COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 DECEMBRE 2025

N° 2025 / 365

N° RG 21/07470

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHPI6

[C] [S]

C/

Syndicat des copropriétaires

de la copropriété [Adresse 7]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier PEISSE

M^e Bertrand PIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de Toulon en date du 11 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/03262.

APPELANTE

Madame [C] [S]

née le 26 Octobre 1948 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée et plaidant par M^e Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] sis à [Adresse 5]

pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS IMMOBILIERE DU PIN ROLLAND, dont le siège social est sis [Adresse 6], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Bertrand PIN, avocat au barreau de TOULON substitué et plaidant par M^e Morgan DUHAMEL, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La copropriété [Adresse 7] est composée de 4 lots.

Le lot n°2 au rez de chaussée appartient à Mme [S].

Selon état descriptif de division et règlement de copropriété du 5 juillet 1989, la parcelle [Cadastre 2] appartenant au syndicat des copropriétaires est grevée d’une servitude de passage 'pour tous usages’ au profit de la parcelle [Cadastre 3] appartenant à M.et Mme [J].

Par acte d’huissier signifié le 27 juin 2017, Mme [C] [S] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de 1' immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SARL MULLER ET BECHOU, devant le Tribunal de Grande Instance de TOULON, aux fins d’obtenir, au visa de la loi du 10 juillet 1965, des articles 8,9, 14 et 17 du décret du 17 mars 1967, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2017, subsidiairement de sa résolution n°11, outre ses demandes au titre des frais et dépens.

Par jugement rendu le11 janvier 2021, le Tribunal:

Déclare sans objet la demande de Mme [C] [S] aux fins de voir le tribunal enjoindre au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] de justifier de la feuille de présence tenue lors de l’assemblée générale du 29 avril 2017, en l’état de la communication de celle-ci par voie électronique le 4 décembre 2018,

Déclare irrecevable le recours de Mme [C] [S] aux fins de nullité de l’assemblée générale du 29 avril 2017 en toutes ses résolutions,

Déclare irrecevable le recours de Mme [C] [S] aux fins de nullité de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 29 avril 2017,

Déboute Mme [C] [S] de toutes ses prétentions, y compris au titre des frais irrépétibles et dépens,

Condamne Mme [C] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [C] [S] aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Bertrand PIN, Avocat au Barreau de TOULON,

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que Mme [C] [S], qui ne conteste pas avoir assisté à l’assemblée dans son intégralité, comme en attestent quoiqu’il en soit le procès-verbal ainsi que la feuille de présence communiquée par le syndicat, ne peut recevoir la qualité d’opposante, dès lors qu’il résulte des mentions du procès-verbal qu’elle a voté en faveur d’une partie des résolutions soumises au vote, dont notamment la résolution n°11, qu’elle est donc irrecevable en son action en nullité, tant à l’encontre de l’assemblée générale dans son intégralité qu’à l’égard de la seule résolution n°11.

Par déclaration au greffe en date du 18 mai 2021, Mme [S] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions elle sollicite:

REFORMER le jugement entrepris rendu par le Tribunal judiciaire de TOULON le 11 janvier 2021;

CONSTATER le défaut de convocation à l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 7] qui s’est tenue à la date du 29 avril 2017 ;

DIRE et JUGER dans tous les cas nulle la résolution n° 11 inscrite dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 avril 2017 de l’immeuble de la copropriété [Adresse 7] ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la copropriété [Adresse 7] à la somme de 4500 euros en application des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la copropriété [Adresse 7] aux entiers dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire menée par M. [W].

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— qu’il résulte du règlement de copropriété une servitude de passage au profit de M.[J] un voisin,

— que ce dernier a modifié l’emprise de sa servitude pour accéder à sa propriété en passant devant son lot privatif situé en rez de chaussée, entraînant un problème de sécurité et des nuisances sonores et olfactives du fait du passage des véhicules sous sa fenêtre,

— qu’il a été porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 18 mars 2017 la résolution 13 telle qu’énoncée dans la convocation:

'A la demande de Mme [S] : servitude accordée à M.[J] et prolongée sans accord : Projet de résolution:

L’assemblée générale accorde -ou n’accorde pas- définitivement à M.[J] le prolongement de la servitude initiale',

— que l’AG ne va pas se tenir le 18 mars 2017 mais le 29 avril 2017 sans autre convocation,

— que le procès verbal de l’AG dit à la résolution 11 et non plus 13 comme prévu dans la convocation initiale:

'l’Assemblée Générale prend acte du dépassement de servitude par M.[J] rappelle que cette servitude est accordée pour un véhicule et non pour plusieurs et souhaite qu’en cas de mutation de la propriété de M.[J] ladite servitude soit fermement rappelée et respectée dans les limites accordées.

Cette résolution est adoptée à l’unanimité des présents et représentés.'

— qu’elle conteste fermement et vivement la rédaction de la résolution 11, qui ne reflète pas la réalité de son consentement exprimé lors des débats, il est dévoyé,

— que sa volonté était de refuser une extension de l’assiette de passage de son voisin, qui lui est préjudiciable,

— qu’elle a refusé de signer le procès verbal, alors même qu’elle était présidente de l’assemblée générale,

— que c’est l’autre copropriétaire et seul participant qui signera ce procès verbal sans aucun droit avec le secrétaire, le syndic de l’immeuble,

— qu’elle soulève deux arguments pour obtenir la nullité de cette résolution:

— l’absence de convocation à l’AG du 29 avril 2017,

— l’inexistence d’un procès verbal valide de l’AG du 29 avril 2017,

— qu’elle était absente lors de cette assemblée, la feuille de présence produite par le syndic qui contient sa signature en tant que présente est un faux contre lequel elle a porté plainte, ce qu’établit une analyse graphologique,

— qu’elle doit être admise comme opposante à la résolution 11 en refusant de signer le procès verbal, ce qui lui retire tout effet probant,

— que cela lui cause grief comme cela résulte de l’expertise judiciaire diligentée,

— que la résolution a été modifiée entre la convocation et l’AG,

— que le seul vote de l’autre copropriétaire présent ne permet pas son adoption à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires conclut:

CONFIRMER le jugement du 11 janvier 2021 rendu par la 4ème chambre du Tribunal Judiciaire de TOULON ;

DIRE ET JUGER irrecevable Mme [S] en sa demande d’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 29 avril 2017, comme n’étant ni opposante, ni défaillante ;

DIRE ET JUGER irrecevable Mme [S] en sa demande d’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 29 avril 2017, comme n’étant pas une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTER Mme [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions CONDAMNER Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] la somme de 3600 €, au titre de ses frais irrépétibles d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance d’appel, distraits au profit de Maître Bertrand PIN, Avocat au barreau de TOULON, sur son affirmation de droit ;

Il soutient:

— que s’il refuse l’accès à M.[J] à son fonds sur les parties communes non grevées de la servitude de passage, il ne peut plus rentrer chez lui,

— que cette question du prolongement de la servitude de passage jusqu’en limite de propriété du fonds [J] a été évoquée au cours de plusieurs AG,

— qu’il soulève une fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande de Mme [S] tendant à l’annulation de la totalité de l’AG du 29 avril 2017 dès lors qu’elle n’était ni défaillante ni opposante pour avoir voté en faveur de plusieurs décisions dont la résolution 11 et ce en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— que ce soit ou non sa signature sur la feuille de présence, Mme [S] était bien présente à l’AG du 29 avril 2017 et elle ne s’est pas opposée à l’adoption de la résolution 11,

— qu’elle a voté pour toutes les résolutions dont la 11 et n’est donc pas opposante,

— que Mme [S] qui a voté en faveur de plusieurs décisions est irrecevable à solliciter l’annulation de l’AG en son entier pour non respect du délai de convocation ou irrégularité du procès verbal de séance,

— qu’au lieu de refuser de signer le procès verbal elle aurait dû voter contre la résolution 11,

— que le défaut de signature du PV n’affecte pas sa force probante en l’absence d’aucun élément de nature à établir la fausseté de son contenu,

— qu’au terme de cette résolution 11 aucune décision n’a été votée, ce que Mme [S] a reconnu en première instance, c’est la raison pour laquelle elle a voté pour,

— que par cette résolution aucune prolongation de la servitude de passage n’a été accordée, ce n’est que lors de l’AG du 27 janvier 2018 que le principe a été voté,

— que cette résolution 11 n’ayant rien voté ne lui fait pas grief et ne lui donne aucun intérêt à agir,

— que l’expert judiciaire retient que le maintien de la servitude initiale de 1989 tel que souhaité par Mme [S] est l’hypothèse la plus dangereuse,

— qu’il résulte d’une AG du 25 avril 2015, qu’y compris Mme [S] les copropriétaires ont toujours été d’accord pour que M.[J] emprunte le passage actuel pour accéder à son fonds, Mme [S] ayant uniquement émis une réserve sur la servitude dans le cas et seulement dans le cas où la parcelle [Cadastre 3] serait mise en vente,

— que Mme [S] ne démontre pas que le texte de la résolution 11 ne serait pas conforme à la réalité,

— que si Mme [S] était considérée comme opposante, sa demande est irrecevable comme dirigée contre une résolution qui n’a pas le caractère d’une véritable décision,

— qu’il s’agit d’une prise d’acte du dépassement par M.[J] de l’assiette de la servitude de passage conventionnelle, d’un rappel de la volonté des copropriétaires d’utilisation de la servitude par un seul véhicule et du souhait de rappeler à l’éventuel successeur de M.[J] les termes de la servitude de passage initialement accordée, conformément à la position de Mme [S],

— que, quand bien même Mme [S] prétend avoir été absente à cette AG du 29 avril 2017, tout établit qu’elle était présente et avait été informée, ce qu’elle a attesté, de ce que l’AG avait été décalée sans nouvelle convocation,

— qu’elle a refusé de signer le procès verbal de cette AG, qui lui a été remis en main propre le 19 mai 2017, ce simple refus n’étant pas suffisant à démontrer qu’il n’aurait aucune valeur probante ou qu’il ne refléterait pas la teneur des débats,

— qu’aucune disposition n’impose la stricte identité de rédaction du projet de résolution et du texte définitivement adopté, sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires à l’AG,

— que le projet portait sur le vote de l’AG pour accorder ou non le prolongement de la servitude, ce qui n’a finalement pas été voté,

— que la résolution a été adoptée avec son vote positif non contestable et qu’elle n’avait pas à être adopté à la majorité de l’article 26, puisqu’elle n’a rien décidé.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025 et mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande aux fins de nullité de l’assemblée générale du 29 avril 2017 et de la résolution 11 de cette assemblée générale

Sur les fins de non recevoir

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’a seul qualité pour agir aux fins de nullité de tout ou partie des résolutions d’une assemblée générale de copropriétaires, le copropriétaire défaillant ou opposant.

L’article 17 du décret d’application du 17 mars 1967 prévoit la rédaction et signature d’un procès verbal des décisions de chaque assemblée générale. Celui-ci fait preuve des copropriétaires présents ou représentés ainsi que du résultat des votes, notamment défavorables.

Les mentions de ce procès verbal, notamment celles relatives aux copropriétaires défaillants ou opposants, font foi jusqu’à preuve du contraire apportée par tous moyens.

Les signatures du procès verbal par les membres du bureau ont pour but d’en authentifier le contenu. Le défaut d’une des signatures n’affecte la régularité du vote que s’il est démontré l’inexactitude du compte rendu des délibérations de nature à faire grief.

En l’espèce, Mme [S] prétend avoir été absente à cette assemblée générale du 29 avril 2017. Elle précise que la feuille de présence produite par le syndic, qui contient sa signature en tant que présente est un faux, contre lequel elle a porté plainte. Elle ajoute qu’une analyse graphologique établit ce faux.

Or, il résulte de son propre dépôt de plainte en date du 5 décembre 2023, qu’elle ne conteste pas sa présence lors de cette assemblée, mais la signature d’une feuille de présence: 'je me suis rendue compte qu’il y avait une feuille de présence avec ma signature alors que ce jour là nous n’avions pas signé de feuille'.

En outre, les attestations qu’elle verse aux débats tant de son fils que de son compagnon confirment cette présence de Mme [S] à l’assemblée générale du 29 avril 2017.

Enfin, il convient de noter que Mme [S] n’a jamais contesté sa présence à cette assemblée générale ni en première instance, ni dans toute une partie de ses dernières conclusions d’appel.

Ainsi, quand bien même la feuille de présence serait irrégulière, ce qui ne saurait être établi uniquement par une expertise graphologique non contradictoire, la présence de Mme [S] à cette assemblée générale du 29 avril 2017 n’est pas contestable.

Par ailleurs, les deux attestations produites révèlent que ni le compagnon ni le fils de Mme [S] n’ont assisté à cette assemblée générale. Elles se contentent de faire état des déclarations de cette dernière.

Il est, pour autant, intéressant de noter, qu’il en résulte, tout de même, qu’un procès verbal a bien été rédigé en séance, mais qu’il n’a pas été immédiatement signé, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par le syndicat des copropriétaires.

En outre, aucune disposition n’impose la stricte identité de rédaction du projet de résolution et du texte définitivement adopté, sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires à l’assemblée générale.

Or, Mme [S] se contente de faire état d’une rédaction différente de la résolution dans la convocation et dans le procès verbal de l’assemblée générale, sans que ces rédactions ne soient contradictoires.

Elle ne rapporte pas, en conséquence, la preuve de l’inexactitude du compte rendu des délibérations, qui lui ferait grief.

Faute pour elle d’établir son absence ou son vote défavorable à l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du 29 avril 2017 comme à la seule résolution 11, elle ne peut être considérée comme défaillante ou opposante, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a considéré, qu’elle était irrecevable en son action en nullité, tant à l’encontre de l’assemblée générale du 29 avril 2017 dans son intégralité, qu’à l’égard de la seule résolution 11.

Sur les autres demandes

Mme [S] est condamnée à 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens de l’appel, avec distraction au profit de M^e PIN, avocat.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 janvier 2021 par le Tribunal judiciaire de TOULON,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [S] à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SARL MULLER ET BECHOU la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Mme [S] aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de M^e PIN, avocat.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT