COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° 2024/652

Rôle N° RG 23/15209 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMISO

S.A.S. LE PALAIS DE LA TRUFFE

C/

S.C.I. [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laurence BRANDEHO de la SELARL ADENIUM AVOCATS

M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 15 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03910.

APPELANTE

S.A.S. LE PALAIS DE LA TRUFFE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Laurence BRANDEHO de la SELARL ADENIUM AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.C.I. [X]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère rapporteur

M^me Angélique NETO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige :

Se prévalant d’un bail commercial signé par acte sous seing privé du 02 janvier 2021par la société par actions simplifiées (ci-après SAS) Le Palais de la Truffe pour un local sis à Vinon-sur-Verdon et déplorant des loyers impayés, la société civile immobilière (ci-après SCI) [X] a fait délivrer les l1 et 14 avril 2023, un commandement de payer la somme de 16 449,30 euros au principal, visant la clause résolutoire insérée au bail et manifestant son intention de s’en prévaloir.

Ce commandement étant demeuré infructueux, la SCI [X] a fait assigner, par acte du 24 mai 2013, la SAS Le Palais de la Truffe devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins notamment, de voir constater la résiliation du bail, prononcer l’expulsion, sous astreinte, de l’occupante et sa condamnation au paiement d’une somme de de 16.449,30 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés, outre une indemnité d’occupation provisionnelle.

Par ordonnance contradictoire du 15 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 2 janvier 2021, entre la SCI [X] et la SAS Le Palais de la Truffe à la date du 12 mai 2023 ;

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’expulsion, les locaux étant libres d’occupation depuis le 31 août 2023 ;

— condamné la SAS Le Palais de la Truffe à payer à la SCI [X] une indemnité d’occupation d’un montant de 2 252,78 euros par mois du 1er juin 2023 au 31 août 2023 ;

— condamné la SAS Le Palais de la Truffe à payer à la SCI [X] la somme de 15 390,92 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 31 mai 2023, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 13 138,14 euros à compter du 11 avril 2023 et de l’assignation sur le surplus ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement de dommages et intérêts et au titre du dépôt de garantie ;

— condamné la SAS Le Palais de la Truffe aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration, enregistrée au greffe le 11 décembre 2023, la SAS Le Palais de la Truffe a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 19 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’appelant sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau qu’elle :

— dise et juge que les demandes de la SCI [X] ne sont pas fondées en raison de l’absence de contrat de bail la liant à la société le palais de la truffe, à tout le moins de la cessation anticipée de celui-ci et de l’absence d’occupation des locaux par le palais de la truffe à compter du 1er septembre 2022 ;

— constate en tout état de cause l’existence de contestations sérieuses ;

— déboute la SCI [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamne la SCI [X] à lui verser une provision de 30 000 euros à faire valoir sur le préjudice qu’elle a subi ;

— condamne la SCI [X] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne SCI [X] aux entiers dépens.

Par ordonnance d’incident du 27 juin 2024 les conclusions de la SCI [X] ont été déclarées irrecevables.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 24 septembre 2024.

MOTIVATION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner ou prendre acte », « dire et juger » ou « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la dette locative :

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce l’appelante conteste l’existence d’une dette locative, faisant valoir qu’elle ne repose sur aucun fondement contractuel valable, le bail commercial produit par la SCI [X] ne lui étant pas opposable.

La SAS Le Palais de la Truffe prétend qu’aucun contrat de bail écrit n’aurait été établi entre les parties, toutes deux dirigées par monsieur [C] jusqu’au 1er septembre 2022, que le document produit dénommé « avenant » d’un bail commercial et daté du 02 janvier 2021, aurait été établi dans un contexte de différend commercial entre la société Altéor, actionnaire principale et dirigeante de la SAS le Palais de la Truffe et son ex-président, monsieur [C].

Elle relève que le document est entaché d’irrégularités. Elle conteste la régularité du commandement de payer du mois d’avril 2023 le visant et par lequel la SCI [X] lui demande le paiement provisionnel de loyers d’avril à décembre 2022, puis de janvier à mars 2023.

Elle expose qu’en tout état de cause, elle avait, en accord avec la SCI [X], quitté les lieux au 1er septembre 2022.

Il résulte du document litigieux, dénommé bail commercial, daté du 02 janvier 2021, la cession à bail de locaux de 40m² et de deux annexes de moins de 25m², se trouvant [Adresse 1] (83 560), par la SCI [X], représentée par monsieur [W] [C], gérant, à la SAS le Palais de la Truffe, représentée par monsieur [W] [C], en qualité de président, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 euros, hors charges et hors taxes. Le bail, prévu sur neuf ans, aurait commencé à courir le 2 janvier 2018 pour se terminer le 2 janvier 2027.

Il n’est pas contesté qu’au 2 janvier 2021, monsieur [W] [C] était effectivement à la fois gérant de la société civile immobilière et président de la société par actions simplifiées et donc susceptible de contracter en son nom.

L’appelante ne conteste pas avoir occupé les locaux susvisés jusqu’au 1er septembre 2022. Elle expose qu’elle est entrée dans les lieux avant 2018, date à laquelle le bail est censé avoir commencé à courir. Cette occupation antérieure n’interdisait pas aux parties de régulariser la situation par la signature d’un bail.

La mention manuscrite, d'« avenant », figurant en première page du document litigieux, se surajoutant au document dactylographié, sans précision sur la nature du bail initial, ne permet pas de le considérer comme tel, mais ne suffit pas à en évincer les stipulations contractuelles.

L’appelante considère que la stipulation d’un indice de base de revalorisation du loyer erroné rapporte la preuve d’un document falsifié, établi pour les besoins de la cause.

La clause en question, dénommée « clause d’échelle mobile » est ainsi rédigée : « le loyer de base sera ajusté automatiquement, pour chaque période annuelle, en fonction de la variation en plus ou en moins, depuis l’origine du bail, de l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE. Pour application de la présente clause d’échelle mobile, il est précisé que l’indice de base sera le dernier indice alors connu un mois avant la date d’entrée en jouissance du preneur et que les révisions seront opérées chaque année successive à la date anniversaire de cette entrée en jouissance Indice de base 2ième trimestre 2018= 1746 ».

Le montant du loyer annuel varie en fonction de l’indice appliqué.

Or selon les mentions portées dans la clause d’échelle mobile plusieurs indices de base sont applicables. Ainsi il est mentionné que l’indice de base appliqué sera « le dernier indice connu un mois avant la date d’entrée en jouissance du preneur », ce qui correspond, en l’état de l’entrée dans les lieux fixée au 2 janvier 2018, à celui du 4ième trimestre 2017. Pourtant, il est fait référence dans le contrat à celui du 2ième trimestre 2018, lequel de surcroît ne correspond pas à 1746 comme indiqué, mais à 1699, 1746 se rapportant à l’indice du 2ième trimestre 2019.

Cette mention, susceptible de provenir d’une erreur, n’est pas de nature à invalider le contrat bail. Cette difficulté, commande au stade du référé, de ne retenir que le montant mensuel expressément inscrit sur le document, soit la somme de 900 euros.

A cet égard, l’appelante conteste le montant prévu au titre du loyer mensuel, indiquant que la somme de 900 euros est trop élevée pour la location de locaux de la taille de ceux considérés à [Localité 5], tout en soutenant que le loyer initialement fixé à la somme de 355.74 euros aurait été porté à 1293.90 euros entre janvier et juin 2022.

Outre que ces variations ne sont pas démontrées, elles ne permettent pas d’écarter le montant précité, la SAS le Palais de la Truffe ne soutenant pas avoir bénéficié d’une occupation gratuite des lieux, mais faisant valoir l’existence d’un bail verbal, auquel elle aurait mis un terme, en accord avec le bailleur, au 1er septembre 2022. Elle ne justifie pas de versement au titre des loyers sur la période considérée.

La SAS le Palais de la Truffe verse aux débat un extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés mentionnant qu’au 17 octobre 2022, son siège social se trouvait [Adresse 2] et que suite à un « transfert d’activité», son établissement principal se trouvait à cette même adresse, un autre établissement secondaire étant implanté en zone industrielle des Milles [Adresse 3] à [Adresse 4].

Elle produit également un extrait de ce document émis suite à une recherche sur société.com, site français fournissant des informations détaillées sur les entreprises enregistrées en France, mentionnant la fermeture au 1er septembre 2022 de l’établissement du Palais de La Truffe sis [Adresse 1] à Vinon-sur-Verdon. Cette mention est également attestée sur procès-verbal de commissaire de justice, lequel, diligenté sur place le 23 août 2023, recueille le témoignage d’une hôtesse d’accueil lui indiquant que la SAS Le Palais de la Truffe n’exerce plus aucune activité depuis le bâtiment Agora Conseils sis [Adresse 1] à Vinon-sur-Verdon, les locaux étant occasionnellement occupés par monsieur [C].

Ces éléments, s’ils permettent de retenir que la SAS Le Palais de la Truffe avait effectivement quitté les lieux au 31 août 2022, n’étant dès lors plus redevable de loyers à la SCI [X] à partir du 1er septembre 2022, ne sont pas de nature à rendre inopposable à l’appelante le contrat de bail litigieux, ce d’autant qu’elle ne justifie d’aucune procédure d’inscription de faux le concernant.

Il s’ensuit qu’il est établi de manière non sérieusement contestable que la SAS Le Palais de la Truffe a occupé les lieux sis [Adresse 1] à Vinon-sur-Verdon du 2 janvier 2018 au 31 août 2022, qu’au cours de cette période, la locataire devait s’acquitter du paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 900 euros, ce dont elle ne justifie pas s’agissant des échéances réclamées au titre des mois d’avril, mai, juin, juillet, août 2022.

L’existence d’une dette locative, même inférieure à celle réclamée, ne permet pas d’invalider le commandement de payer, visant la clause résolutoire, daté du 11 avril 2023. Cependant, au cas d’espèce, il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire, celle-ci étant acquise au 12 mai 2023, soit postérieurement à la libération des lieux loués.

Il s’en évince la condamnation à titre provisionnel de la SAS Le Palais de La Truffe au paiement d’une somme de 4 500 euros (900 euros sur 5 mois) à valoir sur les loyers impayés du 1er avril 2022 au 31 août de la même année et le rejet des autres demandes de la SCI [X].

La décision entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et condamné la SAS Le Palais de la Truffe au paiement d’indemnités d’occupation. Elle sera également réformée s’agissant de la somme fixée à titre de provision à valoir sur les loyers impayés.

Sur le dépôt de garantie :

Aucun dépôt de garantie n’ayant été prévu au contrat litigieux, la demande relative à sa conservation est sans objet.

La SCI [X] sera déboutée de sa demande de ce chef, et la décision entreprise confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé.

Sur la provision :

La SAS Le Palais de la Truffe sollicite le versement à titre provisionnel d’une somme de 30 000 euros à valoir sur son préjudice lequel résulterait de l’abstention coupable de la SCI [X] de solliciter le paiement des loyers jusqu’en septembre 2022, loyers qu’elle n’a donc pas payés et que par ailleurs elle affirme ne pas devoir.

Ce raisonnement ne permet pas de justifier avec l’évidence requise en référé de l’existence du préjudice allégué.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Chaque partie succombant partiellement en ses demandes, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné la société le Palais de la Truffe aux dépens.

Partant il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 en cause d’appel.

La SCI [X] supportera les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise, en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de restitution du dépôt de garantie,

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS le Palais de la Truffe aux dépens,

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SAS le Palais de la Truffe à payer à la SCI [X], à titre de provision, la somme de 4 500 euros à valoir sur les loyers impayés du 1er avril 2022 au 31 août de la même année ;

Déboute la SCI [X] de tout autres demandes ;

Déboute la SAS Le Palais de la Truffe de sa demande d’indemnité provisionnelle à valoir sur son préjudice ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI [X] aux dépens d’appel ;

La greffière Le président