Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 3 juillet 2025, n° 24/10863

CA Aix-en-Provence
Confirmation 3 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Qualité de descendant et cohabitation
La cour a estimé que Monsieur [S] ne prouve pas sa qualité de descendant ni sa cohabitation effective et continue avec la titulaire du bail, ce qui ne lui permet pas de bénéficier du transfert.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a confirmé que Monsieur [S] est occupant sans droit ni titre depuis le décès de la locataire, ordonnant son expulsion.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a jugé que le maintien de Monsieur [S] dans les lieux sans droit ni titre constitue une faute ouvrant droit à réparation, fixant l'indemnité d'occupation au montant du loyer et charges mensuels.
Accepté
Frais exposés en raison de la procédure
La cour a condamné Monsieur [S] à verser une somme au bailleur pour couvrir les frais de la procédure, considérant qu'il succombe dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 3 juil. 2025, n° 24/10863
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/10863
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pascal ALIASAriane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT
Cabinet(s) :	SELAS CABINET PHILIP
Parties :	son représentant légal, Etablissement Public VAR HABITAT

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/ 282

Rôle N° RG 24/10863 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNUJZ

[G] [S]

Etablissement Public VAR HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pascal ALIAS

M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de BRIGNOLES en date du 23 Juillet 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 24/000080.

APPELANT

Monsieur [G] [S]

né le 13 Novembre 1968 à [Localité 4] (Maroc), demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Pascal ALIAS de la SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Annie PROSPERI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Etablissement Public VAR HABITAT prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [J], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé à effet le 1er juin 1979, l’office public départemental des HLM du VAR a consenti à monsieur [N] [S], un bail portant sur un appartement de type T4, situé [Adresse 3], à [Localité 2] (83), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 francs.

Par courrier du 20 mai 1983, l’office public de l’habitat Var, Var Habitat, informait M. [S] des nouvelles lois concernant les clauses résolutoires.

Par avenant du 1er mai 1999, madame [V] [A] divorcée [S] s’est substituée dans les droits et obligations de M. [N] [S].

Mme [V] [A] est décédée le 5 juin 2023 à [Localité 2] (83).

M. [G] [S] demandait à bénéficier du bail à son profit.

Par courrier du 11 juillet 2023, l’office public de l’habitat Var, Var Habitat, accusait réception de l’acte de décès de Mme [V] [A] et proposait d’étudier la demande de transfert de bail.

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 21 juillet 2023, M. [G] [S] réitérait sa demande de transfert de bail.

Par courrier recommandé avec accusé de réception et simple datés du 4 septembre 2023, Var Habitat informait M. [G] [S] de l’impossibilité de procéder au transfert du bail.

Par acte du 13 novembre 2023, Maître Bourgeonnier, commissaire de justice constatait l’occupation du logement et sommait M. [S] de quitter les lieux.

Par acte d’huissier du 5 février 2024, l’office public de l’habitat Var a fait assigner monsieur [G] [S], devant le juge des contentieux de la protection, du tribunal de proximité de Brignoles afin de le voir :

— déclarer occupant sans droit ni titre, depuis le 5 juin 2023 des lieux loués par Mme [V] [A] ;

— ordonner son expulsion des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef par toute voie de moyen de droit y compris le cas échéant par le concours de la force publique ;

— condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la valeur locative des lieux soit la somme de 350,46 euros (302,91 euros de loyer + 47,55 euros de charges) depuis le 5 juin 2023 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner au paiement de la somme de 1 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant le coût du procès-verbal de constate et commandement de quitter les lieux du 13 novembre 2023

Par jugement contradictoire du 23 juillet 2024, ce magistrat a :

— déclaré que M. [S] était occupant sans droit ni titre des lieux, depuis le 5 juin 2023 ;

— ordonné son départ immédiat, au besoin avec le concours de la forcé publique ;

— dit que l’expulsion ne pourrait avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois, suivant la délivrance du commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédure civiles d’exécution ;

— fixé à 350,46 euros, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 5 juin 2023, jusqu’à la complète libération des lieux et condamné M. [S] à son paiement ;

— condamné M. [S] au paiement de la somme de 800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du constat d’huissier du 13 novembre 2023 et de la sommation de la même date.

Le juge a estimé qu’il ne remplissait pas les conditions légales afin de justifier d’un transfert de bail, et a ordonné son expulsion.

Selon déclaration reçue au greffe le 3 septembre 2024,M. [S] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur l’ensemble des dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 17 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

— constate qu’il occupe le domicile objet du présent litige depuis plus d’un an avant le décès de la locataire, feue [V] [A], sa mère ;

— juge que le bail doit lui être transféré ;

— déboute le bailleur de ses demandes ;

— condamne le bailleur à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

— il justifie de sa qualité de descendant ;

— il justifie de la cohabitation depuis plus d’une année avec sa mère ;

— le bail doit lui être transféré.

Par dernières conclusions transmises le 4 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’office public de l’habitat Var Habitat, sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, y ajoutant:

— précise que l’indemnité d’occupation est due à compter du 5 juin 2023 ;

— déboute M. [S] de ses demandes ;

— condamne M. [S] au paiement de la somme de 1 500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— M. [S] ne démontre ni être le descendant de la titulaire du bail ni avoir cohabité avec elle, pendant un an au moins avant son décès.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 7 mai 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur le transfert du droit au bail :

Les dispositions des articles 14 et 40 III de la loi du 6 juillet 1989 relatives au transfert du bail spécifique aux HLM sont d’ordre public (Cass. 3ème, 1er octobre 2008, n°07-13.008). Elles sont donc applicables au présent litige.

Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 de ladite loi précise que l’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En l’espèce, il appartient à M. [G] [S], qui se prévaut d’un transfert du bail à son profit en tant que fils de feu Mme [V] [A], d’apporter la preuve qu’il remplit les conditions prévues par les dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir qu’il vivait avec sa mère depuis au moins un an, au moment de son décès, le 5 juin 2023, étant rappelé qu’il doit s’agir d’une cohabitation habituelle effective et continue des lieux.

Ainsi M. [S] verse aux débats les éléments suivants :

— un extrait du livret de famille intitulé extrait de ses parents (pièce n°9), faisant état de la filiation suivante :

le nom du père est M. [N] [S] et le nom de la mère est Mme [D] [B] [I] ;

Il n’est pas fait mention de Mme [V] [A] comme étant la mère de M. [G] [S] ;

Les explications de M. [S] selon lesquelles le préfixe '[C]' veut dire 'fille de’ en arabe et que le prénom [V] se prononce '[E]', les deux E étant mués et qu’ à la naissance du premier enfant l’officier d’état civil aurait mal compris et mal transcrit ce qu’il a entendu à savoir '[V] [C] [P]' et aurait écrit par erreur '[D] [B] [I]', sont insuffisantes à contester la valeur probante d’un acte de l’état civil. Force est de constater qu’aucune rectification de l’acte n’a été demandé ;

— un extrait du livret de famille de ses enfants (pièce n°10) ;

— un extrait de l’acte de naissance marocain de M. [G] [S] (pièce n°12), où il apparaît le prénom de la mère : [M] fille de [L] ou [P], la date et lieu de naissance de la mère son incompréhensibles, excepté l’année de naissance 1941, aucun nom patronymique n’apparaît, le reste des éléments est en langue arabe non traduit et l’acte est raturé et barré ;

— la carte d’identité marocaine de Mme [V] [A] mentionnant la date de naissance: 1er janvier 1940 ;

— l’extrait d’acte de naissance marocain de Mme [H] [T] née en 1940 et fille de [I] fils de [U] et [W], fille de [U] ;

Au vu de l’ensemble de ce élements, M. [G] [S] ne démontre pas être le descendant de la titulaire du bail Mme [V] [A]. Il s’abstient de produire sa copie intégrale d’acte de naissance.

Par ailleurs, il ne démontre pas avoir cohabité avec cette dernière pendant un an, avant son décès survenu le 5 juin 2023.

En effet, dans son courrier daté du 21 juillet 2023, adressé au bailleur en vue de solliciter le transfert du bail, il indique vivre au domicile de Mme [V] [A] depuis le mois de juillet 2022. Il ajoute avoir donné congé pour son logement social qu’il doit quitter avec sa famille, le 26 septembre 2022.

Il résulte des éléments versés aux débats et de ses propres aveux, que M. [S] ne faisait que séjourner chez sa mère depuis le mois de juillet 2022, cette dernière ayant besoin d’assistance des suites d’un AVC qu’elle a subi en juin 2021.

M. [G] [S] et sa famille bénéficiaient d’un autre logement qu’ils ont conservé jusqu’au mois de septembre 2022.

Le fait que Mme [A] ait été 'prise en charge’ par son fils à son domicile selon déclaration du docteur [F], médecin traitant, ne démontre pas la cohabitation continue.

De même, il s’évince des trois attestations versées aux débats par M. [S] que ce dernier dormait chez sa mère et que les enfants et la famille étaient vus en pyjama.

M. [Y] es qualité de facteur atteste que M. [S] habitait chez sa mère depuis au moins 2022.

Mme [Z] certifie que la famille y vivait depuis 2021, ce qui est contredit par le courrier de M. [S] envoyé au bailleur afin de solliciter le transfert du bail.

Par conséquent ces éléments, sont insuffisants à justifier une cohabitation effective et continue depuis le 5 juin 2022.

Ces éléments ne permettent pas d’établir que M. [G] [S] remplit les conditions de transfert du droit au bail. Il ne démontre ni sa qualité de descendant ni sa cohabitation effective et continue, depuis au moins une année avant le décès de la titulaire du bail.

M. [G] [S] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 5 juin 2023, jour du décès de la locataire des lieux.

Par conséquent il convient de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a ordonné l’expulsion M. [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation :

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation a une nature compensatoire et constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [S] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le jour du décès de Mme [A], le 5 juin 2023.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 350,46 euros par mois, à compter du 5 juin 2023, jusqu’à complète libération des lieux, et de condamner M. [S] à son paiement, confirmant ainsi le jugement déféré de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné M. [S] aux dépens, incluant le coût du constat d’huissier du 13 novembre 2023 et de la sommation en date du 13 novembre 2023 et 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, M. [S] sera condamné à supporter l’intégralité des dépens d’appel.

Il sera débouté de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à l’intimé la charge de ses frais exposés en appel. M. [S] sera condamné à lui verser la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entreprise en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT ;

PRÉCISE que l’indemnité d’occupation est due à compter du 5 juin 2023

CONDAMNE M. [S] à payer à l’office public Var Habitat la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE M. [S] de sa demande formulée sur le même fondement ;

CONDAMNE M. [S] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,