ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 06 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00751 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QRNZ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 07 JANVIER 2025

PRESIDENT DU TJ DE [Localité 8]

N° RG 24/30583

APPELANTE :

S.A.R.L. [Localité 7] PROMOTION Prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Clémence ROUGEAUX, avocat au barreau de BEZIERS substitué par M^e ZWILLER

INTIMES :

Monsieur [P] [I]

né le 16 Mars 1969 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Joseph VAYSSETTES de la SELARL AUREA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic ELYADE

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Joseph VAYSSETTES de la SELARL AUREA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 08 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 SEPTEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

La SARL [Localité 7] promotion est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] pour lequel elle a obtenu, le 29 mars 2024, un arrêté de non-opposition à une déclaration préalable de travaux (création de fenêtres sur trois façades) afin de réhabilitation.

L’immeuble est mitoyen de l’immeuble situé [Adresse 5], dans lequel M. [P] [I] est propriétaire d’un appartement en dernier étage, disposant d’une fenêtre de type Velux.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 mars 2024, la société [Localité 7] promotion a été mise en demeure de supprimer les vues illégales créées sur le fond de M. [I].

Par lettre en réponse du 27 mars 2024, la société [Localité 7] promotion a soutenu qu’il ne s’agissait pas d’une vue directe, mais d’une vue oblique (distance séparant le bord de la fenêtre de toit et l’ouverture de 2,25 mètres et impossibilité de distinguer quoique ce soit au travers de celle-ci).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, M. [I] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à Sète ont assigné la société [Localité 7] promotion devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, aux fins de la voir être condamnée à supprimer les vues sur le fonds de M. [I] et du syndicat des copropriétaires sous astreinte journalière de 300 euros à compter de la signification du jugement à intervenir et à payer une indemnité de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé en date du 7 janvier 2025, ce juge a  :

— déclaré recevable l’action de M. [P] [I] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société Elyade à l’encontre de la SARL [Localité 7] promotion ;

— condamné la SARL [Localité 7] promotion à faire procéder à la suppression de l’ouverture litigieuse, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte journalière de cent euros (100,00 euros) par jour de retard passe ce délai, dans la limite maximale de 180 jours après quoi il sera de nouveau statué sur l’astreinte ;

— dit ne pas y avoir lieu à se réserver la compétence pour la liquidation de l’astreinte ;

— débouté la SARL [Localité 7] promotion de sa demande reconventionnelle de faire retirer le groupe de climatisation sous astreinte ;

— rejeté toute demande autre, plus ample ou contraire ;

— condamné la SARL [Localité 7] promotion à payer à M. [P] [I] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 9] pris en la personne de son, syndic en exercice la société Elyade la somme unique de mille cinq cents (1.500 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL [Localité 7] promotion au paiement des dépens de la présente instance.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu que :

— la seule délivrance d’un permis de construire ne garantit pas la régularité des vues créées et n’est consentie que sous réserve des droits des tiers.

Eu égard à l’ensemble des éléments produits par les parties, il est acquis que constitue une vue soumise aux articles 678 et 679 une ouverture donnant sur un toit lui-même pourvu d’ouverture, lucarne ou ciel ouvert, vitre, tel que cela est le cas en l’espèce, l’ouverture pratiquée par la société [Localité 7] promotion donnant sur le toit de l’immeuble du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], créant une vue sur le velux de M. [I] sans avoir à accéder au toit.

Il est également acquis que la distance prescrite par les articles 678 et 679 ne se mesure pas de fenêtre à ouverture, mais bien depuis le parement extérieur du mur ouvert jusqu’à la séparation des deux propriétés. Or, en l’espèce, il n’est pas contestable, tel que cela résulte des distances mesurées par les deux procès-verbaux de constat, que l’ouverture pratiquée par la société [Localité 7] promotion se situe à moins de dix-neuf décimètres et à moins de six décimètres de la limite de séparation des deux propriétés. Les parties demanderesses justifient donc du critère d’application au titre, de la distance tant s’agissant de la vue directe que de la vue oblique, sans avoir à considérer la distance entre l’ouverture pratiquée et le vélux de M. [I], et sans distinction selon qu’il s’agit d’une vue directe ou d’une vue oblique.

Par ailleurs, l’application des articles 678 et 679 n’est pas subordonnée à un préjudice d’atteinte à la vie privée, s’agissant d’un fondement distinct d’une éventuelle action au titre des troubles anormaux du voisinage. Celui qui se prévaut des articles 678 et 679 n’a donc pas à établir l’atteinte à la vie privée ou la réalité d’une vue en l’espèce jusque dans la chambre de M. [I], et ce depuis l’ouverture pratiquée.

Pour le surplus, il est constant que le fonds des parties demanderesses et le fond de la partie défenderesse sont contigus, sans qu’il ne soit fait état d’une servitude existante de passage ou de vue susceptible de faire obstacle aux articles 678 et 679 du code civil.

M. [I] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] justifient donc d’un trouble manifestement illicite par la violation des articles 678 à 680 du code civil, la société [Localité 7] promotion ayant pratiqué une ouverture avec vue sur le fonds contigu voisin a une distance ne respectant pas les prescriptions des articles précités.

Par déclaration reçue le 6 février 2025, la société [Localité 7] promotion a relevé appel de ce jugement.

Par avis en date du 18 février 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 15 septembre 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 15 avril 2025, la société [Localité 7] promotion demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 676, 677, 678 et 679 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel.

— y faisant droit, infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré recevable l’action de M. [P] [I] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société Elyade à l’encontre de la SARL [Localité 7] promotion et dit ne pas y avoir lieu à se réserver la compétence pour la liquidation de l’astreinte;

— et statuant à nouveau, déclarer qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite tenant l’absence de vue chez M. [P] [I] depuis la propriété de la société [Localité 7] promotion ;

— en conséquence, débouter M. [P] [I] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, de l’ensemble de leurs demandes en ce compris la demande formulée devant le premier juge au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à titre subsidiaire, et si par impossible, la cour confirme l’ordonnance dont appel, déclarer que la fenêtre litigieuse constitue désormais un jour de souffrance ne causant aucune indiscrétion sur le fonds voisin. ;

— déclarer qu’il n’existe plus aucun trouble manifestement illicite ;

— en conséquence, débouter M. [P] [I] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, de l’ensemble de leurs demandes contraires ;

— en tout état de cause, débouter M. [P] [I] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement M. [I] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance;

— reconventionnellement, condamner solidairement M. [P] [I] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, à faire retirer le groupe de climatisation fixé sur la façade de son immeuble, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification de l’arrêt à venir ;

— condamner solidairement M. [P] [I] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation solidaire aux entiers dépens de l’appel et de première instance.

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :

— une ouverture est assimilée à une vue dès lors que la disposition des lieux permet une vue sans effort particulier de manière constante et normale.

— la fenêtre dispose d’un rebord extérieur d’au moins 50 cm et elle est en retrait et sa disposition ne permet pas une vue «sans effort particulier de manière constante et normale» puisqu’il convient de se pencher, elle précise qu’aucun expert n’a pris la moindre mesure des distances litigieuses.

— la fenêtre était prévue sur les plans produits pour la délivrance de la déclaration préalable ce qui ne permet pas d’en déduire son illicéité.

— M. [I] ne démontre nullement l’existence d’une vue à l’intérieur de son appartement depuis cette ouverture qui, par ailleurs, n’aurait pu être constatée que depuis l’intérieur de son immeuble,

— le constat dressé par le commissaire de justice permet d’affirmer l’absence de vue à l’intérieur de l’appartement de M. [I] depuis l’ouverture, tenant, d’une part, l’épaisseur du mur extérieur de la fenêtre, et d’autre part, son angle de vue et sa longue distance.

— l’ouverture litigieuse a été comblée par des pavés de verre, translucides mais opaques ne permettant ni le regard sur un quelconque fond voisin, ni l’aération du fonds bénéficiaire, à savoir son appartement. L’ouverture étant originellement une fenêtre n’est plus qu’un jour de souffrance garantissant tout risque d’indiscrétion et, en tout état de cause, ne saurait être qualifiée de vue.

— l’immeuble est divisé en copropriété entre quatre propriétaires, soit un par niveau. Le commissaire de justice constate « des dépôts de ciment sur les tuiles de la toiture ». Par conséquent, le branchement du moteur de l’appareil de climatisation alimente nécessairement et, a minima, l’appartement de M. [I].

Par conclusions en date du 20 mai 2025, M. [I] et le syndicat des copropriétaires demandent à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 678, 679, 680 et 1353 du code civil, de :

— confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— condamner la société [Localité 7] promotion au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 et aux entiers dépens.

Ils exposent en substance que :

— il est de jurisprudence constante que la création de vues donnant sur un toit pourvu d’ouverture génère un trouble manifestement illicite

— l’ouverture créée par la société [Localité 7] promotion doit nécessairement satisfaire aux exigences de distances prescrites par les articles 678 et 679 du code civil soit : 19 décimètres pour les vues directes et 6 décimètres pour les vues obliques, ce qui n’est pas le cas,

— elle ne rapporte pas la preuve que le groupe de climatisation a été installé par M. [I], qu’il soit la propriété de M. [I] et lui profite.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 8 septembre 2025.

MOTIFS de la DECISION :

Selon l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le non-respect des distances prescrites, en matière de servitudes de vues droites et obliques entre les immeubles contigus, par les dispositions des articles 678 et 679 du code civil ainsi qu’une atteinte au droit de propriété sont susceptibles de constituer le caractère manifestement illicite d’un tel trouble.

Le procès-verbal de constat en date du 6 mars 2024 montre que les deux fonds sont contigus, la limite de propriété correspondant à la jonction des deux immeubles par l’accolement de la toiture de celui de la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 9] et d’un mur latéral de celui de la société [Localité 7] promotion. L’ouverture pratiquée dans le mur de l’immeuble, appartenant à la société [Localité 7] promotion, est située en surplomb de la toiture dans laquelle se trouve le vélux de l’appartement de M. [I], à moins de 19 décimètres et de 6 décimètres de distance de la limite séparative.

Il en résulte que l’ouverture effectuée par la société [Localité 7] promotion dans le mur donnant sur le fonds de la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 9] et de l’appartement de M. [I] constitue une vue prohibée, peu important l’autorisation d’urbanisme en date du 29 mars 2024 et l’absence, alléguée, d’atteinte à l’intimité de la vie privée.

Un procès-verbal de constat en date du 15 avril 2025 montre que la société [Localité 7] promotion a transformé la servitude de vue en jour de souffrance en installant des pavés de verre fixes permettant uniquement le passage de la lumière. Cette modification n’est pas contestée. Il conviendra de la constater.

Si un appareil de climatisation litigieux est installé sur le mur de l’immeuble de la société [Localité 7] promotion, avec des raccordements extérieurs passant au travers de la toiture de l’immeuble de la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 9], aucun élément ne permet de déterminer que M. [I] en soit l’utilisateur, ni, surtout, la date et les conditions de cette installation sur lesquelles la société [Localité 7] promotion est taisante. Elle n’a, par ailleurs, jamais, préalablement au présent litige, remis en cause ladite installation, à côté de laquelle elle avait choisi de pratiquer l’ouverture concernée. Ainsi, aucune atteinte au droit de propriété, susceptible de caractériser un trouble manifestement illégitime, n’est pas établie.

L’ordonnance de référé sera confirmée et complétée quant au constat de la cessation de la servitude de vue.

La société [Localité 7] promotion, qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens et au vu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé déférée,

Y ajoutant,

Constate que la servitude de vue créée depuis l’immeuble de la SARL [Localité 7] promotion a été remplacée par un jour de souffrance ;

Condamne la SARL [Localité 7] promotion à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 9] et à M. [P] [I] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL [Localité 7] promotion aux dépens d’appel.

le greffier la présidente