COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 525

N° RG 23/15132

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMIKR

Syndicat des copropriétaires

[3]

C/

S.A.S. PV HOLDING

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Lionel ALVAREZ

M^e Jean-Louis BERNARDI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 27 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/04289.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [3] sis à [Adresse 6]

représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY, SAS prise en son établissement sis [Adresse 4], elle-même représentée par ses dirigeants légaux en exercice demeurant ès-qualité audit siège

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, membre de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

Société SAS PV HOLDING

ancienne dénomination sociale PV RESIDENCES & RESORTS France, agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Louis BERNARDI, membre de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 Octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La société PV HOLDING (anciennement dénommée PV RESIDENCE ET RESORTS France) est intervenue en qualité d’exploitant d’une résidence de tourisme située [Adresse 2] à [Localité 5] (83) et dénommée Résidence [3].

La résidence est constituée sous forme d’une copropriété et une grande majorité des copropriétaires ont concédé la jouissance de leur bien à la société PV HOLDING dans le cadre de baux commerciaux, en contrepartie du versement d’un loyer.

Exposant avoir découvert que le groupe PIERRE ET VACANCES s’était approprié en 2005 des parties communes transformées en terrasse à l’occasion de la transformation du lot n°7 dont il était propriétaire (devenu lots n°398 à 401) et que celui-ci avait réalisé une plus-value substantielle lors de la vente de lots à des tiers, le syndicat des copropriétaires [3] a fait assigner la SAS PV HOLDING devant le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN, par acte d’huissier du 25 mai 2021, afin de la voir condamnée à lui payer la somme principale de 389.400 euros à titre de dommages et intérêts, outre demandes accessoires.

Par ordonnance de mise en état rendue le 27 novembre 2023, le juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN a déclaré irrecevable l’action formée par le SDC [3] pour cause de prescription et l’a condamné à payer à la SAS PV HOLDING la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le juge de la mise en état a jugé que les travaux ont été autorisés par deux assemblées générales des copropriétaires de 2003 et 2004, les deux procès-verbaux étant les seules pièces produites par le SDC [3], de sorte que ce dernier représenté par son ancien syndic aurait pu agir dès lors qu’il ne pouvait pas ne pas s’être rendu compte de leur existence dès 2005.

Par déclaration au greffe en date du 8 décembre 2023, le SDC [3] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la cour d’infirmer l’ordonnance déférée et de juger recevable l’action engagée contre la SAS PV HOLDING suivant acte introductif du 25 mai 2021, de débouter la SAS PV HOLDING de l’ensemble de ses demandes et de condamner la SAS PV HOLDING à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’appui de son recours, le SDC [3] fait valoir :

que le point de départ de l’action indemnitaire est le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

que jusqu’à la désignation de la société NEXITY en qualité de syndic par l’assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2016, la résidence était exploitée en résidence tourisme par le groupe PIERRE ET VACANCES avec sa filiale de façade en tant que syndic, la société SOGIRE ;

que ce n’est qu’à compter de sa désignation que le nouveau syndic et les membres du conseil syndical ont pu avoir accès aux éléments concernant la résidence et ainsi se rendre compte qu’en 2005, le groupe PIERRE ET VACANCES s’était approprié irrégulièrement des parties communes de la copropriété ;

qu’il n’a pu agir avant 2016 contre le groupe PIERRE ET VACANCES puisque celui-ci entretenait des liens particuliers le syndic d’alors, la société SOGIRE ;

que l’action ayant été engagée le 25 mai 2021, elle n’est pas prescrite ;

que le point de départ de la prescription ne pouvait en aucune façon être fixé au jour où la société SOGIRE filiale et émanation du groupe SOGIRE pouvait agir mais au jour où la société NEXITY est devenue un syndic extérieur et indépendant.

La SAS PV HOLDING conclut à la confirmation de l’ordonnance déférée et demande en conséquence à la cour de :

Juger prescrite l’action du SDC [3] visant à la condamnation de la société PV HOLDING à lui verser 389.400 euros à titre de dommages et intérêts ;

Juger irrecevable l’action fondée par le SDC [3] contre la société PV HOLDING suivant acte introductif d’instance du 25 mai 2021 car prescrite ;

Débouter le SDC [3] de l’ensemble des demandes ;

Condamner le SDC [3] à payer à la société PV HOLDING la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le SDC [3] aux entiers dépens.

Elle soutient qu’une prétendue annexion serait intervenue en 2005 et aurait été révélée dans le modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division, que l’action est ainsi prescrite depuis douze ans, que le syndic n’est que l’organe de représentation du syndicat des copropriétaires qui est lui-même demandeur à l’instance et titulaire du droit d’agir nonobstant son organe de représentation, que c’est bien à la date à laquelle le SDC a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer l’action que les délais de prescription ont commencé à courir et non à la date à laquelle le syndic a été nommé ou en a eu connaissance et que l’appelant n’indique pas à quels documents le nouveau syndic n’aurait pas eu connaissance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’en vertu de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

Attendu qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mai 2004 que la 6ème résolution tendant à l’approbation de la réalisation de travaux au sein de la copropriété pour l’exercice 2003/2004 a été adoptée à l’unanimité ;

Qu’aux termes des écritures du SDC [3], la société PIERRE ET VACANCES a sollicité l’autorisation d’effectuer des travaux lors de l’assemblée générale de 2005 ;

Qu’en effet, le modificatif au règlement de copropriété et l’état descriptif de division qui ont été reçus par Maître [C], le 05 août 2005, précisent que les lots nouvellement créés issus de la division du lot n°7, bien appartenant au groupe PIERRE ET VACANCES, contiennent des terrasses, absentes de l’état descriptif de division antérieur ;

Que le SDC [3] ne pouvait ainsi ignorer dès 2005 l’existence de ces travaux ;

Que dans l’hypothèse où ils sont illicites, ils revêtent ce caractère dès 2005 ;

Que le SDC [3] ne pouvait pas ne pas connaître depuis l’origine les faits lui permettant d’exercer son action en indemnisation de son préjudice ;

Qu’en outre, il ne verse aux débats à l’appui de ses demandes que le règlement de copropriété, le modificatif du règlement de copropriété, les deux états descriptifs de division et les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires de 2003 et de 2004 ;

Que la cour comprend ainsi difficilement quels sont les documents et actes qui, une fois analysés, ont permis au nouveau syndic de découvrir une appropriation irrégulière de parties communes de la résidence par le groupe PIERRE ET VACANCES ;

Qu’il apparaît que les documents en question étaient bien entre les mains du SDC [3] et de tous les copropriétaires antérieurement à la nomination de NEXITY ;

Attendu que le SDC [3] ne peut se prévaloir d’un éventuel conflit d’intérêts entre le groupe PIERRE ET VACANCES et son syndic en exercice jusqu’en 2016, ceci ne constituant pas une cause de suspension ou d’interruption du délai de prescription ;

Que le syndic n’est qu’un organe de représentation ;

Que la prescription ne court pas à compter du jour où le syndic a eu connaissance des faits permettant au syndicat des copropriétaires d’exercer son droit d’agir, mais bien à compter du jour où le syndicat des copropriétaires en a eu connaissance lui-même ;

Qu’il a bien été voté par les copropriétaires en assemblée générale la désignation de la société SOGIRE comme syndic de la copropriété ;

Qu’il n’est d’ailleurs aucunement produit d’élément permettant de justifier que l’ancien syndic, la société SOGIRE, avait été autorisé à agir au nom du SDC [3] ;

Que quand bien même la société SOGIRE avait été autorisée à agir en son nom, il n’est pas démontré que le SDC [3] a attiré son attention sur l’éventuelle irrégularité des transformations effectuées par le groupe PIERRE ET VACANCES, permettant de mettre en exergue la nature des liens qui l’unissaient à ce dernier et possiblement son inertie ;

Que dans le cas où le SDC [3] avait attiré l’attention de son ancien syndic sur l’éventuelle irrégularité des transformations effectuées par le groupe PIERRE ET VACANCES, et en cas de doute sur les relations entretenues entre ces derniers, il aurait pu décider de voter un changement de syndic afin d’agir contre le groupe PIERRE ET VACANCES ;

Attendu que tenant compte de l’ensemble de ces éléments, il appartenait au SDC [3] d’agir dans les cinq ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son droit d’agir ;

Qu’il convient ainsi de déclarer irrecevable comme prescrite l’action formée par le SDC ;

Que l’ordonnance de mise en état déférée sera donc confirmée ;

Attendu qu’il sera alloué à la société PV HOLDING, qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice en cause d’appel, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que le SDC [3], qui succombe, supportera les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 27 novembre 2023 par le juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN ;

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [3] à payer à la SAS PV HOLDING la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [3] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT