COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 07 AVRIL 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03209 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P3WO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 MAI 2023

Tribunal Judiciaire de BÉZIERS

N° RG 22/00153

Après ordonnance du 8 septembre 2023 ordonnant la jonction des RG 23/3222 et 23/22/3209 sous le RG 23/3209

APPELANT dans 23/03222et 23/03209 :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 1] [Etablissement 1] 1

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

INTIMEE dans 23/03222et 23/03209 :

S.A.R.L. SUNROOF prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 21 Janvier 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Février 2026,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES :

La SARL Sun Roof, qui est propriétaire dans l’ensemble immobilier en copropriété dénommé "[Localité 1] [Etablissement 1] 1" situé à [Localité 4] (Hérault) de deux appartements formant les lots n° 95 et 116 de l’état descriptif de division, a entrepris, dans le courant de l’année 2018, divers travaux d’aménagement (rehaussement de la maçonnerie d’une partie des murs de la terrasse, réalisation d’un plancher en béton et de poteaux en appui sur les murs garde-corps de la terrasse dans le premier appartement ; mise en place d’un échangeur de climatisation individuelle sur le toit- terrasse et pose d’un jacuzzi sur la terrasse du second appartement).

Une assemblée générale des copropriétaires, tenue le 23 juillet 2018, a notamment autorisé le syndic à engager à l’encontre de la société Sun Roof une procédure judiciaire visant à la remise en état des lieux au motif que les aménagements réalisés, affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier, n’avaient pas été autorisés, mais par un jugement du 8 février 2021, le tribunal judiciaire de Béziers, que la société Sun Roof avait saisi, a annulé cette assemblée générale ; le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Localité 1] [Etablissement 1] 1" a relevé appel de ce jugement, la procédure étant actuellement pendante devant la cour.

Entre-temps, par exploit du 27 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence "Port [Etablissement 1] 1" a fait assigner la société Sun Roof devant le tribunal judiciaire de Béziers en vue d’obtenir la remise en état des lieux sous astreinte ; par ordonnance du 29 octobre 2020, le juge de la mise en état a cependant ordonné un sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 23 juillet 2018.

Le 20 novembre 2020, l’assemblée générale des copropriétaires a élu aux fonctions de syndic la société Locap Gestion (résolution n° 6) et désigné les membres du conseil syndical (résolution n° 15) ; la société Sun Roof a fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation des résolutions ainsi adoptées, mais une première assignation, délivrée le 9 février 2021, a été annulée par un jugement du tribunal judiciaire de Béziers en date du 25 avril 2022 ; ce tribunal a été à nouveau saisi de la même demande par une seconde assignation délivrée le 21 mars 2022.

Dans l’intervalle, une nouvelle assemblée générale des copropriétaires, convoquée pour le 19 novembre 2021, a procédé à la réélection de la société Locap Gestion en qualité de syndic de la copropriété (résolution n° 6) et approuvé un budget d’études supplémentaire de 25 000 € relatif à la rénovation de l’ensemble colline – commerces (résolution n° 12).

Sur l’assignation de la société Sun Roof en annulation de ces deux résolutions, le tribunal judiciaire de Béziers a, par un jugement du 9 mai 2023, déclaré la demanderesse recevable en son action et fait droit à la demande en annulant les résolutions n° 6 et 12 de l’assemblée générale du 19 novembre 2021 et en condamnant le syndicat des copropriétaires de la résidence "Port [Etablissement 1] 1" aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a considéré que le vote de la résolution n° 6 est frauduleux, dès lors que le second vote à la majorité simple, dans les conditions prévues à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, intervenu après une suspension, n’a pas suivi immédiatement le premier vote, que la suspension de séance a pu permettre de produire des procurations, qui n’ont pas été vérifiées précédemment, rendant ainsi douteux le décompte des voix et que l’examen des pouvoirs révèle des signatures manifestement falsifiées ; il a, par ailleurs, retenu que le vote de la résolution n° 12 sur le financement d’une étude supplémentaire portant sur la rénovation de l’ensemble colline – commerces incluant la réfection des plages de la piscine comportait a minima une erreur fondamentale puisque selon l’état descriptif de division modificatif du 14 mars 1979, la piscine, formant le lot n° 521, constitue une partie privative.

Par déclaration reçue le 22 juin 2023 au greffe de la cour, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Localité 1] [Etablissement 1] 1" a régulièrement relevé appel de ce jugement, dont l’ensemble des dispositions est ainsi critiqué.

Il demande à la cour, dans ses dernières conclusions déposées le 16 septembre 2025 via le RPVA, d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement (') et statuant à nouveau, de :

Vu le règlement de copropriété-état descriptif de division de la résidence "[Localité 1] [Etablissement 1] 1",

Vu la loi du 10 juillet 1165 et le décret du 17 mars 1967,

Vu ensemble les articles 1353 alinéa 1er (ex article 1315) et de 1274 du code civil,

— débouter la société Sun Roof de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société Sun Roof à lui payer la somme de 8000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile (').

La société Sun Roof, dont les dernières conclusions ont été déposées le 19 septembre 2025 par le RPVA sollicite de voir confirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué et condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Localité 1] [Etablissement 1] 1" à lui payer la somme de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par une ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 21 janvier 2026.

MOTIFS de la DECISION :

1-la demande d’annulation de la résolution n° 6 relative à l’élection du syndic :

Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical ne peut être adoptée qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; aux termes de l’article 25-1 de la même loi : « Lorsque l’assemblée générale des propriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ('). »

Par ailleurs, il est de principe qu’une présomption de sincérité s’attache aux mentions du procès-verbal de l’assemblée régulièrement signé par le président, le secrétaire et le ou les scrutateurs, sauf preuve contraire de l’inexactitude des mentions.

En l’occurrence, les mentions du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 novembre 2021 font apparaître qu’à l’issue du vote de la résolution n° 5 (sur le quitus au syndic pour la gestion de l’exercice écoulé), plusieurs copropriétaires sont arrivés, à savoir la société [R], la SCI La Mer (représentée par la SCI BMB), M. ou Mme [A] [Y] (représenté par M. [M]), M. [A] [U] (représenté par la SCI BMB), la SCI Caman (représentée par la SCI Morgane), la SCI [V] (représentée par la SCI Captboo), M. ou Mme [O] [Z] (représenté par M. [E]) et la SCI SLV (représentée par M. [E]) et que la séance a alors été suspendue pour 10 minutes, la suspension étant prolongée jusqu’à 11 heures, avant que ne soit votée la résolution n° 6 (sur l’élection du syndic).

La société Sun Roof affirme qu’en première lecture (sic), la candidature de la société Locap Gestion n’avait pas recueilli le tiers des voix des copropriétaires, permettant de voter la résolution à la majorité de l’article 24, et que la séance a donc été suspendue, le temps nécessaire pour permettre à certains copropriétaires d’obtenir des pouvoirs signés.

Il résulte à cet égard des mentions du procès-verbal d’assemblée qu’en début de séance, le nombre des copropriétaires présents ou représentés correspondait à 3520 sur 10 014 tantièmes et qu’une fois comptabilisés les voix des copropriétaires arrivés après le vote de la résolution n° 5, représentant 642 tantièmes, le nombre de copropriétaires présents ou représentés est passé à 4451 tantièmes ; il s’ensuit qu’abstraction faite des voix des copropriétaires arrivés à ce moment-là, le nombre de voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée était alors de 3809 tantièmes (4451 – 642 tantièmes) et qu’en déduisant les voix des copropriétaires opposants, s’étant abstenus ou n’ayant pas pris part au vote de la résolution n° 6, soit 647 tantièmes, celle-ci ne pouvait recueillir que 3162 tantièmes (3809 – 647 tantièmes), c’est-à-dire moins du tiers des voix de tous les copropriétaires, égal à 3338 tantièmes.

Pour autant, la société Sun Roof ne prétend pas qu’il ne pouvait être procédé à un second vote de la résolution litigieuse en raison du fait que celle-ci n’avait pas recueilli, lors du premier vote, au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires ; si l’une des attestations, qu’elle verse aux débats (celle de M. [F]), indique qu’arrivé au point 6 de l’ordre du jour, le mandat du syndic n’a pas été reconduit (sic), deux autres attestations (celles de Mme [G] et de Mme [K]) précisent qu’au moment du vote relatif à la réélection du syndic, la résolution ne pouvait passer faute de majorité pour l’adopter et que le président a alors suspendu la séance pendant au moins 20 minutes, permettant à certains copropriétaires de sortir de la salle pour revenir en possession de pouvoirs signés.

Rien ne permet dès lors d’affirmer qu’un premier vote a eu lieu avant la suspension de séance et un second après la suspension, une fois comptabilisés les voix des copropriétaires qui n’étaient pas présents ou représentés en début de séance ; les mentions du procès-verbal d’assemblée, corroborées par les attestations de Mmes [G] et [K], établissent que le vote de la résolution n° 6 a eu lieu après la suspension, d’abord à la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 puis à la majorité de l’article 24, la résolution ayant recueilli, lors du premier vote, un nombre de voix égal à 3804 tantièmes (4451 – 647 tantièmes), soit plus du tiers des voix de tous les copropriétaires (3338 tantièmes).

C’est donc à tort que le premier juge a considéré que le second vote n’est pas intervenu immédiatement au sens de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, mais après une suspension de séance ; de même, le fait qu’une suspension de séance ait été décidée par le président afin de permettre aux copropriétaires absents et non représentés en début de séance de participer à l’assemblée ou de s’y faire représenter, notamment en vue de l’élection du syndic, ne recèle aucune irrégularité susceptible d’affecter la validité du vote de la résolution n° 6.

Ainsi, le procès-verbal d’assemblée énonce que mise aux voix, cette résolution ne recueille pas la majorité absolue, mais 1/3 des copropriétaires étant favorable, un second vote a été fait à la majorité simple de l’article 24 et la résolution est adoptée à la majorité ; à la lecture du procès-verbal, il est évident que la résolution litigieuse a recueilli 3804 tantièmes sur 4451 lors du premier vote, soit un nombre inférieur à la majorité des voix de tous les copropriétaires (5007 tantièmes), mais qu’elle a pu être adoptée, lors du second vote, à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée ; il ne peut dès lors être soutenu que le second vote serait irrégulier au regard des dispositions de l’article 25-1, alors que les copropriétaires ayant voté pour la résolution (3804 tantièmes) et ceux ayant voté contre, s’étant abstenus ou n’ayant pas pris part au vote (647 tantièmes) sont les mêmes que lors du premier vote.

L’authenticité de certains pouvoirs, parvenus lors de la suspension d’audience, est également contestée par la société Sun Roof qui argue de faux les pouvoirs donnés par M. ou Mme [A] [Y] et M. [A] [U] ; elle prétend également que les pouvoirs donnés par la SCI [V] et M. [O] ne se trouvent pas annexés à la feuille de présence et n’ont pas été communiqués.

Certes, la signature, comme mandant, attribuée à [U] [A], comparée à celle figurant sur un précédent pouvoir en date du 23 juillet 2018, peut apparaître dissemblable, mais il n’est pas fourni d’attestation de l’intéressé affirmant ne pas être le signataire du pouvoir donné en vue de l’assemblée générale du 19 novembre 2021 ; quant à la signature apposée sur le pouvoir rédigé au nom de [Y] [A], elle est identique à celle figurant sur le précédent pouvoir du 23 juillet 2018 ; en outre, l’absence d’apposition de la mention « bon pour pouvoir » n’est pas en soi de nature à invalider les pouvoirs litigieux et il importe peu que le prénom "[Y]« soit orthographié »Gabit", la rédaction du pouvoir ayant tout aussi bien pu être faite par le mandataire lui-même ; c’est donc encore tort que le premier juge a estimé que l’examen desdits pouvoirs révèlent des signatures manifestement falsifiées, alors qu’aucune contestation d’écriture n’émane en réalité des copropriétaires concernés.

En revanche, force est de constater que les pouvoirs donnés par la SCI [V] (représentée par la SCI Captboo) et par M. ou Mme [O] [Z] (représenté par M. [E]) n’ont pas été produits aux débats par le syndicat des copropriétaires de la résidence "Port [Etablissement 1] 1", dont le syndic, tenu de conserver les pouvoirs avec l’original du procès-verbal de séance, a été invité, par lettre du conseil de la société Sun Roof en date du 16 décembre 2021, d’avoir à communiquer une copie certifiée de la feuille de présence et des pouvoirs utilisés lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2021, au visa de l’article 33 du décret du 17 mars 1967 ; cependant, les droits de vote de ces deux copropriétaires ne représentent que 109 tantièmes (43 + 66 tantièmes) et n’ont pas dès lors eu d’incidence sur le résultat du vote de la résolution n° 6 dans les conditions prévues à l’article 25-1, le nombre de voix des copropriétaires ayant voté pour ladite résolution se trouvant ainsi réduit à 3695 tantièmes (3804 – 109 tantièmes).

Le jugement entrepris doit en conséquence être réformé en ce qu’il a prononcé l’annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 19 novembre 2021 relative à l’élection du syndic.

2-la demande d’annulation de la résolution n° 12 portant approbation d’un budget d’études supplémentaire (de 25 000 €) concernant la rénovation de l’ensemble colline – commerces :

Aux termes du II de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : « Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérés de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient » ; il résulte, par ailleurs, du II de l’article 24 de la même loi que sont approuvés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent notamment les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux.

En l’espèce, la résolution n° 12 ne porte pas sur le vote de travaux mais l’approbation d’un budget d’étude relatif à la rénovation de l’ensemble colline – commerces ayant pour objet l’identification par plan de recollement et la réfection des réseaux [Localité 5]/EP sur parties communes à partir de la piscine, la rénovation de la galerie marchande, la rénovation complète des éléments bois décoratifs sur les parties communes de la colline, la rénovation des portillons et lisses bois formant gardes corps sur les terrasses accessibles, la réhabilitation et/ou la création d’évacuations pluviales sur les coursives de la colline, la réfection de la VMC collective, la mise en conformité de l’escalier en pavés autobloquants d’accès à l’esplanade et la réfection des plages de la piscine.

La société Sun Roof est fondée à soutenir que les plages de la piscine, dont la réfection est ainsi projetée, constituent des parties privatives incluses dans le lot n° 521 lequel comprend notamment, selon le deuxième modificatif à l’état descriptif de division – règlement de copropriété en date du 14 mars 1979, une piscine avec ses abords, dégagement et dépendances ; toutefois, dans la mesure où les réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales, qui constituent des parties communes en vertu de l’article 3 du règlement de copropriété définissant comme telles les canalisations et gaines et réseaux de toute nature d’utilité commune, se situent sous les plages de la piscine, le propriétaire du lot n° 521 ne pourra alors, conformément aux dispositions susvisés, s’opposer à la démolition de ces ouvrages en vue de l’exécution des travaux portant sur les réseaux, sachant que les études, dont l’assemblée générale a voté le financement à hauteur de 25 000 €, visent précisément à établir un plan de récolement destiné à localiser les réseaux à partir de la piscine pour en assurer ensuite la réfection.

Le premier juge ne pouvait dès lors, pour annuler la résolution n° 12 votée par l’assemblée générale, se borner à retenir que l’étude supplémentaire portant sur la rénovation de l’ensemble colline – commerces incluant la réfection des plages de la piscine comportait a minima une erreur fondamentale tenant le fait que la piscine formant le lot n° 521 constituait une partie privative ; le jugement entrepris doit donc également être réformé de ce chef.

3-les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Au regard de la solution donnée au règlement du litige, la société Sun Roof doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Localité 1] [Etablissement 1] 1" la somme de 5000 € en remboursement des frais non taxables que celui-ci a dû exposer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Béziers en date du 9 mai 2023 en ce qu’il a déclaré la société Sun Roof recevable en son action,

Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau,

Déboute la société Sun Roof de ses demandes d’annulation des résolutions n° 6 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence "[Localité 1] [Etablissement 1] 1" en date du 19 novembre 2021,

Condamne la société Sun Roof aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Localité 1] [Etablissement 1] 1" la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens d’appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code,

Rejette toutes autres demandes.

Le Greffier Le Président