ARRÊT DU

05 janvier 2026

DB/CH

— --------------------

N° RG 25/00082 -

N° Portalis DBVO-V-B7J-DJ73

— --------------------

S.C.I. BC3

C/

[N] [X] [W] [O]

— -----------------

GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 7-2026

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

S.C.I. BC3, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

RCS DE [Localité 8] 921 927 760

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurence BOUTITIE, avocat postulant au barreau d’AGEN et par M^e Stéphanie MACE, SELARL STÉPHANIE MACÉ, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

APPELANTE d’un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de VILLENEUVE SUR LOT du 28 novembre 2024, RG 24/000046

D’une part,

ET :

Monsieur [N] [X] [W] [O]

né le 19 février 1949 à [Localité 7]

de nationalité française, retraité,

[Adresse 4]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-947 du 04/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représenté par M^e Catherine JOFFROY, SELARL Catherine JOFFROY, avocat au barreau d’AGEN

INTIMÉ

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 03 novembre 2025 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre,

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller, qui a fait un rapport oral à l’audience

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

'

FAITS :

Par contrat à effet du 1er février 2019, la SCI de Florimont a donné à bail d’habitation à [N] [O] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] à Fumel (47), pour un loyer mensuel de 450 Euros.

Le bail a mis à la charge du locataire :

— le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, payable annuellement au plus tard le 31 décembre de chaque année,

— la souscription d’une assurance contre l’incendie et les risques locatifs,

— le ramonage du conduit de l’insert.

La SCI BC3 a acquis l’ensemble immobilier dans lequel se trouve le logement de M. [O] par acte notarié du 17 février 2023.

Le 18 avril 2023, la SCI BC3 a mis en demeure M. [O] de lui payer un arriéré de loyers de 1 196 Euros correspondant aux mois de janvier 2023 à avril 2023, déduction faite de l’allocation logement perçue directement par le propriétaire.

Le 23 juin 2023, la SCI BC3 a réitéré une mise en demeure de payer les loyers de janvier à juin 2023, soit un solde de 1 777 Euros, mettant en cause le fait que M. [O] avait refusé de rencontrer son représentant lors d’une venue sur place le 17 juin précédent.

Le 1er août 2023, la SCI BC3 a fait délivrer à M. [O] un commandement de payer la somme totale de 2 214,80 Euros.

Après avoir vainement tenté une conciliation devant M. [L], conciliateur de justice, par acte du 1er février 2024, la SCI BC3 a fait assigner M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeneuve sur Lot afin de voir résilier le bail, avec expulsion du locataire et paiement de l’arriéré de loyer.

M. [O] a opposé que le logement donné à bail était indécent.

Par jugement rendu le 28 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeneuve sur Lot a :

— débouté la SCI BC3 de ses demandes en prononcé de résiliation de bail, en expulsion, en paiement de l’arriéré des loyers et en paiement d’une indemnité d’occupation,

— débouté [N] [O] de sa demande en dommages et intérêts,

— enjoint à la SCI BC3 d’effectuer, dans le logement donné à bail à [N] [O], les travaux et/ou mesures suivants :

* fournir le diagnostic CREP et celui relatif à l’installation électrique,

* fournir et installer un détecteur de fumée dans le logement,

* par un professionnel qualifié, démolir le faux-plafond existant dans le séjour et créer un faux-plafond isolé,

* remplacer la porte du cellier par une porte étanche et isolée,

* par un professionnel qualifié, mettre en sécurité l’installation électrique du logement et remplacer les appareillages vétustes,

* raccorder le surplus d’eau du ballon d’eau chaude au système d’évacuation des eaux usées du logement,

* fournir un certificat de conformité d’installation pour le poêle à bois,

* remplacer les convecteurs électriques existants vétustes ou ne fonctionnant plus par des convecteurs neufs,

* mettre en oeuvre les mesures nécessaires pour résoudre les problèmes d’humidité dans le logement et remettre en état les supports dégradés,

* par un professionnel qualifié, assurer une ventilation du logement conforme aux prescriptions réglementaires,

* mettre en place une main courante dans l’escalier,

— dit que tant que ces travaux et/ou mesures ne seront pas réalisés en totalité, les loyers ne seront pas dus par [N] [O],

— assorti ces injonctions en travaux et/ou mesures d’une astreinte provisoire de 20 Euros par jour de retard en cas d’inexécution partielle ou totale desdits travaux passé le délai de 6 mois à compter de la signification du jugement et dit que cette astreinte ne pourra pas courir au-delà du 30 septembre 2025,

— dit qu’une copie du jugement sera adressée par le greffe au préfet du Lot et Garonne,

— débouté la SCI BC3 de sa prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI BC3 aux dépens de l’instance,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Le tribunal de proximité a estimé que le bailleur n’avait mis en demeure le locataire de lui produire ni attestation d’assurance ni certificat de ramonage de l’insert de qui excluait qu’il puisse réclamer résiliation du bail aux torts du locataire pour ces motifs ; que le logement devait être considéré comme indécent du fait d’un risque d’effondrement du faux-plafond du séjour, d’une porte donnant sur le cellier non étanche, d’une absence de sécurité de l’installation électrique, d’absence de dispositif d’évacuation de l’eau du chauffe-eau, de radiateurs vétustes, d’humidité sans VMC, d’absence de main courante sur un escalier ; et que le préjudice moral invoqué par M. [O] est compensé par le non-paiement du loyer.

Par acte du 3 février 2025, la SCI BC3 a déclaré former appel du jugement en indiquant que l’appel porte sur la totalité du dispositif du jugement qu’elle cite dans son acte d’appel.

La clôture a été prononcée le 24 septembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du 3 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SCI BC3 présente l’argumentation suivante :

— Sur l’état du logement :

* Le locataire a attendu la veille de l’audience devant le tribunal pour faire intervenir l’organisme Soliha qui a établi un constat d’état du logement, état dont elle n’avait pas été informée auparavant.

* Depuis le jugement, elle a fait procéder aux travaux décidés par le tribunal, mais un constat établi par commissaire de justice antérieur à leur début démontre le défaut d’entretien imputable à M. [O].

— Le bail doit être résilié aux torts du locataire :

* il s’abstient de payer le loyer.

* en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, M. [O] devait justifier d’une assurance contre les risques locatifs, ce qu’il ne fait plus depuis le 1er janvier 2023 estimant qu’il en est dispensé.

* il n’a jamais communiqué d’attestation de ramonage de l’insert.

* aucune mise en demeure n’est nécessaire pour faire naître l’obligation du locataire.

* M. [O] a toujours refusé de rencontrer son représentant, n’a jamais fait part de problème d’habitabilité et a refusé toute conciliation, alors que la jurisprudence indique que le locataire doit signaler au bailleur les défauts qu’il constate.

* avant de s’installer dans un logement provisoire, il a laissé le logement dans un grand état de saleté (odeurs d’urine, déjections animales).

* M. [O] l’a informée qu’il habite désormais ailleurs mais n’a pas encore donné congé.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— infirmer le jugement,

— prononcer la résiliation du bail aux torts de M. [O],

— ordonner son expulsion et de celles de tous occupants de son chef sous astreinte, avec au besoin assistance de la force publique,

— fixer au montant du loyer et charges conventionnelles, soit la somme de 450 Euros, le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération effective des lieux, majoré de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le cas échéant prorata temporis,

— condamner M. [O] au paiement de l’arriéré locatif de 9 987 Euros arrêté à avril 2025, outre loyers et charges postérieurs,

— subsidiairement,

— limiter la suspension de paiement du loyer à la période courant entre la signification du jugement du 28 novembre 2024 et la date de réception des travaux de rénovation du logement,

— condamner M. [O] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnelles soit 450 Euros par mois à compter de l’arrêt à intervenir jusqu’à libération effectivement des lieux,

— le condamner à lui payer une somme de 2 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

*

* *

Par conclusions d’intimé notifiées le 18 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [N] [O] présente l’argumentation suivante :

— Il est âgé de 75 ans, a de graves problèmes de santé, utilise un appareil respiratoire, se déplace en fauteuil roulant et sa concubine, [J] [D], est elle-même âgée de 78 ans.

— La SCI BC3 ne remet pas en cause l’obligation de procéder aux travaux qui lui ont été imposés par le tribunal de proximité.

— Il a opposé une exception d’inexécution de paiement du loyer compte tenu de l’état du logement qui ne répondait pas à la définition du logement décent prévue au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, comme l’a constaté l’organisme Soliha puis le préfet,qui a mis le bailleur en demeure d’effectuer les travaux nécessaires.

— Il a toujours alerté le bailleur de l’état du logement, par l’intermédiaire de sa fille, et la SCI BC3 a visité le logement avant d’acquérir l’ensemble immobilier.

— Les travaux en cours ne sont pas terminés et le clos et le couvert ne sont pas assurés: il existe encore des infiltrations de pluie.

Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de :

— confirmer le jugement,

— débouter la SCI BC3 de ses demandes,

— la condamner aux dépens.

— ------------------

MOTIFS :

En premier lieu, c’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal, après avoir rappelé la législation sur l’obligation, pour le bailleur, de remettre au locataire un logement décent, a mis en évidence que le logement pris à bail par M. [O] ne répondait pas à la définition du logement décent sur plusieurs points, comme par exemple une installation électrique dangereuse, et a ordonné à la SCI BC3 la réalisation des travaux nécessaires pour rendre le logement conforme, obligation d’ailleurs non contestée par l’appelante.

Le tribunal a également justement estimé que M. [O] était fondé en son exception d’inexécution de paiement du loyer, ce qui excluait la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire du fait de la cessation de paiement du loyer.

Il suffit d’ajouter que l’obligation, pour le bailleur, de livrer un logement décent au sens de la réglementation, est d’ordre public et qu’ainsi, d’une part, le bailleur doit s’assurer que son locataire dispose d’un logement digne et qui ne présente aucun danger pour sa sécurité et, d’autre part, qu’il ne peut se prévaloir d’une prétendu ignorance de l’état des lieux.

En outre, la SCI BC3 a nécessairement visité l’ensemble immobilier avant de l’acquérir.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

En deuxième lieu, c’est également par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a rejeté la demande de résiliation du bail aux torts du locataire au motif qu’il n’a fourni ni attestation d’assurance contre les risques locatifs, ni certificat d’entretien du conduit de l’insert.

Il suffit d’ajouter que, selon l’article de la loi n° du 6 juillet 1989, après remise des clés du logement, c’est seulement à la demande du bailleur que, chaque année, le locataire doit justifier de l’obligation d’assurance contre les risques locatifs ; et que M. [O] dépose aux débats une facture de ramonage établie à son nom le 23 octobre 2024 par [R] [G], ramoneur.

Le jugement qui a rejeté la demande de résiliation du bail aux torts du locataire pour ces manquements doit être confirmé.

Toutefois, en troisième lieu, la SCI BC3 justifie, par production des comptes-rendus de chantier, avoir procédé, de mars à juillet 2025, aux travaux qui lui ont été imposés par le tribunal, à l’exception de la réfection des peintures, subordonnée au déplacement de meubles par M. [O].

Il y a donc lieu de mettre fin à la suspension du paiement des loyers à compter du procès-verbal de réception des travaux, conformément à la demande de l’appelante.

Le jugement sera précisé sur ce point pour tenir compte de l’évolution du litige.

Enfin, l’équité n’impose pas, en cause d’appel, l’application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’appelante.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

— CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

— Y ajoutant,

— DIT que [N] [O] doit reprendre le paiement du loyer et des charges à compter de la date d’établissement du procès-verbal de réception des travaux dont la réalisation a été ordonnée par le jugement ;

— DIT n’y avoir lieu, en cause d’appel, à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCI BC3 aux dépens de l’appel.

— Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffier, auquel la minute a été remise.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT