COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 15 MAI 2025

N° 2025/ 163

Rôle N° RG 24/04803 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM4FB

[A] [M]

C/

[B] [L] épouse [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Caroline CALPAXIDES

M^e Frédéric AMAT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juridiction de proximité d'[Localité 4] en date du 22 Mars 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 11-22-0002.

APPELANT

Monsieur [A] [M]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003783 du 21/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3]),

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Caroline CALPAXIDES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Madame [B] [L] épouse [H], demeurant [Adresse 1]

Ordonnance irrecevabilité des conclusions du 05/09/2024 M158

représentée par M^e Frédéric AMAT, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] est locataire d’un bien situé à [Localité 6] appartenant à Mme [H] née [L], dans le cadre d’un bail verbal.

Par acte d’huissier du 29 octobre 2021, Mme [H] née [L] a fait délivrer à M. [M] un congé pour reprise pour le 30 avril 2022, au bénéfice de son petit-fils, M.[F] [R].

Par exploit du 13 janvier 2022, M. [M] a fait assigner Mme [H] née [L] aux fins principalement de voir annuler le congé pour reprise, d’ordonner une expertise aux fins d’évaluer la plus value apportée au bien à la suite des travaux qu’il a réalisés ; subsidiairement, il sollicitait la somme de 20.000 euros.

Par jugement contradictoire du 22 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubagne a :

— débouté M. [A] [M] de l’intégralité de ses demandes,

Reconventionnellement,

— déclaré valable le congé pour reprise du 29/10/2021 adressé à M.[A] [M] pour le 30/04/2022,

— constaté que celui-ci a mis fin au bail liant les parties,

— constaté que M.[A] [M] est occupant sans droit ni titre du logement en cause depuis le 01/05/2022,

— ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion sans délai de M. [A] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé à [Adresse 5] ainsi que de la grange au besoin avec le concours de la force publique, étant rappelé que les lieux ne seront considérés comme libérés qu’à condition qu’ils soient vides,

— fixé cette indemnité d’occupation au montant du dernier loyer échu, majoré des charges et autres accessoires que la locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait eté renouvelé,

— condamné M.[A] [M] à payer à Mme [P] [Y] [W] [L] épouse [H] une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ effectif d’un montant correspondant au montant du loyer actuel charges comprises si le bail était maintenu,

— supprimé les délais de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que le bénéfice des délais de la trêve hivernale,

— condamné M. [A] [M] à payer à Mme [P] [Y] [W] [L] épouse [H] la somme de HUITS CENTS EUROS (800,00 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné M.[A] [M] aux dépens de l’instance comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le premier juge a indiqué que M. [M], qui n’était pas titulaire d’un précédent bail conclu le 10 septembre 2003 au bénéfice de Mme [D] et qui était venu à échéance le 30 avril 2010 à la suite d’un congé délivré par la locataire, était resté dans les lieux et avait payé les loyers à compter de l’échéance du premier mai 2010.

Il a validé le congé pour reprise et écarté tout délai au bénéfice de M.[M] pour quitter les lieux.

Il a rejeté la demande d’expertise formée par ce dernier ainsi que sa demande de dommages et intérêts.

Par déclaration du 15 avril 2024, M.[M] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Mme [H] née [L] a constitué avocat. Ses conclusions ont été déclarées irrecevables par ordonnance du 05 septembre 2024.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2024 auxquelles il convient de se reporter, M.[M] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— d’annuler le congé qui lui a été délivré,

— de désigner un expert aux fins de procéder à l’expertise de la plus-value effectuée par la réalisation des travaux qu’il a réalisés sur le bien,

*à titre subsidiaire ,

— de condamner Mme [H] née [L] à lui verser la somme de 30.000 euros au titre des travaux qu’il a effectués,

*en tout état de cause :

— de condamner Mme [H] née [L] à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [H] aux dépens, distraits au profit de Maître Caroline CALPAXIDES.

Il soutient que les parties sont liées par un bail ayant pris effet le premier septembre 2003, moyennant un loyer mensuel initial de 533 euros. Il conteste tout nouveau bail verbal à effet au premier mai 2010. Il explique que le loyer actuel s’élève à 750 euros.

Il soulève la nullité du congé pour reprise au motif de la violation du délai pour lequel le congé a été donné : il relève que le congé aurait dû lui être signifié au plus tard le 28 février 2021, pour prendre effet au 31 août 2021.

Il conteste également tout caractère réel et sérieux au congé qui lui a été délivré. Il note que Mme [H] née [L] ne justifie pas que son petit-fils reprendra le bien. Il ajoute qu’elle lui avait précédemment délivré congé pour reprise pour elle-même par lettre du 27 août 2021. Il considère que le congé est frauduleux et a pour seul objectif de mettre fin au bail alors que le bien a pris de la valeur à la suite des travaux qu’il a effectués (rénovation de la grange; réfection du garage et aménagement de la cour).

Il explique ainsi avoir pris à bail une grange en ruine et l’avoir complètement rénovée afin qu’elle devienne habitable. Il conclut à une plus-value et sollicite une expertise. Subsidiairement, il demande à être indemnisé.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 05 mars 2025.

MOTIVATION

Sur la validité du congé pour reprise

Selon l’article 954 du code de procédure civile, dans sa version applicable, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Aux termes l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Selon le même article, en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il appartient à M. [M] de justifier qu’il était co-titulaire du bail dont Mme [D] était titulaire. Il ne démontre pas qu’il était le conjoint de cette dernière ; il ne démontre pas qu’il était le partenaire de Mme [D] lié par un PACS pouvant bénéficier de la co-titularité du bail selon les dispositions de l’article 1751 du code civil. . Dès lors, ne justifiant d’aucune co-titularité du bail initial, M.[M] ne peut prétendre à la survie de ce bail qui a été résilié par l’effet du congé donné par Mme [D]. Un nouveau bail verbal a pris naissance à compter du premier mai 2010, date à partir de laquelle M.[M] a payé des loyers en accord avec le bailleur.

Ainsi, le congé du 29 octobre 2021 pour le 30 avril 2022, a été délivré pour la bonne date. Il n’est donc pas irrégulier.

Le congé mentionne qu’il est 'justifié par la volonté du demandeur de reprendre le logement au bénéfice de M. [R] [F], [E], [C], [U], petit-fils de la requérante, de nationalité française, né le 18/04/1997 à [Localité 4], employé par l’office national des forêts, actuellement domicilié [Adresse 7] (résidence parentale). Le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifié par les éléments suivants : reprise au profit du petit-fils de la requérante afin qu’il y établisse sa résidence principale avec sa concubine et qu’il quitte le logement parental'.

Mme [H] justifie ainsi du caractère réel et sérieux du congé qu’elle a délivré à M. [M].

Le jugement déféré qui a validé le congé pour reprise et qui a statué sur ses conséquences (expulsion; indemnité d’occupation) sera confirmé.

Selon l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.(…).

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le jugement déféré, qui a supprimé les délais de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale sera infirmé, puisqu’il n’est pas démontré que M.[M] serait de mauvaise foi. Ce dernier bénéficiera donc du délai prévu à l’article précité.

Sur la demande d’expertise et sur la demande subsidiaire d’indemnisation

Selon l’article 7 f) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

M. [M] produit au débat une attestation de M.[Z] qui indique avoir fait des travaux 'chez M. [M]' en 2003, 2004 pour 30.000 euros environ. Or, comme il l’a été précisé auparavant, le bail liant les parties date du premier mai 2010.

Par ailleurs, M. [M] ne justifie pas d’un accord écrit du propriétaire concernant les travaux qu’il dit avoir effectués. Dès lors, Mme [L] épouse [H] est en droit de conserver les transformations effectuées sans qu’il puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

M. [M] sera ainsi débouté de sa demande d’expertise et de sa demande subsidiaire d’indemnisation. Le jugement déféré sera confirmé sur ces points.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.[M] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Mme [L] épouse [H] les frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance.

Le jugement déféré qui a condamné M.[M] aux dépens et au versement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a supprimé les délais de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que le bénéfice des délais de la trêve hivernale ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

DIT que M.[A] [M] bénéficiera du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que, le cas échéant, du bénéfice des délais de la trêve hivernale ;

CONDAMNE M.[A] [M] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,