Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 29 janvier 2025, n° 22/02054

TGI Grasse 15 décembre 2021

CA Aix-en-Provence
Infirmation 29 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des dispositions du règlement de copropriété
La cour a estimé que la désignation de deux scrutateurs était impérative selon le règlement de copropriété, et que l'absence de cette désignation entraînait la nullité de l'assemblée.
Accepté
Annulation rétroactive du mandat du syndic
La cour a jugé que l'annulation de l'assemblée du 3 février 2016 entraînait également l'annulation de l'assemblée du 6 mars 2017, car le syndic n'avait plus de mandat valide.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SCI DANJOU a demandé l'annulation de deux assemblées générales des copropriétaires, celle du 3 février 2016 et celle du 6 mars 2017, ainsi que des résolutions adoptées lors de ces assemblées. Le tribunal de première instance a débouté la SCI de ses demandes, considérant que la désignation de scrutateurs n'était pas obligatoire. La cour d'appel, en revanche, a jugé que le règlement de copropriété imposait effectivement la désignation de deux scrutateurs, rendant l'assemblée du 3 février 2016 nulle. De plus, elle a annulé l'assemblée du 6 mars 2017, convoquée par un syndic dont le mandat avait été annulé. La cour d'appel a donc infirmé le jugement de première instance et a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 29 janv. 2025, n° 22/02054
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/02054
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grasse, 15 décembre 2021, N° 16/02007
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	20 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christian-Michel COLOMBOHenri-Charles LAMBERTJean-François JOURDANAntoine PONCHARDIER
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS J.F JOURDAN - P.G WATTECAMPS ET ASSOCIES
Parties :	S.C.I. DANJOU c/ Syndicat des copropriétaires [ Adresse 3 ] sis à [ Adresse 5 ], Syndicat des copropriétaires

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 29 JANVIER 2025

N° 2025 / 016

N° RG 22/02054

N° Portalis DBVB-V-B7G-BI3B4

S.C.I. DANJOU

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 3]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Henri-Charles LAMBERT

M^e Jean-François JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 15 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/02007.

APPELANTE

S.C.I. DANJOU

représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Henri-Charles LAMBERT, avocat au barreau de NICE substitué et plaidant par M^e Christian-Michel COLOMBO, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] sis à [Adresse 5]

agissant en la personne de son syndic, actuellement la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER dont le siège social est à [Adresse 6], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Jean-François JOURDAN, membre de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2025, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DE LA PROCÉDURE

Par assignation délivrée le 22 mars 2016 et conclusions postérieures, la SCI DANJOU, copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3], sis [Adresse 2] à [Localité 4], a saisi le tribunal de grande instance de Grasse pour entendre annuler l’assemblée générale tenue le 3 février précédent, à laquelle elle n’était ni présente ni représentée, ou subsidiairement les résolutions n° 3, 4, 5 et 7 votées à cette occasion.

Par assignation délivrée le 10 mai 2017, elle a également contesté l’assemblée générale tenue le 6 mars 2017, ou subsidiairement ses résolutions n° 3, 4, 23 et 24.

Après jonction des deux instances, la juridiction saisie, devenue le tribunal judiciaire, a rendu le 15 décembre 2021 un jugement déboutant la SCI DANJOU de l’ensemble de ses prétentions et la condamnant aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI DANJOU a interjeté appel par déclaration enregistrée le 10 février 2022 au greffe de la cour. Aux termes de ses conclusions notifiées le 9 mai 2022, auxquelles il est ici renvoyé pour l’exposé des moyens, elle poursuit l’infirmation de cette décision et réitère les mêmes prétentions que celles formulées devant les premiers juges, demandant ainsi à la cour :

— d’annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 3 février 2016, ou subsidiairement ses résolutions n° 3, 4, 5 et 7,

— d’annuler l’assemblée du 6 mars 2017, ou subsidiairement ses résolutions n° 3, 4, 23 et 24,

— et de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, ainsi qu’à lui verser une somme de 6.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 3 juillet 2024, auxquelles il convient également de se reporter pour le détail de l’argumentation, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société REPUBLIQUE IMMOBILIER, poursuit la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et réclame en sus paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 novembre 2024.

DISCUSSION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée du 3 février 2016 :

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée générale doit désigner au début de chaque réunion son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

Lorsque le règlement de copropriété prévoit la désignation d’un nombre déterminé de scrutateurs, il doit recevoir application sauf à ce qu’il soit démontré une impossibilité, à défaut de quoi la nullité de l’assemblée est encourue sans que le demandeur ait à justifier de l’existence d’un grief.

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule en son article 19 que, lorsque le nombre des copropriétaires l’exigera, l’assemblée désignera deux scrutateurs.

Pour valider la tenue de l’assemblée, les premiers juges ont retenu que cette disposition n’instituait aucune obligation mais une simple faculté. Toutefois, l’appelant fait justement valoir que le règlement a été établi en 1965 par le promoteur de l’immeuble au moment de sa construction et que la rédaction de l’article 19 anticipait la multiplication à venir du nombre des copropriétaires au fur et à mesure de la commercialisation des lots, de sorte que la désignation de deux scrutateurs présente désormais un caractère impératif et n’est pas laissée à la discrétion du président de l’assemblée.

D’autre part, le procès-verbal de l’assemblée ne fait pas état de l’impossibilité de recueillir une seconde candidature.

Il convient en conséquence d’annuler l’assemblée générale tenue le 3 février 2016.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée du 6 mars 2017 :

Selon l’article 7 du décret précité, l’assemblée générale est convoquée par le syndic, s’il n’en est autrement disposé dans la loi du 10 juillet 1965 ou ledit décret.

Lorsque l’assemblée précédente ayant désigné le syndic a été annulée, le mandat de ce dernier se trouve rétroactivement anéanti, de sorte que les assemblées ultérieures convoquées par ses soins encourent également l’annulation en cas de recours exercé dans le délai légal.

En l’espèce, l’assemblée du 6 mars 2017 a été convoquée par le Cabinet MALHERBE, dont le mandat de syndic avait été renouvelé aux termes de la résolution n° 5 votée lors de l’assemblée du 3 février 2016, présentement annulée, ce qui doit emporter sa propre annulation.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau :

Annule l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] tenue le 3 février 2016,

Annule par voie de conséquence l’assemblée générale tenue le 6 mars 2017,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser à la SCI DANJOU une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT