rapport oral à l’audience

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

FAITS

En 2008, [L] [Z], citoyen britannique, alors propriétaire foncier à [Localité 13] (47), a confié à [X] [Y] des travaux à exécuter dans des gîtes locatifs et, pour ce faire, il l’a logé gratuitement dans plusieurs d’entre eux successivement, puis dernièrement au 'bramble’ le 24 décembre 2021 moyennant loyer mensuel, jugeant tous les travaux terminés. Au 1er janvier 2022, M. [Z] a apporté ses biens à la société de droit anglais 'Pechdou Gîte Company Ltd’ ; le 28 septembre suivant, il a fait sommation à [X] [Y] de quitter les lieux de son fonds, à laquelle l’occupant a répondu qu’en vertu de leur accord, il restait dans le gîte, les travaux n’étant pas terminés.

Suivant acte délivré le 16 novembre 2022, [L] [Z] a assigné [X] [Y] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Agen pour être condamné sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, au principal, à être jugé occupant sans droit ni titre, expulsé et condamné à 450 euros mensuellement d’indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire, le tribunal a :

— constaté que [X] [Y] est titulaire du contrat de bail d’habitation principale du 24 décembre 2021 avec [L] [Z] sur son bien, [Adresse 7] [Localité 13] [Adresse 4], moyennant réalisation de travaux de rénovation, soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989,

— fixé rétroactivement un loyer mensuel à 750 euros hors charges à compter du 28 septembre 2022 à la charge de [X] [Y] s’agissant dudit logement,

— condamné [L] [Z] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que le jugement est exécutoire par provision.

Pour qualifier de bail l’accord de 2008, le tribunal a jugé que du point de vue du propriétaire, le droit d’habitation devait perdurer après les travaux, il n’est donc pas la condition du contrat de travaux par un prêt à usage mais la contrepartie de ce travail par un droit d’habitation ; à défaut de nouveaux travaux et en l’absence de cause de résiliation, le bail doit être régularisé par un loyer en référence aux comparaisons fournies par le bailleur.

Suivant déclaration au greffe, [X] [Y] a fait appel le 5 septembre 2023 des chefs que le tribunal a : – fixé rétroactivement un loyer mensuel à 750 euros hors charges à compter du 28 septembre 2022 à la charge de [X] [Y] s’agissant dudit logement, – dit n’y avoir lieu à l’article 700 du code de procédure civile, – débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; il a intimé [L] [Z].

Selon dernières conclusions visées au greffe le 25 mars 2025, M^e Celerier pour [X] [Y] demande, en réformant le jugement, de :

principalement :

déclarer [L] [Z] irrecevable en son action,

subsidiairement :

débouter [L] [Z] de sa demande en paiement des loyers,

le condamner à verser le prix des travaux effectués évalués à 541 000 euros,

avant dire droit sur le montant des dommages et intérêts,

désigner un expert pour décrire lesdits travaux, les chiffrer en matériaux et main d''uvre et fixer la valeur locative de l’immeuble,

pour le surplus, confirmer le jugement et y ajoutant,

condamner [L] [Z] à payer 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le même aux entiers dépens.

L’appelant expose et fait valoir que :

[L] [Z] n’étant plus propriétaire, mais la société 'Pechdou Ltd', ne peut agir en expulsion,

sa propre demande en paiement des travaux est accessoire au premier litige car elle est contenue dans l’accord d’habitation,

il est jugé titulaire d’un bail verbal de l’article 6 a) de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports entre bailleurs et locataires modestes, le loyer fixé par le premier juge est excessif localement,

les travaux ne sont que suspendus au 1er janvier 2022 et non terminés, notamment sur son logement, le 'bramble',

le montant du loyer doit amortir la valeur de ses travaux anciens et les travaux futurs aussi, suivant la parole de M. [Z], doivent être valorisés, le tout par expertise judiciaire sur la base du résultat d’une expertise amiable unilatérale du 30 janvier 2025 du cabinet Global Expertises à [Localité 14],

il a une créance en dommages et intérêts pour la faute de M. [Z] d’avoir rompu la convention de droit d’habitation moyennant travaux.

Selon dernières conclusions visées au greffe le 13 mai 2025, Me [U] pour [L] [Z] demande, en confirmant le jugement, de :

— liminairement,

déclarer l’appel irrecevable,

— subsidiairement,

débouter [X] [Y] de ses prétentions,

le recevoir en son appel incident et statuant à nouveau :

le condamner à 2 000 euros à titre de dommages et intérêts outre aux entiers dépens.

L’intimé expose et fait valoir que :

l’exception de procédure sur sa qualité à agir est irrecevable en cause d’appel,

la demande de paiement des travaux est nouvelle par rapport à la demande initiale de bail d’habitation et la prétention de ce nouveau chef est irrecevable,

le prix du bail fixé après débat entre les parties, en vertu du jugement, depuis la sommation, ne requiert pas de liquider les comptes entre les parties,

la demande, tendant à reconnaître un contrat de construction, excède la compétence du juge du contentieux de la protection,

la demande d’expertise est infondée car elle vise à réparer par des dommages et intérêts une faute qui n’a pas existé,

le montant de la demande n’est pas fondé car l’expertise unilatérale présente des valeurs exorbitantes, la mission est irréalisable et les travaux sont terminés au 1er janvier 2022.

Par ordonnance du 23 octobre 2024, le conseiller de la mise en état a rejeté les demandes de [L] [V] de : radiation de l’affaire, nullité des conclusions au fond de l’appelant et expertise du bâtiment.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 28 mai 2025, le conseiller de la mise en état a clôturé la procédure.

MOTIFS

1 / sur la recevabilité de l’appel :

L’intimé [L] [Z] a été débouté par le conseiller de la mise en état de la constatation de la nullité de fin de non-recevoir la demande d’une mesure d’instruction, pour se défendre du dispositif du jugement en fixation du loyer du bail constaté en évaluant ses travaux en compensation.

En tout état de cause, rien dans ladite demande, parmi d’autres demandes, ne peut rendre l’acte d’appel irrecevable.

[L] [Z] sera débouté de ce chef.

2 / sur l’irrecevabilité de l’appel incident :

L’article 123 du code de procédure civile dispose :

« Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt. »

[L] [Z] présente l’apparence de la pleine propriété personnelle des droits réels sur le fonds de terre à [Localité 12] 47, correspondant à la réalité de son statut de dirigeant de la personne morale créée à l’objet de location de ses terrains et autres biens immobiliers, à laquelle son père [S] [Z] est associé par l’attribution de la moitié des parts.

Cette apparence correspond également à la réalité de la situation vécue par le tiers [X] [Y], de ce changement dans la continuité depuis 2022 avec la famille [Z] ; il s’ensuit que la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir de [L] [Z] n’est pas fondée.

L’irrecevabilité sera écartée.

3 / sur le loyer du bail d’habitation :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

«  (') Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; ('). "

Devant la cour, [X] [Y] ne conteste pas le chef de dispositif du bail d’habitation au jugement critiqué ; il poursuit à la fois le débouté du principe du loyer d’habitation sur le fondement légal ci-dessus et une mesure d’instruction de la valeur locative de l’habitation 'bramble’ ; il ne formule aucune offre chiffrée subsidiaire alors qu’il a la charge de fournir la preuve de la valeur du bien, à défaut un commencement de preuve à l’appui de l’instauration d’une mesure d’instruction en sa qualité d’appelant de ce chef.

Le rapport d’expertise unilatéral du 30 janvier 2025 de M. [T] décrit 3 immeubles allégués restaurés par [X] [Y], dont le gîte 'bramble’ servant à son logement : une habitation de plein pied d’une superficie de 140 m2, rénovée du gros 'uvre aux aménagements intérieurs et extérieurs au coût estimé de 77 000 euros hors taxes ; ledit rapport énumère également 50 factures entre septembre et décembre 2021 de fournitures de matériaux de la somme de 25 879,43 euros.

Ces quelques éléments d’un expert du bâtiment sont impropres à instaurer avec les propriétaires un débat sur le montant du loyer qu’est susceptible de rapporter ce bien en fonction des offres similaires dans le secteur de référence, à titre de comparaison à débattre utilement. L’expertise judiciaire ne peut suppléer la carence de la partie appelante. Le rapport caractérise que [X] [Y] est assez solvable pour supporter le prix d’un loyer sérieux puisqu’il prétend au remboursement ou la compensation des montants de factures ci-dessus qu’il a pu payer. Enfin, l’appelant fournit un exemple de comparaison : le montant moyen de 9 euros du m2 de loyer du bâti pratiqué en moyenne sur la commune de [Localité 13] 47, soit 1 260 euros pour les 140 m2 de 'bramble'.

[X] [Y] ne rapporte pas la preuve, dont la charge lui incombe, que le prix du bail de l’habitation 'bramble’ fixé au jugement est excessif et sa contestation pour une dispense de loyer est mal fondée en l’état de ses possibilités financières ; pour la fixation du loyer, il y aura lieu de retenir la valeur de 750 euros évaluée au débat de première instance du prix du contrat de location.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

4 / sur les dommages et intérêts :

L’article 564 du code de procédure civile dispose :

« A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

A l’appui de sa demande, [X] [Y] invoque la rupture fautive de l’accord de 2008 avec [L] [Z] en 2022 car les travaux ne seraient pas terminés. A l’appui de sa demande d’expertise de ses travaux faits et à faire, il communique le rapport de M. [T] susmentionné ; il en ressortirait en sus de la maison 'bramble', l’évaluation de la restauration, la rénovation et l’embellissement de la maison des époux [Z] pour 337 950 euros de coût des travaux et d’une autre habitation au coût des travaux de 46 500 euros outre 25 879,43 euros de factures déclaratives de travaux au hameau '[Adresse 10]' et aucun autre chantier.

En droit, la compensation n’est possible que si les dettes antagonistes sont certaines, liquides et exigibles.

La demande tendant à une mesure d’instruction en vue d’une compensation avec les loyers dus n’est pas connexe car le lien entre les demandes n’est pas tel qu’une contrariété des jugements serait encourue.

La demande au titre de la responsabilité de M. [Z] dans l’exécution des travaux de bâtiment sur les parcelles au lieudit '[Adresse 10]' à [Localité 13] 47 est nouvelle, en tant qu’elle est une action en réparation délictuelle ou quasi délictuelle, par rapport aux fins de l’acte introductif d’instance du contentieux du bail d’habitation ; elle est donc irrecevable.

Chacune des parties succombe, chacune d’elles supporte les dépens d’appel par moitié, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Reçoit [X] [Y] en son appel principal,

Reçoit [L] [Z] en son appel incident,

Confirme le jugement,

Y ajoutant,

En tant que de besoin,

Condamne [X] [Y] à payer à [L] [Z] le montant de 750 euros dudit loyer mensuellement,

Déclare irrecevable la demande de [X] [Y] à titre de dommages et intérêts contre [L] [Z],

Ordonne le partage des dépens d’appel par moitié entre les parties,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,