COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 12 MARS 2025

N° 2025/ 122

Rôle N° RG 21/00447 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BGYN5

S.A.R.L. ORPI AIMH

C/

[I] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Françoise BOULAN

M^e Agnès SUZAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 19 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/13102.

APPELANTE

S.A.R.L. ORPI AIMH

Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e David HAZZAN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

INTIMÉ

Monsieur [I] [M]

Né le 08 Février 1978 à [Localité 3] (13)

Demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Agnès SUZAN de la SELARL AGNES SUZAN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise de BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 20 juin 2017, M. [I] [M] a confié à la SARL Orpi AIMH un mandat exclusif de vente d’une durée de douze mois, dont trois mois irrévocables, portant sur un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4], au prix de 239 000 euros, incluant, au profit de l’agent immobilier, une commission de six pour cent, mise pour moitié à la charge du vendeur et pour moitié à la charge de l’acheteur.

Les époux [L] ont visité le bien le 26 juin 2017 et le 28 juin 2017 ont rédigé une lettre d’intention d’achat du bien au prix de 239 000 euros, comprenant les honoraires de l’agent immobilier.

Le 10 juillet 2017, M. [M] a informé la SARL Orpi AIMH qu’il ne souhaitait plus vendre son bien immobilier.

Par acte du 23 novembre 2017, la SARL Orpi AIMH a assigné M. [M] devant le tribunal de grande instance de Marseille afin d’obtenir sa condamnation à lui payer une somme de 13 922 euros en exécution du mandat, outre 4 000 euros à titre de dommages et intérêts.

M. [M] a soulevé la nullité du contrat de mandat.

Par jugement du 19 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— annulé le mandat de vente conclu le 20 juin 2017 entre M. [M] et la SARL Orpi AIMH;

— rejeté les demandes de la SARL Orpi AIMH ;

— condamné la SARL Orpi AIMH à verser à M. [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour annuler le contrat de mandat, le tribunal a considéré qu’il ne faisait pas ressortir en caractères très apparents le caractère d’exclusivité et la clause pénale et que le prix de vente net vendeur, servant de base au calcul des honoraires fixés en pourcentage de celui-ci, n’y était pas précisé, seuls y figurant le prix de vente acquéreur hors honoraires et le prix de vente honoraires inclus, créant de ce fait une ambiguïté sur le montant de la commission.

Par acte du 12 janvier 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SARL Orpi AIMH a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 18 décembre 2024.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 28 juin 2021, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SARL Orpi AIMH demande à la cour de :

' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

' condamner M. [M] à lui payer la somme de 13 922 euros au titre de la commission contractuellement due ;

' condamner M. [M] à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

' condamner M. [M] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, distraits au profit de son avocat.

Dans ses dernières conclusions d’intimé, régulièrement notifiées le 31 mars 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, M. [M] demande à la cour de :

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

' débouter la SARL Orpi AIMH de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant,

' condamner la SARL Orpi AIMH à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, assortis d’intérêts au taux légal avec capitalisation à compter de l’introduction de l’instance ;

' condamner la SARL Orpi AIMH à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec distraction.

Motifs de la décision

1/ Sur la validité du contrat de mandat

1.1 Moyens des parties

La SARL Orpi AIMH fait valoir que les mandats de vente du réseau ORPI sont préparés par des juristes spécialistes et mis à disposition de toutes les agences du réseau ; que l’exclusivité est indiquée en caractères très apparents à plusieurs reprises dans le contrat ; que le vendeur a précédé sa signature de la mention manuscrite 'lu et approuvé, bon pour mandat exclusif’ ; que la clause pénale est également mentionnée en caractères gras ; que s’agissant du prix, les mentions figurant dans le contrat respectent les exigences de l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, puisqu’il y est indiqué que les honoraires sont partagés à 50/50 entre l’acquéreur et le vendeur et que le prix de vente s’élève à 232 039 euros net acquéreur, hors honoraires et qu’en cas de réalisation de l’opération, les honoraires de l’agent immobilier Orpi, sont partagés à hauteur de 3 % TTC du prix de vente hors honoraires pour l’acquéreur et de 3 % TTC du prix de vente hors honoraires pour le vendeur, soit un prix de vente honoraires inclus de 239 000 euros, de sorte qu’il n’en résulte aucune ambiguïté sur le montant de ces honoraires.

Elle ajoute que, selon la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) le prix dit 'hors honoraires’ s’entend « hors honoraires acquéreurs » et correspond au prix sur lequel sont calculés les frais d’enregistrement, le 'net vendeur’ ne pouvant plus apparaître ni sur les barèmes, ni sur les mandats.

M. [M] soutient que le contrat de mandat viole les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret d’application du 20 juillet 1972 s’agissant du caractère d’exclusivité, de la clause pénale et de la clause de dénonciation du mandat puisque ces mentions n’apparaissent pas en caractères très apparents dans le document qu’il a signé, que l’utilisation de caractères gras dans une petite police n’est pas suffisante pour les distinguer des autres mentions et que le terme 'exclusivité’ est disséminé au sein du mandat sans faire l’objet d’un paragraphe spécifique ; que la clause déterminant le prix est ambiguë en ce qu’il n’apparaît pas en net vendeur mais uniquement en net acquéreur, laissant à penser que le montant des honoraires est de 6 961 euros à partager en deux alors qu’il est en réalité deux fois plus élevé, et que cette ambiguïté est confirmée par les termes de la lettre d’intention d’achat puisque les acquéreurs proposent un prix de 239 000 euros, 'comprenant les honoraires de l’agence', laissant à penser qu’ils ne supporteront aucune somme supplémentaire au titre de la rémunération de l’agent immobilier.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 dans sa rédaction issu du décret n° 2015-724 du 24 juin 2015, applicable à compter du 1er juillet 2015, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Ces exigences sont requises à peine de nullité de l’entier mandat.

Il en résulte que la clause d’exclusivité et ses modalités d’application, notamment la faculté de le dénoncer à tout moment à l’issue d’une période de trois mois, et la clause pénale, doivent non seulement être expressément formulées mais également être mentionnées en caractères très apparents.

Les caractères 'très apparents’ correspondent à ceux qui sont mentionnés de telle manière qu’ils sont mis en évidence et attirent spécialement l’attention du mandant. L’ajout de l’adverbe 'très’ correspond à une volonté de mise en exergue afin que les clauses se détachent du reste du texte.

En conséquence, le caractère lisible ou seulement apparent des mentions relatives à ces clauses est insuffisant.

En l’espèce, le mandat Réussite +, conclu le 20 août 2017 par M. [M] et la SARL Orpi AIMH est un mandat exclusif de vente. Il comporte une clause pénale figurant en page 3, selon laquelle le mandant s’engage à vendre le bien objet du mandat à tout acquéreur présenté par les agences du réseau Orpi aux prix, charges et conditions du mandat ou de ses avenants et s’interdit de le vendre sans le concours de l’agence Orpi, sous peine de devoir à l’agent immobilier, sur le fondement de l’article 1217 du code civil, une indemnité forfaitaire de dommages-intérêts d’un montant égal à celui des honoraires prévus au mandat.

Le caractère exclusif du mandat figure en page de garde, puis sur les pages 1,2 et 4 du contrat.

Sur la page de garde, il est rédigé dans une police mois grande que celle de l’intitulé du contrat.

En page 1, le terme 'en exclusivité’ figure en gras, mais dans une police de caractère rigoureusement identique et de même taille que celle utilisée pour le reste du texte.

Il en va de même des caractères définissant en page 3 les conséquences de l’exclusivité, notamment en ce qui concerne la durée du mandat et ses conditions de révocation, qui y figurent en gras mais dans une police de taille identique à celle utilisée pour les autres mentions.

Quant à la clause pénale, elle est mentionnée page 4 en gras mais également dans une police de taille identique à celle des autres mentions.

Le caractère 'très apparent’ exigé par l’article 78 du décret précité suppose une mise en exergue qui permet au mandant de comprendre qu’il s’interdit pendant une durée minimale de vendre seul ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire et que faute de respecter ses obligations, il sera redevable d’une somme conséquente puisqu’équivalente au montant des honoraires.

L’utilisation du gras ne permet pas, à lui seul, de mettre les caractères en exergue, spécialement lorsque, comme en l’espèce, le gras est utilisé pour d’autres parties du texte.

En l’espèce, en page 1, le terme 'exclusivité’ est écrit en gras et de la même manière que les termes 'avec faculté de délégations, le mandat de vendre', ou 'l’Agence’ ; en page 2, les mentions relatives à la durée qui précisent que le mandat est consenti en exclusivité, sont écrites en gras et de la même manière que 'réaliser l’étude comparative de marché', 'communiquer’ 'toutes les agences immobilières Orpi', 'le pack Web Réussite', et 'je m’engage à mettre en place un plan d’action Réussite précisant les actions que je m’engage à réaliser ainsi que les modalités selon lesquelles je rendrai compte au mandant à une périodicité déterminées, des actions effectuées pour son compte'.

Il en résulte que les mentions relatives à l’exclusivité ne sont pas rédigées en des termes qui se distinguent des autres termes rédigés en gras.

Si en page 3, les mentions relatives à cette exclusivité et à la clause pénale sont les seules à être mentionnées en gras, permettant de les distinguer des autres mentions du texte, la police utilisée est de même taille que pour les autres clauses et aucune modalité particulière de mise en page n’a été utilisée pour ces mentions.

Il ne peut manquer d’être observé que sur la page précédente, figure en bas de page un point 10 qui a été rédigé en lettres capitales et qui, comme tel, attire spécialement l’attention.

Tel n’est pas le cas des mentions relatives à l’exclusivité et à la clause pénale, qui sont rédigées dans une typologie et une police de taille identique à celles utilisée pour le reste du texte, sans mise en valeur particulière, et insérée dans un texte qui comprend de nombreuses autres mentions en gras.

En conséquence, les clauses litigieuses, si elles sont apparentes, ne sont pas 'très apparentes’ comme l’exige le texte précité.

Il importe peu que M. [M] ait précédé sa signature de la mention manuscrite 'lu et approuvé, bon pour mandat exclusif', puisque l’exigence de mentions 'très apparentes’ est destinée à permettre au mandant de comprendre les implications juridiques concrètes de son engagement.

C’est donc à raison que le tribunal a annulé l’entier mandat.

Le mandat de vente étant annulé la SARL Orpi AIMH ne peut prétendre à une quelconque indemnisation au titre d’un manquement de M. [M] à ses obligations contractuelles.

2/ Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

2.1 Moyens des parties

M. [M] fait valoir que la SARL Orpi AIMH, en agissant à son encontre alors qu’elle n’a pas elle-même respecté ses obligations contractuelles et ne démontre aucune manoeuvre frauduleuse de sa part, a abusé de son droit d’agir en justice.

La SARL Orpi AIMH soutient qu’elle n’a commis aucun abus de droit dès lors que le contrat de mandat respecte les dispositions légales impératives et que M. [M] s’est soustrait à ses engagements sans aucun motif légitime.

2.2 Réponse de la cour

L’exercice du droit d’ester en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Le seul rejet des prétentions d’un plaideur, y compris par confirmation en appel d’une décision de première instance, ne caractérise pas automatiquement un abus du droit d’ester en justice et l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, sauf s’il est démontré que le demandeur ne peut, à l’évidence, croire au succès de ses prétentions.

En l’espèce, tel n’est pas le cas si on considère que la SARL Orpi AIMH a utilisé des imprimés utilisés par l’ensemble du réseau excluant toute mauvaise foi de sa part.

M. [M] sera, dès lors, débouté de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

3/ Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

La SARL Orpi AIMH, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à M. [M] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Marseille ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL Orpi AIMH aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL Orpi AIMH de sa demande au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés devant la cour ;

Condamne la SARL Orpi AIMH à payer à M. [I] [M] une indemnité de 3 000euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour.

LE GREFFIER LE PRESIDENT