COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 23 JANVIER 2025

N°2025/42

Rôle N° RG 24/03825 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMY6O

SCI BORNIOL

C/

S.A.S. BETON VICAT

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jean-Michel URBANI

M^e Sophie BOCQUET-HENTZIEN de la SCP HENTZIEN – BOCQUET-HENTZIEN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 07 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01351.

APPELANTE

SCI BORNIOL

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Jean-Michel URBANI, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMEE

S.A.S. BETON VICAT

venant aux droits de la société BCCA après acte d’apport partiel d’actif en date du 1er avril 2020

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Sophie BOCQUET-HENTZIEN de la SCP HENTZIEN – BOCQUET-HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président, et M^me Angélique NETO, Conseillère, chargés du rapport.

M. Gilles PACAUD, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles PACAUD, Président rapporteur

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025.

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 septembre 2000, les frères [U] ont donné à bail commercial à la société [U] Prefa un terrain de 11 000 m2 environ situé à [Adresse 6], composé :

— au Nord d’un terrain A de 4377 m2,

— au centre d’un terrain B de 4870 m2,

— au Sud et à l’Est du terrain B2, d’une bande de terrain de 1800 m2 ;

— au Sud, de cette bande, un terrain C de 198 m 2.

Le 10 octobre 2001, ils ont apporté ce terrain à la SCI Borniol qu’ils ont constituée.

Le 30 mai 2003, la société Comasud est devenue titulaire du bail par absorption de la société [U] Prefa.

Le bail a été renouvelé le 5 octobre 2009 pour 9 ans et la société Fabemi Provence a acquis le fonds de commerce. Le 27 septembre 2012, elle l’a cédé ainsi que le droit au bail à la société [Adresse 3].

Par avenant du 23 décembre 2013, la société bailleresse a accepté, à la demande de cette dernière, de limiter l’objet du bail aux terrains A et B représentant une superficie de 5 068 m2 au lieu des 11 000 anciennement donnés en location. Dans le cadre de l’avenant, les parties ont convenu d’affecter une bande de terrain de 1 800 m2, située au Sud et à l’Est du terrain B et au Nord du terrain C à l’accès du propriétaire et de ses locataires au terrain A. Pour ce faire, une 'servitude de passage’ a été instaurée au profit de la bailleresse ou de tout locataire futur du terrain A, servitude dont l’assiette, délimitée sur un plan, est d’une superficie apparente 4 370 m 2 et destinée au passage de jour comme de nuit des piétons, véhicules automobiles et poids-lourds.

Suivant bail commercial sous seing privé du 1er août 2014, enregistrée le 5 août suivant, la SCI Borniol a donné le terrain A en location à la société Freche Location. Le bail rappelle le droit de passage visé dans l’avenant objet du présent litige.

Par cession partielle d’actifs, en date du 1er avril 2020, la société [Adresse 3] a apporté sa branche de fabrication et commercialisation de béton prêt à l’emploi ainsi que le bail commercial la liant à la SCI Borniol, à la société par action simplifiée (SAS) Bêton Vicat.

Exposant que, depuis plusieurs années, elle met en demeure cette société de procéder à des travaux de réfection de la dalle béton qui a été fortement endommagée par l’exploitation intensive de la centrale à béton, que, s’étant rendue sur place à plusieurs reprises, elle a pu constater que l’emprise du droit de passage a été obstruée par cette société depuis le 9 février 2022 et que les mises en demeure adressées sont restées sans effet, la SCI Bornio a, par acte de commissaire de justice en date du 10 août 2023, fait assigner la SAS Béton Vicat devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, aux fins, au principal, de l’entendre :

— condamner, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à libérer et remettre en état le droit de passage, conformément au plan annexé au bail commercial ainsi que les clôtures et ce, dans un délai de 8 jours à compter du prononcer de l’ordonnance ;

— condamner aux dépens et à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 7 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande, seule maintenue, tendant à voir libérer le terrain d’assiette contractuel de la servitude de passage (route d’accès) instituée par avenant à bail commercial en date du 23 décembre 2013 de tous gravats, terres et autres objets et permettre l’exercice du droit de passage sur le terrain d’assiette de la servitude (route d’accès), défini par l’avenant au bail commercial du 23 décembre 2013, le tout conformément au plan annexé audit avenant ;

— laissé les dépens de l’instance et frais irrépétibles qu’elles ont personnellement exposés à la charge de chacune des parties ;

— débouté la SCI Borniol et la SAS Béton Vicat de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a notamment relevé :

— que si le trois procès-verbaux de constat de commissaire de justice, versés aux débats par la SCI Borniol démontraient la réalité de l’obstruction de la servitude de passage, il n’en demeurait pas moins qu’à la date de l’audience, les obstacles avaient été enlevés, le droit de passage s’exerçant librement ;

— qu’il résultait d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023 et de photographies récentes produites par la SAS Béton Vicat que, si le passage s’exerçait sur un tracé légèrement décalé par rapport à l’assiette de la servitude, dans l’attente de l’autorisation de la SCI Borniol de réaliser les travaux qu’elle a elle-même sollicités, il continuait à s’exercer librement en sorte qu’aucun trouble manifestement illicite n’était caractérisé ; au demeurant, il n’était justifié d’aucune plainte des bénéficiaires de la servitude de passage.

Selon déclaration reçue au greffe le 25 mars 2024, la SCI Borniol a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 12 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— ordonne à la Société Vicat de retirer tous les objets meubles se trouvant sur l’assiette du droit de passage (la bande d’accès) instituée par l’avenant à bail commercial passé entre les parties par actes sous seing privés du 23 décembre 2013 et ce, sous astreinte de 1 200 euros par jour et par infraction constatée ;

— condamne la Société Béton Vicat à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamne aux entiers dépens d’instance en ce compris le remboursement du coût de l’ensemble des constats d’huissier (commissaire de justice) qu’elle a dû faire établir pour faire valoir ses droits, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Gued – Montero – Daval Guedj sur son offre de droit.

Par dernières conclusions transmises le 24 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Béton Vicat sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance, déboute la SCI Borniol de l’ensemble de ses demandes et la condamne à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en voie d’appel en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé le 17 avril 2024.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

En l’espèce, la SCI Borniol fait grief à la SAS Béton Vicat d’obstruer l’assiette de la 'servitude de passage contractuelle’ par le stationnement de poids lourds et bennes, le dépôt de gravats ainsi que l’installation de blocs de bétons et casiers à boues. Dans le dernier état de ses écritures, elle allègue que cette bande de passage ne fait pas partie de la chose louée.

En réplique, la SAS Béton Vicat soutient que cette 'bande de passage', définie par l’avenant du 23 décembre 2013, est incluse dans le terrain B, objet du bail. Elle reconnaît que, dans son usage, elle a été légèrement déviée vers le Nord (en sa partie la plus orientale) mais précise que cette déviation n’est que provisoire au sens où elle y mettra fin dès que l’appelante l’aura autorisée à réaliser les travaux nécessaires à la 'réfection de la chaussée’ qu’elle a elle-même sollicitée. Elle ajoute que ce tracé est plus pratique pour la circulation des engins de fort tonnage (camions grues) de la société Piovano, locataire du terrain A, laquelle n’a jamais émis aucune doléance à ce sujet.

L’avenant du 23 décembre 2013 stipule qu’alors que l’emprise du bail initial (du 20 septembre 2000) portait sur les parcelles dénommées 'Terrain A', d’une superficie de 4 377 m2, 'Terrain B', d’une superficie de 4 870 m2, et 'Terrain C', d’une superficie de 198 m2 (point n° 5 de l’exposé), les parties ont convenu que la nouvelle surface foncière sur laquelle (s’appliquerait) le bail commercial en vigueur ne (concernerait) plus que la parcelle dénommée 'Terrain B’ … d’une superficie de 4 870 m2 ainsi que la parcelle dénommée Terrain C … d’une superficie apparente de 198 m2. Il mentionne également que le bailleur récupère la jouissance effective et entière de la parcelle dénommée 'Terrain A’ … d’une superficie apparente de 4 377 m2.

Son paragraphe 3, intitulé 'Servitude de passage', est ainsi rédigé : Il découle de cette réduction d’emprise foncière, pour le preneur, la constitution d’une servitude de passage reconnue au bailleur ou tout locataire futur de la parcelle A, … de jour comme de nuit pour piétons, véhicules automobiles et poids lourds concernés, bornée :

— dans sa partie horizontale d’Ouest en Est au Sud Ouest de la parcelle dénommée 'Terrain C', délimitée sur le plan annexé par un liseré marron …, au Sud par la limite de propriété … et au Nord par la parcelle dénommée 'Terrain B’ … délimitée par un liseret bleu clair ;

— dans sa partie verticale du Sud au Nord : au nord par la parcelle dénommée 'Terrain A', délimitée par un liseré rose, au Sud par la limite de propriété …, à l’Ouest par la parcelle dénommée 'Terrain B', délimitée par un liseré bleu clair, et à l’Est par la limite de propriété …

Il se déduit des termes particulièrement clairs de cette convention, et notamment des rapprochements qui sont faits entre les dénominations des parcelles et leurs surfaces, que la terrain B a continué à être loué dans sa totalité à la société Béton Vicat et que l’assiette de la 'servitude de passage’ y est incluse. Au demeurant, il n’eût pas été nécessaire de stipuler un quelconque 'droit de passage', improprement qualifié de 'servitude', si le tracé de cette voie avait été exclu du bail. Le débat se trouverait alors posé en termes d’empiètements sur le terrain de la SCI Borniol, terme qui ne figure nullement dans ses écritures et qui se trouve, au cas présent, tout aussi inapproprié que celui de 'servitude'.

Il s’induit néanmoins des procès verbaux de constats en date des 9 février 2023, 4 juillet 2023, 24 janvier 2024 et du début du mois de novembre 2024 (procès-verbal des 4, 7 et 13 novembre), versés aux débats par l’appelante, que ce 'passage conventionnel’ est encombré de camions toupie et/ou engins stationnés en limite de propriété, en la partie Sud de son tracé Ouest-Est, et de gravats, bennes, blocs et casiers en ciment dans le virage permettant de tourner à gauche pour s’orienter au Nord dans l’axe du portail d’accès au terrain A, virage situé à l’Est de son tracé.

Néanmoins, rapprochés de ceux des 17 avril et 28 avril 2024 produits par l’intimée, ces procès-verbaux, et notamment la photographie Google figurant en page 4 de celui des 4, 7 et 13 novembre 2024, permettent de se convaincre que ces dépots et stationnements (ces derniers temporaires par nature), n’ont jamais entravé le passage des camions de la société Piovano puisque la société Béton Vicat a pris soin de les laisser circuler sur un axe légèrement décalé au Nord, beaucoup plus large et progressif dans l’abord et la négociation du virage final.

Au demeurant, dans une attestation sur l’honneur rédigée le 26 novembre 2024, M. [L] [C], responsable de la société Piovano, a certifié que leurs véhicules lourds et légers (avaient) libre accès à (leur) dépôt installé [Adresse 4] à [Adresse 5] [Localité 7], l’accès se faisant par la parcelle occupée … par Béton Vicat. Il a ajouté que les travaux temporaires réalisés sur leurs cases au sol provisoires ne (faisaient) en aucun cas obstruction au passage de (leurs) véhicules.

Enfin, la société Béton Vicat verse aux débats l’étude de la société Graviwater du 21 juin 2022 ainsi que le devis de la société Dana du 29 septembre suivant (d’un montant de 134 644,98 euros) et les courriers envoyés à son bailleur, les 29 juin 2022 et 25 janvier 2023, dont il résulte qu’elle est disposée à libérer le tracé initial de ses casiers à boues dès que la SCI Borniol lui aura donné l’autorisation de réaliser les travaux de 'réfection de chaussée’ qu’elle a pourtant elle-même sollicités.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que si le tracé du 'passage conventionnel’ a été, à titre provisioire, très légèrement décalé, cette déviation n’en a ni entravé ni diminué l’usage et l’a même, de tout évidence, facilité, pour les engins les plus lourds de la société Piovano, locataire du 'terrain A'.

Le trouble invoqué par la SCI Borniol n’est donc pas établi avec l’évidence requise en référé.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de cette dernière, seule maintenue, tendant à voir libérer le terrain d’assiette contractuel de la servitude de passage (route d’accès) instituée par avenant à bail commercial en date du 23 décembre 2013 de tous gravats, terres et autres objets et permettre l’exercice du droit de passage sur le terrain d’assiette de la servitude (route d’accès), défini par l’avenant au bail commercial du 23 décembre 2013, le tout conformément au plan annexé audit avenant.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la SCI Borniol aux dépens et à payer à la SAS Béton Vicat une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Borniol, qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 3 000 euros en cause d’appel.

La SCI Borniol supportera en outre les dépens de la procédure d’appel qui n’intègreront pas le coût du procès-verbal de constat du 17 avril 2024. En effet celui-ci participe des frais afférents au recueil d’éléments de preuve et non de ceux relatifs aux instances, actes et procédures d’exécution, au sens des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, en sorte qu’il relève du régime des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne la SCI Borniol à payer à la SAS Béton Vicat la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI Borniol de sa demande sur ce même fondement ;

Condamne la SCI Borniol aux dépens d’appel qui n’intègreront pas le coût du procès-verbal de constat du 17 avril 2024.

La greffière Le président