Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 6 novembre 2024, n° 23/00308

TGI Nice 8 décembre 2022

CA Aix-en-Provence
Infirmation 6 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Inapplicabilité de la loi du 1er septembre 1948
La cour a jugé que le congé a été délivré conformément aux stipulations de la convention de location, et que la loi invoquée n'était pas applicable.
Rejeté
Nullité des deux congés
La cour a constaté qu'il n'y avait qu'un seul congé valable, et que la réception de celui-ci était établie.
Rejeté
Modicité du loyer entraînant la nullité du bail
La cour a estimé que la modicité du loyer ne saurait entraîner la nullité du contrat, qui a été exécuté pendant près de 20 ans.
Accepté
Calcul de l'indemnité d'occupation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation doit être calculée sur la base de la valeur locative objective, confirmant ainsi la demande du bailleur.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 6 nov. 2024, n° 23/00308
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/00308
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 8 décembre 2022, N° 21/02069
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ouassini MEBAREKMarina POUSSINMarie-Monique CASTELNAU
Parties :	Association OMCA, Association O.M.C.A. ( Organisation des Musulmans de la Côte d'Azur )

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 446

N° RG 23/00308

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKSSJ

Association OMCA

E.P.I.C. COTE D’AZUR HABITAT

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Ouassini MEBAREK

M^e Marina POUSSIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 08 Décembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02069.

APPELANTE

Association O.M. C.A.( Organisation des Musulmans de la Côte d’Azur)

prise en la personne de son Président en exercice domicilié ès-qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par M^e Ouassini MEBAREK, membre de la SELARL JUDICIAL, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

E.P.I.C. COTE D’AZUR HABITAT, Office Public de l’Habitat

anciennement OPAM, agissant poursuites et diligences de son Directeur en exercice, domicilié es qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Septembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Alice BISIOU, adjoint administratif faisant fonction

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

L’office public EPIC COTE D’AZUR HABITAT a donné à bail selon contrat de louage de droit commun à l’association ORGANISATION DES MUSULMANS DE LA COTE D’AZUR ( OMCA ) un local abritant un lieu destiné à promouvoir le développement et l’épanouissement de la communauté musulmane de France sis à [Adresse 1], par acte sous seing privé du 11 janvier 2000 pour un loyer annuel de 1 870 € puis à compter du 1er juin 2002 de 1 € symbolique.

Aux termes d’un congé signifié le 25 novembre 2020 à effet au 31 décembre 2020, l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT a entendu reprendre possession de son bien mais l’association OMCA est demeurée dans les lieux après la date de fin de contrat.

Par assignation du 5 mars 2021, l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT a fait citer l’association OMCA devant le Tribunal Judiciaire de NICE pour voir constater que le contrat de louage avait pris fin et que l’association OMCA est depuis le 1er janvier 2021 occupante sans droit ni titre, voir ordonner son expulsion, ordonner la remise en état des lieux avec notamment la suppression d’un auvent installé en extension du local, obtenir une indemnité d’occupation mensuelle de 727,65 € par mois et une somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles.

Par jugement rendu le 8 décembre 2022, le Tribunal Judiciaire de NICE a déclaré valable le congé délivré le 25 novembre 2020 pour le 31 décembre 2020, constaté que le contrat de louage avait pris fin et que l’association OMCA est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2021, ordonné son expulsion, condamné l’association OMCA au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 150 € et au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, débouté le bailleur de sa demande de remise en état des lieux loués et débouté l’association OMCA de sa demande d’annulation du contrat de location avec condamnation aux dépens.

Par déclaration au greffe en date du 5 janvier 2023, l’association OMCA a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour de réformer le jugement entrepris, de déclarer non valable le congé délivré le 25 novembre 2020, de dire que le contrat n’a pas pris fin le 31 décembre 2020 et de débouter l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT de ses demandes. Elle sollicite l’allocation de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation de l’intimée aux dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de son recours, elle fait valoir :

— que le congé a été délivré au visa de la loi du 1er septembre 1948 qui ne s’applique pas au contrat.

— qu’un second congé a été délivré par courrier LRAR reçu le 30 novembre 2020.

— que les deux congés sont nuls.

— que le montant dérisoire du loyer ramené par avenant du 1er juin 2002 à 1 € par an doit entraîner la nullité du bail ou la requalification en prêt à usage.

L’EPIC COTE D’AZUR HABITAT conclut à la confirmation du jugement déféré à l’exception cependant de la disposition fixant l’indemnité d’occupation à 150 € par mois et de celle rejetant le demande de remise en état des lieux. Il demande la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle de 727,65 € à compter du 1er janvier 2021 et de voir ordonner la remise en état des lieux notamment par la suppression d’un auvent et de voir juger prescrite la demande de nullité de la convention qui a été exécutée volontairement pendant des années.

Il sollicite l’allocation de la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il soutient :

— que les parties peuvent l’un comme l’autre mettre un terme au contrat sous réserve d’un préavis d’un mois qui a bien été respecté en l’espèce.

— que le congé délivré est parfaitement valable malgré l’erreur de plume contenue dans la première version.

— que la modicité du loyer ne peut entraîner la nullité du bail.

— qu’en toute hypothèse la demande de nullité du bail est prescrite.

— que l’indemnité d’occupation a été calculée en fonction de la valeur locative du local et que le montant précédent du loyer ne peut servir de base à ce calcul.

— qu’il y a lieu à remise en état des lieux et à suppression de l’auvent réalisé qui n’est pas conforme aux prescriptions expresses du bailleur.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’il n’est pas contesté que les parties ont signé le 11 janvier 2000 un contrat de location portant sur un local de 190 m2 situé au rez de jardin du bâtiment n° 40, escalier 61 de la résidence Saint Augustin située [Adresse 3] à [Localité 4];

Qu’un avenant ultérieur a ramené le montant du loyer qui était fixé initialement à 1870 € par an à 1 € symbolique à compter du 1er juin 2002 ;

Attendu que par lettre recommandée avec avis de réception du 25 novembre 2020 reçu par l’association le 30 novembre 2020, l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT a notifié congé à l’association OMCA à effet au 31 décembre 2020 en application des stipulations de la convention du 11 janvier 2000 liant les parties et spécialement de l’article 2;

Que parallèlement à ce courrier recommandé, l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT a fait signifier par le ministère de maître [P], commissaire de justice, une copie de ce courrier;

Que cependant l’acte de notification comporte une erreur purement matérielle en page 1 évoquant à tort, par l’utilisation d’une trame de congé contenant ces mentions dont le retrait a été omis, la loidu 1er septembre 1948 sans lien avec le congé donné;

Qu’un courrier rectificatif a par la suite été envoyé à l’association OMCA rappelant que la convention la liant avec était soumise au régime de droit commun du contrat de louage et réitérant les termes du congé locatif donné pour la date du 31 décembre 2020;

Qu’une sommation de quitter les lieux a été signifiée le 6 janvier 2021 à l’association OMCA mais est restée sans effet;

Attendu que l’association OMCA a invoqué la nullité des deux congés délivrés qui ne sont en réalité qu’une seul et même congé délivré pour le 31 décembre 2020, le courrier recommandé étant suffisant en lui-même aux termes de la convention;

Que l’acte de signification par le commissaire de justrice emportait signification de la même lettre de congé et non d’un congé différent;

Que la réception du congé par la locataire est parfaitement établie;

Que la modicité du loyer appliquée par l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT, qui pour faciliter l’implantation de l’association, a réduit de 1870 € par an à 1€ symbolique le montant du loyer, ne saurait entraîner la nullité du contrat dont a bénéficié l’association pendant près de 20 ans;

Que c’est à bon droit que le Tribunal Judiciaire de NICE a rejeté la demande d’annulation du congé délivré le 25 novembre 2020, a déclaré valable ce congé et constaté en conséquence que l’association OMCA était devenue occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 1er janvier 2021;

Qu’il a, à juste titre, ordonné son expulsion et fixé une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’à libération effective des lieux;

Attendu que l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT aurait souhaité voir fixer cette indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 727,65 €, que le Tribunal a jugé excessive au regard du loyer initialement fixé;

Que cependant le contrat étant résilié la référence au loyer antérieur pour fixer l’indemnité d’occupation est inopérante et seule la valeur locative objective doit servir d’assise au clacul de l’indemnité d’occupation;

Attendu que la valeur locative du local actuelle doit être calculée au regard de la dernière délibération du conseil d’administration de l’office le 14 novembre 2001 fixant à la somme de 250 Francs par m2 ( 38,11 € ) le montant du loyer hors charge pour les attributions des locaux aux associations;

Qu’ainsi le montant du loyer annuel hors charges s’établit à 7 240,90 € ( 38,11 € x190 m2 );

Attendu que le dernier exercice de charges régularisées est celui de 2019 qui fait apparaît un total de charges locatives annuelles de 1 491 €;

Qu’ainsi l’indemnité d’occupation doit êtte calculée sur le montant du loyer annuel hors charges de 7 240,90 € auquel s’ajoute les charges locatives annuelles de 1 491 € soit un total de 8 731,90 € par an soit une indemnité d’occupation mensuelle de 727,65 € ( 8731,90 € / 12 );

Qu’il y a lieu en conséquence de réformer le jugement rendu le 8 décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de NICE mais seulement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à 150 € et rejeté la demande de l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT de remise en état des lieux par suppression de l’auvent et de le confirmer en toutes ses autres dispositions ;

Attendu que, statuant à nouveau, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par l’association OMCA à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’à libération effective et complète des lieux à la somme mensuelle de 727,65 € par mois, de condamner à payer à l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT cette somme, d’ordonner la remise en état des lieux par l’association OMCA, et à ses frais, par la suppression de l’auvent et des équipements installés en extension du local de 190 m2 objet du contrat;

Attendu qu’il sera alloué à l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT, qui a dû mettre avocat à la barre pour assurer sa représentation en justice, la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Attendu que l’association OMCA, qui succombe, supportera les dépens d’appel;

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

REFORME le jugement rendu le 8 décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de NICE mais seulement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à 150 € et rejeté la demande de l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT de remise en état des lieux par suppression de l’auvent;

LE CONFIRME en toutes ses autres dispositions;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par l’association OMCA à l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT à la somme mensuelle de 727,65 € à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’à libération effective et complète des lieux et CONDAMNE l’association OMCA à lui payer cette somme;

ORDONNE la remise en état des lieux par l’association OMCA, et à ses frais, par la suppression de l’auvent et des équipements installés en extension du local de 190 m2 objet du contrat;

CONDAMNE l’association OMCA à payer à l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

LA CONDAMNE aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT