Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 7 décembre 2000, n° 99/14160

CA Aix-en-Provence
Infirmation 7 décembre 2000

Arguments

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Accepté
Renouvellement du mandat du syndic
La cour a constaté que le mandat du syndic avait été renouvelé, ce qui rendait la désignation d'un administrateur provisoire superflue.
Accepté
Succombance de Monsieur Y
La cour a jugé que, compte tenu de la succombance de Monsieur Y, il devait supporter les frais irrépétibles exposés devant les deux degrés de juridiction.
Accepté
Dépens de la procédure
La cour a décidé que Monsieur Y devait supporter les dépens en raison de sa succombance dans l'affaire.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, le Syndicat des Copropriétaires de l'Ensemble Immobilier "L'Aigle d'Or" a interjeté appel d'un jugement du T.G.I. qui avait déclaré nulle l'assemblée générale du 25 mars 1998 et désigné un administrateur provisoire. La question juridique principale portait sur la validité de cette assemblée et la nécessité de désigner un administrateur provisoire. La première instance a confirmé la nullité de l'assemblée et désigné un administrateur. La Cour d'appel, après avoir constaté que le mandat du syndic avait été renouvelé par une assemblée incontestée du 24 mars 1999, a infirmé le jugement en ce qu'il désignait un administrateur provisoire, jugeant que les dispositions de l'article 22 de la loi de 1965 ne s'appliquaient pas aux mandats généraux de gestion. Elle a débouté Monsieur Y de toutes ses demandes et l'a condamné aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 7 déc. 2000, n° 99/14160
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	99/14160

Sur les parties

Cabinet(s) :	JM BOTTAI PY GEREUX F BOULAN
Parties :	COMERI SOCIETE, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER c/ Société

Texte intégral

[…]

A A MAR 2002 COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° 585

2000

4° Chambre A Civile

ARRÊT AU FOND Arrêt de la 4° Chambre A Civile du 07 Décembre 2000 prononcé sur appel d’un jugement du T.G.I.

AIX-EN-PROVENCE en date du 29 Juin 1999, enregistré DU 07 Décembre 2000 sous le n° 98/4109.

Rôle N° 99/14160

COMPOSITION LORS DES DÉBATS ET DU Syndicat Des Copropriétaires DÉLIBÉRÉ Ensemble Immobilier

L’AIGLE D’OR

Président : Monsieur François-Régis CROZE

Conseiller : Monsieur Charles LONNE

C/ Conseiller : Madame Anne DAMPFHOFFER

Greffier Madame Z A, présente uniquement lors des débats. D Y

Société COMERI SOCIETE

DÉBATS: COMMERCIALISATION

A l’audience publique du 02 Novembre 2000 ET RECHERCHE

l’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 07 IMMOBILIERE DE

ALEXANDRIS Décembre 2000.

PRONONCE:

A l’audience publique du 07 Décembre 2000 Copie a N. THIEBAUTLe par Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller Copie à M. Buchet le 17 15 920 assistée de Madame Z A, greffier.

Copie à M. Revellet le NATURE DE L’ARRET:

Contradictoire

2 3 NOV. 2006

04 JAN 2001Gros^s^e délivrée le : à: Boissonnet (y

Coffe à M. B C le […]

Copie delivres à Editious legislatives 26 AVR. 2001 Copie aux Youx Beaulieu le 1 1 JUIL. 2005 يتهم Crie à jouffiès le […]

2/585

NOM DES PARTIES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER

« L’AIGLE D’OR »sis Traverse de l’Aigle d’Or

[…] et diligences de son Syndic Monsieur X,

3,Traverse de Saint-Jérôme […]

représente par la SCP BOISSONNET- ROUSSEAU, avoués à la Cour

Plaidant par : M^e Christian ATIAS (avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE)

APPELANTE

Société COMERI SOCIETE DE COMMERCIALISATION ET RECHERCHE

IMMOBILIERE DE ALEXANDRIS

[…]

représentée par la SCP BOISSONNET- ROUSSEAU, avoués à la Cour

Plaidant par M^e Michèle PIETRA (avocat au barreau d’AIX)

INTERVENANTE VOLONTAIRE

CONTRE
Monsieur D Y né le […] à […] demeurant et domicilié:

[…]

représenté par la SCP BOTTAI – GEREUX, avoués à la Cour

Plaidant par : M^e Georges ROUGON (avocat au barreau d’AIX EN PROVENCE)

INTIME

* *

3/585

I – Exposé du litige :

Vu l’appel régulièrement interjeté le 12 juillet 1999 par le Syndicat de la Copropriété

l’AIGLE D’OR, contre un jugement rendue par le Tribunal de Grande Instance d’Aix-en

Provence le 29 juin 1999, dans le cadre d’un litige l’opposant à Monsieur Y ;

Vu le dispositif suivant du jugement attaqué : déclare nulle et de nul effet l’assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 1998 en 66

toutes ses dispositions, constate la vacance du poste de syndic, 66

désigne Madame E F-G, administrateur provisoire de la copropriété 66

avec mission de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic dans un délai de 6 mois, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du N.C.P.C. 46

ordonne l’exécution provisoire du jugement, "(

« condamne le Syndicat des Copropriétaires aux dépens de la procédure. »

Vu les conclusions du Syndicat des Copropriétaires en date du 16 mars 2000, demandant à la Cour de : reformant le jugement rendu le 29 juin 1999 par le Tribunal de Grande Instance d’Aix-en 56

Provence, rejetant comme injustes, irrecevables ou mal fondées et, en tous cas, injustifiées les 66

prétentions adverses, débouter Monsieur Y de toutes ses demandes, (6

^dⁱ^re que le mandat général de gestion permanente d’un lot de copropriété ne saurait être (4

assimilé à la délégation spéciale de voter au cours d’une assemblée déterminée, seule régie par

l’article 22, alinéa 3, de la loi 65-557 du 10 juillet 1965. " juger que le mandat du syndic ayant été renouvelé par une assemblée incontestée du 24 mars

1999, il n’y a pas lieu à désignation d’un administrateur provisoire, condamner Monsieur Y à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de ((

10.000frs en application de l’article 700 du N.C.P.C.

« condamner Monsieur Y aux entiers dépens. »

Vu les conclusions déposées par la Société COMERI, intervenante volontaire, en date du 26 janvier 2000, et demandant de : déclarer recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la Société COMERI,

« réformant le jugement dont appel, » juger que le mandat général de gestion permanente d’un lot de copropriété ne saurait être assimilé à la délégation spéciale de voter au cours d’une assemblée déterminée seule régie par

l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. condamner Monsieur Y à payer à la Société COMERI la somme de 10.000frs au 66

titre de l’article 700 du N.C.P.C. ainsi qu’aux entiers dépens."

41585

Vu les conclusions de Monsieur Y, en date du 24 janvier 2000, demandant de : dire n’y avoir lieu à désignation d’un administrateur provisoire en l’état du renouvellement (6

du mandat du syndic par l’assemblée générale postérieure au 25 mars 1998.

"confirmer pour le surplus le jugement en ce qu’il a déclaré nulle et de nul effet l’assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 1998 en toutes ses dispositions,

(⁶condamner le Syndicat des Copropriétaires à verser au concluant la somme de 10.000frs par application des dispositions de l’article 700 du N.C.P.C. le condamner aux entiers dépens."

II – SUR CE

MOTIFS

1) La régularité de l’intervention volontaire de la Société COMERI n’étant discutée par aucune des parties, la Cour recevra celle-ci en son intervention aux débats dans le cadre du présent appel.

2) Les parties s’accordent désormais pour conclure qu’en l’état du renouvellement du mandat du syndic par l’assemblée générale incontestée du 24 mars 1999, il n’y a plus lieu à désignation d’un administrateur provisoire. Le jugement déféré sera donc réformé sur ce point, compte tenu de l’évolution du litige.

3) La question de la validité de l’assemblée générale, tenue le 25 mars 1998, amènera la Cour à apprécier la portée exacte des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 au regard du mandat général d’administration et de gestion dont un lot de copropriété peut faire

l’objet.

Les dispositions de l’article 22, qui sont d’ordre public, sont d’interprétation stricte. La Cour s’attachera à l’étude de celles qui sont ici invoquées et qui sont contenues en son alinéa

3 aux termes duquel :

« Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5% des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. »

Ce texte vise donc la seule délégation du droit de vote à l’assemblée, qu’il limite -sous réserve de deux exceptions- à trois délégations par mandataire.

Cette délégation revêt, certes, la forme d’un mandat, mais il s’agit ici d’un mandat spécial, nécessairement limité à l’exercice du seul droit de vote dans le cadre d’une assemblée déterminée et à propos d’un ordre du jour fixé et préalablement notifié.

Les mandats en litige ne relèvent pas de ce régime juridique. Il s’agit de mandats

d’administration générale, qui ont été confiés à un administrateur de biens pour l’exercice de tous les droits et obligations attachés tant à la propriété du lot qu’à ses modalités de jouissance.

5/385 Ces mandats, qui dans leur généralité comprennent, certes, le droit de représenter le copropriétaire mandant à l’assemblée générale et donc celui corrélatif d’y voter, s’exercent en assemblée générale par simple représentation du mandant par le mandataire et sur justification du mandat général donné par le copropriétaire à son mandataire.

Leur validité dans le temps est subordonnée à celle du mandat de gestion et l’exercice du droit de vote, qui se fait également dans ce même cadre temporel, n’est donc pas soumis à la nécessité de justifier, au préalable, en début de séance de la délégation visée par l’article 22, et spécialement établie pour chaque assemblée.

Il s’agit donc de l’exécution d’un mandat, distinct de celui prévu par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, et qui a d’ailleurs sa réglementation spécifique dans les dispositions des articles 72 et suivants de la loi, également d’ordre public, du 2 janvier 1970 et de son décret

d’application, lesquels n’ont imposé aucune limitation pour l’exercice cumulé de plusieurs mandats de gestion par un même administrateur de biens.

Enfin, en raison de la généralité du mandat conféré, qui s’analyse donc comme la délégation de la qualité de copropriétaire, et dont le droit de vote à l’assemblée n’est qu’un élément parmi d’autres de l’exécution de cette délégation, il est évident que le risque de collusion ou de manipulation, que le législateur a voulu éviter par les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, n’a pas été envisagé pour les mandats généraux reçus indépendamment de la réunion de l’assemblée générale, de telle sorte que ces mandats (qui n’ont pour but, très secondaire, la prise de position sur l’ordre du jour d’une assemblée) et qui ne sont pas censés favoriser les positions dominantes ou les jeux de majorité, n’entrent pas dans le cadre des dispositions de l’article 22 qui concernent les seules délégations du vote.

La décision attaquée sera donc infirmée, et Monsieur Y sera débouté de toutes ses demandes.

En raison de sa succombance, Monsieur Y supportera les entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel, et versera, en équité, au Syndicat des

Copropriétaires la somme de 10.000frs au titre des frais irrépétibles exposés devant deux degrés de juridiction.

L’équité ne commande par l’application de l’article 700 du N.C.P.C. envers la Société

COMERI que Monsieur Y n’a pas attrait aux débats.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant Publiquement et par Arrêt Contradictoire

En la forme :

REÇOIT l’appel,

REÇOIT l’intervention volontaire de la Société COMERI,

6/5831585

Au fond :

INFIRME le jugement et statuant à nouveau,

DEBOUTE Monsieur Y de toutes ses demandes,

JUGE que le mandat du syndic ayant été renouvelé par l’assemblée, incontestée, du 24 mars

1999, il n’y a pas lieu à désignation d’un administrateur provisoire.

DIT que les dispositions de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’appliquent pas au mandat général de gestion permanente d’un lot de copropriété,

CONDAMNE Monsieur Y à verser au Syndicat des Copropriétaires L’AIGLE D’OR la somme de 10.000frs par application de l’article 700 du N.C.P.C.

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur Y aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec pour ces derniers application des dispositions de l’article 699 du N.C.P.C. au profit de la SCP

BOISSONNET-ROUSSEAU, avoués.

LE GREFFIER LE PRESIDENT