RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/01709 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I2K3

AL

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 16]

20 avril 2023

RG:19/05639

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES S ENIORIALES DE [Localité 9]

C/

[U]

[R]

S.C.I. LES SENIORIALES DE [Localité 9]

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Selarl Delran Sergent

SCP Fontaine Floutier

Selarl LX

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 28 AOUT 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 16] en date du 20 Avril 2023, N°19/05639

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 Août 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES SENIORIALES DE [Localité 9] agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice, le Cabinet DOUSSON IMMOBILIER, immatriculé au RCS de [Localité 16] sous le n°310 914 429, dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sylvie SERGENT de la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Arnaud JULIEN de la SELARL JH AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMÉS :

M. [H] [U]

né le 18 Mai 1946 à [Localité 8]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représenté par M^e Charles FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [Y] [R] épouse [U]

née le 12 Juin 1948 à [Localité 13] (ITALIE)

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représentée par M^e Charles FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9], située [Adresse 12] ([Adresse 5]), Agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice, le Cabinet DOUSSON IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 310 914 429, dont le siège social est sis [Adresse 1]), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés es qualité audit siège social

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e LAJUGIE de la SELARL CLF, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 03 Juin 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 28 Août 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

La résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9] située [Adresse 12] (30) est une copropriété destinée aux séniors et soumise au statut de la copropriété.

Le règlement de copropriété résultant de l’acte authentique du 19 septembre 2013 reçu par Me [L] [W], notaire associé à [Localité 17], prévoit diverses dispositions.

Ainsi, l’article 8 du règlement de copropriété stipule :

« Destination du groupe d’immeubles

Le groupe d’immeubles, régi par les présentes, est destiné à usage d’habitation et s’inscrit dans le cadre des « RESIDENCES POUR SENIORS-RETRAITES ».

En conséquence et compte tenu de la destination particulière de la résidence, la modification des articles suivants :

Article 8 ' Destination du groupe d’immeubles,

Article 8 Bis ' Licence de marque « LES SENIORIALES »

Article 12 ' Locations,

Article 28 Bis ' Club [15] d’hôte,

Article 97 ' Gardien ' Animatrice

NECESSITE L’ACCORD UNANIME DES COPROPRIETAIRES EN ASSEMBLEE GENERALE. »

L’article 12 Bis énonce :

« Compte tenu de la destination du Groupe d’immeubles, notamment de son article 8 (Destination du Groupe d’immeubles) et de son article 97 paragraphe a) (concernant le gardien), le lot n°47, correspondant au logement situé dans le BATIMENT « CLUB [14] », est destiné au logement du gardien.

En conséquence, l’acquéreur de ce lot, personne physique ou morale, qui sera un investisseur, devra prendre l’engagement, lors de son acquisition, de le louer au syndicat des copropriétaires, sauf décision prise en assemblée générale, à l’unanimité des copropriétaires, de supprimer le poste de gardien.

('.)

Dans le cas de transfert de propriété de ce lot, à titre onéreux ou gratuit, et si le nouveau propriétaire souhaite supprimer ce service (location au syndicat des copropriétaires pour le gardien), la modification des modalités de jouissance de ce lot nécessitera préalablement l’approbation de l’unanimité des copropriétaires, prise en assemblée générale.

En effet, il est rappelé que la suppression du gardien nécessite l’accord unanime des copropriétaires, celle-ci portant atteinte à la destination du Groupe d’immeubles comme indiqué sous l’article 97 paragraphe a).

('.) »

L’article 88 indique par ailleurs :

« L’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination du Groupe d’immeubles, ni imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du présent règlement de copropriété.

Il en sera de même pour le changement de destination du Groupe d’immeubles, des conditions pour la location des logements, la modification des modalités de jouissance du Lot n°47, du gardien et de l’animatrice (article 8, 12, 12 Bis, 97 du présent règlement de copropriété. »

L’article 97 énonce quant à lui :

« Le syndic engagera le personnel nécessaire, fixera les conditions de son travail et de sa rémunération et le congédiera suivant les usages locaux et les textes en vigueur.

L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

Toutefois et compte tenu de la destination particulière du groupe d’intervention, il est expressément convenu ce qui suit :

En ce qui concerne le gardien (H/F)

Le syndic a tous pouvoirs pour engager et congédier notamment le gardien (H/F) dont les fonctions sont définies à l’article L 771-1 du code du Travail, en tenant compte de l’avantage en nature que représente le loyer du logement qu’il occupera (moyenne des loyers pratiqués dans la zone), ledit logement devant obligatoirement se situer dans la Résidence.

Le syndic aura toujours l’obligation de procéder à l’embauche d’un gardien (H/F) sauf si l’assemblée générale des copropriétaires décide à l’unanimité de supprimer cette fonction.

En ce qui concerne l’animatrice (H/F)

('.) »

La SCI LES SENIORIALES DE [Localité 9] est propriétaire au sein de la résidence du lot n°119 constitué par un parking extérieur.

Suivant une vente en l’état futur d’achèvement en date du 6 novembre 2013, M. [H] [U] et Mme [Y] [R] épouse [U] ont fait l’acquisition des lots n°47 (logement de type T3) et n°75 (place de parking extérieur).

L’article 48 des conditions particulières prévoit que le logement est destiné à être loué au syndicat des copropriétaires pour le gardien et en date du 26 décembre 2014, un bail à effet au 24 février 2015 reprenant les conditions particulières a été régularisé pour une durée de trois ans, au visa de la loi du 6 juillet 1989.

Lors de l’assemblée générale du 29 août 2019, les copropriétaires ont décidé de :

confier à un prestataire de services sous contrat les tâches effectuées par le gardien/jardinier et relatives à l’entretien des espaces verts, bassins de rétention, taille des arbres et des haies, au maintien et suivi de la piscine, à l’arrosage automatique, aux contrôles des fuites, de la gestion des containers pour les ordures ménagères et le recyclage, à l’entretien des parties communes (résolution n°14 adoptée à la majorité des 2/3 de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 par 42 copropriétaires sur 47) ;

supprimer l’obligation faite à M. [H] [U] de « louer à vie » son logement au même locataire, à savoir le syndicat des copropriétaires, ledit logement étant destiné au même gardien-jardinier (résolution n°15 adoptée à la majorité des 2/3 de l’article 26 par 40 copropriétaires sur 47) ;

voter la résiliation du bail de location liant M. [H] [U] au syndicat des copropriétaires (résolution n°16 adoptée à la majorité de l’article 25 par 40 copropriétaires sur 47).

Estimant que ces résolutions auraient dû être soumises à l’unanimité des voix, M. [H] [U] et Mme [Y] [R] épouse [U] ainsi que la SCI LES SENIORIALES DE [Localité 9] ont, par acte du 27 novembre 2019, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9] devant le tribunal de grande instance de NÎMES aux fins d’obtenir l’annulation de ces résolutions.

Par jugement du 20 avril 2023, le tribunal judiciaire de NÎMES a :

prononcé la nullité des résolutions n°14, 15 et 16 adoptées à la majorité lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9] en date du 29 août 2019,

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9] de sa demande visant à faire déclarer non écrite la clause de l’article 97 du règlement de copropriété de ladite résidence,

ordonné l’exécution provisoire du jugement,

condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9] au paiement des entiers dépens,

dit que chacun des requérants sera exonéré de toute participation aux condamnations, frais de procédure et de défense mis à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9],

dit que chacun des requérants devra être exonéré de toute participation aux condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile mises à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9].

Par déclaration au greffe du 17 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes des dernières écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9] notifiées par RPVA le 15 mai 2025, il est demandé à la cour de :

déclarer l’appel recevable,

Au fond,

vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

annuler au visa de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 les dispositions suivantes de l’article 97 du règlement de copropriété imposant un vote à l’unanimité :

« a/ En ce qui concerne le gardien : Le syndic a tous pouvoirs pour engager et congédier notamment le gardien (') le logement [du gardien] devant obligatoirement se situer dans la Résidence. Le syndic aura toujours l’obligation de procéder à l’embauche d’un gardien sauf si l’assemblée générale des copropriétaires décide à l’unanimité de supprimer cette fonction. »

annuler subséquemment l’alinéa de l’article 8 du règlement de copropriété qui fait référence à l’article 97,

ce faisant, débouter les époux [U] et la SCI LES SENIORIALES DE [Localité 9] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

condamner in solidum les époux [U] et la SCI LES SENIORIALES DE [Localité 9] à payer au syndicat des copropriétaires LES SENIORIALES DE [Localité 9] la somme de 5.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes des dernières écritures de M. [H] [U] et Mme [Y] [R] épouse [U] notifiées par RPVA le 26 mai 2025, il est demandé à la cour de :

vu les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

vu le règlement de copropriété de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9],

vu les éléments versés aux débats,

vu l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet DOUSSON IMMOBILIER, à l’encontre du jugement rendu le 20 avril 2023 par le tribunal judiciaire de NÎMES,

le déclarant mal fondé,

In limine litis,

ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,

confirmer le jugement rendu le 20 avril 2023 par le tribunal judiciaire de NÎMES en ce qu’il :

prononce la nullité des résolutions n°14, 15 et 16 adoptées à la majorité lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9] en date du 29 août 2019,

déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9] de sa demande visant à déclarer non écrite la clause 97 du règlement de copropriété de ladite résidence,

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9] au paiement des entiers dépens,

dit que chacun des requérants sera exonéré de toute participation aux condamnations, frais de procédure et de défense mis à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9],

condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9] à payer respectivement la somme de 2.000 EUR d’une part aux époux [U] et d’autre part à la SCI LES SENIORIALES DE [Localité 9],

dit que chacun des requérants devra être exonéré de toute participation aux condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile mises à la charge du syndicat des copropriétaires LES SENIORIALES DE [Localité 9],

écarter des débats la pièce adverse n°2,

débouter le syndicat des copropriétaires LES SENIORIALES DE [Localité 9] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet DOUSSON IMMOBILIER, de l’ensemble de ses fins, demandes et prétentions,

condamner le syndicat des copropriétaires LES SENIORIALES DE [Localité 9] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet DOUSSON IMMOBILIER, à porter et payer à M. [H] [U] et son épouse Mme [Y] [R] épouse [U] la somme de 3.000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

condamner le syndicat des copropriétaires LES SENIORIALES DE [Localité 9] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet DOUSSON IMMOBILIER, aux entiers dépens de la procédure d’appel,

exonérer M. [H] [U] et son épouse Mme [Y] [R] épouse [U] de toute participation aux condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, mises à la charge du syndicat des copropriétaires LES SENIORIALES DE [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet DOUSSON IMMOBILIER.

Aux termes des dernières conclusions de la SCI LES SENIORIALES DE [Localité 9] notifiées par RPVA le 31 octobre 2023, il est demandé à la cour de :

vu le règlement de copropriété et notamment ses articles 8 et 97,

vu l’article 26 de la loi de 1965,

vu la destination de l’immeuble,

vu la jurisprudence versée aux débats,

débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions,

confirmer le jugement rendu le 20 avril 2023 en toutes ses dispositions,

condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI LES SENIORIALES DE [Localité 9] la somme de 6.000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

le condamner aux entiers dépens de l’instance d’appel dont distraction au profit de M^e VAJOU,

débouter le syndicat des copropriétaires et M. et Mme [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires, à l’encontre de la SCI LES SENIORIALES DE [Localité 9],

exonérer la SCI LES SENIORIALES DE [Localité 9] de toute participation aux condamnations, frais de procédure et de défense mises à la charge du syndicat des copropriétaires.

Pour un rappel exhaustif des moyens des parties, il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures notifiées par RPVA.

Par ordonnance du 9 décembre 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 15 mai 2025.

Par ordonnance du 3 juin 2025, le rabat de l’ordonnance de clôture a été prononcé et la clôture a été fixée à cette date.

MOTIFS

SUR LA DEMANDE RELATIVE A LA PIECE N°2 DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats une pièce n°2 constituée par un texte dactylographié signé par 42 titulaires de lots au sein de la copropriété LES SENIORIALES DE [Localité 9] expliquant les circonstances qui les ont amenés à voter les résolutions objet du litige. Le texte précise que les copropriétaires entendent attester collectivement de ces circonstances. Il existe autant de documents que de signataires. Aucune pièce d’identité n’est jointe à ces documents.

Ainsi que le font valoir les époux [U], ces documents ne satisfont pas aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile.

Toutefois, il est constant que ces dispositions ne sont pas prescrites à peine de nullité et il appartient au juge, dans le cadre de l’examen du litige, d’apprécier souverainement si l’attestation non conforme à l’article 202 présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction.

Aussi, il n’y a pas lieu d’écarter la pièce n°2 pour non-respect des dispositions de l’article 202 du code de procédure civile.

SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DES RESOLUTIONS N°14, 15 ET 16 DE L’ASSEMBLEE GENERALE DU 29 AOUT 2019

Dans son jugement, le tribunal prononce l’annulation des résolutions n°14, 15 et 16 de l’assemblée générale du 29 août 2019. Pour ce faire, le tribunal expose que « le remplacement par une prestation extérieure de l’emploi de gardien/jardinier correspond bien à la suppression de cet emploi en ce que la prestation extérieure a pour objet de faire disparaître la résidence sur place au sein de la résidence de l’emploi de gardien/jardinier dont la présence permanente est imposée par les articles 8 et 97 du règlement de copropriété comme faisant partie intégrante de la destination de l’immeuble », ce qui justifie les restrictions apportées au droit de propriété des propriétaires du lot n°47. Il ajoute qu’au regard de la destination particulière de la résidence qui vise à l’accueil de séniors-retraités, la modification des articles 8 (destination du groupe d’immeubles), 8 bis (licence de marque « Les Sénioriales », 12 (locations), 28 bis (club house ' chambres d’hôtes) et 97 (gardien ' animatrice) nécessite l’accord unanime des copropriétaires en assemblée générale. Il précise encore, par application des articles 1156 et 1161 du code civil, que l’article 97 du règlement de copropriété ne peut être apprécié distinctement de l’article 8 de ce même code, et que la présence d’un gardien au sein de la résidence apparaît ainsi justifiée par la destination de l’immeuble à usage de résidence d’habitation pour séniors-retraités, de sorte qu’il y lieu à l’annulation des résolutions n°14, 15 et 16 pour ne pas avoir été prises à l’unanimité. Sur ce point, il ajoute que même dans l’hypothèse où l’article 97 n’aurait pas été visé expressément par l’article 8, il n’en demeure pas moins, au regard des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat n’a pas saisi, préalablement au vote de l’assemblée générale du 29 août 2019, le tribunal afin de faire déclarer non écrite, pour être contraire à une disposition d’ordre public, la clause de l’article 97, ou ne justifie pas que l’assemblée générale ait, avant le vote des résolutions litigieuses, modifié le règlement de copropriété de façon à supprimer ou considérer comme non écrits les articles 8 et 97 du règlement de copropriété.

Critiquant le jugement, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9] fait valoir en substance que la résolution n°14 ne porte nullement sur la suppression du poste de gardien et que les intimés tentent en réalité de créer une confusion entre une décision de suppression de ce poste, qui n’existe pas, et les décisions de substitution d’une prestation extérieure à celle de gardien/jardinier (résolution n°14) et de suppression de l’obligation faite aux consorts [U] de louer à vie le logement constituant le lot n°47 au syndicat (résolution n°15). Sur ce point, il précise que durant les années 2016 et 2017, trois gardiens/jardiniers se sont succédé et qu’il est quasiment impossible de trouver une personne susceptible de remplir les différentes tâches attachées à cette fonction, ce qui a conduit les copropriétaires à une majorité écrasante à voter les résolutions querellées.

Par ailleurs, il indique que le règlement de copropriété prévoit à tort en son article 97 que la suppression du poste de gardien doit intervenir à l’unanimité dans la mesure où, par application des articles 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, cette clause doit être réputée non écrite, ajoutant que la prétendue modification de la destination de l’immeuble prévue à l’article 8 du règlement de copropriété ne peut faire obstacle à des textes d’ordre public, l’ensemble de ces éléments justifiant en tant que de besoin l’annulation dudit article en ce qu’il prévoit que la suppression du poste de gardien doit intervenir à l’unanimité.

En outre, le syndicat des copropriétaires soutient que la décision de suppression de l’obligation qui lui est faite de louer à vie le lot n°47 aux époux [U] est parfaitement légitime. Il précise que cette obligation s’apparente à un engagement perpétuel prohibé par la loi et porte une atteinte au droit de propriété, droit absolu et inviolable, de sorte qu’elle est nulle et de nul effet. Il ajoute que la résolution n°16 relative au « bail de location » n’est que la conséquence de la résolution précédente, de sorte que la décision de résiliation du lot n°47 est régulière et légitime.

Poursuivant ses explications, le syndicat des copropriétaires fait encore valoir qu’il n’existe pas au cas d’espèce de modification de la destination de la résidence et que c’est la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui doit donc s’appliquer. Ainsi, il expose que le lot n°47 reste à usage d’habitation selon les critères imposés par le règlement de copropriété et considère, selon la jurisprudence, que la suppression d’un service de conciergerie ou d’un poste de gardien ne constitue pas, au sens de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, une modification des modalités de jouissance des parties privatives lorsqu’elle s’accompagne de la mise en place de services de substitution assurant dans des conditions normalement satisfaisantes des prestations équivalentes aux prescriptions inhérentes au poste supprimé, cette équivalence s’appréciant selon l’évolution des usages, la modification des techniques d’agencement et d’équipement des locaux et l’opportunité de rechercher, pour les propriétaires, le meilleur rapport entre les prestations fournies et les coûts exposés. Il ajoute que la suppression au cas d’espèce du poste de gardien dûment remplacé par un prestataire extérieur n’affecte pas la destination de la résidence séniors, quand bien même l’article 8 édicte le contraire, ce que confirment les copropriétaires qui sont majoritairement d’accord avec cette suppression, étant encore observé que les nouvelles résidences commercialisées par la SCI ne disposent plus d’un gardien salarié. Enfin, le syndicat des copropriétaires soutient que la suppression du logement du gardien via les résolutions n°15 et 16, tout en maintenant les prestations elles-mêmes, s’agissant de décisions parfaitement dissociables, peut parfaitement être décidée.

En réplique, les époux [U] s’opposent à l’argumentation soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9]. Ils font valoir, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, que lorsqu’en vertu d’une clause de règlement de copropriété, la suppression du service de gardien porte atteinte à la destination de l’immeuble ou à la jouissance des parties privatives, la suppression dudit poste ne peut être décidée qu’à l’unanimité, conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Ils précisent que leur titre de propriété du 6 novembre 2013 fait expressément mention de ce vote à l’unanimité, rappelant l’article 12 Bis du règlement de copropriété, et notent qu’aucune des dispositions querellées n’a été prise à l’unanimité telle que prévue par celui-ci, de sorte qu’elles sont entachées d’illégalité.

Ils ajoutent que le tribunal ne s’est pas substitué à l’assemblée générale mais a simplement constaté la mauvaise application des modalités de vote. Sur ce point, ils considèrent que le syndicat des copropriétaires fait une lecture partielle et malheureuse de l’article 26 et soulignent, comme l’a relevé le premier juge, que le remplacement de l’emploi de gardien par une prestation extérieure fait disparaître la résidence sur place du gardien, dont la présence permanente est imposée par les articles 8 et 97 du règlement de propriété et fait partie intégrante de la destination de l’immeuble, ladite destination étant fixée au cas d’espèce par ledit règlement qui indique expressément et sans équivoque possible que « le groupe d’immeubles, régi par les présentes, est destiné à un usage d’habitation et s’inscrit dans le cadre des RESIDENCES POUR SENIORS ' RETRAITES ». Ils relèvent que ne pas l’admettre revient à occulter la spécificité des habitants des lieux et les raisons qui les ont conduits à investir ces logements et à adhérer au règlement de copropriété et que la substitution du gardien par un prestataire extérieur à la résidence ainsi que la suppression du logement correspondent donc effectivement à la suppression de l’emploi de gardien résidant au sein de la résidence.

Ils exposent également que les attestations produites par le syndicat des copropriétaires, en ce qu’elles ont manifestement été pré-remplies, doivent, au visa de l’article 202 du code de procédure civile, être écartées des débats, et soutiennent, au vu de l’ensemble de ces éléments, que les résolutions n°14, 15 et 16 portent atteinte à la destination de l’immeuble.

Par ailleurs, ils indiquent que les dispositions des articles 8 et 97 du règlement de copropriété sont parfaitement conformes à la lettre de la loi du 10 juillet 1965, ce qui exclut qu’elles soient déclarées non écrites. De plus, ils contestent le fait que la location du lot n°47 puisse être constitutif d’un engagement perpétuel dans la mesure où il est toujours possible d’y mettre fin, dans les conditions fixées par le règlement de copropriété qui ne sont pas illusoires. Enfin, ils indiquent que malgré le jugement rendu, ils ne perçoivent pas les loyers qui leur sont dus et que la dette locative s’élève à la somme de 42.613,16 EUR.

La SCI LES SENIORIALES DE [Localité 9] fait pour l’essentiel valoir, en considération des articles 8 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 88 du règlement de copropriété, que la question centrale porte sur ce qui participe à la destination de l’immeuble. Elle souligne que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l’existence du logement du gardien dans la résidence est indissociable du poste en lui-même, au regard des dispositions de l’article 97 du règlement de copropriété, et relève que l’ensemble des copropriétaires sont tenus de respecter celui-ci qui fait la loi des parties et s’impose à eux. Elle considère que c’est à bon droit par voie de conséquence que le premier juge a estimé que les résolutions n°14, 15 et 16 tendaient toutes à la suppression du poste de gardien/jardinier qui doit loger sur place en vertu de la loi et du règlement de copropriété, et estime que le vote des résolutions litigieuses ne pouvait donc intervenir en l’espèce qu’à l’unanimité puisque l’article 8 du règlement prévoit en son chapitre 1er la destination du groupe d’immeuble qui s’inscrit expressément dans le cadre des résidences séniors avec club house. Elle ajoute qu’en tout état de cause, il n’est fait état d’aucune solution de remplacement équivalente à la présence d’un gardien/jardinier, notamment en termes de sécurité, de lien social entre les résidents séniors en inactivité, aide au courrier, colis’et souligne que tous les opposants aux résolutions ont fait le choix d’une résidence séniors en raison de la présence obligatoire d’un personnel d’animation, d’entretien et de gardiennage. Elle indique encore que si certains copropriétaires, fussent-ils majoritaires, n’adhèrent plus au concept, ils ne peuvent toutefois s’arroger le droit d’imposer la modification de la destination de la résidence. Enfin, elle conteste tout engagement perpétuel tel qu’allégué par le syndicat des copropriétaires et note qu’un règlement de copropriété peut d’ailleurs conférer un droit perpétuel d’un lot sur un autre.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 applicable au litige dispose : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

('.)

b) La modification, ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété, la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relative à la destination de l’immeuble. »

Dans le cas présent, il importe de relever, ainsi que l’a justement retenu le tribunal, que de facto, la résolution n°14 ayant pour effet de confier à un prestataire de services les tâches jusqu’alors confiées au gardien/jardinier correspond à la suppression effective de l’emploi de gardien/jardinier au sein de la résidence. A ce propos, il sera d’ailleurs observé, selon les propres écritures du syndicat des copropriétaires, qu’il est quasiment impossible de trouver une personne susceptible de remplir l’ensemble des différentes tâches prévues, sachant, en ce qui concerne le traitement des espaces verts, que celui-ci représente, selon les explications fournies, un volume d’heures qu’un gardien travaillant dans la limite de 39 heures par semaine avec cinq semaines de congés payés ne peut accomplir. Dès lors, c’est en vain, alors même que la volonté de la copropriété était clairement de ne plus recourir aux services d’un gardien/jardinier pour y substituer l’intervention d’un prestataire de services pour un coût financier au demeurant moindre, que le syndicat des copropriétaires évoque l’existence d’une confusion et soutient qu’aucune suppression du poste de gardien/jardinier n’existerait donc. En outre, il sera observé que cette suppression est encore établie au vu des résolutions n°15 et 16 adoptées lors de l’assemblée générale du 29 août 2019 qui ne trouvent leur explication que dans le fait que celle-ci était envisagée de manière définitive.

L’article 8 du règlement de copropriété fixe la destination du groupe d’immeubles en précisant que celui-ci est à usage d’habitation et s’inscrit dans le cadre des résidences pour séniors-retraités. Ainsi que l’indiquent les intimés, le groupe d’immeubles a ainsi vocation à accueillir un public de séniors-retraités et c’est au regard de cette spécificité que le règlement de copropriété a prévu la création d’un poste de gardien/jardinier appelé à résider au sein de la copropriété et, par voie de conséquence, des modalités particulières tenant à la location du lot n°47 au syndicat des copropriétaires. A cet égard, il sera relevé que c’est bien la présence sur place d’un gardien/jardinier qui explique, au même titre du reste que la création d’un poste d’animatrice, le choix initial fait par les copropriétaires de se porter acquéreurs, cette présence apportant indéniablement un plus en termes notamment de sécurité et de services pour les résidents, et il importe peu en conséquence que ceux-ci aient entendu, par la suite, remettre en cause cet élément, ainsi que cela résulte du document qu’ils ont signé, cette circonstance étant indifférente. En outre, le fait que ce concept ne soit plus retenu pour les nouvelles résidence de séniors-retraités, est sans incidence sur les données du présent litige.

Le recours à un prestataire extérieur porte ainsi atteinte à la destination de la résidence, telle que celle-ci est définie par l’article 8 du règlement de copropriété qui a valeur contractuelle et qui fait la loi des parties, et ainsi que le prévoit le règlement de copropriété en son article 97 et les dispositions de l’article 26 précité, la suppression du poste de gardien/jardinier ne peut donc intervenir qu’à l’unanimité. En outre, c’est à tort, au regard des dispositions de ce dernier article applicable lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 août 2019, que le syndicat des copropriétaires soutient que les articles 8 et 97 doivent être réputés non écrits en leurs dispositions prévoyant un vote à l’unanimité, s’agissant de la destination du groupe d’immeubles et de la suppression du poste de gardien/jardinier, et c’est à bon droit, en conséquence, que le tribunal a rejeté la demande formée à ce titre par le syndicat des copropriétaires, ce rejet valant pour les dispositions de l’article 8 qui sont liées.

Par ailleurs, il ne peut légitimement être soutenu que l’obligation faite aux époux [U] de louer le lot n°47 au syndicat des copropriétaires serait constitutive d’un engagement perpétuel prohibé par la loi, compte tenu des modalités énoncées à l’article 12 Bis du règlement de copropriété desquelles il résulte que seule la suppression du poste de gardien votée à l’unanimité peut permettre de mettre un terme à cet engagement de location. En effet, ainsi que le font valoir les intimés, le seul fait que l’unanimité soit requise par le règlement de copropriété ne peut suffire à caractériser un engagement perpétuel au motif que l’obtention de cette unanimité serait illusoire. A cet égard, il sera d’ailleurs observé que cette règle de l’unanimité est consacrée par la loi du

10 juillet 1965 dans un certain nombre d’autres hypothèses dont celle imposant à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance ou celle imposant une modification de la destination de l’immeuble (ce dernier point résultant de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 confirme la jurisprudence antérieure). De plus, la restriction apportée à l’exercice par les époux [U] de leur droit de jouissance sur le lot n°47 ne saurait s’analyser, dès lors qu’ils y ont consenti, en une atteinte à leur droit de propriété, étant encore observé que seuls ces derniers pourraient en tout état de cause se plaindre d’une telle situation, ce qu’ils ne font pas.

La résolution n°15 relative à la suppression de l’obligation faite aux époux [U] de louer le lot n°47 au syndicat des copropriétaires supposait donc au préalable que la suppression du poste de gardien/jardinier soit votée à l’unanimité, ce qui n’a pas été le cas. En outre, il sera rappelé que l’unanimité était également requise en application de l’article 88 du règlement de copropriété puisque nécessairement, la fin de cette obligation modifiait les modalités de jouissance du lot n°47.

Enfin, la résolution n°16, qui n’est que la conséquence de la suppression illicite du poste de gardien/jardinier, est elle-même entachée d’irrégularité.

En considération de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de son appel qui n’est pas fondé et le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions ayant annulé les résolutions n°14, 15 et 16 et rejeté la demande formée au titre de l’article 97 du règlement de copropriété, ainsi qu’il en a déjà été fait état.

SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe en cause d’appel, sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en cause d’appel de faire application de ces dispositions en faveur des époux [U] qui obtiendront donc à ce titre la somme de 2.500 EUR.

En équité, une indemnité du même montant sera allouée en cause d’appel à la SCI LES SENIORIALES DE [Localité 9].

SUR LA DISPENSE DE PARTICIPATION AUX FRAIS ET DEPENS

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 édicte en son avant dernier alinéa : « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

Il sera fait application de ces dispositions en faveur des époux [U] et de la SCI LES SENIORIALES DE [Localité 9].

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort

DIT n’y avoir lieu à écarter la pièce n°2 du syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9] pour non-respect des dispositions de l’article 202 du code de procédure civile,

CONFIRME l’arrêt rendu par le tribunal judiciaire de NÎMES le 20 avril 2023 en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

DEBOUTE en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9] de sa demande d’annulation de l’article 8 du règlement de copropriété,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9] à payer à M. [H] [U] et Mme [Y] [R] épouse [U] la somme de 2.500 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le CONDAMNE en outre à ce titre à payer à la SCI LES SENIORIALES DE [Localité 9] la somme de 2.500 EUR,

DIT qu’il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en faveur des intimés en ce qui concerne les condamnations du syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9] prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES SENIORIALES DE [Localité 9] aux entiers dépens d’appel qui seront distraits au profit de M^e VAJOU.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,