COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 30 AVRIL 2025

Rôle N° RG 21/07121 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHODI

S.C.I. JOAN

C/

S.A.S. SUD PROFIL

Copie exécutoire délivrée

le : 30 Avril 2025

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Aurelie BERENGER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 19 Avril 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/02387.

APPELANTE

S.C.I. JOAN

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric BOUHABEN de la SELARL FREDERIC BOUHABEN, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Jahed MANSOURI, avocat au barreau de PARIS,

INTIMÉE

S.A.S. SUD PROFIL

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 2003, la SCI Joan a donné à bail commercial à la société Sud profil, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2004, des lieux situés [Adresse 2], à [Localité 1].

Les lieux donnés à bail se composaient d’un bâtiment à usage industriel, de bureaux élevés d’un étage sur rez-de-chaussée, d’une aire de circulation, de stationnement et stockage.

Le 1er janvier 2013, le bail était tacitement prolongé.

Par courrier recommandé du 30 juin 2015, la SCI Joan a donné congé à la preneuse, la société Sud profil, pour le 31 décembre 2015, pour motif grave consistant en l’édification illégale d’un bâtiment sur l’aire de stockage.

Le 4 janvier 2016, un état des lieux de sortie contradictoire était réalisé par huissier de justice.

Un litige se nouait entre les parties autour du coût des travaux de remise en état et une première procédure, en référé, les opposait.

La SCI Joan saisissait le juge des référés pour demander la condamnation de la preneuse à lui payer une somme provisionnelle de 79 176 euros à valoir sur le montant des travaux de remise en état à réaliser.

Par ordonnance du 17 octobre 2016, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille désignait M. [X] [H] en qualité d’expert, lequel déposait son rapport le 3 mai 2018.

Par acte d’huissier en date du 26 février 2019, la SCI Joan faisait assigner la société Sud profil devant le tribunal de grande instance de Marseille en indemnisation au titre des travaux de remise en état.

Aux termes de son jugement rendu le 19 avril 2021, le tribunal judiciaire de Marseille se prononçait en ces termes:

— condamne la SARL Sud profil à verser à la SCI Joan la somme de 6.378,60 Euros TTC au titre du coût des réparations,

— rejette la demande formée par la SCI Joan au titre du préjudice locatif,

— rejette la demande formée par la SCI Joan au titre de la taxe foncière,

— rejette la demande formée par la SCI Joan sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

— rejette toute autre demande de la SCI Joan,

— fait masse des dépens, les partage à raison de -2/3 à la charge de la SCI Joan, – 1/3 à la charge de la SARL Sud profil,

— dit qu’ils seront recouvrés dans cette proportion conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le 11 mai 2021, la SCI Joan formait un appel en intimant la SARL Sud profil.

La déclaration d’appel est ainsi rédigée:'L’objet du présent appel est de faire droit à toutes exceptions de procédure, d’annuler, sinon d’infirmer et à tout le moins de réformer la décision déférée.Il est précisé que le présent appel est relatif aux chefs de la décision ayant:

— condamné la SARL Sud profil à verser à la SCI Joan la somme de seulement 6.378,60 euros TTC au titre du coût des réparations,

— rejeté la demande formée par la SCI Joan au titre du préjudice locatif,

— rejeté la demande formée par la SCI Joan au titre de la taxe foncière,

— rejeté la demande formée par la SCI Joan sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande de la SCI Joan,

— fait masse des dépens, les partage à raison de 2/3 à la charge de la SCI Joan, 1/3 à la charge de la SARL Sud profil,

— dit qu’ils seront recouvrés dans cette proportion conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 28 janvier 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2022, la SCI Joan demande à la cour de:

— déclarer la SCI Joan recevable et bien fondée,

— condamner la société Sud profil à payer à la SCI JOAN les sommes suivantes:

— bardages : 9 401,32 euros TTC

— préjudice locatif :33 890,40 euros TTC en principal et 42 383,55 euros subsidiairement

— taxe foncière: 6 527 euros

au titre des travaux de remise en état des locaux, et de préjudice,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamne la société Sud profil à payer à la SCI Joan:

électricité : 2 328 euros TTC

plomberie chauffage: 1 338 euros TTC

1er étage: 2466 euros TTC

sur l’appel incident de Sud Profil:

— le juger irrecevable comme constituant une demande nouvelle,

— le juger prescrit

— condamner la société Sud profil à payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2022, la société Sud profil demande à la cour de:

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a jugé la société Sud profil tenue aux réparations à hauteur de 6 378,60 euros TTC en application des articles 1134 et 1728 du code civil, du bail liant les parties,

— confirmer la décision en ce qu’elle a débouté la SCI Joan de sa demande relative au coût de réfection partielle du bardage, faute de rapporter la preuve de l’immutabilité du désordre à la SARL Sud Profil,

à titre subsidiaire retenir le coût proposé par l’expert judiciaire,

— confirmer la décision en ce qu’elle a débouté la SCI Joan de sa demande de dommages et intérêts du fait de la majoration de la taxe foncière, en l’absence de préjudice en lien avec une faute contractuelle, la construction ayant été édifiée avec l’accord du bailleur et le bail ne mettant pas l’impôt foncier à la charge du preneur,

— confirmer la décision en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation d’une perte locative dont il n’est pas démontré qu’elle soit en lien avec l’absence de réalisation de travaux,

— accueillir la société Sud Profil en son appel incident,

— réformer la décision en ce qu’elle a mis a la charge de la société Sud Profil 1/3 des dépens incluant les frais d’expertise,

— condamner la SCI Joan à en supporter intégralement le coût, le montant du dépôt de garantie détenu par elle lui ayant permis d’engager les travaux imputés au locataire,

— dire en toutes hypothèses que 1e montant du dépôt de garantie à hauteur de 6870 ' HT conservé par le bailleur doit être déduit du montant des condamnations,

— condamner la SCI Joan à la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

MOTIFS

1-sur les fins de non-recevoir opposées par la bailleresse à la demande de la preneuse de déduction du dépôt de garantie

Selon l’article 564 du code de procédure civile :A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Vu les articles 2224 du code civil, 64 et 71 du code de procédure civile,

Concernant le dépôt de garantie, le bail commercial litigieux stipule:' cette somme sera restituée au locataire dans les trois mois de son départ, déduction faite des sommes qui pourraient être dues par le locataire au bailleur, à quelque titre que ce soit'.

La SCI Joan estime que la demande de la société Sud profil de déduction du montant du dépôt de garantie (6870 euros) est doublement irrecevable, étant une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile, au demeurant atteinte par la prescription quinquennale.

S’agissant du caractère nouveau de la demande de la preneuse de déduction du montant du dépôt de garantie, la cour relève d’abord qu’en réalité, la preneuse oppose un moyen de droit s’analysant en une défense au fond, en excipant la clause du contrat prévoyant la restitution du dépôt de garantie à la preneuse, déduction faites des sommes qu’elle pourrait devoir à la bailleresse.

A supposer qu’on analyse cette demande de la preneuse d’application d’une clause du contrat en une demande de compensations de sommes (entre le montant du dépôt de garantie et ses dettes à l’égard du bailleur),cette demande de compensation serait alors recevable au sens de l’article 564 du code de procédure civile. En tout état de cause, cette supposée demande s’analyse en réalité en une demande tendant à faire écarter la prétention adverse en paiement d’indemnités, ce qui la rend encore recevable au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

S’agissant ensuite de la prescription quinquennale, s’il est vrai qu’une demande reconventionnelle de compensation légale est soumise à un tel délai de prescription, la preneuse oppose en réalité une défense au fond, en excipant une clause du bail commercial prévoyant non pas une compensation de sommes, mais 'une restitution du dépôt de garantie à la preneuse, déduction faite des sommes qui pourraient être dues par le locataire au bailleur, à quelque titre que ce soit'. La bailleresse est donc infondée à opposer à la preneuse la prescription d’une supposée demande reconventionnelle de compensation.

Finalement, la cour rejette les fins de non-recevoir soulevés par l’appelante.

La cour déclare recevable toutes les demandes de l’intimée.

2-sur la demande de la bailleresse d’indemnité au titre des travaux de remise en état

Selon l’article 1728 du code civil: Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1719 du code civil ajoute: Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantation

Selon l’article 1720 du code civil:Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 1755 du code civil:Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 1732 du code civil: le preneur ' répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute'

L’article 1731 du code civil dispose: S’il n’a pas été fait d 'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et de les rendre tels sauf la preuve contraire.

Enfin, aux termes de l’article 1755 du même code:Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

D’abord, la cour observe qu’aucune partie ne se prévaut d’un état des lieux d’entrée, de sorte que ces derniers sont présumés avoir été remis en bon état de réparations locatives, en application de l’article 1731 du code civil.

Ensuite, la cour n’a pas à statuer sur une quelconque demande de donné acte de l’appelante, au titre d’une construction irrégulière par la preneuse, seul le dispositif des conclusions la liant,étant précisé que celui des conclusions de la SCI ne reprend pas une telle demande.

— sur la remise en état de l’étage, l’électricité, la plomberie et le chauffage

Compte tenu de l’accord des parties sur les postes de réparation ci-dessus énumérés, la cour retient les créances suivantes de la bailleresse sur la preneuse:

— électricité : 2328 euros TTC

— plomberie-chauffage : 1338 euros TTC

-1er étage : 2466 euros HT.

— sur les bardages :

La bailleresse sollicite une indemnisation à hauteur de 9 401, 32 euros TTC au titre des dégradations sur les bardages, ce à quoi s’oppose la preneuse, indiquant qu’elle n’était pas la seule à utiliser le parking et qu’aucune preuve n’est rapportée sur l’imputabilité des désordres.

Cependant, il résulte de l’article 1732 du code civil que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute, étant précisé qu’en l’espèce, la société Sud profil ne démontre pas son absence de faute.

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire relève bien des dégradations sur les bardages et retient, en tenant compte de la vétusté, un coût de remise en état de 3800 euros TTC.

Si le bailleur critique l’avis de l’expert judiciaire, qui n’aurait pas pris en considération l’ensemble des dégradations sur les bardages, ce dernier répond de façon sérieuse et détaillée dans son rapport, dans la partie 'réponse aux dires', après avoir analysé le procès-verbal de constat d’huissier de justice. Il indique notamment que la photo n°28 concerne le bâtiment voisin qui n’a rien à voir avec le présent litige, que la photo n°26 ne fait apparaître aucune détérioration et que lors de la réunion du 14 décembre 2016, il n’a photographié que la partie détériorée du bardage.

La cour retient donc, tout comme le premier juge, une indemnité de 3800 euros TTC au titre de la reprise des bardages.

— sur le préjudice locatif

La bailleresse sollicite une indemnité de 33 890,40 euros TTC au titre d’une perte de loyers et de charges pour la période du 1er avril au 15 décembre 2017, soit 8,5 mois de perte de location, arguant qu’elle ne pouvait pas relouer immédiatement un bâtiment sans installations électriques et sans chauffage fonctionnant, avec un étage délabré.

La preneuse s’oppose à toute indemnisation de la bailleresse à ce titre, soutenant qu’elle avait donné son accord, dans le cadre de la procédure de référé, pour que des travaux soient entrepris et estimant que le lien de causalité entre l’absence de nouveau locataire et les dégradations n’est pas démontré.

En l’espèce, c’est à tort que le premier juge n’a pas retenu un préjudice locatif pour la bailleresse, alors que les travaux à entreprendre suite au départ des lieux de la preneuse et aux dégradations constatées (remise en état de l’étage, électricité, plomberie chauffage) étaient d’une certaine ampleur et nécessitaient certains travaux de nature à paralyser une relocation immédiate des lieux loués.

De plus, même en utilisant le montant du dépôt de garantie pour procéder à la remise en état des lieux, il n’en demeure pas moins que la bailleresse devait réaliser des travaux et qu’en outre, elle a pu penser qu’elle ne devait pas entreprendre les travaux immédiatement, compte tenu des opérations expertales et des procédures judiciaires en cours.

En revanche, sur le montant de l’indemnité de remise en état à retenir, la cour estime que la perte locative concerne 1 mois d’occupation des lieux, ce qui correspond donc à une indemnité de 4 086,30 euros TTC.

La cour, infirmant le jugement sur ce point, retient une créance de la bailleresse sur la preneuse, à hauteur de 4 086,30 euros TTC, au titre du préjudice locatif.

3-sur la demande de la bailleresse en remboursement de taxes foncières

Vu les articles 1315 et 1134 anciens du code civil,

En son article 9, intitulé 'impôts et charges diverses', le bail commercial litigieux stipule : 'Le locataire devra acquitter exactement les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle et dont le bailleur pourrait être responsable sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur (…)'

La bailleresse sollicite la condamnation de la preneuse à l’indemniser à hauteur de 9 215 euros au titre des taxes foncières du 1er avril au 15 décembre 2015, indiquant que selon le bail commercial, cette dernière avait l’obligation de les lui rembourser et que, de plus, une telle taxe a augmenté, le fisc ayant tenu compte d’un bâtiment illégalement construit par l’intéressée.

Pour s’opposer à la demande de la bailleresse en paiement de taxes foncières, la preneuse rétorque que, d’une part, aux termes du bail, la taxe foncière n’est pas à sa charge et que, d’autre part, la SCI Joan n’a pas voulu qu’elle démontre l’abri érigé.

Il est de principe que, sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur.

En l’espèce, d’une part, le paiement de la taxe foncière par la locataire n’a pas été expressément prévu dans le bail et, d’autre part, la clause du bail commercial relative aux impôts comporte une certaine ambiguïté sur la nature exacte des impôts mis à la charge du preneur.

En outre, la responsabilité contractuelle de la preneuse, à l’origine d’un préjudice de surcroît de taxes foncières pour la bailleresse, ne peut en l’espèce être retenue. La preneuse verse en effet aux débats un avenant du 1er janvier 2004, au bail commercial, aux termes duquel la bailleresse l’autorise à créer un abri couvert et soutient, sans que cela ne soit clairement contesté, que cette dernière n’a pas voulu qu’elle dépose ledit abri.

La cour confirme le jugement en ce qu’il rejette la demande de l’appelante au titre des taxes foncières.

4-sur le compte entre les parties

Finalement, les créances de la bailleresse, sur la preneuse, s’élèvent aux sommes suivantes:

-2328 euros TTC au titre de l’électricité,

-1338 euros TTC au titre de la plomberie-chauffage ,

-2712,60 euros TTC au titre du 1er étage,

-3800 euros TTC au titre de la reprise des bardages,

-4 086,30 euros TTC au titre du préjudice locatif.

La créance de la preneuse, de restitution du montant du dépôt de garantie, de 6 870 euros HT, doit venir en déduction des créances précédentes, conformément à la demande de la société preneuse (qui ne demande pas la déduction d’un montant de dépôt de garantie calculé TTC).

Infirmant le jugement, la cour condamne donc la société Sud profil à payer à la SCI Joan la somme de 7 394,90 euros au titre du coût de la remise en étant, après déduction du montant du dépôt de garantie de 6 870 euros HT.

5-sur les frais du procès

A l’issue du compte entre les parties et après déduction du montant du dépôt de garantie, la bailleresse conserve une créance d’un montant important sur la preneuse, alors même que cette dernière ne peut en revanche se prévaloir d’aucune créance résiduelle sur la première.

Le jugement de première instance est donc infirmé concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau, la cour condamne la société Sud profil à payer à la SCI Joan une somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par cette dernière tant en première instance qu’à hauteur d’appel.

La société Sud profil est également condamnée aux frais d’expertise judiciaire ainsi qu’à supporter tous les dépens de première instance et d’appel.

La société Sud profil st déboutée de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et concernant les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement:

— rejette les fins de non-recevoir soulevées par la SCI Joan et déclare recevables toutes les demandes de la SARL Sud profil,

— infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en qu’il rejette la demande formée par la SCI Joan au titre des taxes foncières,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamne la société Sud profil à payer à la SCI Joan:

7 394,90 euros au titre du coût de la remise en étant, après déduction du montant du dépôt de garantie de 6 870 euros HT,

3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette les demandes de la société Sud profil au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société Sud profil aux entiers dépens, dont ceux exposés par la SCI Joan, tant en première instance qu’à hauteur d’appel, ainsi qu’aux frais de l’expertise judiciaire.

Le Greffier, La Présidente,