RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/00663 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F5XV

Minute n° 24/00325

[O]

C/

S.A. HLM VIVEST VENANT AUX DROITS DE LOGIEST

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 18 Janvier 2023, enregistrée sous le n° 21/01249

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2024

APPELANTE :

Madame [M] [O]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 57463-20233-003814 du 18/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉE :

S.A. VIVEST venant aux droits de la SA LOGIEST

[Adresse 1]

Représentée par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Juillet 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

A cette date le délibéré a été prorogé au 31 octobre 2024 et les parties en ont été avisées.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au troisième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 novembre 2008, la SA Logiest a consenti à Mme [M] [O] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Par ordonnance de référé du 8 novembre 2016, le tribunal d’instance de Metz a notamment condamné la SA Logiest, à défaut d’avoir terminé les travaux sur le logement relatifs aux menuiseries, à la pose d’une ventilation dans la salle de bains et à la dératisation de l’immeuble dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, à mettre à la disposition de Mme [O] un logement décent le temps des travaux ou à titre définitif, autorisé Mme [O], à défaut pour la SA Logiest d’avoir terminé les travaux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, à suspendre le paiement des loyers jusqu’à ce qu’un autre logement soit mis à sa disposition à titre temporaire le temps des travaux, ou à titre définitif et condamné la SA Logiest à lui payer une provision de 2.000 euros.

Par arrêt du 3 avril 2018, la cour d’appel de Metz a confirmé cette ordonnance en toutes ses dispositions hormis l’obligation de relogement, dit que Mme [O] est autorisée à suspendre le paiement du loyer à défaut pour la SA Logiest d’avoir terminé les travaux relatifs aux menuiseries, à la pose d’une ventilation dans la salle de bains et à la dératisation de l’immeuble dans un délai d’un mois à compter de la décision et déclaré irrecevable la demande tendant à la condamnation de la société Logiest à reverser à la CAF les sommes perçues au titre des APL.

Par acte d’huissier du 15 novembre 2021, la SA Vivest venant aux droits de la SA Logiest a fait citer Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins de voir’prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire et la condamner à lui payer 21.505,39 euros au titre des loyers restant dus au jour de l’assignation outre 413,28 euros par mois jusqu’à la date de résiliation, une indemnité d’occupation de 413,28 euros par mois à compter de la résiliation du bail et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O] s’est opposée à ces prétentions et a sollicité la condamnation de la SA Vivest à lui payer la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts, dire et juger qu’elle n’a pas à régler les loyers et lui attribuer l’aide juridictionnelle provisoire.

Par jugement du 18 janvier 2023, rectifié par décision du 1er mars 2023, le tribunal a':

— prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 27 novembre 2008 entre la SA Logiest aux droits de laquelle vient désormais la SA Vivest d’une part et Mme [O] d’autre part

— en conséquence ordonné l’expulsion de Mme [O] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux

— condamné Mme [O] à payer à la SA Vivest les sommes de'21.504,39 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 juillet 2021 et de 413,28 euros par mois à compter du 1er août 2021 jusqu’au jour du jugement prorata temporis

— condamné Mme [O] à payer à la SA Vivest une indemnité d’occupation mensuelle prorata temporis de 413,28 euros à compter du jugement jusqu’à la libération effective des lieux loués

— dit que cette indemnité sera révisable et payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges

— débouté Mme [O] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles et d’aide juridictionnelle provisoire

— rejeté toute autre demande

— condamné Mme [O] à payer à la SA Vivest la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclarations d’appel déposées au greffe le 16 mars 2023, Mme [O] a interjeté appel des deux jugements et par ordonnance du 22 février 2024, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

Aux termes de ses dernières conclusions du 27 juin 2024, elle demande à la cour d’infirmer le jugement, débouter la SA Vivest de l’ensemble de ses prétentions, la condamner à lui payer la somme de 13.000 euros déduction faite de la provision de 2.000 euros qui lui a déjà été accordée à titre de dommages et intérêts, en réparation des troubles de jouissance subis et la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Sur la résiliation du bail, elle expose ne pas avoir reçu de mise en demeure préalable, que l’intimée a failli à l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi puisqu’elle ne justifie pas de la parfaite exécution des travaux auxquels elle a été condamnée, concluant au rejet des demandes.

Sur le préjudice de jouissance, elle soutient que la provision de 2.000 euros est insuffisante au regard du préjudice subi depuis son entrée dans les lieux jusqu’au 8 novembre 2016, date à laquelle elle a été autorisée à suspendre le paiement de son loyer, que les travaux entrepris par le bailleur en 2010 et achevés le 28 février 2018 sont insuffisants et sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 15.000 euros, dont à déduire la provision perçue et la suspension du versement du loyer jusqu’à complète et parfaite exécution des travaux. Subsidiairement, si la cour considère que la bailleresse a satisfait à l’obligation mise à sa charge par l’ordonnance de référé, elle sollicite au titre des troubles de jouissance subis depuis le rétablissement de son obligation de paiement du loyer, la somme de 300 euros par mois, aux motifs que les désordres persistent.

Aux termes de ses dernières conclusions du 29 mai 2024, la SA Vivest demande à la cour de juger sans objet l’appel de Mme [O] sur la résiliation du bail et ses conséquences, confirmer les jugements rendus en toutes leurs dispositions, débouter Mme [O] de ses prétentions et la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure.

Elle expose que l’appel et les demandes concernant la résiliation du bail ne présentent plus d’objet puisque l’appelante a été expulsée le 10 avril 2024. Elle soutient avoir fait procéder dans les règles de l’art à tous les travaux prescrits, que malgré deux mises en demeure l’appelante n’a pas repris le règlement des loyers à la fin des travaux le 28 février 2018 et que cette faute justifie la résiliation du bail. Sur l’arriéré, elle indique qu’il s’élève à la somme de 21.505,39 euros au 31 juillet 2017 après déduction du supplément forfaitaire de 1.120,63 euros par mois. Sur la demande de dommages et intérêts, elle soutient que l’appelante ne démontre pas qu’elle n’aurait pas respecté ses obligations, ses pièces étant insuffisantes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et l’article 7 (a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il n’y a pas lieu de déclarer sans objet l’appel alors que dans le dispositif de ses conclusions, l’appelante ne s’est pas désistée partiellement de son appel comme allégué et conclut expressément au rejet de l’ensemble des demandes de l’intimée, de sorte que la cour doit statuer.

Sur l’exception d’inexécution invoquée par l’appelante, il résulte des procès-verbaux de réception des travaux de réhabilitation de l’immeuble, des factures d’intervention pour la dératisation des locaux et du contrôle de l’installation électrique, que la SA Vivest a fait procéder aux travaux auxquels elle avait été condamnée par l’ordonnance de référé du 8 novembre 2016, les dernières opérations s’étant terminées à la fin du mois d’avril 2018. Toutefois de nouveaux désordres sont apparus postérieurement, ainsi qu’il ressort des attestations ayant notamment constaté dans le logement une humidité excessive, des traces de moisissures, le dysfonctionnement de la ventilation dans la salle de bains et le défaut d’étanchéité de plusieurs fenêtres, ces constatations étant corroborées par les procès-verbaux d’huissier dressés les 18 février 2021, 28 août 2023 et 20 décembre 2023. Il est inopérant de dire que l’huissier n’est pas technicien alors qu’il n’a fait que relater ce qu’il a personnellement constaté et il est tout aussi vain de soutenir que les désordres peuvent être imputables à un mauvais usage de l’appartement, alors que pour la plupart, notamment le dysfonctionnement de la VMC dans la salle de bains, les infiltrations au droit des fenêtres, l’apparition de plusieurs fissures sur les murs et plafonds dans différentes pièces, ne peuvent procéder d’un défaut d’entretien courant par le locataire mais sont relatifs à la structure même du logement. Il s’en déduit que les travaux entrepris se sont avérés insuffisants ou inefficaces pour remédier définitivement à la totalité des désordres et que la SA Vivest a failli à ses obligations de délivrance et d’entretien.

Toutefois il est rappelé que seul un manquement grave caractérisant l’impossibilité d’utiliser les locaux loués conformément à la destination du bail est susceptible d’affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer. Les désordres relevés après les travaux sont d’une importance moindre par rapport à ceux ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du 8 novembre 2016 et il n’est pas démontré que les locaux seraient inhabitables après l’achèvement de ces travaux. En conséquence l’appelante ne peut utilement se prévaloir d’une exception d’inexécution pour justifier l’absence de paiement des loyers depuis la fin des travaux et le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes reconventionnelles.

Sur la résiliation du bail, il ressort du décompte produit par l’intimée qu’au 31 juillet 2021, les loyers et charges impayés s’élevaient à la somme de 21.383,77 euros. L’appelante ne justifie d’aucun règlement qui n’aurait pas été pris en compte et il ressort du décompte qu’elle n’a versé aucune somme depuis la fin de travaux fixée au mois d’avril 2018, ce qui caractérise le manquement à son obligation légale et contractuelle de paiement du loyer. La gravité de ce manquement au vu du montant de l’arriéré et sa répétition durant plusieurs années justifie le prononcé de la résiliation du contrat de location, étant observé que l’intimée établit avoir adressé à la locataire une mise en demeure le 19 août 2019 et le 17 octobre 2019. En conséquence le jugement est confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de Mme [O].

Sur l’arriéré locatif

Il résulte des décomptes produits que le montant des loyers et charges échus impayés au 31 juillet est de 21.505,39 euros, aucun autre règlement n’étant démontré. En conséquence le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné l’appelante à régler cette somme à l’intimée ainsi que la somme de 413,28 euros par mois entre le 1er août 2021 et le 18 janvier 2023, date de la résiliation du bail.

Sur l’indemnité d’occupation

L’appelante étant occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du contrat de bail prononcée par le jugement du 18 janvier 2023, le premier juge l’a pour de justes motifs condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation de 413,28 euros par mois. Le jugement et le jugement rectificatif sont confirmés.

Sur les dommages et intérêts

Il résulte de ce qui précède, que la SA Vivest a failli à ses obligations de délivrance et d’entretien du logement, en violation de l’article 6 de la loi du juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002. En effet, outre la présence de rongeurs dans les parties communes de l’immeuble, l’appelante a vécu dans un appartement humide, présentant notamment une étanchéité à l’air et à l’eau insuffisante, dont les murs et plafonds comportaient des fissures, des traces de moisissure et d’infiltrations. Cette situation lui a indéniablement causé un trouble de jouissance qui a perduré plusieurs années. Il convient cependant de distinguer la période ayant précédé la réhabilitation de l’immeuble de celle ayant suivi la réapparition des désordres. Compte tenu des pièces produites, l’indemnisation du trouble de jouissance important subi au cours de la première période, entre le constat des désordres par les services d’hygiène de la ville de [Localité 2] (février 2016) et l’achèvement des travaux (avril 2018), est évaluée à la somme de 200 euros par mois soit 5.200 € pour 26 mois. La réparation du préjudice de moindre importance subi au cours de la seconde période entre le constat d’huissier du 18 février 2021 et le 18 janvier 2023 date de la résiliation du bail, est estimée à 100 euros par mois soit 2.300 euros pour 23 mois.

En conséquence il convient d’infirmer le jugement et condamner la SA Vivest à payer à Mme [O] la somme de 7.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance, dont à déduire la provision de 2.000 euros déjà allouée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Mme [O], partie perdante, est condamnée aux dépens d’appel. Il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement du 18 janvier 2023 en ce qu’il a débouté Mme [M] [O] de sa demande de dommages et intérêts et statuant à nouveau,

CONDAMNE la SAVivest à payer à Mme [M] [O] la somme de 7.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, dont à déduire la provision de 2.000 euros précédemment allouée par ordonnance de référé du 8 novembre 2016';

CONFIRME pour le surplus le jugement du 18 janvier 2023 ;

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rectificatif du 1er mars 2023 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [M] [O] aux dépens d’appel';

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT