COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 31Z

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 JANVIER 2025

N° RG 22/07659 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VSUE

AFFAIRE :

[P] [B]

…

C/

S.A.R.L. WWW POINT [Localité 6]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Novembre 2022 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° Chambre : 4

N° RG : 2021F00270

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Dan ZERHAT

M^e Oriane DONTOT

TC [Localité 9]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [P] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

S.A.S. MARINA

RCS [Localité 9] n° 882 055 064

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentés par M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 et M^e Morgane BAPTISTE substituant à l’audience M^e Jérémie DILMI de la SELARL MADE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de Paris

APPELANTS

****************

S.A.R.L. WWW POINT [Localité 6]

RCS [Localité 9] n° 449 877 869

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et M^e Romain DAVID substituant à l’audience M^e Thierry DAVID, Plaidant,

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2019 (la Promesse), la société WWW Point [Localité 6], représentée par M. [Y], a promis de céder à M. [P] [B] (M. [B]) un fonds de commerce d’ « hôtel, restaurant et accessoirement traiteur, tabac » situé à [Localité 7], sous l’enseigne « Hôtel le Grand Café » pour un prix de 650.000 euros, hors frais annexes, sous diverses conditions suspensives, notamment :

— la purge du droit de préemption du bailleur,

— l’accord du bailleur sur le renouvellement du bail venant à échéance le 30 octobre 2020,

— la conclusion d’un contrat de prêt au terme duquel l’acquéreur s’engage à emprunter la somme de 515.000 euros, pour compléter l’apport personnel, afin de financer l’achat du fonds.

Cette Promesse stipulait une date limite de signature de l’acte de cession définitif au plus tard le 22 janvier 2020, ainsi qu’une clause de dédit, aux termes de laquelle chacune des parties s’engageait à verser à l’autre, en cas de renonciation à acheter ou vendre selon, une indemnité forfaitaire de 65.000 euros.

M. [B] a fait séquestrer la somme de 65.000 euros entre les mains du cabinet d’avocats [Z] & [H].

Plusieurs reports de la signature de l’acte définitif sont intervenus, notamment du fait de la crise sanitaire et des prescriptions gouvernementales.

La SAS Marina (la société Marina) a été immatriculée le 3 mars 2020 à l’initiative de M. [B] pour les besoins de l’acquisition.

Le 17 juin 2020, la société Marina, substituant M. [B] dans l’opération, a obtenu un accord de crédit à hauteur de 400.000 euros auprès du Crédit du Nord.

Un rendez-vous de signature de l’acte de cession a été fixé au 27 octobre 2020 au cabinet [Z] & [H].

Le 27 octobre 2020, les parties sont convenues, par procès-verbal :

— du report de la signature de l’acte définitif de vente au 1er décembre 2020 en raison d’une visite de la commission de sécurité prévue le 27 novembre 2020,

— de la prise en charge, par moitié par chaque partie, du coût des travaux éventuellement rendus nécessaire à la suite de la visite de cette commission.

La commission de sécurité a émis un avis favorable dès le 25 novembre 2020.

Le coût des travaux consécutifs au passage de la commission de sécurité a été avancé par la société WWW Point [Localité 6] (le cédant) pour un montant de 35.295,40 euros TTC.

Le 1er décembre 2020, ni la société Marina, ni M. [B], ni son conseil ne se sont présentés au rendez-vous de signature.

Un procès-verbal de carence a été établi le jour même par huissier.

Le même jour, le conseil de la société WWW Point [Localité 6] a écrit au représentant de la société Marina et à son conseil afin de les informer de la constatation de leur absence et de la non réception de l’intégralité des fonds nécessaire à la signature.

Par lettre recommandée du 9 décembre 2020, le conseil de M. [B] a justifié son absence à la signature du 1er décembre 2020 en raison notamment de l’absence du rapport de la commission de sécurité, de la non transmission du projet d’acte de cession et de sa convocation, le même jour, devant le tribunal judiciaire de Melun dans une autre affaire. Il a par ailleurs demandé la libération des fonds séquestrés.

Par lettre recommandée du 14 décembre 2020, le conseil de la société WWW Point [Localité 6] a réitéré les termes de son précédent courrier et a précisé qu’il allait libérer les sommes séquestrées à l’exception de la somme de 65.000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation compte tenu de la défaillance de l’acquéreur.

Par acte du 27 janvier 2021, la société WWW Point [Localité 6] a assigné la société Marina et M. [B] devant le tribunal de commerce de Nanterre aux fins, notamment, de les voir condamner solidairement à payer la somme de 65.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement du 18 novembre 2022, le tribunal a :

— condamné solidairement la société Marina et M. [B] à payer à la société WWW Point [Localité 6] la somme de 65.000 euros correspondant au montant du dédit, déboutant des intérêts ;

— ordonné au cabinet [Z] & [H], séquestre, la libération de la somme de 65.000 euros au profit de la société WWW Point [Localité 6] au vu de la signification du jugement ;

— débouté la société WWW Point [Localité 6] de sa demande de condamnation solidaire de la société Marina et de M. [B] à lui payer la somme de 17.647,70 euros au titre du remboursement de la moitié du coût des travaux requis par la commission de sécurité du 25 novembre 2020 ;

— condamné solidairement la société Marina et M. [B] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement la société Marina et M. [B] aux entiers dépens.

Le tribunal a considéré que les conditions de restitution au bénéficiaire de la promesse (la société Marina et M. [B]) de l’indemnité de dédit prévue par la promesse de vente n’étaient pas réunies. Il a également considéré que le coût des travaux de remise en état devait être intégralement supporté par le promettant (la société WWW Point [Localité 6]) d’une part parce qu’ils lui profitaient, d’autre part parce qu’ils avaient été préconisés par la commission de sécurité.

Par déclaration du 21 décembre 2022, la société Marina et M. [B] ont interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 11 septembre 2023, la société Marina et M. [B] demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés solidairement à payer à la société WWW Point [Localité 6] la somme de 65.000 euros correspondant au montant du dédit, déboutant des intérêts, ordonné au cabinet [Z] & [H], séquestre, la libération de la somme de 65.000 euros au profit de la société WWW Point [Localité 6] au vu de la signification du jugement, les a condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils sollicitent la confirmation pour le surplus, et demandent à la cour, statuant à nouveau, de débouter la société WWW Point [Localité 6] de son appel incident portant sur sa demande de partage pour moitié des travaux engagés à la suite du passage de la commission de sécurité, et de l’ensemble de ses demandes, de condamner la société WWW Point [Localité 6] au remboursement de la somme de 65.000 euros séquestrée par le cabinet [Z] & [H] et libérée à son profit, remboursement qui devra s’effectuer directement entre leurs mains (société Marina et/ou M. [B]), d’ordonner le cas échéant la restitution par la société WWW Point [Localité 6] des sommes qui avaient été libérées entre ses mains, de condamner la société WWW Point [Localité 6] à leur payer la somme de 65.000 euros correspondant au montant du dédit conformément à la promesse de vente du 31 octobre 2019, de condamner la société WWW Point [Localité 6] à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 juin 2023, la société WWW Point [Localité 6] demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement la société Marina et M.[B] à lui payer la somme de 65.000 euros correspondant au montant du dédit, au taux d’intérêt légal à compter de l’assignation, en ce qu’il a ordonné au cabinet [Z] & [H], séquestre, la libération de la somme de 65.000 euros à son profit, en ce qu’il a condamné solidairement la société Marina et M. [B] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de condamnation solidaire de la société Marina et M. [B] à lui payer la somme de 17.647,70 euros au titre du remboursement de la moitié du coût des travaux requis par la commission de sécurité du 25 novembre 2020, statuant à nouveau, de condamner la société Marina et M. [B] à lui payer la somme de 17.647,70 euros au titre du remboursement de la moitié du coût des travaux requis par la commission de sécurité du 25 novembre 2020.

En tout état de cause, elle demande de condamner solidairement la société Marina et M. [B] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction au profit de M^e Oriane Dontot, JRF & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 juillet 2024.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit par l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur l’indemnité de dédit

La société Marina et M. [B] font valoir, au visa de l’article « CONVENTIONS ALTERNATIVES » de la promesse de cession, que la clause de dédit applicable tant au vendeur qu’à l’acquéreur prévoit le versement d’une « indemnité forfaitaire et irréductible d’un montant de 65.000 € » au cas où l’un d’eux renoncerait à réaliser cet achat ou cette vente « aux dites charges et conditions », que les conditions de forme et de fond de paiement de cette indemnité n’ont pas été respectées de sorte que cette clause de dédit leur est inopposable, en leur qualité d’acheteur, a fortiori à l’aune de la mauvaise foi avec laquelle le vendeur a entendu la mettre en 'uvre.

La société WWW Point [Localité 6] soutient que la condition suspensive de prêt a été levée, que la société Marina et M. [O] ont été défaillants à plusieurs reprises s’agissant de la signature de l’acte définitif de cession malgré plusieurs convocations, qu’enfin elle n’a nullement exécuté la promesse de mauvaise foi.

Sur ce,

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1307 du code civil dispose que « l’obligation est alternative lorsqu’elle a pour objet plusieurs prestations et que l’exécution de l’une d’elles libère le débiteur. » et l’article 1307-1 prévoit que « Le choix entre les prestations appartient au débiteur.

Si le choix n’est pas exercé dans le temps convenu ou dans un délai raisonnable, l’autre partie peut, après mise en demeure, exercer ce choix ou résoudre le contrat.

Le choix exercé est définitif et fait perdre à l’obligation son caractère alternatif. ».

L’article 1307-2 de ce code stipule que « Si elle procède d’un cas de force majeure, l’impossibilité d’exécuter la prestation choisie libère le débiteur. ».

La Promesse prévoit, sous le titre « Déclaration commune d’intention », que « chacune des parties s’oblige à exécuter l’une des obligations alternatives ci-après :

soit acheter ou vendre selon les modalités ci-après convenues et notamment la réalisation des conditions suspensives,

soit payer la somme convenue et ce, conformément aux articles 1307 et suivants du Code Civil. »

L’article VII de la Promesse intitulé « Modalités d’exécution des obligations alternatives » prévoit qu’aucune des parties ne sera tenue de vendre ou d’acquérir mais « celle qui refusera soit de vendre ou d’acquérir deviendra ipso facto » débitrice de la somme convenue à savoir la somme de 65.000 euros.

Cet article VII précise « que par le seul fait de l’expiration du délai fixé pour la signature de l’acte de vente projeté, sans que cet acte ait été signé aux conditions prévues, la partie défaillante sera réputée avoir opté irrévocablement pour le paiement de la somme convenue qui sera, alors acquise de plein droit à l’autre cocontractant, après sommation de venir signer l’acte de vente, faite par lettre recommandée avec accusé de réception, et sans qu’il soit besoin d’aucune autre formalité que le défaut de signature à la date prévue dans la sommation. ».

Ainsi l’acquisition de l’indemnité de dédit suppose que les conditions prévues pour la réalisation de la vente soient remplies et qu’une lettre recommandée avec accusé de réception valant sommation de signer l’acte de vente soit adressée à la partie défaillante.

Il résulte d’un procès-verbal de réunion, signé par chacune des parties et leur conseil, tenue le 27 octobre 2020 au cabinet du conseil du vendeur (pièce 9 ' WWW Point [Localité 6]), que les parties ont entendu fixer au 1er décembre 2020 la réunion de signature de l’acte de cession « l’ensemble des questions et observations relatives à la cession étants (sic) réglées. ». Il s’en déduit qu’à cette date les conditions prévues à la cession du fonds étaient remplies à la satisfaction du vendeur et de l’acquéreur.

Il est constant que l’acquéreur ne s’est pas présenté le 1er décembre 2020.

L’absence alléguée du rapport de la commission de sécurité ou du projet d’acte de cession ou encore une « audience impérative » devant une juridiction de [Localité 8] (pièce 14 – WWW Point [Localité 6]), avancés par le conseil de l’acquéreur dans sa lettre du 9 décembre 2020, ne peuvent être qualifiées de cas de force majeure susceptibles de libérer l’acheteur de son engagement.

En revanche, bien qu’ayant constaté l’absence de l’acheteur à la réunion de signature prévue le 1er décembre 2020, le vendeur ne justifie pas avoir sommé, postérieurement à cette date, l’acquéreur de venir signer l’acte à une nouvelle date et ce par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception.

Le procès-verbal d’absence du 1er décembre 2020 (procès-verbal d’huissier du 1er décembre 2020 ; pièce 12 – WWW Point [Localité 6]) constate l’absence de l’acquéreur sans pour autant inviter ce dernier à signer l’acte de vente à une autre date. Il en est de même de la lettre du conseil du vendeur également datée du 1er décembre 2020 (pièce 13 – WWW Point [Localité 6]) adressée directement à l’acheteur qui se limite à rappeler la défaillance de ce dernier et précise notamment que « Chacune des parties retrouve sa liberté d’action » considérant sa mission comme « terminée ».

La cour ne peut suivre la motivation des premiers juges en ce qu’ils ont considéré que la lettre du 16 octobre 2020 du conseil du vendeur, adressée à l’acheteur, fixant une date de signature de l’acte de vente au 27 octobre 2020, valait mise demeure de signer cet acte respectant ainsi le formalisme prévu par la convention des parties, alors que ce n’est que le 27 octobre 2020 selon le procès-verbal du même jour, que les parties, d’un commun accord, ont fixé une nouvelle date de signature au 1er décembre 2020 après avoir constaté que « l’ensemble des questions et observations relatives à la cession étants (sic) réglées. » rappelant le passage ultérieur de la commission de sécurité prévu le 25 novembre 2020 et décidant du partage par moitié du coût des travaux à supporter après le passage de cette commission. Ni cette lettre du 16 octobre 2020, ni le procès-verbal du 27 octobre 2020, ne font mention d’une quelconque mise en demeure au sens de l’article VII de la promesse de vente, d’avoir à signer l’acte de vente (lettre du 16 octobre 2020, pièce 8 ' WWW Point [Localité 6] ; procès-verbal du 27 octobre 2020, pièce 9 ' WWW Point [Localité 6]).

Ce n’est que le 1er décembre 2020 que la défaillance de l’acheteur a été constatée pour la première fois.

Selon la convention des parties, conforme en cela aux dispositions de l’article 1307-1 du code civil, la mise en demeure constitue un préalable nécessaire à l’acquisition de l’indemnité de dédit.

A défaut de mise en demeure adressée par le vendeur à l’acheteur, postérieurement à la défaillance de ce dernier constatée le 1er décembre 2020, d’avoir à signer l’acte de vente à une nouvelle date, la cour ne peut que constater l’absence d’acquisition de plein droit de cette indemnité de dédit au profit du vendeur.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

La cour condamnera la société WWW Point [Localité 6] à restituer la somme de 65.000 euros à M. [P] [B] qui a versé ce montant en garantie du paiement de l’indemnité de dédit (page 23 de la promesse ; pièce 2 ' WWW Point [Localité 6]).

Sur la prise en charge des travaux préconisés par la commission de sécurité

La société WWW Point [Localité 6], appelante incidente, soutient qu’il avait été convenu le 27 octobre 2020, selon procès-verbal signé par M. [B] et le représentant légal de la société WWW Point [Localité 6], que le coût des travaux demandés par la commission de sécurité serait pris en charge par moitié par chacune des parties, que la société Marina et/ ou M. [B] n’ont jamais remboursé ou pris en charge cette part, de sorte que les appelants sont redevables de la somme de 17.647,7 euros.

La société Marina et M. [B] répliquent qu’il résultait de l’évidence qu’ils n’avaient entendu prendre en charge une partie des travaux préconisés en application de l’article R.123-3 du code la construction et de l’habitation, que dans la perspective de la signature de l’acte de cession, que les parties sont convenues de la réalisation des travaux de sécurité et de reporter la cession dans l’attente du passage de la commission de sécurité validant les travaux effectués, que cette cession n’étant pas intervenue du seul fait du vendeur, ils ne peuvent être tenus de cette contribution par moitié aux travaux.

Sur ce,

Il résulte du procès-verbal du 27 octobre 2020 signé par les parties et leur conseil (pièce 9 ' WWW Point [Localité 6]) que les parties se sont mises d’accord pour une prise en charge par moitié du coût des travaux à entreprendre à la suite du passage de la commission de sécurité dans les termes suivants :

«Suite à la réunion de ce jour, l’ensemble des questions et observations relatives à la cession du fonds de commerce étants ( sic) réglées.

Les parties se sont mises d’accord pour une prise en charge par moitié le (sic) coût des travaux rendus nécessaires par la commission de sécurité qui aura lieu le 27 novembre 2020. ».

Cet engagement n’était assorti d’aucune condition. Il s’ensuit que le défaut de réalisation de la vente n’impliquait pas l’inexécution de cet engagement de prise en charge par moitié du coût des travaux.

L’intimée justifie du coût de ces travaux à hauteur de 35.295,40 euros TTC (pièce 10 ' WWW Point [Localité 6]) non contesté dans son quantum de sorte que les appelants seront condamnés in solidum à régler à la société WWW Point [Localité 6] la somme de 17.647,70 euros TTC.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

La société Marina et M. [B] seront condamnés in solidum à verser à la société WWW Point [Localité 6] la somme de 17.647,70 euros TTC.

Sur les dépens et l’article 700 code de procédure civile

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’indemnité de procédure.

Les dépens de première instance et d’appel seront supportés par moitié par les appelants et l’intimée, chacun succombant.

En équité, il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties sera déboutée de sa demande à cette fin.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 18 novembre 2022 ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Condamne la SARL WWW Point [Localité 6] à restituer la somme de 65.000 euros à Monsieur [P] [B] ;

Condamne in solidum la SAS Marina et Monsieur [P] [B] à verser à la SARL WWW Point [Localité 6] la somme de 17.647,70 euros TTC ;

Condamne, d’une part, la société WWW Point [Localité 6], d’autre part, la SAS Marina et Monsieur [P] [B], à supporter par moitié les dépens de première instance et d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Dontot ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute, en conséquence, chacune des parties de sa demande à cette fin.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente