RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/03363 – N° Portalis DBVH-V-B7G-ITBA

VH

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 35]

13 septembre 2022

RG:19/06194

[I]

[B]

C/

S.C.I. LES 3B

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Selarl Lamy Pomiès-Richaud

M^e Julien Guichard

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 35] en date du 13 Septembre 2022, N°19/06194

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Avril 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 Juin 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [Z] [I]

né le 08 Octobre 1980 à [Localité 24]

[Adresse 1]

[Localité 16]

Représenté par M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

M. [K] [D] [E] [B]

né le 17 Décembre 1981 à [Localité 31]

[Adresse 2]

[Localité 16]

Représenté par M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMÉE :

S.C.I. LES 3B société civile professionnelle, inscrite au RCS de [Localité 35] sous le numéro 820 223 055, représenté par son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 11]

[Localité 15]

Représentée par M^e Caroline JULIEN GUICHARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 Mars 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 12 Juin 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 11 juin 2003, M. [O], propriétaire des parcelles cadastrées B [Cadastre 19], [Cadastre 20] et [Cadastre 22] à [Localité 23] (Gard) a vendu à la SAS [Adresse 37] la parcelle B [Cadastre 21].

La SAS Résidence du Soleil a divisé la parcelle B [Cadastre 21] en deux parcelles B [Cadastre 3] et [Cadastre 4] et créé un lotissement « [Adresse 36] » de 14 lots selon un arrêté de lotir du 2 juin 2003.

Afin que M. [O] conserve un accès à la voie publique via le « [Adresse 26] », l’acte crée une servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 21] (fonds servant) au profit des parcelles B [Cadastre 19], [Cadastre 20] et [Cadastre 22] (fonds dominants).

Par acte authentique du 11 février 2013, la société Borras immobilier a acquis les parcelles cadastrées B n° [Cadastre 19] (devenues [Cadastre 13] et [Cadastre 14]), [Cadastre 20] et [Cadastre 22].

La SCI Les 3 B a acquis de la société Borras immobilier les parcelles [Cadastre 13], [Cadastre 14] (anciennement [Cadastre 19]), [Cadastre 20] et [Cadastre 22] par acte notarié du 24 avril 2017 qui rappelle et retranscrit la servitude de passage au profit des parcelles achetées.

Les deux parcelles B [Cadastre 3] et B [Cadastre 4] issues de la division de la parcelle B n° [Cadastre 21] appartiennent désormais respectivement à M. [I] et à M. [B], lesdites parcelles formant les lots 13 et 14 du lotissement « [Adresse 28] ».

Par lettre du 28 août 2018, la SCI les 3 B, ayant constaté que l’assiette de son droit de passage fixée dans l’acte constitutif à une largeur de 4 mètres n’était pas respectée, a demandé à M. [I] de rétablir la largeur du passage.

Estimant que la servitude de droit de passage n’est pas conventionnelle mais légale et qu’elle est éteinte au motif de la cessation de l’état d’enclave, M. [I] et aujourd’hui M. [B] se sont opposés à cette demande et, par acte du 9 décembre 2019, ont fait assigner la SCI Les 3 B devant le tribunal de grande instance de Nîmes afin principalement de faire constater l’extinction de cette servitude sur le fondement de l’article 685-1 du code civil.

Le tribunal judiciaire de Nîmes, par jugement contradictoire en date du 13 septembre 2022, a :

— Débouté les requérants de la totalité de leurs demandes,

— Condamné M. [I] et M. [B] à rétablir conformément aux indications de l’acte authentique du 11/06/2003 [Adresse 30], l’assiette de la servitude de passage à une largeur de 4 mètres grevant leur fonds au profit des parcelles cadastrées sur la commune d’Aigues Vives section B n° [Cadastre 14], [Cadastre 20] et [Cadastre 22] appartenant à la SCI 3 B,

— Condamné les requérants à démolir tous ouvrages, à enlever toutes clôtures et végétations empiétant sur la servitude de passage ou réduisant sa largeur dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut d’exécution en intégralité de cette condamnation dans le délai susvisé, les requérants seront condamnés à payer chacun à la SCI 3 B une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une période de 10 mois au-delà de laquelle il sera à nouveau fait droit en tant que de besoin par la juridiction de céans,

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— Condamné les requérants au paiement des entiers dépens,

— condamné les requérants à payer à la défenderesse la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son jugement, le premier juge se réfère à l’acte authentique du 11 juin 2003 qui crée la servitude et qui est rédigé comme suit :

« A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs un droit de passage en tous temps et heures et avec tous véhicules. Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités. Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur de 4 mètres jusqu’à la parcelle [Cadastre 34].

Son emprise est figurée au plan ci-annexé approuvé par les parties.

Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner.

Il ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties.

Le propriétaire du fonds [Localité 40] entretiendra à ses frais exclusifs le passage de manière qu’il soit normalement carrossable en tous temps par un véhicule particulier. Le défaut ou le manque d’entretien le rendra responsable de tous dommages intervenus sur les véhicules et les personnes et matières transportées, dans la mesure où ces véhicules sont d’un gabarit approprié pour emprunter un tel passage.

L’utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inappropriée à l’assiette dudit passage ou aux besoins des propriétaires du fonds dominant.

Pour la perception du salaire, la présente constitution de servitude est évaluée à cent cinquante euros. »

Le juge de première instance expose que les requérants soutiennent qu’une notice explicative annexée à l’acte du 11 juin 2003 mentionne en page 8 que la servitude de passage d’une largeur de 4 m était destinée à désenclaver la propriété au sud (parcelles P3 n° [Cadastre 19]-[Cadastre 20]-[Cadastre 22]), de sorte que la volonté des signataires à l’acte constitutif de la servitude légale de passage étant selon eux de désenclaver les parcelles n° [Cadastre 19], [Cadastre 20] et [Cadastre 22], cette servitude légale de passage serait éteinte en raison de la cessation de l’état d’enclave desdites parcelles.

Il juge que cependant une servitude de passage instituée à titre perpétuel est une servitude conventionnelle excluant que le propriétaire du fonds servant puisse invoquer son extinction sur le fondement de l’article 685-1 du code civil, de sorte que l’extinction de la servitude de passage en cas de cessation de l’enclave est inapplicable aux servitudes conventionnelles.

Il déboute ainsi MM. [I] et [B] de leur demande visant à constater l’extinction de la servitude de passage, ajoutant qu’en effet, il importe peu, contrairement à ce que soutiennent les requérants que la servitude aurait eu comme cause déterminante l’état d’enclave dès lors éteinte en cas de disparition de cet état d’enclave, puisque la mention dans l’acte du 11 juin 2003 du caractère perpétuel de cette servitude de passage manifestait la volonté des parties d’en assurer le maintien en toutes circonstances, même en cas de cessation de l’état d’enclave.

Le premier juge, se référant au procès-verbal de constat en date du 9 septembre 2020 établi par Maître [W], huissier de justice à Aimargues, énonce qu’il ressort de celui-ci que la largeur de 4 mètres de la servitude de passage grevant les fonds [I] et [B] n’est pas respectée par ces derniers, nonobstant le courrier du 28 août 2018 adressé par le conseil de la SCI Les 3 B à M. [I] lui demandant de respecter la largeur de 4 mètres qui est demeurée sans effet.

Il considère qu’en l’état de ces éléments d’appréciation, il y a lieu de condamner les requérants à démolir tous ouvrages, à enlever toutes clôtures et végétations empiétant sur la servitude de passage ou réduisant sa largeur dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à défaut d’exécution dans ce délai.

M. [Z] [I] et M. [K] [B] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 17 octobre 2022.

Par acte du 21 novembre 2022, MM. [Z] [I] et [K] [B] ont assigné la SCI Les 3 B, en référé devant le premier président, aux fins de voir arrêter l’exécution provisoire des dispositions de la décision dont appel en considération des conséquences manifestement excessives qui résulteraient se son exécution provisoire, au visa de l’article 524 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé du 13 janvier 2023, il a été fait droit à cette demande.

Par ordonnance du 26 novembre 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 20 mars 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 8 avril 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2024, M. [Z] [I] et M. [K] [B], appelants, demandent à la cour de :

Statuant sur l’appel d’un jugement rendue le 13 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Nîmes,

Vu les articles 682 et suivants du Code civil,

Vu l’article 685-1 du Code civil,

Vu l’article 703 du Code civil,

— Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes du 13 septembre 2022 dans toutes ses dispositions et statuant de nouveau,

— Juger du caractère légal de la servitude de passage établie le 11 juin 2003 au bénéfice des parcelles B [Cadastre 7], B [Cadastre 8] (anciennement [Cadastre 19]), B [Cadastre 9] (anciennement B [Cadastre 20]) et B [Cadastre 10] (anciennement B [Cadastre 22]), propriété de la SCI les 3 B,

— Juger de l’extinction de l’état d’enclave des parcelles B [Cadastre 7], B [Cadastre 8] (anciennement [Cadastre 19]), B [Cadastre 9] (anciennement B [Cadastre 20]) et B [Cadastre 10] (anciennement B [Cadastre 22]) selon acte du 11 juin 2003, propriété de la SCI les 3 B,

— Juger de l’impossibilité d’usage de la servitude établie le 11 juin 2003 sur les parcelles B [Cadastre 6] (anciennement B [Cadastre 4] propriété de M. [B]) et B [Cadastre 5] (anciennement B [Cadastre 3] propriété de M. [I]), fonds servants, au bénéfice des parcelles B [Cadastre 7], B [Cadastre 8] (anciennement [Cadastre 19]), B [Cadastre 9] (anciennement B [Cadastre 20]) et B [Cadastre 10] (anciennement B [Cadastre 22]), fonds dominant, propriété de la SCI les 3 B,

En conséquence,

— Prononcer l’extinction de la servitude de passage établie le 11 juin 2003 sur les parcelles B [Cadastre 6] (anciennement B [Cadastre 4] propriété de M. [B]) et B [Cadastre 5] (anciennement B [Cadastre 3] propriété de M. [I]), fonds servants, au bénéfice des parcelles B [Cadastre 7], B [Cadastre 8] (anciennement [Cadastre 19]), B [Cadastre 9] (anciennement B [Cadastre 20]) et B [Cadastre 10] (anciennement B [Cadastre 22]), fonds dominant, propriété de la SCI les 3 B,

— Débouter la SCI Les 3 B de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la SCI Les 3 B au paiement de la somme de 6000 euros au bénéfice de M. [I] et 6000 euros au bénéfice de M. [B], en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Les appelants soutiennent essentiellement :

Sur l’extinction de la servitude de passage :

— qu’une servitude établie par convention est légale si celle-ci a été établie pour remédier à une situation d’enclave et qu’elle s’éteint par désenclavement en application de l’article 685-1 du code civil ; qu’en l’espèce, l’acte constitutif du 11 juin 2003 fait référence à la « note explicative ' programme des travaux » jointe à l’arrêté de lotir, qui précise que la servitude est créée afin de « désenclaver la propriété Sud (parcelle B3 n°[Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 22]) » ; que la volonté des signataires à l’acte constitutif était de désenclaver les parcelles [Cadastre 19], [Cadastre 20] et [Cadastre 22] et que la servitude est donc de nature légale ;

— en réplique aux conclusions adverses, que le caractère perpétuel n’a aucune incidence sur la nature de la servitude laquelle est par nature perpétuelle puisqu’étant l’accessoire du droit de propriété lui-même perpétuel ; que la jurisprudence confirme que la notion de servitude « perpétuelle » ne conduit pas à la qualification conventionnelle d’une servitude, et que seul importe la preuve de l’état d’enclave au moment de son établissement (3e Civ., 20 octobre 2016, n° 15-14.234) ; qu’elle confirme également l’application de l’article 685-1 en cas de servitude légale établie conventionnellement ;

— que la SCI Les 3 B reconnaît que la parcelle B [Cadastre 13] (lot 30 du lotissement [Adresse 27]) est désenclavée, car disposant d’un accès direct à la voie publique ([Adresse 39]) et qu’il convient donc de constater le désenclavement de la parcelle [Cadastre 13] et l’extinction de la servitude de passage sur les parcelles B [Cadastre 3] ([I]) et B [Cadastre 4] ([B]) ;

— que l’unité parcellaire de la SCI Les 3B formée par les parcelles [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 20] et [Cadastre 22] dispose d’un accès direct à la voie publique et qu’elle est donc désenclavée ;

— en réponse aux conclusions de l’intimée :

* que l’appréciation de l’état d’enclave s’opère à l’échelle de l’unité parcellaire d’un même propriétaire, la notion d’enclave se rattachant au fonds et non à des parties du fonds ; que lorsqu’une ou plusieurs parcelles ne disposent pas d’un accès direct à la voie publique mais que le requérant est également propriétaire d’une parcelle contiguë qui dispose, quant à elle, d’un tel accès, le fonds n’est pas en état d’enclave puisque toutes ses composantes disposent, directement ou indirectement, d’une issue ;

* que les parcelles de l’intimée forment désormais un ensemble ayant accès à la voie publique et que les constructions érigées sur la parcelle [Cadastre 13] au titre de lot n°30 du lotissement ne sauraient faire y obstacle, la jurisprudence énonçant que le propriétaire qui, par sa faute, a obstrué l’issue donnant accès à la voie publique ne peut se prévaloir d’un passage pour cause d’enclave ; que c’est en connaissance de cause que l’intimée a construit l’ouvrage pour ensuite affirmer que celui-ci entraverait le passage, cette situation résultant de sa propre turpitude ;

* que le caractère privé de la voie n’empêche pas l’accès à la voie publique ; que dès la création du lotissement [Adresse 32], la voie interne avait pour destination d’être rétrocédée au domaine public comme cela est précisé à l’acte de cession de la parcelle [Cadastre 12] du 29 mars 2018 ;

* que l’intimée reconnaît elle-même que le chemin parcelle [Cadastre 12] est d’une largeur de 4 m comme celui de la servitude préexistante comme le démontrent les pièces versées aux débats concernant notamment le permis de construire ; que l’intimée dont l’activité déclarée est « Administration d’immeubles et autres biens immobiliers » n’exploite pas de terrains agricoles ; qu’elle bénéfice de 3 autres accès auxdites parcelles « agricoles », comme en atteste la photographie google maps ;

— qu’en tout état de cause la servitude est éteinte en raison de l’impossibilité d’usage en application de l’article 703 du code civil ; qu’en l’espèce, la construction réalisée par la SCI Les 3B empêche totalement l’exercice du passage puisque la fin de la servitude en biseau donne directement sur l’ouvrage construit ;

— en réplique aux conclusions adverses, que le plan annexé à l’acte constitutif reconnaît expressément cette coupe ; que la SCI Les 3B reconnaît expressément cette coupe dans l’ensemble de ses dossiers relatifs au permis de construire ; que cela est confirmé également par les plans des géomètres produits aux débats ;

Sur la demande de rétablissement de la servitude :

— qu’il résulte des développements précédents que la servitude sera jugée éteinte et qu’en conséquence l’intimée sera déboutée de l’ensemble de ses demandes ;

— que les relevés établis par géomètre et les « constatations » opérées par huissier ont été réalisés non contradictoirement et sans référence aucune au moindre bornage ; qu’il n’est pas possible de déterminer une violation de la largeur de servitude sans aucune référence aux limites parcellaires établies de manière incontestable ;

— que les distances prises par Relief GE sont reconnues comme aléatoires et imprécises ; qu’il ne peut être fait état d’une violation de la servitude de passage au « niveau de la courbe », tenant à la présence d’un poteau métallique dans la mesure où ledit poteau est situé sur la parcelle [Cadastre 18] propriété [Adresse 29] ; que le jugement et le procès-verbal d’huissier relèvent également le caractère imprécis des violations, alors qu’il appartient à l’intimée, demanderesse de la remise en état, de prouver l’existence et l’ampleur de ces violations ; que si l’intimée énonce que Relief GE a établi les violations précisément puisque ses relevés sont opérés sur la base des bornes, elle ne produit aucun procès-verbal de bornage, le plan annexé à l’acte [I] n’étant pas un bornage et ne permettant pas de fixer les limites ; que dans ces conditions, le jugement sera réformé et la SCI Les 3 B sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Ils indiquent que la numérotation parcellaire ayant récemment changé, la dénomination des parcelles objet du litige sont les suivantes :

M. [B] : B [Cadastre 4] (anc. B [Cadastre 17]) : Parcelle B [Cadastre 6] ;

M. [I] : B [Cadastre 3] (anc. B [Cadastre 17]) : Parcelle B [Cadastre 5] ;

La SCI Les 3B : Parcelle B [Cadastre 12] : Parcelle B242 ;

Parcelle B [Cadastre 13] : Parcelle B [Cadastre 7] ;

Parcelle B [Cadastre 14] : Parcelle B [Cadastre 8] ;

Parcelle B [Cadastre 20] : Parcelle B [Cadastre 9] ;

Parcelle B [Cadastre 22] : Parcelle B [Cadastre 10].

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 juillet 2024, la SCI Les 3B, intimée, demande à la cour de :

* Sur la servitude de passage,

— Confirmer le jugement,

— Dire et juger en conséquence que la servitude de passage sur les parcelles cadastrées section BI [Cadastre 5] et [Cadastre 6] (anciennement B [Cadastre 3] et B [Cadastre 4]) sur la commune d’Aigues Vives, propriété de M. [I] et de M. [B], au profit des parcelles cadastrées section BI N°[Cadastre 7], N°[Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], (anciennement B [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 20] et [Cadastre 22]) sur la commune d’Aigues Vives, propriété de la SCI Les 3 B, n’est pas éteinte,

— Débouter en conséquence M. [I] et M. [B] de l’intégralité de leurs demandes,

* Sur le rétablissement de la servitude de passage,

A titre principal,

— Confirmer le jugement,

— Condamner en conséquence M. [I] et M. [B] à rétablir, conformément aux indications de l’acte authentique en date du 11 juin 2003 [Adresse 30], l’assiette de la servitude, à une largeur de 4 mètres grevant leurs fonds au profit des parcelles cadastrées BI [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] (anciennement B [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 20], [Cadastre 22] appartenant à la SCI Les 3B,

— Condamner en conséquence M. [I] et M. [B] à démolir tous ouvrages, à enlever toutes clôtures et végétations empiétant sur la servitude de passage ou réduisant sa largeur, dans le délai de 3 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé le délai susvisé,

A titre subsidiaire,

— Ordonner une expertise judiciaire, l’expert ayant mission habituelle et notamment :

Convoquer les parties, se rendre sur les lieux, se faire remettre tous documents utiles à sa mission, examiner la situation des lieux, dire s’il y a des bornes déjà existantes, dire si le plan de relief géomètre expert figure et délimite correctement l’emplacement et l’assiette de la servitude, à défaut d’en établir les limites et l’assiette par un plan, mesurer l’assiette de la servitude, décrire les ouvrages, clôtures ou végétations empiétant éventuellement sur l’assiette de la servitude ou qui en réduise sa largeur, dire à quel fonds les empiètements sont imputables et donner tous avis utiles au bon achèvement de sa mission,

En tous les cas :

— Condamner M. [I] et M. [B] à payer à la SCI Les 3 B la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’intimée fait valoir en substance :

Sur la demande des appelants d’extinction de la servitude de passage

— que les appelants seront déboutés de leur demande d’extinction de la servitude de passage dès lors :

— que les fonds de la SCI Les 3 B bénéficient d’une servitude de passage qui est une servitude conventionnelle et que par conséquent l’article 685-1 du code civil n’est pas applicable en l’espèce et ne peut pas servir de fondement pour invoquer l’extinction de la servitude dans la mesure où :

* l’acte constitutif de servitude en date du 11 juin 2003 n’a pas limité à l’existence d’un état d’enclave la durée de la servitude mais l’a instituée à perpétuité pour des besoins personnels et professionnels, sans considération de la fin éventuelle d’un état d’enclave ;

* cet acte constitutif de servitude ne fait aucune référence à l’article 682 du code civil et n’évoque à aucun moment la question de l’indemnité mise à la charge du propriétaire du fonds dominant prévue par cet article ;

* la servitude de passage a été constituée dans le cadre de négociations contractuelles et de concessions réciproques entre le vendeur et le lotisseur, dans le but d’aboutir à la réalisation du projet du lotissement [Adresse 33] ;

— que l’état d’enclave des parcelles [Cadastre 14], [Cadastre 20] et [Cadastre 22] demeure dès lors :

* que le procès-verbal de constat d’huissier dressé par Me [J] en date du 19 juillet 2019, versé aux débats par les appelants qui prétendent que la division de la parcelle [Cadastre 19] par la création du lotissement le « Clos de diamard » a eu pour effet de désenclaver les parcelles [Cadastre 19], [Cadastre 20] et [Cadastre 22], est très imprécis, n’indiquant notamment pas si la largeur du nouveau passage allégué serait suffisante pour le passage d’engins agricoles et est donc insuffisant pour démontrer que les trois parcelles de la SCI Les 3 B bénéficient d’un passage suffisant ;

* qu’elle démontre que les parcelles [Cadastre 14], (partie de l’ancienne parcelle [Cadastre 19]), [Cadastre 20] et [Cadastre 22] sont toujours enclavées ;

1. que pour la création du lotissement « le clos de diamard », la parcelle de la SCI Les 3B n° [Cadastre 19] a été divisée en deux parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 13] ; que seule la parcelle [Cadastre 13] devenue constructible est désormais désenclavée et forme le lot 30 du lotissement le clos de diamard ; qu’il résulte de l’acte authentique en date du 29 mars 2018, passé en l’étude de Me [T], notaire à [Localité 25] qu’elle a fait l’acquisition de la parcelle [Cadastre 12] et que « le bien (parcelle [Cadastre 12]) forme avec la parcelle cadastrée section B N° [Cadastre 13], le lot numéro 30 du lotissement dénommé le clos de diamard » ; qu’il est ainsi démontré que la parcelle [Cadastre 12] est exclusivement affectée et attachée à la parcelle [Cadastre 13] ; que par conséquent, la parcelle [Cadastre 12] ne peut pas servir de passage pour désenclaver les parcelles agricoles [Cadastre 14], [Cadastre 20] et [Cadastre 22], seule la parcelle [Cadastre 13] formant le lot 30 du lotissement le clos de diamard étant désenclavée ; qu’il ne peut lui être reproché aucune enclave volontaire ;

2/ que même s’il était considéré que la parcelle [Cadastre 12] n’est pas exclusivement attachée à la desserte de la parcelle [Cadastre 13], le passage avec des engins agricoles qui nécessitent une largeur de passage d’au moins 4 mètres sur toute l’assiette de la servitude, s’avère impossible, depuis les parcelles enclavées [Cadastre 14], [Cadastre 20] et [Cadastre 22] jusqu’aux parcelles [Cadastre 13] et [Cadastre 12] ;

3/ que la parcelle [Cadastre 12] permet l’accès à la [Adresse 38] qui était une desserte interne du lotissement ; que pour accéder à la voie publique, les parcelles enclavées [Cadastre 14], [Cadastre 20] et [Cadastre 22], qui ne font pas partie du lotissement le clos de diamard et du lot 30, auraient été obligées de passer par une voie interne et privée du lotissement le clos de diamard pour ensuite accéder à la voie publique alors que le lotissement le clos diamard ne pouvait pas se voir imposer le passage d’engins agricoles sur sa desserte interne, pour desservir un accès à la voie publique de fonds qui ne font pas partie du lotissement ; que les appelants n’ont produit à ce titre aucune autorisation du lotisseur ou de l’association syndicale du lotissement permettant le passage d’engins agricoles sur la [Adresse 38], voie privée du lotissement, pour desservir des fonds étrangers au lotissement ; qu’en conséquence, lorsqu’elle a réalisé la construction de deux maisons sur son lot 30, la parcelle [Cadastre 12] ne pouvait pas constituer un accès permettant le désenclavement des parcelles [Cadastre 14], [Cadastre 20] et [Cadastre 22] ; qu’il n’y a pas, ici, non plus, d’état d’enclave volontaire ;

4/ que les photographies google maps produites aux débats par les appelants qui prétendent que ses parcelles ont en réalité de 3 autres accès sont insuffisantes à démontrer le désenclavement des parcelles ;

5/ que l’argument de l’extinction de la servitude sur le fondement de l’article 703 du code civil au motif de l’impossibilité d’en user par la construction du lot 30 du lotissement est inopérant et sera rejeté, dès lors que les photographies produites ne démontrent pas que le lot 30 empiète sur l’assiette de la servitude et rend le passage impossible ; qu’en effet, lesdites photographies produites ne sont pas actuelles mais ont été prises pendant la construction des fondations du lot 30 et qu’elles démontrent, au contraire, que le lot 30 n’empiète pas sur l’assiette de la servitude de passage, ce qui avait déjà été constaté par l’huissier ayant dressé le procès-verbal de constat du 2 décembre 2022 et ce qu’il confirme à nouveau dans son procès-verbal de constat du 4 juin 2024 ; que les fondations et le muret ont bien été implantés sur le lot 30 et en aucun cas sur l’assiette de la servitude de passage, la construction du lot 30 n’étant donc pas impliquée dans le rétrécissement de l’assiette de la servitude de passage ;

— que M. [I] et M. [B] seront condamnés à rétablir l’assiette de la servitude de passage puisque l’assiette de la servitude, qui a été fixée dans l’acte constitutif de servitude à une largeur de 4 mètres sur tout le tracé, n’est pas respectée comme elle le prouve à l’appui du procès-verbal de constat d’huissier de Me [W], assisté par le géomètre M. [Y] et de l’existence des bornes qui démontrent que des bornages ont été établis au moment de la création du lotissement [Adresse 33] et de la vente des lots, ce que confirme la notice explicative du lotissement qui indique que des bornages de chaque lot seront réalisés.

Elle fait observer que les parcelles en cause ont, à nouveau, changé de numéro cadastral.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

Sur l’étendue de la saisine de la cour :

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Il est constaté que le dispositif des conclusions des appelants comporte des demandes de « constater », « dire et juger », qui ne constituent manifestement pas des prétentions, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur la demande de fin de servitude :

Selon l’article 685 du code civil : « En cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682.

A défaut d’accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice. »

L’article 685-1 est applicable si l’état d’enclave a été la cause déterminante de la clause d’une convention qui a fixé l’assiette et les modalités d’exercice du passage, mais n’a pas eu pour effet d’en modifier le fondement légal (civ. 3eme, 13 déc. 1983).

Les juges du fond ne peuvent pas refuser de faire application de l’article 685-1, au motif que le texte ne concerne pas les servitudes conventionnelles, sans chercher si la servitude litigieuse, visée dans un acte authentique, n’était pas fondée sur l’état d’enclave du fonds dominant et si cet acte ne s’était pas borné à fixer l’assiette et l’aménagement de la servitude (civ 3ème, 3 nov. 1982).

En l’espèce, l’acte en date du 11 juin 2003 constitutif de la servitude ne fait état d’aucune cause qui expliquerai ladite servitude. Cet acte reprend l’arrêté de lotir qui indique (page 8, article 2) que : « la division en lots et l’édification des constructions devront se conformer aux règles définies par les pièces jointes en annexe au présent arrêté : -note explicative ' programme des travaux et plans annexes’ ».

La note explicative, à laquelle il est fait référence, en sa page 8, indique « servitude de passage : on notera que les lots 13 et 14 seront grevés d’une servitude de passage d’une largeur de 4 mètres pour désenclaver la propriété au sud (parcelles B3 n°850,860,863). L’implantation des constructions sur les lots 13 et 14 se fera selon l’article IINA 7 du POS, mais en aucun cas sur l’emprise de la servitude, soit une marge de 4 mètres ».

Il ne peut se déduire de cette phrase, qui n’est pas dans l’acte notarié de servitude mais simplement dans une « note explicative » technique, dont la finalité est de ne pas empiéter sur la servitude, le fait que l’état d’enclave ait été la cause déterminante de cette servitude notariée.

Il n’est donc pas indiqué que la servitude conventionnelle est fondée sur l’état d’enclave légal et il ne peut être déduit de la note explicative jointe à l’acte une volonté des parties de se fonder sur l’état d’enclave légale.

Il s’en suit que le moyen est inopérant et que la demande de fin de servitude sera rejetée en l’état de la convention de servitude.

Les autres demandes sont dès lors rejetées par confirmation du jugement de première instance en l’état de l’existence de la servitude conventionnelle qui a instituée une convention perpétuelle.

Sur les frais du procès :

Succombant à l’instance, M. [Z] [I] et [K] [B], seront condamnées à en régler les entiers dépens, de première instance et d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de condamner M. [Z] [I] et [K] [B] à payer à la SCI les 3 B la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celle-ci sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire par mise à disposition au greffeen matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

— Débouté les requérants de la totalité de leurs demandes,

— Condamné M. [I] et M. [B] à rétablir conformément aux indications de l’acte authentique du 11/06/2003 [O]/[Adresse 37], l’assiette de la servitude de passage à une largeur de 4 mètres grevant leur fonds au profit des parcelles cadastrées sur la commune d’Aigues Vives section B n° [Cadastre 14], [Cadastre 20] et [Cadastre 22] appartenant à la SCI 3 B,

— Condamné les requérants à démolir tous ouvrages, à enlever toutes clôtures et végétations empiétant sur la servitude de passage ou réduisant sa largeur dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut d’exécution en intégralité de cette condamnation dans le délai susvisé, les requérants seront condamnés à payer chacun à la SCI 3 B une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une période de 10 mois au-delà de laquelle il sera à nouveau fait droit en tant que de besoin par la juridiction de céans,

— Condamné les requérants au paiement des entiers dépens,

— Condamné les requérants à payer à la défenderesse la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Condamne M. [Z] [I] et [K] [B] aux dépens d’appel,

Condamne M. [Z] [I] et [K] [B], à payer à la SCI les 3 B la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,