OUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 28 NOVEMBRE 2024

ph

N° 2024/ 383

N° RG 21/08769 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHT7H

[W] [E]

[N] [Y] épouse [E]

C/

SCI [I]

Société SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 9]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES

SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES

M^e Alexandra BOISRAME

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 22 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/09069.

APPELANTS ET INTIMES

Monsieur [W] [E]

demeurant [Adresse 8] – [Localité 3]

représenté par M^e François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, assisté de M^e Philippe STUCKER, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Madame [N] [Y] épouse [E]

demeurant [Adresse 8] – [Localité 3]

représentée par M^e François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, assistée de M^e Philippe STUCKER, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMÉS ET APPELANTE

SCI [I] dont le siège social est [Adresse 4] – [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Syndicat des copropriétaire de la résidence [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA PARADIS, SARL, dont le siège social est [Adresse 5] [Localité 1], prise en la personne de son gérant en exercice

représenté par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Vincent PENARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Jean DE VALON de l’ASSOCIATION DE VALON / PONTIER DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Septembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. [W] [E] et son épouse Mme [N] [Y] sont propriétaires selon acte notarié du 29 août 2007, d’un appartement situé au deuxième étage du [Adresse 6] de l’ensemble immobilier situé en rade de [Localité 10] sur l’île de Ratonneau, dépendant de l’archipel du Frioul, dénommé [Adresse 9].

La SCI [I] est propriétaire des lots 210, 212, 214, 216, et 119 de la même copropriété, s’agissant de locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée du [Adresse 6] pour les trois premiers et du bâtiment C pour les deux derniers, donnés en location à la SARL [7], qui y exploite un restaurant, depuis sa création en 1982.

Reprochant à la SCI [I] une appropriation illégitime des parties communes cause de nuisances, M. et Mme [E], ont, selon exploit d’huissier du 22 août 2018, fait assigner la SCI [I] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires), aux fins de cessation de l’usage privatif des parties communes générales et d’indemnisation de leur préjudice.

Par jugement du 22 avril 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— rejeté la fin de non-recevoir de la SCI [I] tirée de l’autorité de chose jugée,

— déclaré les demandes de M. et Mme [E] relatives à la cessation de l’usage des terrasses parties communes, et à l’enlèvement des terrasses prescrites,

— débouté la SCI [I] de sa demande au titre de la prescription acquisitive,

— débouté M. et Mme [E] de leurs demandes relatives à l’enlèvement des matériels et bonbonnes de gaz situés sur les parties communes de l’arrière du bâtiment, à l’interdiction des camions de livraison et au titre des dommages et intérêts,

— débouté la SCI [I] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné M. et Mme [E] à payer à la SCI [I] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— condamné M. et Mme [E] aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire et ordonné leur distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande.

Le tribunal a considéré :

— que l’arrêt du 12 février 2015 déboutant un copropriétaire de demandes identiques à celles des époux [E] formées contre la SCI [I], n’opposait pas les mêmes parties,

— que si les époux [E] soutiennent exercer à la fois une action personnelle et une action réelle, leurs demandes sont fondées uniquement sur des violations du règlement de copropriété et tendent à faire cesser un usage privatif des terrasses parties communes, et se prescrivent par dix ans, que l’occupation de la terrasse date de l’année 2003 et était existante lors de l’acquisition par les époux [E] de leur lot en 2007, soit depuis plus de dix ans à la date de l’assignation d’août 2018,

— qu’il ressort des pièces que la SCI [I], qui a sollicité régulièrement l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour occuper les terrasses, était consciente du caractère commun des terrasses,

— que les époux [H] ne rapportent pas la preuve de troubles récurrents de la part de la SCI [I] pouvant être considérés comme anormaux,

— que l’intention de nuire des époux [E] n’est pas démontrée, ni l’existence d’un préjudice de la SCI [I].

Par deux déclarations du 14 juin 2021, M. [W] [E] et Mme [N] [Y] époux [E] d’une part, la SCI [I] d’autre part, ont interjeté appel de ce jugement.

Par deux ordonnances du 7 février 2023 dans chacune des deux instances, le conseiller de la mise en état a dit que les demandes du syndicat des copropriétaires et de la SCI [I] tendant à voir déclarer irrecevables des prétentions qualifiées de nouvelles à leur encontre, n’entraient pas dans ses attributions.

Les deux instances ont fait l’objet d’une ordonnance de jonction le 28 février 2023.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 9 septembre 2024, M. et Mme [E] demandent à la cour de :

Au visa du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 9],

Au visa de la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement au visa des articles 9, 13, 14, 15, 18, 43,

Au visa des articles 1240 et 1241 du code civil et de la théorie des inconvénients anormaux de voisinage,

Au visa des articles 1355, 2221 et 2227 du code civil ou encore 544 et 545 du code civil, de la constitution et de la convention européenne des droits de l’Homme,

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que la SCI [I] ne bénéficiait pas de la prescription acquisitive et le confirmer en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt de la cour d’Aix-en-Provence du 15 février 2015 (sic),

— débouter la SCI [I] de sa demande de prescription acquisitive,

— débouter la SCI [I] de toutes ses autres demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— réformer la décision en ce qu’elle les a condamnés à payer la somme de 1 500 euros en application l’article 700 du NCPC (sic) ainsi que les dépens,

Pour le surplus, réformer le jugement et statuant à nouveau :

— juger qu’ils sont recevables et bien fondés à exercer une action réelle en restitution des parties communes générales que s’est appropriée la SCI [I] au droit de ses lots de copropriété et ordonner la restitution desdites parties communes au syndicat des copropriétaires,

— condamner la SCI [I] à restituer à la copropriété les parties communes générales appropriées dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir sous peine d’astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— condamner la SCI [I] à enlever les matériels et objets liés à l’exploitation du restaurant [7] – notamment poubelles et caddies – dans les parties communes de l’immeuble situées à l’arrière du [Adresse 6], [Adresse 11], de son fait ou du fait de son locataire dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard,

— condamner la SCI [I] à enlever les bouteilles de gaz déposées dans les parties communes de l’immeuble, de son fait ou du fait de son locataire dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir sous peine d’astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— condamner la SCI [I] à démonter et enlever tous aménagements, équipements et installations réalisés sur la terrasse sur une superficie de 255 m² et remettre les lieux dans leur état d’origine, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir sous peine d’astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— condamner la SCI [I] à démonter et enlever tous aménagements, équipements et installations réalisés sur le jardinet Nord de 31 m², en particulier le dépôt de bouteilles de gaz et remettre les lieux dans leur état d’origine, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir sous peine d’astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— juger qu’ils sont victimes de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage,

— condamner la SCI [I] à payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice,

— condamner la SCI [I] à leur payer la somme de 9 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront les coûts de l’assignation de première instance, les frais d’appel et le coût des constats à réaliser,

— condamner le syndicat des copropriétaires sous la même astreinte à faire respecter les condamnations prononcées,

— condamner le syndicat des copropriétaires et la SCI [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cabinet Rosenfeld.

M. et Mme [E] soutiennent :

Sur l’action réelle, sa recevabilité et l’absence de prescription de l’action,

— que l’action se définit comme celle visant à mettre fin à une appropriation des parties communes, dans des conditions qui seraient susceptibles de conférer la propriété par l’écoulement du délai de l’usucapion,

— la partie de l’esplanade appropriée par la SCI [I], est rendue inaccessible aux autres copropriétaires,

— la jurisprudence donne de multiples exemples de situations comparables à celles du présent dossier (Cass. Civ. 3e, 16/03/2005 – n° 03-14771 ; Cass. Civ. 3e, 10/01/2001 – n° 99-11607 ; Cass. Civ. 3e 13/11/2012 – n° 11-24589 ; Cass. Civ. 3e 18/12/2001 – n° 00-17871 ; Cass. Civ. 3e, 26/01/2017- n° 15-25144),

— que les réalisations effectuées suite aux autorisations de l’assemblée générale ne respectent pas les conditions d’aspect précaire et d’autres aménagements ont été réalisés sans autorisation,

— la véranda constitue une extension des locaux bâtis, présente une nature immobilière, avec des conséquences fiscales au plan de la taxe foncière et de la contribution foncière des entreprises, qui ne peut être démontée sans intervention extérieure,

— le plancher d’une surface de l’ordre de 255 m² édifié sans autorisation, qui ne peut être enlevé sans des moyens techniques nécessitant l’intervention d’une entreprise spécialisée,

— les luminaires ont été installés à poste fixe dans les arbres, alimentés par un réseau électrique qui passe sous le plancher,

— la terrasse est clôturée,

— que l’appropriation est d’autant plus caractérisée et reconnue par la SCI [I], qu’elle la revendique au soutien de sa demande d’usucapion,

Sur le point de départ de la prescription trentenaire,

— que la simple occupation des parties communes n’est pas de nature à constituer le point de départ de la prescription trentenaire,

— que les réalisations immobilières non autorisées les plus anciennes, ne sont pas antérieures à 1999,

— qu’ils n’exercent pas une action tendant à la mise en conformité des installations, qui se prescrirait selon les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Sur la demande nouvelle en cause d’appel,

— qu’il est possible d’invoquer en appel des moyens nouveaux,

— qu’une prétention n’est pas nouvelle lorsqu’elle tend aux mêmes fins que celles invoquées en première instance,

— que les deux actions visent à mettre fin à l’occupation d’une partie commune,

Sur l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt de la cour d’appel du 12 février 2015,

— que l’autorisation d’exploiter objet de la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 22 février 1997, n’est pas susceptible de donner lieu à une quelconque interprétation,

— que pour autant la cour d’appel d’Aix-en-Provence a interprété cette résolution comme valant autorisation tacite d’occuper les parties communes pour y exploiter une activité, alors qu’une telle autorisation eut nécessité un vote à la majorité de l’article 26, impliquant par surcroît un changement de destination des lieux,

— qu’il n’y a pas identité de parties,

— que leur action est individuelle distincte de l’action collective exercée par le syndicat des copropriétaires,

— que les termes de l’autorisation donnée n’ont pas été respectés, les constats réalisés établissant le caractère non amovible et non précaire des installations fixées sur les façades et jointées,

— que la SCI [I] produit un jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 14 mars 2023, qui a jugé la demande des époux [D] copropriétaires, irrecevable pour autorité de la chose jugée de l’arrêt du 12 février 2015, mais que cette décision non définitive, ne saurait valoir jurisprudence,

— il y a un sursis à statuer sur les demandes recevables dans l’attente des décisions définitives dans les litiges relatifs aux contestations des assemblées générales des 17 novembre 2018 et janvier 2021,

— dans le litige [D], il n’est question que « d’occupation » et non de circonstances ouvrant droit à une action réelle,

— que la SCI [I] omet d’indiquer que suite à l’action d’un groupe de copropriétaires, le tribunal judiciaire de Marseille a annulé par jugement du 14 septembre 2021 les résolutions adoptées consentant des baux de courte durée aux propriétaires des lots exploités à des fins commerciales,

— une procédure d’appel est pendante devant la cour,

Sur la prescription acquisitive,

— qu’elle n’était pas présentée comme une demande de la SCI [I], mais comme un moyen de défense face à leurs prétentions,

— il est demandé à la cour de réformer le jugement en ce qu’il a statué sur une prétention qui n’était pas exprimée, avec comme conséquence que la demande d’usucapion formée en appel est irrecevable comme constituant une demande nouvelle au visa de l’article 564 du code de procédure civile,

— que la SCI [I] ne remplit pas les conditions exigées par les articles 2258 à 2277 du code civil,

— que la possession alléguée est équivoque,

— il est pour principe que les actes accomplis sur un bien indivis sont par nature équivoques,

— cette circonstance est aggravée par le fait que l’exploitation commerciale des lieux est incompatible avec leur destination, qui est civile,

— le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 14 septembre 2021 a dit que la terrasse ne pouvait recevoir de destination commerciale,

— la SCI [I] invoque une « occupation » ce qui diffère de la « possession » exigée par le code civil pour prescrire,

— en sollicitant en 1997 et 2003 de l’assemblée générale, des autorisations de travaux, la SCI [I] ne s’est pas comportée en propriétaire,

— s’il devait être considéré que la SCI [I] s’est comportée en propriétaire, ce ne serait qu’à compter de la réalisation des aménagements et édifications caractérisant une volonté d’appropriation, postérieurs à 1999,

— que la SCI [I] ne peut prétendre ignorer les termes du règlement de copropriété,

— que l’objet de l’usucapion n’est pas déterminé,

— la fraction des terrasses privatisées ne correspond à aucun lot de propriété du descriptif de division,

— que la demande de la SCI [I] est présentée comme un moyen de défense à leurs demandes, alors que la demande d’usucapion d’une partie commune doit être nécessairement dirigée contre le syndicat des copropriétaires,

— le syndicat des copropriétaires par la voix de son nouveau syndic, conclut au rejet de cette demande, à la différence de son prédécesseur,

— l’abstention de l’ancien syndic Citya, était la manifestation d’une duplicité de longue date avec la SCI [I], aucune action n’ayant été entreprise pour faire respecter le règlement de copropriété,

— leur action en défense contre la demande d’usucapion est recevable, dès lors que le syndicat des copropriétaires a été mis en cause,

Sur les nuisances,

— que les nuisances sont sonores et olfactives,

— les constats d’huissier établissent leur réalité et leur intensité qui atteint son paroxysme l’été,

— la SCI [I] conteste de mauvaise foi cette réalité, en dénaturant leurs écrits,

— que les déchargements de camions de livraison causent des nuisances inhérentes aux bruits, à l’encombrement et à la sécurité,

— ils sont réels, malgré leur interdiction d’accès à l’enceinte de la copropriété d’après décision lors de l’assemblée générale du 30 juin 2000,

— parmi les commerçants, seule [7] se fait livrer par l’intérieur, les autres commerçants respectant l’interdiction en se faisant livrer à partir du quai Sud, extérieur à la copropriété,

— qu’il y a un entreposage de chariots, caddies et poubelles dans les parties communes,

— qu’il y a un stockage de bouteilles de gaz sur les parties communes,

— l’entreposage de bouteilles de gaz, butane ou propane est interdit dans les parties ouvertes au public et doit répondre à des conditions de stockage très précises décrites dans l’article GZ 7 de l’arrêté du 25 juin 1980 modifié,

— la modification des conditions de stockage et la vérification faite par Socotec le 27 juillet 2020 ne règlent pas la difficulté dans la mesure où la Socotec n’a pas été missionnée pour effectuer une vérification au titre de l’article GZ 7,

Sur les demandes indemnitaires,

— que les deux constats d’huissier établissent la réalité des troubles subis depuis plusieurs années,

Sur le moyen tiré de l’irrecevabilité invoqué par le syndicat des copropriétaires,

— que le syndicat des copropriétaires soutient qu’aucune prétention n’a été émise à son encontre en première instance, mais ils ont formé une demande de condamnation à une indemnité de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— qu’une action réelle tendant à la restitution des parties communes à la copropriété, n’est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé en la cause,

— que la carence du syndicat des copropriétaires sous la gestion de son ancien syndic, est manifeste, car il n’a jamais entrepris la moindre action devant les juridictions compétentes et que plusieurs copropriétaires face à cette carence, ont en ont pris l’initiative parfois avec succès,

— dans sa motivation du jugement rendu le 14 septembre 2021, le tribunal dénonce la méthode employée par certains propriétaires contrevenants, avec l’aide du syndic, consistant à recourir à la majorité de l’article 24 pour faire adopter des décisions relevant en réalité de l’article 26,

— cette motivation est transposable à la SCI [I].

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 4 septembre 2024, la SCI [I] demande à la cour de :

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Vu l’article 42 de Ia loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 2224 du code civil,

Vu l’article 2217 du code civil,

Vu l’article 564 du code de procédure civile

Vu les pièces,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré prescrites les demandes de M. et Mme [E] relatives à Ia cessation de l’usage des terrasses parties communes, et à l’enlèvement des aménagements des terrasses,

A titre principal,

— dire et juger que la prescription prévue à l’article 2224 du code civil et à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 constitue une fin de non-recevoir à l’action et aux demandes de M. et Mme [E],

A titre subsidiaire,

— dire et juger que la prescription extinctive trentenaire constitue une fin de non-recevoir à l’action et aux demandes de M. et Mme [E],

— déclarer irrecevable comme demande nouvelle en appel la demande de condamnation de la SCI [I] à restituer les parties communes générales situées devant ses lots de copropriété dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

En tout état de cause,

— débouter M. et Mme [E] de leur demande de condamnation de la SCI [I] à restituer les parties communes générales situées devant ses lots de copropriété dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— déclarer irrecevable comme demande nouvelle en appel la demande de condamnation de Ia SCI [I] à démonter et enlever tous aménagements, équipements et installations réalisés sur le jardinet Nord de 31 m² et de remettre les lieux dans leur état d’origine dons un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir sous peine d’astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

En tout état de cause,

— débouter M. et Mme [E] de leur demande de condamnation de la SCI [I] à démonter et enlever tous aménagements, équipements et installations réalisés sur le jardinet Nord de 31 m² et de remettre les lieux dans leur état d’origine dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir sous peine d’astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— infirmer le jugement du 22 avril 2021 en ce qu’il a rejeté sa fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée de l’arrêt du 12 février 2015 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence,

— dire et juger que l’autorité de la chose jugée de l’arrêt du 15 février 2015 (sic) constitue une fin de non-recevoir aux demandes de M. et Mme [E],

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a débouté M. et Mme [E] de toutes leurs demandes pour troubles anormaux de voisinage,

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a débouté M. et Mme [E] de leurs demandes relatives à l’enlèvement des matériels et bonbonnes de gaz situés sur les parties communes de l’arrière du bâtiment, à l’interdiction des camions de livraison et au titre des dommages et intérêts,

— débouter M. et Mme [E] de leurs demandes d’enlèvement des matériels et objets liés à l’exploitation du restaurant [7] (notamment poubelles et caddies) sur la terrasse et à l’arrière du [Adresse 6] sous astreinte,

— débouter M. et Mme [E] de leurs demandes d’enlèvement des bouteilles de gaz sous astreinte,

— débouter M. et Mme [E] de leurs demandes de faire démonter et enlever les aménagements, équipements et installations réalisés sur la terrasse, et de remise des lieux dans leur état d’origine sous astreinte,

— débouter M. et Mme [E] de leurs demandes de dommages et intérêts à hauteur de 30 000 euros,

— débouter M. et Mme [E] de toutes leurs demandes, fins et prétentions et appel incident,

— débouter M. et Mme [E] de leurs demandes d’article 700 à hauteur de 9 000 euros outre les dépens et les constats d’huissier,

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a débouté la SCI [I] d’une demande au titre de Ia prescription acquisitive dont le tribunal n’était pas saisi,

— constater que le tribunal a statué ultra petita en tranchant une demande dont il n’était pas saisi et dire qu’il n’y avait pas de demande formée au titre de la prescription acquisitive et dire n’y avoir lieu à statuer sur cette demande,

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner M. et Mme [E] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. et Mme [E] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 outre les dépens,

— condamner M. et Mme [E] à lui payer la somme de 7 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI [I] fait valoir :

Sur l’occupation de la terrasse,

— que la demande est nouvelle,

— en première instance, M. et Mme [E] demandaient la cessation de tout usage privatif des parties communes générales situées devant ses lots de copropriété,

— dans ses conclusions d’appelants du 7 septembre 2021, ils demandaient la même chose,

— désormais, ils demandent sa condamnation à restituer les parties communes générales situées devant les lots de copropriété qu’elle s’est appropriée,

— que conscients de la prescription de leur action, M. et Mme [E] essaient de modifier leur demande en appel pour soutenir qu’il s’agirait d’une action réelle et non plus relative à l’occupation de la terrasse litigieuse,

— que l’occupation de la terrasse s’est faite avec l’autorisation du syndicat des copropriétaires,

— elle a été autorisée à couvrir sa terrasse par deux décisions de 1997 et 2003,

— c’est vainement qu’il est soutenu que cette décision aurait été prise à une mauvaise majorité,

— la cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a rappelé dans son arrêt du 12 février 2015,

— dans un jugement du 14 mars 2023 au contradictoire du syndicat des copropriétaires, le tribunal judiciaire de Marseille l’a rappelé pour une situation similaire, en considérant que l’action relative à l’utilisation de la terrasse en continuité des lots n’est pas une action réelle mais une action personnelle soumise à la prescription quinquennale, dont le point de départ a été fixé à la date de l’assemblée générale ayant autorisé à couvrir la terrasse,

— que le règlement de copropriété prévoit expressément que les parties privatives comme les parties communes de l’ensemble immobilier, peuvent être à usage commercial,

— qu’il est inexact qu’une autorisation donnée d’exploiter une partie commune par l’assemblée générale, doit nécessairement impliquer une contrepartie financière,

— que concernant l’occupation de la terrasse, les autorisations en assemblée générale ont créé un droit de jouissance sur la terrasse,

— les jurisprudences visées par M. et Mme [E] pour caractériser une action réelle, ne sont pas applicables,

— l’acte introductif délivré plus de dix ans après leur acquisition, pour une action fondée sur une prétendue violation du règlement de copropriété ou d’une délibération d’assemblée générale, se heurte à la prescription de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— que concernant les installations et équipements, elles sont entièrement démontables, comme attesté,

— qu’au surplus, à supposer que les installations et équipement ne respectent pas totalement l’autorisation donnée, la jurisprudence rappelle que la demande de remise en état antérieure, est une action personnelle,

— l’occupation et les aménagements ont été constatés par l’expert géomètre en 2005 et 2007, soit depuis plus de dix ans à la date de l’assignation,

— que l’occupation des terrasses étaient préexistantes à l’acquisition de leur lot,

— qu’en tout état de cause, même à retenir la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil, celle-ci est acquise car la terrasse est exploitée depuis plus de trente ans et sans discontinuité, à la vue de tous,

Sur l’autorité de la chose jugée de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 12 février 2015,

— que les prétentions soutenues par M. et Mme [E] ont déjà été soumises à la cour d’appel, dans un arrêt définitif,

— qu’ils ne peuvent pas prétendre à l’inopposabilité de cet arrêt car ils en seraient tiers,

— ils agissent pour faire respecter le règlement de copropriété,

— cette action appartient au syndicat des copropriétaires et le syndicat des copropriétaires était partie à la procédure ayant donné lieu à l’arrêt du 12 février 2015,

— cet arrêt est opposable à l’ensemble des copropriétaires (Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 janvier 1998, n° 95-15.657 ; Cour de cassation, 17 juillet 1985, n° 84-12519),

— c’est ce qui a été retenu dans le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 14 mars 2023,

Sur les prétendus troubles anormaux de voisinage,

— que les troubles invoqués sont inhérents à l’exercice d’une activité commerciale de restauration,

— ses lots sont à usage commercial,

— le règlement de copropriété rappelle que l’ensemble immobilier peut être utilisé à usage commercial,

— que M. et Mme [E] ne produisent qu’un seul constat d’huissier,

— que le règlement de copropriété ne prévoit aucune disposition particulière relative à la circulation des véhicules à l’intérieur de la copropriété,

— que les époux [E] ont ajouté des photographies au constat d’huissier,

— que l’attestation de Mme [Z] n’a pas de valeur probante et est contredite par les autres pièces du dossier,

— que les chariots sont entreposés à l’arrière avec l’accord du syndic et ne créent aucun trouble,

— que le local poubelle a été autorisé par l’assemblée générale du 26 septembre 1998,

— les époux [E] ne justifient d’aucun préjudice,

— qu’aucune disposition du règlement de copropriété n’interdit l’usage du gaz dans l’immeuble,

— l’installation est conforme et vérifiée par un organisme de certification,

— les époux [E] ne justifient d’aucun préjudice,

— que la demande indemnitaire n’est ni justifiée ni ventilée, la Cour de cassation prohibant les demandes d’indemnisation forfaitaires (Cass. 3e civ. 23 mars 2010 – Pourvoi n° 09-11.873 ; Cass. 3e civ., 30 mars 2010 ' Pourvoi n° 09-15.011 ; Cass. com., 23 nov. 2010 – Pourvoi n° 09-71.665),

Sur la demande concernant le jardinet Nord,

— qu’elle est irrecevable pour nouveauté en cause d’appel,

— il ne s’agit pas d’un accessoire ou le complément nécessaire de la demande d’enlèvement des bouteilles de gaz,

— qu’elle est injustifiée et en tout état de cause prescrite,

— les jardinets existent depuis les années 80 et sont utilisés par elle, depuis leur création,

— dans le relevé établi par l’architecte en 1999, ces jardinets sont indiqués comme partie privative,

— la prescription trentenaire s’oppose à cette demande,

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive,

— que M. et Mme [E] ont délibérément choisi d’engager une action qu’ils savaient abusive,

— les prétendus troubles sont fictifs et infondés,

— ils avaient conscience de l’arrêt rendu le 12 février 2015,

— qu’elle a consacré du temps et de l’énergie pour le traitement de ce litige,

Sur la prescription acquisitive,

— que le tribunal l’a déboutée de cette demande, alors même qu’il avait relevé que cette demande ne figurait pas dans son dispositif,

— qu’elle n’a pas sollicité la propriété des terrasses litigieuses,

— que M. et Mme [E] le relèvent aussi.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a prononcé aucune condamnation à son encontre,

Statuant à nouveau,

— rejeter la demande de condamnation à son encontre par les consorts [E], émise pour la première fois en cause d’appel, devra être déclarée irrecevable au visa de l’article 564 du code de procédure civile comme étant une demande nouvelle (sic),

— rejeter toute demande de condamnation de quelque nature que ce soit à son encontre,

— condamner M. et Mme [E] et la SCI [I] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires réplique :

— que dans le cadre de la première instance, aucune demande n’a été formulée contre lui, de sorte qu’il s’en est rapporté à justice,

— que la demande nouvelle formulée par M. et Mme [E] est irrecevable,

— que sur le fond, il formule des observations sur l’autorité de la chose jugée et l’usucapion,

— l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des évènements postérieurs sont venus modifier la situation reconnue antérieurement en justice et en l’espèce les installations n’ont rien à voir avec ce qui a été autorisé de manière précaire,

— la volonté d’appropriation d’une partie commune relève bien d’une prescription trentenaire qu’il est bien fondé à faire valoir, quand bien même le propriétaire bénéficierait d’un usage privatif (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020 pourvoi n° 19-12.588), ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 10 septembre 2024.

L’arrêt sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de « dire et juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

M. et Mme [E] d’une part, la SCI [I] d’autre part, disent que le tribunal a statué ultra petita en rejetant une demande au titre de la prescription acquisitive dont le tribunal n’était pas saisi.

Pourtant M. et Mme [E] demandent dans leur dispositif, de débouter la SCI [I] de sa demande de prescription acquisitive, alors qu’aucune demande n’est formée par la SCI [I] à ce titre en cause d’appel, mais seulement le moyen tiré de la prescription extinctive de l’article 2227.

Il convient donc de constater que la cour, comme le tribunal précédemment, n’est pas saisie d’une demande d’usucapion par la SCI [I] et d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI [I] de sa demande au titre de la prescription acquisitive.

Sur l’exception d’irrecevabilité des demandes nouvelles

Cette exception est opposée par la SCI [I] et concerne les demandes de M. et Mme [E] tendant à :

— la restitution des parties communes générales situées devant les lots de copropriété de la SCI [I] dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— le démontage et l’enlèvement de tous aménagements, équipements et installations réalisés sur le jardinet Nord de 31 m², en particulier le dépôt de bouteilles de gaz, et la remise des lieux dans leur état d’origine dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir sous peine d’astreinte de 1 000 euros par jour de retard.

Cette exception est également opposée par le syndicat des copropriétaires et concerne la demande de condamnation sous la même astreinte que celle de la SCI [I], à faire respecter les condamnations prononcées.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir, étant admis que cette liste n’est pas limitative.

L’article 564 du code de procédure civile énonce qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les articles 565 et 566 du même code précisent que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent, ou si elles sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge.

Sur la demande de restitution des parties communes générales

Il est soutenu qu’en première instance et dans les conclusions d’appelant, il n’était formé qu’une demande de cessation occupation, et que cette demande serait différente de la restitution des parties communes.

Il est relevé que dans les deux cas, la demande tend à mettre fin à l’occupation des parties communes par la SCI [I], soit exactement la même finalité.

Cette prétention n’encourt donc pas le grief d’être nouvelle et la SCI [I] sera déboutée de sa demande tendant à l’irrecevabilité de la demande de restitution des parties communes.

Sur les demandes concernant le jardinet Nord

Il est soutenu qu’il ne s’agit pas d’un complément ni d’un accessoire de la demande d’enlèvement des bouteilles de gaz.

A la lecture des conclusions du 22 septembre 2020 de M. et Mme [E] devant le tribunal judiciaire, il est relevé que si M. et Mme [E] sollicitaient dans les motifs de leurs écritures la suppression des aménagements réalisés dans le jardinet Nord, ils n’ont pas repris cette demande spécifique dans le dispositif de leurs conclusions, si bien que le tribunal n’en a pas été saisi.

Les demandes concernant le jardinet Nord ne présentent pas de lien avec la problématique de l’entreposage contesté des bouteilles de gaz, et n’en constituent pas ainsi un complément ou un accessoire. Ces demandes ne se justifient pas non plus par une évolution du litige, qui est resté le même.

Il convient donc de déclarer irrecevables les demandes concernant le jardinet Nord.

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire respecter les condamnations prononcées contre la SCI [I]

En première instance, les seules prétentions dirigées contre le syndicat des copropriétaires tendaient à l’opposabilité du jugement d’une part, à la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles in solidum avec la SCI [I] d’autre part.

La demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire respecter les condamnations prononcées contre la SCI [I], constitue ainsi manifestement, une réclamation tout à fait nouvelle, ni complémentaire, ni accessoire aux demandes au titre des dépens et frais et qui ne se justifie pas par une évolution du litige.

Il convient donc de déclarer irrecevable la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire respecter les condamnations prononcées contre la SCI [I].

Sur les fins de non-recevoir

Sont soulevées les fins de non-recevoir tirées de l’autorité de la chose jugée, de la prescription des articles 2224 du code civil et de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et subsidiairement de la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil.

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

Aux termes de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans le dispositif.

En l’espèce, l’action de M. et Mme [E] a deux fondements, d’une part l’occupation illicite de parties communes, d’autre part la théorie des troubles anormaux de voisinage et tend à :

— la restitution à la copropriété des parties communes générales appropriées au droit des lots de copropriété de la SCI [I],

— l’enlèvement des matériels et objets liés à l’exploitation du restaurant [7] – notamment poubelles et caddies – dans les parties communes de l’immeuble situées à l’arrière du [Adresse 6], [Adresse 11], de son fait ou du fait de son locataire,

— l’enlèvement des bouteilles de gaz déposées dans les parties communes de l’immeuble, de son fait ou du fait de son locataire,

— le démontage et l’enlèvement de tous aménagements, équipements et installations réalisés sur la terrasse sur une superficie de 255 m² et la remise des lieux dans leur état d’origine,

— le démontage et l’enlèvement de tous aménagements, équipements et installations réalisés sur le jardinet Nord de 31 m², en particulier le dépôt de bouteilles de gaz et la remise des lieux dans leur état d’origine,

— la condamnation au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.

Par arrêt du 12 février 2015, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a, en présence du syndicat des copropriétaires, débouté la SCI Masa propriétaire d’un local commercial sis au rez-de-chaussée du bâtiment C de la copropriété, de ses prétentions formulées notamment à l’égard de la SCI [I], tendant à faire cesser tout usage privatif des parties communes situées sur la terrasse bordant le quai d’honneur de la copropriété.

Cette décision concernant précisément l’occupation des parties communes situées sur la terrasse au droit des lots de copropriété de la SCI [I], est naturellement opposable au syndicat des copropriétaires dont font partie M. et Mme [E].

La présente action de M. et Mme [E] portant sur la restitution à la copropriété de parties communes générales appropriées au droit des lots de copropriété de la SCI [I], portant sur la terrasse, ont déjà été tranchées par l’arrêt du 12 février 2015, qui leur est opposable, au même titre qu’à la copropriété.

Cette action tend essentiellement à défendre les intérêts collectifs de la copropriété, afin de pouvoir en profiter individuellement.

Il n’est pas démontré d’élément nouveau par rapport au précédent litige concernant la même terrasse au droit des lots de la SCI [I] et la même copropriété. A cet égard, le courrier du syndic du 8 juillet 2016 produit par M. et Mme [E], dénonçant que le remplacement de la couverture de la terrasse Sud ait été fait sans autorisation alors qu’il n’était pas identique à la précédente toiture autorisée en 1997, ne concerne que le problème de réverbération de celle-ci et pas l’étendue de l’occupation de la terrasse.

La facture du 4 mars 2015 au nom du restaurant [7], concernant la réalisation d’une « TERRASSE BOIS SUR STRUCTURE DEVIS SELON PLAN CLIENT POUR UNE SURFACE DE 214 M² STRUCTURE SUSPENDUE 112 M² STRUCTURE LAMBOURDE SUR DALLE 102 M² » ne permet pas de conclure que la terrasse a été modifiée quant à son emprise.

M. et Mme [E] doivent donc être déclarés irrecevables en leur demande tendant à la restitution à la copropriété, des parties communes générales au droit des lots de copropriété de la SCI [I], ainsi qu’au démontage et l’enlèvement de tous aménagements, équipements et installations réalisés sur la terrasse sur une superficie de 255 m² et la remise des lieux dans leur état d’origine.

Le jugement appelé sera donc infirmé en ce qu’il a écarté l’autorité de chose jugée de l’arrêt du 12 février 2015.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’article 2224 du code civil et de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 2224 du code civil énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur à la date de l’assignation du 22 août 2018, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Restent les demandes suivantes, toujours sur deux fondements, d’une part l’occupation illicite de parties communes, d’autre part la théorie du trouble anormal de voisinage :

— l’enlèvement des matériels et objets liés à l’exploitation du restaurant [7] – notamment poubelles et caddies – dans les parties communes de l’immeuble situées à l’arrière du [Adresse 6], [Adresse 11], de son fait ou du fait de son locataire,

— l’enlèvement des bouteilles de gaz déposées dans les parties communes de l’immeuble, de son fait ou du fait de son locataire,

— la condamnation au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.

S’agissant de l’occupation illicite de parties communes, l’instance oppose deux copropriétaires, qui discutent la nature de l’action, réelle pour M. et Mme [E] au regard de l’appropriation de parties communes, personnelle selon la SCI [I] au motif que son occupation des parties communes est autorisée.

Il est admis que le critère essentiel de distinction est de déterminer s’il existe ou pas une appropriation à titre de propriétaire, dans des conditions susceptibles de transférer la propriété par l’effet de l’usucapion.

Il est relevé que la SCI [I] demande que soient déclarées prescrites l’action et des demandes de M. et Mme [E], mais développe très peu de moyens spécifiques à l’appui de cette prétention concernant précisément chacune de ces demandes.

Les moyens essentiellement détaillés à l’appui de la prescription concernent les demandes portant sur les aménagements de la terrasse au droit des lots de la SCI [I], dont la cour considère qu’elles se heurtent à l’autorité de chose jugée.

S’agissant des autres demandes portant sur les matériels entreposés dans les parties communes à l’arrière du [Adresse 6] et les bouteilles de gaz, elles ne se rapportent pas à une appropriation de parties communes, présentent une nature personnelle et se prescrivent donc par dix ans à compter de la découverte.

Cependant, aucun moyen n’étant développé à leur sujet, la cour n’est pas tenue d’y répondre en application de l’article 954 du code de procédure civile précité, alors en outre, que l’article 2247 du code civil fait interdiction aux juges de suppléer d’office le moyen résultant de la prescription.

S’agissant du trouble anormal de voisinage allégué qui se prescrit par cinq ans à compter de la manifestation du trouble, aucun moyen non plus n’est invoqué à l’appui de la prescription de la demande.

La SCI [I], qui n’allègue, ni ne prouve la date de connaissance du manquement au règlement de copropriété ou de manifestation du trouble allégué, sera donc déboutée de sa prétention tendant à la prescription des demandes de M. et Mme [E] portant sur les matériels entreposés dans les parties communes à l’arrière du [Adresse 6], les bouteilles de gaz et les dommages et intérêts.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive trentenaire

Aux termes de l’article 2227 du code civil, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Cette demande subsidiaire pour le cas où l’action est qualifiée de réelle, n’a pas d’objet, puisque l’action de M. et Mme [E] est qualifiée de personnelle.

Sur les demandes de M. et Mme [E] portant sur les matériels entreposés dans les parties communes à l’arrière du [Adresse 6], les bouteilles de gaz et les dommages et intérêts

Abstraction faite des prétentions au titre des nuisances sonores et olfactives invoquées par M. et Mme [E] en lien avec l’exploitation de la terrasse au droit des lots de la SCI [I], irrecevables comme portant atteinte à l’autorité de chose jugée, M. et Mme [E] soutiennent que les déchargements de camions de livraison causent du bruit, des problèmes d’encombrement de la voie et de sécurité alors qu’il existe une interdiction d’accès des camions à la copropriété, qu’il y a un entreposage de chariots, caddies et poubelles dans les parties communes, ainsi que des bouteilles de gaz sans respect des conditions de stockage.

La SCI [I] oppose que les lots sont à usage commercial, que le règlement de copropriété ne prévoit aucune disposition spéciale relative à la circulation des véhicules à l’intérieur de la copropriété, que les chariots sont entreposés à l’arrière avec l’accord du syndic et ne créent pas de trouble, que le local poubelle a été autorisé par l’assemblée générale du 26 septembre 1998, qu’aucune disposition du règlement de copropriété n’interdit l’usage du gaz, que son installation est conforme et vérifiée.

A l’appui de leurs prétentions selon lesquelles il y a occupation illicite de parties communes par la SCI [I] et trouble anormal de voisinage, M. et Mme [E] versent aux débats :

— des attestations concernant les livraisons par camion à l’arrière, le stockage de gaz, le fait que le panneau d’interdiction de circulation a été remplacé par un panneau différent ; des copropriétaires se plaignent des désagréments causés par la présence des camions de livraison en termes de bruit et d’encombrement, et également en termes de sécurité compte tenu de l’étroitesse du passage,

— le procès-verbal de constat d’huissier du 10 septembre 2020 faisant référence au précédent procès-verbal de constat du 10 mai 2018 confirmant le changement de panneau aux abords du bâtiment, comportant précédemment la mention :« propriété privée en ZAC sont interdits les jeux de ballon, de boules et les nuisances de toute nature ainsi que la circulation et le stationnement de tous véhicules », et en dernier lieu : « sont interdits les dépôts d’ordures, les pique-niques, le camping, les jeux ainsi que les nuisances de toutes natures »; sur la partie arrière, sont stationnés des chariots type caddie de supermarché d’une contenance plus importante et des containers poubelles d’un volume conséquent ; le passage permettant de gagner la partie Sud où se trouve le front de mer, comporte plusieurs rampes d’accès,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 30 juin 2000 comportant la résolution n° 19 suivante adoptée à l’unanimité : la pose de trois panneaux sur supports aux accès de la copropriété prescrivant que la circulation et le stationnement de tout véhicule et engins motorisés sauf ceux des services publics indispensables, sont interdits ; la résolution n° 20 concerne le vote à l’unanimité de la pose de trois panneaux en façade des espaces traversiers comportant la même interdiction,

— une attestation établie par le concierge de la copropriété, qui déclare avoir fait la substitution de panneau à la demande initiale de Mme [I] [J], qui fait partie du conseil syndical et de son père M. [S] [J] également au conseil syndical, qu’il a demandé confirmation au syndic en novembre 2019 mais n’a pas eu de réponse, que M. [T] du conseil syndical l’a appelé en août 2020 pour lui dire de le mettre à la place de l’ancien,

— la réglementation sur le stockage des bouteilles de propane commercial, s’agissant de l’article GZ 7 de l’arrêté du 25 juin 1980,

— une assignation du 29 mars 2024, faite par la SCI La chiquette propriétaire des lots 206 et 208 (locaux commerciaux en rez-de-chaussée), et 207 et 209 (studios en rez-de-chaussée), contre le syndicat des copropriétaires, en annulation de résolutions d’assemblée générale, portant d’une part sur les travaux de mise en conformité du stockage de gaz (avec la précision « identique à l’installation [7] »), et d’autre part sur la ratification des travaux de fermeture du jardinet attenant au lot n° 209, qui ont toutes les deux été rejetées.

De son côté, la SCI [I] produit :

— un compte-rendu de conseil syndical du 9 août 2016 aux termes duquel il a été relevé qu’il n’existe aucune mention dans le règlement de copropriété relative à la circulation des véhicules à l’intérieur de la copropriété, ni aucune résolution d’assemblée générale à ce sujet,

— une attestation de l’expert-comptable de [7], aux termes de laquelle « Promocash » n’est pas fournisseur, selon ses recherches depuis 2002,

— une attestation du syndic de copropriété [Adresse 9] le 11 août 2020, concernant des aménagements de protection pour permettre d’entreposer notamment les chariots de [7],

— le procès-verbal d’assemblée générale du 26 septembre 1998 faisant état du vote d’une résolution n° 15 concernant la création d’un local poubelles,

— une attestation de la société Gelvar qui livre des produits alimentaires, selon laquelle elle n’a jamais reçu de plainte pour bruit au cours des livraisons, et que son chauffeur stationne sur le quai pour accéder au restaurant [7],

— un procès-verbal de constat d’huissier du 11 août 2020, visant les parties communes à l’arrière du restaurant ainsi décrites :

— arrière cuisine : présence de huit bonbonnes de gaz propane dont deux branchées, deux en attente et quatre en remplacement, ces dernières stockées dans un coffre fermé par un cadenas,

— emplacements chariots : deux chariots sont entreposés entre le vide-ordure (condamné) et le local sanitaire ; des poteaux y sont installés pour protéger le mur ; de même que la présence de trois planches en bois fixées au mur au niveau du container ; le concierge a indiqué que cela a été installé pour protéger les murs,

— containers : un conteneur de couleur marron dans les parties communes, un autre de couleur noire installé à l’arrière du restaurant,

— passage de livraison de marchandise : M. [S] [J] gérant de la SCI [I], déclare que les livraisons de marchandises s’effectuent par ce passage, le déchargement s’effectuant avant le porche,

— les comptes-rendus de vérification périodique par la société Socotec équipement, le 20 juillet 2020 et le 18 mai 2021 sur le gaz : stockage dans une zone non accessible au public ; extérieur largement ventilé ; accès au stockage sécurisé.

Dans le règlement de copropriété, section III (du chapitre III) concernant l’usage des parties communes, il est stipulé que chacun des copropriétaires pourra user librement des parties communes, pour la jouissance de sa fraction divise, suivant leur destination propre, telle qu’elle résulte du règlement, à condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires, ce qui ne constitue que le rappel des dispositions légales de la loi du 10 juillet 1965.

Il est constaté qu’il n’y a pas de démonstration d’une appropriation par la SCI [I], de son fait ou du fait de son locataire, des parties communes, mais seulement de l’usage de celles-ci comme elle en a le droit en tant que copropriétaire, à la condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires, en y laissant des caddies et poubelles. Il n’est pas établi que le fait de laisser les poubelles et caddies, utilisés pour les besoins de l’activité exercée dans les locaux commerciaux, se ferait en violation d’une interdiction décidée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il est justifié que les bonbonnes de gaz sont entreposées dans des conditions respectueuses de la réglementation en matière de sécurité et sont vérifiées par un organisme agréé, y compris au regard de l’article GZ7.

En revanche, il est avéré que des camions de livraison pénètrent à l’intérieur de la copropriété, comme le reconnaît d’ailleurs M. [S] [J] auprès de l’huissier qu’il a requis, et ce, en violation d’une interdiction de circulation décidée en assemblée générale selon procès-verbal du 30 juin 2000, dont il n’est pas démontré que cette interdiction a été levée par une assemblée postérieure, alors que les panneaux ont été modifiés à l’initiative du conseil syndical, dont M. [S] [J] fait ou faisait partie.

Il est établi que la livraison par camion à l’intérieur de la copropriété, cause des désagréments à certains copropriétaires, ceux dont les appartements donnent sur l’arrière.

Cependant, M. et Mme [E] n’allèguent ni ne prouvent subir personnellement un préjudice en lien avec la livraison interdite de marchandises par camion à l’intérieur de la copropriété, et ne demandent pas, dans le dispositif de leurs conclusions en cause d’appel l’interdiction de circulation des camions de livraison dans la copropriété, si bien que la cour ne peut que confirmer ce point en vertu des principes, dispositif et dévolutif de l’appel.

La théorie du trouble anormal de voisinage permet l’indemnisation en dehors de toute faute, à la condition que soit rapportée la preuve du caractère excessif des troubles par rapport aux inconvénients normaux du voisinage.

En l’espèce, M. et Mme [E] ne démontrent pas subir des nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage lié à la présence du restaurant [7], dans un immeuble comprenant des locaux commerciaux, affectés à plusieurs commerces de restauration, que ce soit en raison de la présence de caddies, poubelles, bonbonnes de gaz, ou encore la livraison par camion à l’intérieur de la copropriété.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes tendant à l’enlèvement des matériels et objets liés à l’exploitation du restaurant [7] – notamment poubelles et caddies – dans les parties communes de l’immeuble situées à l’arrière du [Adresse 6], [Adresse 11], de son fait ou du fait de son locataire, l’enlèvement des bouteilles de gaz déposées dans les parties communes de l’immeuble, de son fait ou du fait de son locataire, et la condamnation au paiement de la somme de 30 000 euros.

Le jugement appelé sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [E] de leurs demandes relatives à l’enlèvement des matériels et bonbonnes de gaz situés sur les parties communes de l’arrière du bâtiment, à l’interdiction des camions de livraison et au titre des dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

La SCI [I] forme un appel incident concernant sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas démontré que M. et Mme [E] ont abusé de leur droit d’agir en justice, dans une intention de nuire à la SCI [I], ou la mauvaise foi ou une légèreté particulièrement blâmable.

Celle-ci sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement sur les dépens et les frais irrépétibles, sauf à relever qu’aucune expertise judiciaire n’a lieu d’y être ajoutée, aucune pièce ne faisant référence à une expertise judiciaire.

En cause d’appel, M. et Mme [E] seront condamnés aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI [I].

PAR CES MOTIFS

Déboute la SCI [I] de sa demande tendant à l’irrecevabilité de la demande de restitution des parties communes ;

Déclare irrecevables les demandes concernant le jardinet Nord, ainsi que la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] sis à [Localité 10], représenté par son syndic, à faire respecter les condamnations prononcées contre la SCI [I] ;

Confirme le jugement appelé sauf en ce qu’il a :

— débouté la SCI [I] de sa demande au titre de la prescription acquisitive,

— rejeté la fin de non-recevoir de la SCI [I] tirée de l’autorité de chose jugée,

— inclus le coût de l’expertise judiciaire aux dépens ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Constate que la cour, comme le tribunal précédemment, n’est pas saisie d’une demande d’usucapion par la SCI [I] ;

Déclare M. [W] [E] et Mme [N] [Y] épouse [E] irrecevables pour atteinte à l’autorité de chose jugée par l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 12 février 2015, en leur demande tendant à la restitution à la copropriété des parties communes générales au droit des lots de copropriété de la SCI [I], ainsi qu’au démontage et l’enlèvement de tous aménagements, équipements et installations réalisés sur la terrasse sur une superficie de 255 m² et la remise des lieux dans leur état d’origine ;

Déboute la SCI [I] de sa demande tendant à la prescription des demandes de M. [W] [E] et Mme [N] [Y] épouse [E] portant sur les matériels entreposés dans les parties communes à l’arrière du [Adresse 6], les bouteilles de gaz et les dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

Condamne M. [W] [E] et Mme [N] [Y] épouse [E] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [W] [E] et Mme [N] [Y] épouse [E] à verser à la SCI [I], la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT