République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 26/03/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 24/01119 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VNMT

Jugement (N° 23/01332)

rendu le 08 février 2024 par le tribunal judiciaire de Cambrai

APPELANT

Monsieur, [L], [X]

né le 12 décembre 1970 à, [Localité 1]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

représenté par M^e Jean-Claude Herbin, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué

INTIMÉE

Madame, [F], [H]

née le 06 Décembre 1975 à, [Localité 1]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 3] (Belgique)

représentée par M^e Virginie Van Ceunebroeke, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 26 janvier 2026 tenue par Pascale Metteau magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Christophe Le Gallo, président de chambre

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 05 janvier 2026:

****

Selon acte authentique du 1er avril 2022, Mme, [F], [H] a vendu à M., [L], [X] un immeuble composé d’une maison d’habitation située, [Adresse 3] à, [Localité 4] et d’un terrain agricole, moyennant la somme de 61'000 euros. Les parties avaient auparavant régularisé une promesse de vente sous conditions suspensives le 8 février 2022.

Estimant que l’immeuble n’était pas raccordé au réseau d’assainissement et qu’il s’agissait d’une non-conformité, M., [X], par l’intermédiaire de son assureur, Pacifica, a sollicité la résolution amiable du litige.

Cependant, faute d’accord entre les parties, par acte de commissaire de justice du 5 mars 2023, il a fait assigner Mme, [H] devant le tribunal judiciaire de Cambrai afin d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 6 583,01 euros à titre de dommages et intérêts outre 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Par jugement du 8 février 2024, le tribunal judiciaire Cambrai l’a débouté de sa demande en paiement de la somme de 6 583,01 euros, a débouté Mme, [H] de sa demande de dommages et intérêts, a condamné M., [X] aux dépens et a débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

M., [X] a interjeté appel de cette décision le 7 mars 2024.

L’ordonnance de clôture est en date du 5 janvier 2026.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2024, M., [X] demande à la cour de :

— réformer le jugement,

— condamner Mme, [H] à lui payer la somme de 6 583,01 euros,

— la condamner à lui payer une indemnité de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Me, [A].

Il fait valoir que l’acte d’acquisition précisait au paragraphe 'Assainissement-eaux usées’ que l’immeuble était raccordé au réseau collectif d’assainissement public à l’exception des WC reliés à une fosse septique ; qu’il s’est aperçu que tel n’était pas le cas ; que la société, [J] a confirmé l’absence de raccordement au réseau public d’assainissement et qu’un tel raccordement est obligatoire ; qu’il a fait chiffrer le coût du raccordement au réseau et au tout-à-l’égout qui s’élève à 6 176,67 euros outre le coût du diagnostic et celui de la vérification du réseau.

Il estime qu’il existe un manquement de Mme, [H] qui ne lui a pas précisé l’état de l’immeuble alors qu’elle en avait connaissance ; que l’acte authentique mentionne un raccordement au réseau à l’exception des WC, ce qui n’est pas conforme à la situation. Il invoque les dispositions des articles 1101, 1193 et suivants du code civil pour fonder sa demande en paiement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 août 2024, Mme, [H] demande à la cour de :

— confirmer partiellement le jugement en ce qu’il a débouté M., [X] de sa demande en paiement de la somme de 6 583,01 euros, en ce qu’il l’a débouté de sa demande de frais irrépétibles et en ce qu’il l’a condamné aux dépens,

— en conséquence, dire et juger qu’elle a rempli son obligation de délivrance,

— débouter M., [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et de sa demande de dommages et intérêts et en ce qu’il a rappelé le caractère exécutoire de la décision à titre provisoire,

— en conséquence, condamner M., [X] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral subi,

— le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel,

— le condamner aux entiers frais dépens de première instance et d’appel,

à titre subsidiaire :

— débouter M., [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— le débouter de sa demande d’article 700 du code de procédure civile en équité,

en toute hypothèse :

— exclure l’exécution provisoire au regard des conséquences manifestement excessives qu’elle induirait sur sa situation financière,

— débouter M., [X] de sa demande de frais irrépétibles en équité.

Elle rappelle qu’elle n’occupait pas l’immeuble objet de la vente qui appartenait à son père, défunt ; qu’elle l’a cédé à M., [X] alors qu’elle n’y avait pas vécu depuis 30 ans; qu’elle ignorait l’état du raccordement au réseau d’assainissement ; que c’est le notaire, Me, [R], qui s’est occupé de la rédaction de la promesse de vente et de l’acte authentique.

Elle relève que tant la promesse de vente que l’acte authentique ont indiqué que l’acheteur prendrait l’immeuble dans l’état dans lequel il se trouve le jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur ; que l’acte authentique précise que les raccordements aux divers réseaux publics ou privés ne sont attestés ni en leur conformité ni en leur existence ; qu’il a expressément mentionné que les WC sont reliés à une fosse septique ; qu’elle a été transparente sur l’existence de cette fosse ; que la simple existence de cet équipement interdit à l’acquéreur de soutenir que l’immeuble devait bénéficier d’un raccordement direct et autonome au réseau d’assainissement ; que la clause habituelle sur le raccordement direct de l’immeuble au réseau d’assainissement résulte d’une erreur de plume ; qu’il convient d’interpréter l’acte conformément aux dispositions des articles 1189 et 1190 du code civil contre le créancier et en faveur du débiteur ; que la société, [J] n’a pas testé l’évier de la cuisine ni le lavabo de la salle de bains alors que ceux-ci ont été supprimés par l’acquéreur ; que la société s’est contentée de relever l’existence de la fosse septique à l’arrière de l’habitation ; qu’il n’existe donc pas la preuve d’un manquement à l’obligation de délivrance.

Elle relève qu’étant souffrante, elle s’est reposée sur le notaire pour les diagnostics préalables à la vente ; qu’elle a répondu à ses sollicitations et lui a transmis le DPE ; que l’installation d’assainissement doit faire l’objet d’un contrôle uniquement lorsque l’immeuble vendu se situe dans une zone d’assainissement non collectif, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; que M., [X] ne peut donc se baser sur l’absence du dossier de diagnostic technique lors de la vente pour lui reprocher un manque de transparence ; qu’en outre, ce dernier n’est pas un profane puisqu’il travaille dans le bâtiment ; qu’il savait donc pertinemment que l’existence d’une fosse septique à l’arrière de l’habitation ne permettait pas de considérer que l’immeuble était raccordé directement et de manière autonome au réseau d’assainissement.

Elle invoque un préjudice moral subi dans le cadre de la procédure alors que, lors de la vente, une information claire a été délivrée à M., [X].

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il doit être observé que M., [X] fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 1101 du code civil et sur celle de l’article 1193 du même code.

Selon l’article 1101 du code civil, 'le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations'.

L’article 1193 du même code dispose que 'les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise'.

Ainsi, M., [X] invoque le caractère obligatoire du contrat régularisé suite à un accord de volonté et le fait qu’il ne puisse être modifié sans consentement mutuel des parties. Ces seules dispositions ne peuvent fonder sa demande de dommages et intérêts.

Comme l’a, à juste titre relevé le tribunal, le fondement invoqué est celui d’une absence de délivrance conforme. En effet, M., [X] prétend que l’immeuble qui lui a été vendu n’est pas, contrairement aux spécifications contractuelles, relié au réseau d’assainissement. Il ne s’agit pas là d’appliquer la garantie des vices cachés, nonobstant les observations de M., [X] sur la clause de l’acte authentique concernant l’absence de garantie des vices cachés du vendeur. En effet, il n’est nullement prétendu, a fortiori démontré, que l’absence de raccordement rendrait l’immeuble impropre à sa destination ou qu’il diminuerait l’usage de l’immeuble conformément aux dispositions de l’article 1641 du code civil (qui dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus').

Ainsi, la cour constate que les demandes sont fondées sur les dispositions de l’article 1604 du code civil selon lequel 'la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acheteur'. Il découle de cet article que le vendeur a l’obligation de remettre à l’acquéreur un bien présentant les caractéristiques convenues, la conformité étant inhérente à l’obligation de délivrance.

La promesse de vente signée le 8 février 2022 décrit l’immeuble objet de la vente comme situé à, [Adresse 4] et précise que l’immeuble est vendu en l’état, sans garantie des vices cachés et que, dans le paragraphe 'raccordements aux réseaux', l’attention de l’acquéreur a été attirée sur le fait que, faute de convention contraire dans le présent acte, ni le raccordement des installations qui seraient présentes dans les biens vendus aux divers réseaux publics ou privés (d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone, de télévision ou autres), ni la conformité aux normes actuellement en vigueur des raccordements éventuellement existants, ne lui sont garantis par le vendeur et que tous les travaux qui deviendraient nécessaires au titre de l’un quelconque de ces points seraient donc à sa charge exclusive dans recours contre ledit vendeur. Il est ajouté concernant l’assainissement et les eaux usées que 'concernant l’évacuation des eaux usées, le propriétaire déclare :

— que l’immeuble est raccordé directement et de manière autonome au réseau collectif d’assainissement public à l’exception des WC reliés à une fosse septique,

— qu’à la suite de ce raccordement au réseau public et en application de l’article L. 1331-5 du code de la santé publique, les installations antérieures ont été mises hors d’état de servir ou de créer des nuisances à venir.

L’immeuble étant raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le propriétaire n’est pas tenu de produire le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L. 1331-1 du code de la santé publique'.

L’acte authentique de vente du 1er avril 2022 reprend les mêmes mentions s’agissant de l’évacuation des eaux usées et du raccordement au réseau public d’assainissement.

Cependant, il résulte du courrier de la société, [J] daté du 21 juillet 2022 que l’immeuble n’est pas raccordé au réseau public d’assainissement alors que ce raccordement est obligatoire. Le diagnostic assainissement réalisé par cette société portant la même date fait état de ce que :

— le collecteur n’a pas été vu en ce qui concerne l’évier de la cuisine ou les eaux pluviales,

— les eaux usées ne sont pas raccordées,

— lors de la visite, les équipements de la salle de bains étaient supprimés, le WC également ainsi que le lavabo de l’étage ; une fosse à vidanger existe à l’arrière du bâtiment ; l’habitation ne dispose pas d’un regard de pied d’immeuble (RPI) permettant le raccordement au réseau d’assainissement ; la création de ce RPI est à la charge du demandeur (à savoir M., [X]).

Le fait que l’évier, le lavabo ou la baignoire aient été retirés par l’acquéreur n’a pas empêché la société, [J] de constater l’absence de collecteur et, en conséquence, de tout raccordement, indépendamment des tests qui auraient été nécessaires pour vérifier la conformité des raccordements s’ils avaient existé.

Il résulte de ces éléments, sans qu’une interprétation particulière de l’acte authentique de vente ou de la promesse ne soit nécessaire, les mentions de ces actes étant claires et non contradictoires, que :

— la promesse de vente comme l’acte de vente affirment que l’immeuble est raccordé au réseau public d’assainissement (sans toutefois garantir la conformité de ce raccordement) ; une clause spéciale étant prévue concernant le raccordement au réseau d’assainissement, la clause générale relative aux réseaux (qui ne fait d’ailleurs pas état particulièrement des réseaux d’assainissement) ne peut s’appliquer,

— les actes concernant la vente précisent toutefois que les WC font exception au raccordement et que cet équipement est relié à une fosse septique,

— tel n’est pas le cas puisque l’immeuble n’est aucunement relié à un collecteur en pied d’immeuble, lequel permet un raccordement au réseau public.

Dès lors, bien que Mme, [H] ait communiqué tous les diagnostics sollicités par le notaire et fait état des éléments dont elle pouvait avoir connaissance notamment de l’existence de la fosse septique pour les toilettes, il n’en demeure pas moins qu’elle n’a pas délivré un immeuble raccordé au réseau public d’assainissement, en contradiction avec les indications des actes et des conditions prévues lors de la vente. Il ne peut être prétendu que dans la mesure où la présence d’une fosse septique était indiquée, cela signifiait que l’immeuble n’était pas raccordé au réseau de manière autonome et directe ; en effet, l’acte de vente précise clairement l’existence du raccordement de l’immeuble à l’exception des WC, ce qui, au contraire, conforte l’existence du raccordement sauf pour l’un des éléments qui aurait dû être raccordé.

Si M., [X] ne pouvait ignorer qu’il devrait faire des travaux pour procéder au raccordement des toilettes, il n’en demeure pas moins qu’il n’est nullement démontré (même si M., [X] est charpentier couvreur, ce qui n’implique pas pour autant qu’il ait des connaissances précises en matière d’assainissement) qu’il savait qu’il devrait également raccorder l’immeuble au réseau public d’assainissement. Il ne saurait être prétendu que les travaux pour raccorder l’immeuble au réseau (à savoir un branchement d’assainissement sur le réseau public devant être fait par, [J] puis un raccordement de l’immeuble à ce branchement) sont les mêmes que ceux consistants à raccorder un élément d’équipement à un réseau déjà existant dans l’immeuble.

Le fait qu’il n’y ait pas eu de contrôle de la fosse septique ou qu’il n’y ait pas eu le diagnostic de l’installation d’assainissement non collectif prévu par l’article L. 1131-1-1 du code de la santé publique est sans incidence puisque ce diagnostic n’était pas nécessaire, l’immeuble étant situé dans une zone où il doit être raccordé au réseau public nonobstant la présence de la fosse septique, élément dont l’existence avait été indiquée à M., [X].

Mme, [H] prétend qu’elle ignorait la situation de l’immeuble au regard de l’assainissement et qu’elle a mandaté le notaire qui s’est chargé de la vente et de l’établissement des diagnostics. Il n’en demeure pas moins que, même si aucun élément ne remet en cause sa bonne foi, ce d’autant qu’elle n’habitait pas le bien, elle est personnellement débitrice de l’obligation de délivrance conforme sans pouvoir s’en décharger sur un tiers et elle doit, en conséquence, indemniser M., [X] des préjudices subis.

Ce dernier produit le devis des travaux pour la réalisation du branchement par, [J] (les travaux étant obligatoires du fait de la situation de l’immeuble qui peut être raccordé au réseau public d’assainissement) soit 2 976,67 euros TTC et le devis de la société Reno Habitat pour le raccordement de l’immeuble à ce branchement (terrassement, pose d’un tuyau sur 40 mètres environ) soit 3 230 euros d’où un total de 6 206,67 euros. Ces devis ne concernent que le raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement mais non le coût des travaux nécessaires pour le raccordement de chacun des équipements à ce réseau, lequel doit être supporté par l’acquéreur. Le coût du diagnostic et celui de vérification du réseau ne seront pas mis à la charge de Mme, [H] puisque M., [X] aurait, en tout état de cause, exposé ces frais du fait de la présence de la fosse septique qui lui imposait des vérifications et de faire un point sur l’état des réseaux d’assainissement.

En conséquence, le jugement sera infirmé et Mme, [H] sera condamnée à payer à M., [X] la somme de 6 206,67 euros.

Mme, [H] ne démontre aucune faute de M., [X] dans le cadre de la présente instance alors qu’il est fait droit aux demandes de ce dernier. Sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral doit être rejetée et le jugement sera confirmé sur ce point.

Succombant dans le cadre de la présente instance, Mme, [H] sera condamnée aux dépens d’appel et de première instance, avec droit de recouvrement direct, le jugement devant être infirmé en ce qu’il a condamné M., [X] aux dépens.

Il n’est pas inéquitable, compte tenu de la nature de l’affaire, de laisser à la charge de M., [X] les frais exposés et non compris dans les dépens. Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées en cause d’appel et le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance.

Mme, [H] ne fonde pas juridiquement sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire, étant rappelé que l’exécution provisoire est attachée aux décisions de première instance et non aux décisions rendues en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté Mme, [F], [H] de sa demande de dommages et intérêts et en ce qu’il a débouté M., [L], [X] et Mme, [F], [H] de leurs demandes de frais irrépétibles de première instance ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

Condamne Mme, [F], [H] à payer à M., [L], [X] la somme de 6 206,67 euros ;

Déboute Mme, [F], [H] de sa demande liée à l’arrêt de l’exécution provisoire ;

Condamne Mme, [F], [H] aux dépens de première instance et d’appel ;

Autorise, s’il en a fait l’avance sans en avoir reçu provision, Me, [A] à recouvrer directement les dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute M., [L], [X] et Mme, [F], [H] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier

La présidente

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la, [Localité 5] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.