COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 17 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 381

Rôle N° RG 20/11375 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGRJD

[M] [K]

C/

[X] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Michaël CULOMA

M^e Philippe KLEIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’Aix en Provence en date du 01 Octobre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/05055.

APPELANT

Monsieur [M] [K]

né le [Date naissance 3] 1979 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représenté et assisté par M^e Michaël CULOMA, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Maître [X] [R], Notaire

demeurant [Adresse 6]

représenté et assisté par M^e Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Pascale KLEIN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, rapporteur

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2024,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 28 août 2010 reçu par Me [X] [R], notaire, M. [M] [K] a acquis un bien situé à [Localité 5] dans le département des Bouches-du-Rhône, consistant, selon les énonciations de l’acte, en une parcelle bâtie cadastrée BR [Cadastre 2] et une parcelle en nature de jardin cadastrée BR [Cadastre 1].

Souhaitant clôturer sa parcelle BR [Cadastre 1], M. [M] [K] a effectué courant juillet 2011 des travaux qui ont donné lieu à une attestation de non-contestation de la conformité, après avoir déposé une déclaration préalable en mairie qui n’a pas fait l’objet d’opposition.

Ses voisins, les époux [C], ont cependant fait valoir que la voie séparant les deux héritages mais également la parcelle BR [Cadastre 1] consiste en un patecq, un espace nu matérialisant une propriété collective dont l’usage commun ne peut être ni réduit ni supprimé .

N’ayant pu obtenir le retrait de l’autorisation accordée par la commune, ils ont par acte du 8 février 2013, assigné [M] [K] devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence aux fins de voir démolir les travaux entrepris par ce dernier

Par jugement du 3 novembre 2016, le tribunal a ordonné la démolition des aménagements édifiés sur l’emprise du patecq, décision confirmée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 28 juin 2018.

Privé du bien qu’il avait acquis en pleine propriété et après tentative de résolution amaible du litige, par acte du 2 octobre 2019, M. [M] [K] a fait citer maître [X] [R], en sa qualité de notaire rédacteur, devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en réparation de ses préjudices.

Par jugement contradictoire rendu le 1er octobre 2020, le tribunal a :

— révoqué l’ordonnance de clôture et prononcé de nouveau la clôture de la procédure au jour des débats, soit le 2 juillet 2020,

— dit que l’action introduite par [M] [K] à l’encontre de Me [X] [R] est prescrite,

— débouté par conséquent [M] [K] de l’ensemble de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné [M] [K] aux dépens de la procédure,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Pour déclarer l’action prescrite, le tribunal a rappelé qu’en vertu de l’article 2224 du Code civil, le délai de prescription quinquennal court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action; il a considéré, en l’espèce, que le manquement allégué du notaire à l’occasion de l’instrumentation de l’acte établi en 2010 s’est manifesté lorsque les époux [C] ont assigné [M] [K] afin de voir ordonnée la suppression de la clôture et des ouvrages établis par ce dernier, de sorte que l’action en responsabilité diligentée à l’encontre du notaire aurait dû être engagée avant le 8 février 2019.

Par déclaration du 20 novembre 2020, M. [M] [K] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.

La clôture de l’instruction est en date du 30 septembre 2024.

EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS

Par dernières conclusions transmises le 4 avril 2023 au visa des articles 1240 et 2224 du Code civil, M. [M] [K], demande à la cour de :

— Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence dans toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

— Condamner Me [X] [R] à payer à M. [K] la somme de 14 328,40 euros au titre des frais de construction et de démolition de la clôture,

— Condamner Me [X] [R] à payer à M. [K] la somme de 9 678,52 euros au titre des frais de justice,

— Condamner Me [X] [R] à payer à M. [K] la somme de 20 000 euros au titre des frais de perte de valeur du bien en cause,

— Condamner Me [X] [R] à M. [K] la somme de 31 040 euros au titre des frais de perte locative,

— Débouter Me [X] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Me [X] [R] à payer à M. [K] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Me [X] [R] aux entiers dépens de l’instance d’appel et de première instance, distraits au profit de [Z] [N], qui affirme y avoir pourvu.

M. [M] [K] fait valoir en substance que son action est recevable, considérant que la prescription quinquennale court en l’occurrence à compter de la reddition de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans le cadre du litige l’opposant à ses voisins, soit le 28 juin 2018, date à laquelle il estime avoir appris l’existence d’un patecq. Il fait valoir que ledit arrêt a permis de constater les erreurs commises par le rédacteur de l’acte de vente, de sorte que son droit à obtenir réparation de ses préjudices est né à cette date. M. [K] ajoute que c’est à cette même date qu’il a pris connaissance de ses préjudices puisqu’il s’est vu condamné à supporter des frais conséquents de démolition des ouvrages par lui réalisés.

Au fond, il considère que Me [R] a commis une faute au titre de son devoir de conseil et d’information, caractérisée par l’erreur cadastrale qu’il qualifie d’erreur manifeste.

Par dernières conclusions transmises le 17 juillet 2023 au visa de l’article 2224 du Code civil, Mme [X] [R], demande à la cour de :

— Juger prescrite l’action de M. [K] par application des dispositions de l’article 2224 du Code civil,

— Confirmer le jugement dont appel,

Subsidiairement au fond,

— Juger que l’erreur cadastrale était indécelable pour le notaire,

— Juger qu’il ne saurait être imposé au notaire de consulter des actes vieux d’un siècle sans que son attention ait été attirée sur une quelconque difficulté,

— Juger en conséquence que sa faute n’est pas établie,

— Juger que le préjudice invoqué par M. [K] est injustifié,

— Juger qu’il n’existe pas de lien de causalité direct entre la faute et le préjudice invoqué,

— Débouter en conséquence M. [K] de toutes ses demandes,

— Condamner M. [K] à payer à Me [R] une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [K] aux entiers dépens.

Elle soutient, à titre principal, que l’action est prescrite, considérant que les époux [C] avaient revendiqué l’existence du régale litigieux dès l’été 2012 selon courrier recommandé avec avis de réception du 1er août 2012, de sorte que M. [K] avait connaissance dès cette date des faits qui lui permettaient d’exercer son action à l’encontre du notaire rédacteur ou, au plus tard, le 8 février 2013, date à laquelle l’assignation a été délivrée à son encontre. Elle fait encore valoir qu’en matière d’action en responsabilité au titre du devoir de conseil incombant au notaire, le dommage se manifeste dès la délivrance de l’assignation dans la mesure où la victime a une connaissance suffisamment certaine de l’étendue du dommage.

A titre subsidiaire, elle considère qu’aucune faute professionnelle ne peut lui être imputée, estimant qu’il n’appartient pas au notaire rédacteur de consulter des actes vieux de cent ans à la recherche d’une éventuelle erreur ou d’une éventuelle mention sur l’existence d’une servitude quelconque ou d’un régale et que de telles investigations ne peuvent lui être imposées, sauf s’il est établi que son attention aurait dû être attirée d’une manière ou d’une autre sur l’existence d’une éventuelle difficulté.

Elle fait valoir qu’en tout état de cause en cas de faute du notaire, seul pourrait être indemnisé le préjudice de perte de chance d’avoir renoncé à acquérir ledit bien ou encore de l’avoir acquis pour un prix moindre.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la prescription de l’action

M.[K] fait grief au tribunal d’avoir retenu la prescription de son action contre maître [R] alors qu’il n’a pu connaître les erreurs commises par le notaire dans l’acte qu’au jour où la cour d’appel a statué dans le litige l’opposant à ses voisins soit le 28 juin 2018.

Aux termes de l’article 2224 du Code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Pour déclarer irrecevable, comme prescrite, l’action en responsabilité exercée par l’acquéreur d’une parcelle contre le notaire ayant dressé l’acte de vente, le tribunal retient comme point de départ de la prescription la date de l’assignation délivrée à l’acquéreur par ses voisins aux fins de voir juger que M.[K] ne pouvait construire sur la parcelle litigieuse et ont sollicité la suppression de la clôture soit le 8 février 2013.

Cependant, le dommage subi par l’acquéreur ne s’est manifesté qu’à compter de la décision passée en force de chose jugée déclarant que ladite parcelle était soumise au régime de la propriété collective et ne pouvait subir de construction ou d’entrave à son accès, de sorte que le délai de prescription n’a pas commencé à courir à compter de l’assignation par les époux [C] mais à compter de cette date soit le 28 juin 2018. Le délai de prescription de l’action contre le notaire expirait ainsi le 28 juin 2023.

Il s’en déduit que l’action engagée par M.[K] le 2 octobre 2019 n’était pas prescrite et le jugement sera infirmée de ce chef.

2-Sur la responsabilité du notaire

Le notaire, tenu professionnellement d’éclairer les parties sur les conséquences de leurs actes, doit, avant de les dresser, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité.

Il doit à ce titre vérifier les origines de propriété de l’immeuble vendu et contrôler au fichier immobilier les mutations intervenues (Civ.1ère, 12 décembre 1995, pourvoi n° 93-18.753, 93-19.460) ; il doit enfin vérifier l’étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente.

M.[K] reproche au notaire rédacteur de l’acte de vente d’avoir commis deux fautes, en énonçant d’une part, une consistance des biens vendus erronée, et d’autre part, en ne mentionnant pas l’existence du patecq, ce qui selon lui démontre qu’il n’a pas fait les recherches suffisantes au titre des documents cadastraux anciens et nouveaux qui étaient contradictoires et des actes antérieurs notamment l’acte de donation partage du 8 juin 2012 qui reprenait l’acte du 30 août 1885 mentionnant l’existence du patecq.

Toutefois, il sera observé que la désignation du bien vendu dans l’acte authentique par la désignation des parcelles B[Cadastre 1] et B [Cadastre 2] en référence au cadastre nouveau établi quinze ans auparavant, ainsi que la référence à l’acte de vente des auteurs initiaux du 7 avril 1961 pour la parcelle B [Cadastre 2], par adjudication pour la parcelle B[Cadastre 1] et de la transmission de la propriété par dévolution successorale de ses vendeurs (attestations immobilières dressées par maître [E] les 24 juin 2002, 13 novembre 2003 et 28 août 2010 parcelle B[Cadastre 2], et l’attestation immobilière complémentaire dressée par maître [E] le 15 juillet 2010 parcelle B [Cadastre 1]) , ont permis au notaire d’établir la nature et la quotité des droits immobiliers acquis par M.[K].

Contrairement à ce qu’il soutient, il n’appartenait pas au notaire de vérifier par de plus

amples investigations l’étendue des droits des vendeurs en recueillant des pièces supplémentaires, et à plus forte raison des documents administratifs qui ont seulement une vocation fiscale tels que, notamment, un extrait cadastral, qui plus est ancien de plus de 15 ans. De même, la recherche d’un acte ancien peut être justifiée si des éléments des actes auxquels il fait référence sont de nature à faire naître un doute ou à créer une ambiguïté sur l’étendue des droits transmis.

Or en l’espèce, le patecq ou régale n’a fait l’objet d’aucune publication et ne figure dans aucun acte antérieurement à l’acte invoqué de 1885. Ainsi, en l’absence d’une part d’acte équivoque sur l’identification des parcelles vendues, qui ne comprenaient pas la dénomination du patecq litigieux, et qui ne contredisait pas directement les mentions des actes antérieurement dressés sur lesquels le notaire se fondait pour rédiger son acte et définir les droits immobiliers acquis, et d’autre part, plus généralement, en l’absence d’éléments portés à sa connaissance de nature à faire naître un doute sur les droits de propriété, il ne peut être retenu que le notaire a commis une faute dans la rédaction de son acte authentique.

Par voie de conséquence, la responsabilité de Mme [R] ne peut être retenue et M.[K] sera débouté de toutes ses demandes à son encontre.

3-Sur les demandes accessoires

Partie perdante en appel, M.[M] [K] supportera la charge des dépens d’appel et sera nécessairement débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à payer à Mme [X] [R] la somme de 3 000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens qu’elle a engagés dans le cadre de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a dit que l’action introduite par M.[M] [K] à l’encontre de Mme [X] [R] est prescrite ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Déclare recevable l’action introduite par M.[M] [K] à l’encontre de Mme [X] [R] notaire ;

Déboute M.[M] [K] de toutes ses demandes ;

Condamne M.[M] [K] à supporter la charge des dépens d’appel ;

Le déboute de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le condamne à payer à Mme [X] [R] la somme de 3 000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT