COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUILLET 2025

N° 2025/154

Rôle N° RG 20/10984 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGQD4

[V] [D]

S.C.P. BTSG²

SARL SHAGAL

S.A.R.L. SOCIÉTÉ GOLD COAST COTE D’AZUR IMMOBILIER

C/

[G] [A]

[J] [A]

[X] [K]

[P] [K]

[E] [Y]

[C] [M]

[I] [M]

[F] [Z]

[W] [O]

[FS] [O]

[R] [B]

[P] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Isabelle FICI

M^e Rachel COURT-MENIGOZ

M^e Sandra JUSTON

Décision déférée à la cour :

Jugement du tribunal judiciaire GRASSE en date du 13 octobre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 16/05738.

APPELANTS

Monsieur [V] [D]

demeurant [Adresse 11]

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assisté de M^e Benoît BROGINI de la SELARL BROGINI & GRECH AVOCATS, avocat au barreau de NICE

S.C.P. BTSG² représentée par Maître [N] [L] ès qualités de liquidateur judiciaire de la Société GOLD COAST COTE D’AZUR IMMOBILIER

sise [Adresse 5]

SOCIÉTÉ GOLD COAST COTE D’AZUR IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 2]

représentées par M^e Rachel COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistées de M^e Rodolphe MACHETTI de l’ASSOCIATION MACHETTI – CREPEAUX – VERGERIO, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Christophe RHODIUS, avocat au barreau de GRASSE

SARL SHAGAL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 13]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de M^e Magali JUHAN, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [G] [A]

demeurant [Adresse 8]

Madame [J] [A]

demeurant [Adresse 8]

Monsieur [X] [K]

demeurant [Adresse 6]

Madame [P] [K]

demeurant [Adresse 6]

Madame [E] [Y]

demeurant [Adresse 12]

Monsieur [C] [M]

demeurant [Adresse 10]

Madame [I] [M]

demeurant [Adresse 10]

Monsieur [F] [Z]

demeurant [Adresse 9]

Madame [W] [O]

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [FS] [O]

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [R] [B]

demeurant [Adresse 7]

Madame [P] [B]

demeurant [Adresse 7]

représentés par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistés de M^e Magali JUHAN, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 avril 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Marianne FEBVRE, présidente,

Madame Béatrice MARS, conseillère,

Madame Florence TANGUY, conseillère rapporteure,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Flavie DRILHON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 juillet 2025,

Signé par Marianne FEBVRE, présidente et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La société [Adresse 17] a entrepris la construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation de 4 étages comprenant 13 lots d’appartements dont un toit terrasse ainsi qu’un rez-de-chaussée et un sous-sol à usage de garages, dénommé L’Abysse, situé [Adresse 3] [Localité 1].

Elle a confié la maîtrise d''uvre de ce projet immobilier à la société MVL Conseil suivant contrat du 7 février 2014, puis la société CIP est ensuite intervenue en ses lieu et place suivant contrat de délégation de maîtrise d''uvre du 9 novembre 2015.

Une garantie extrinsèque d’achèvement de l’immeuble a été souscrite par le maître d’ouvrage sous forme d’une caution solidaire d’achèvement auprès de la société Elite Insurance Company Limited.

La déclaration d’ouverture du chantier est du 23 juillet 2014.

La livraison de l’ensemble immobilier était prévue le 31 décembre 2015.

Des contrats de réservation préliminaire à une vente en l’état futur d’achèvement ont été signés courant décembre 2014 entre la société [Adresse 17] et différents acquéreurs.

Puis les ventes ont été régularisées par actes notariés, notamment':

— M. [Z] le 29 mai 2015,

— M. et Mme [A] le 4 juin 2015,

— M. et Mme [K] le 9 juin 2015,

— M. et Mme [M] le 9 juin 2015,

— M. et Mme [O] le 9 juin 2015,

— la société Shagal le 27 juillet 2015,

— Mme [Y] le 5 août 2015,

— M. et Mme [B] le 1er et 7 août 2016,

— M. [D] le 19 juin 2015.

Se plaignant d’un retard important dans la réalisation des travaux et de l’absence de réalisation de la piscine prévue au descriptif de vente, certains acquéreurs dont M. [V] [D], M. [F] [Z], M. et Mme [K], M. et Mme [M], M. et Mme [B], M. et Mme [A], M. et Mme [O], Mme [E] [Y] et la société Shagal ont assigné la société [Adresse 17] et la société Elite Insurance Company Limited devant le tribunal de grande instance de Grasse en indemnisation de leurs préjudices résultant des manquements du maître d’ouvrage à ses obligations.

La société [Adresse 17] a été placée en liquidation judiciaire le 18 juillet 2017 par le tribunal de commerce d’Antibes et la SCP BTSG², prise en la personne de maître [N] [L], a été désignée liquidateur judiciaire.

Les demandeurs, à l’exception des consorts [H] venant aux droits de [S] [H], ont déclaré leur créance au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société [Adresse 17] et ont assigné la SCP BTSG² ès qualités.

Par jugement du 13 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a':

— jugé irrecevables les demandes à l’encontre de la société [Adresse 17] formulées par les consorts [H] venant aux droits de [S] [H], et par [V] [D] vu l’absence de déclaration de créance passif de ladite société ;

— condamné la société Gold Coast Côte d’Azur immobilier, au titre des pénalités de retard, au paiement (des) sommes (suivantes), et ce après inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société [Adresse 17]':

*pour la SARL Shagal, 36 740,00 euros,

*pour les époux [K], 61 686,67 euros,

*pour les époux [M], 40 970,00 euros,

*pour [F] [Z], 39 760,00 euros,

*pour les époux [O], 38 486,67 euros,

*pour [E] [Y], 37 336,67 euros,

*pour les époux [B], 27 720,00 euros';

— condamné la société [Adresse 17], au titre du préjudice de jouissance et financier, au paiement (des) sommes (suivantes), et ce avec inscription au passif de la liquidation judiciaire la société Gold Coast Côte d’Azur immobilier :

*pour la SARL Shagal, 8 000 euros,

*pour les époux [A], 6 979,50 euros,

*pour les époux [K], 5 655,86 euros et 4 000 euros au titre du préjudice moral,

*pour les époux [M], 6 650 euros,

*pour les époux [O] 6 613,28 euros,

*pour [E] [Y] 6 774,17 euros';

— condamné la société [Adresse 17], titre des intérêts intercalaires, au paiement (des) sommes (suivantes), et ce après inscription au passif de la liquidation judiciaire la société Gold Coast Côte d’Azur immobilier':

*les époux [A] pour 14 836 euros,

*les époux [M] 4 647 euros,

*[F] [Z] pour 12 760 euros,

*les époux [O] pour 4 715 euros,

*[E] [Y] pour 5 197 euros ;

— débouté la SARL Shagal de sa demande au titre des intérêts intercalaires ;

— débouté [F] [Z] et [E] [Y] de leur demande au titre des économies d’impôt';

— condamné la société [Adresse 17], titre préjudice lié à la perte de valeur des appartements, au paiement (des) sommes (suivantes), après, inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société Gold Coast Côte d’Azur immobilier :

*pour La SARL Shagal 70 000 euros,

*pour les époux [A] 44 000 euros,

*pour les époux [K] 76 000 euros,

*pour les époux [M] 51 000 euros,

*pour [F] [Z] 48 000 euros,

*pour les époux [O] 46 000 euros,

*pour [E] [Y] 46 000 euros';

— débouté les requérants de leur demande au titre du préjudice lié à la libération anticipée des fonds et à leur séquestre ;

— débouté les requérants de leurs demandes à l’encontre de la compagnie Elite Insurance Company Limited ;

— condamné la société [Adresse 17] représentée par la SCP BTSG², prise en la personne de maître [N] [L], en qualité de liquidateur, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à verser :

*pour La SARL Shagal, [A] [G] et [J], [K] [X] et [P], [E] [Y], [M] [C] et [I], [O] [FS] et [W], [F] [Z], [B] [R] et [P], la somme de 6 000 euros,

*pour [V] [D] la somme de 2 000 euros,

*pour la compagnie Elite Insurance Company Limited la somme de 2 000 euros,

soit 10 000 euros en totalité ;

— condamné la société [Adresse 17] représentée par la SCP BTSG², prise en la personne de maître [N] [L], en qualité de liquidateur aux entiers dépens dont distraction au

profit de maître Benoît Brogin, membre de la SELARL Neveu Charles';

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 13 novembre 2020, M. [V] [D] a relevé appel de ce jugement en intimant la société [Adresse 17]. Cette instance a été enrôlée sous le numéro 20/10984.

Par déclaration du 13 novembre 2020, M. [V] [D] a relevé appel de ce jugement en intimant la société Gold Coast Côte d’Azur immobilier et la société Elite Insurance Company Limited. Cette instance a été enrôlée sous le numéro 20/09440.

Par déclaration du 1er décembre 2020, la société Shagal a relevé appel de ce jugement en intimant la société [Adresse 17] et la SCP BTSG². Cette instance a été enrôlée sous le numéro 20/11850.

Par déclaration du 3 décembre 2020, la SCP BTSG² et la société [Adresse 17] ont relevé appel de ce jugement en intimant M. [D], les époux [A], les époux [K], Mme [Y], les époux [M], M. [Z], les époux [O], les époux [B], la société Elite Insurance Company Limited et la société Shagal. Cette instance a été enrôlée sous le numéro 20/11972.

Ces affaires ont fait l’objet d’une jonction par ordonnances du 15 juin 2020.

Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 11 février 2021, et auxquelles il y a lieu de se référer, M. [V] [D] demande à la cour de :

— condamner la société [Adresse 17] au paiement des sommes suivantes :

*136 980,44 euros au titre de sa responsabilité contractuelle concernant les indemnités de retard de livraison,

*52 452 euros au titre du préjudice de jouissance depuis le 31 décembre 2015,

*8 886,48 euros au titre des intérêts intercalaires,

*44 000 euros au titre de la dépréciation de la valeur du bien du fait de l’absence de piscine,

— ordonner une astreinte de 73,33 euros par jour de retard jusqu’à la livraison de l’appartement de M. [D] à l’encontre de la société Gold Coast Côte d’Azur immobilier,

— ordonner une astreinte de 846 euros par mois de retard jusqu’à la livraison de l’appartement de M. [D] à l’encontre de la société [Adresse 17],

— ordonner une astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu’à remise des clés de l’appartement à M. [D],

— fixer ces condamnations au passif de la liquidation de la société Gold Coast Côte d’Azur immobilier,

— débouter la société [Adresse 17] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société Gold Coast Côte d’Azur immobilier à régler à M. [D] la somme de 20'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [Adresse 17] aux entiers dépens de première instance distraits au profit de maître Benoît Brogini, membre de la SELARL Neveu Charles.

Par conclusions remises au greffe le 8 octobre 2021, et auxquelles il y a lieu de se référer, M. [F] [Z], M. et Mme [K], M. et Mme [M], M. et Mme [B], M. et Mme [A], M. et Mme [O], Mme [Y] et la société Shagal demandent à la cour de :

— débouter la SCP BTSG² représentée par maître [N] [L] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [Adresse 17] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions aux fins de réformation du jugement entrepris,

— donner acte à la SARL Shagal et à M. et Mme [A] de leur demande en rectification d’erreur matérielle du jugement de première instance tendant à voir condamner la société [Adresse 17], au titre des pénalités de retard, au paiement de la somme de 56 816,67 euros envers la SARL Shagal d’une part, et de 36 740 euros les époux [A] d’autre part, avec inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société [Adresse 17],

— procéder par l’effet dévolutif de l’appe1 à la rectification des erreurs matérielles entachant le jugement rendu le 13 octobre 2020,

— rectifier le jugement entrepris comme suit :

— condamner la société Gold Coast Côte d’Azur immobilier au titre des pénalités de retard, au paiement des sommes ci-après, avec inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société [Adresse 17], savoir':

pour la SARL Shagal, 56 816,67 euros,

pour les époux [A], 36 740,00 euros,

Sur le fond,

— confirmer le jugement entrepris de la façon suivante':

— condamner la société [Adresse 17], au titre des pénalités de retard, au paiement des sommes ci-après, avec inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société Gold Coast Côte d’Azur immobilier, savoir':

*pour les époux [A], 36 740,00 euros,

*pour les époux [K], 61.686,67 euros,

*pour les époux [M], 40 970,00 euros,

*pour [F] [Z], 39 760,00 euros,

*pour les époux [O], 38 486,67 euros,

*pour [E] [Y], 37 336,67 euros,

*pour les époux [B], 27.720,00 euros,

— condamner la société [Adresse 17], au titre du préjudice de jouissance et financier, au paiement des sommes ci-après, avec inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société Gold Coast Côte d’Azur immobilier, savoir :

*pour les époux [A] : 6 979,50 euros,

*pour les époux [K] : 5 655,86 euros + 4 000 euros au titre du préjudice moral,

*pour les époux [M] : 6 650 euros,

*pour les époux [O] : 6 613,28 euros,

*pour [E] [Y] : 6 774,17 euros,

— condamner la société [Adresse 17], au titre des intérêts intercalaires, au paiement des sommes ci-après, avec inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société Gold Coast Côte d’Azur immobilier, savoir :

*les époux [A] pour 14 836 euros,

*les époux [M] pour 4 647 euros,

*[F] [Z] pour 12 760 euros,

*les époux [O] pour 4 715 euros,

*[E] [Y] pour 5 197 euros,

— condamner la société [Adresse 17], au titre du préjudice lié à la perte de valeur des appartements, au paiement des sommes ci-après, avec inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société Gold Coast Côte d’Azur immobilier à savoir :

*pour la SARL Shagal 70 000 euros,

*pour les époux [A] 44 000 euros,

*pour les époux [K] 76 000 euros,

*pour les époux [M] 51 000 euros,

*pour M. [Z] 48 000 euros,

*pour les époux [O] 46 000 euros,

*pour Mme [Y] 46 000 euros,

Statuant à nouveau,

— réformer le jugement entrepris en ce que la SARL Shagal a été déboutée de certaines de ses demandes en totalité ou en partie,

— dire et juger que les pénalités contractuelles de retard sont dues en raison du retard de livraison et en arrêter le montant à la date de livraison effective intervenue le 24 septembre 2018,

— réformer partiellement le jugement entrepris de ce chef,

— condamner la société [Adresse 17] envers la SARL Shagal au titre des pénalités de retard au paiement de la somme de 116 517 euros arrêtée au 24 septembre 2018 avec inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société [Adresse 17],

A défaut,

— confirmer le jugement entrepris en ce que la société Gold Coast Côte d’Azur immobilier a été condamnée envers la SARL Shagal au titre des pénalités de retard au paiement de la somme de 56'816,67 euros arrêtée au 2 mai 2017 avec inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société [Adresse 17],

— réformer partiellement le jugement entrepris et condamner la société Gold Coast Côte d’Azur immobilier au titre du préjudice locatif au paiement de la somme de 60 400 euros arrêtée au 24 septembre 2018 envers la SARI. Shagal avec inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société [Adresse 17],

A défaut,

— confirmer le jugement entrepris en ce que la société Gold Coast Côte d’Azur immobilier a été condamnée envers la SARL Shagal au titre du préjudice de jouissance et financier au paiement de la somme de 8 000 euros arrêtée au 2 mai 2017 avec inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société [Adresse 17],

— réformer le jugement entrepris en ce que la SARL Shagal a été déboutée de sa demande d’indemnisation au titre des intérêts intercalaires,

— constater que la SARL Shagal justifie du montant des intérêts intercalaires arrêtés au jour de la livraison intervenue le 24 septembre 2018,

Dans ces conditions,

— dire, juger et constater que la créance de dommages et intérêts de la SARL Shagal au titre des intérêts intercalaires s’élève à la somme de 22 877,97 euros,

— fixer de ce chef la créance de la SARL Shagal au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société [Adresse 17],

Pour le surplus,

— condamner la société Gold Coast Côte d’Azur immobilier représentée par son liquidateur judiciaire la SCP BTSG² prise en la personne de maître [N] [L] à payer à chacun des acquéreurs la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile avec fixation au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société [Adresse 17] ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions remises au greffe le 9 juillet 2021, et auxquelles il y a lieu de se référer, la SCP BTSG², représentée par maître [N] [L], et la société [Adresse 17] demandent à la cour de :

— recevoir la société Gold Coast Côte d’Azur immobilier et la SCP BTSG², en qualité de liquidateur judiciaire de la société [Adresse 17], en leur appel et les dire bien fondées,

— réformer en son entier le jugement rendu le 13 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Grasse sauf en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes formées par les consorts [H], venant aux droits de [S] [H] au vu de leur absence de déclaration au passif de la société Gold Coast Côte d’Azur immobilier,

Statuant à nouveau,

— juger la SARL Shagal, les époux [A], les époux [K], Mme [E] [Y], les époux [M], les époux [O], les époux [B], M. [F] [Z], M. [V] [D] irrecevables et en tout cas infondés en leurs demandes pécuniaires, notamment :

*au titre des pénalités de retard,

*au titre du préjudice de jouissance et financier,

*au titre des intérêts intercalaires,

*au titre de la perte de jouissance de la valeur des appartements acquis du fait de l’absence de construction d’une piscine,

— les débouter de même de leur demande de fixation du montant des condamnations sollicitées au passif de la liquidation judiciaire de la société [Adresse 17],

— juger la SARL Shagal irrecevable et infondée tant en son appel incident qu’en son appel principal,

— la débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— la condamner à payer à la SCP BTSG², liquidateur de la société [Adresse 17], la somme de 1 870 euros au titre des pénalités contractuelles pour retard dans le paiement du prix d’acquisition de son lot,

— débouter de même M. [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— le condamner au paiement de la somme de 11 000 euros au titre du solde du prix de vente VEFA de son appartement et garage ainsi désignés :

*un appartement lot n°25 situé au 1er étage d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 19], situé à [Adresse 15] avec le lot de garage n°20,

— assortir cette condamnation des intérêts contractuels au taux de 1% par mois de retard par application de l’acte de vente du 19 juin 2015 à compter du 15 mai 2017, et ce jusqu’à parfait paiement,

— donner acte à la SCP BTSG², ès qualité de liquidateur judiciaire de la société [Adresse 17] qu’elle est disposée à remettre les clés de l’appartement et du garage contre paiement intégral du prix entre ses mains,

— condamner solidairement la SARL Shagal, les époux [B], [A], [T], [M], [O], M. [Z], M. [D], Mme [Y], au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du 10 février 2021, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité partielle de la déclaration d’appel de M. [D] envers la société Elite Insurance Company Limited.

Par ordonnance du 20 mai 2021, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement de la société BTSG² et de la société [Adresse 17] de son instance contre la société Elite Insurance Company Limited et le dessaisissement partiel de la cour concernant ces parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 février 2025.

Motifs':

Sur les pénalités de retard':

Aux termes des actes notariés d’achat, la société [Adresse 17] s’est engagée à livrer les biens le 31 décembre 2015 sauf pour M. et Mme [B] qui se sont portés acquéreurs de leurs biens par acte du 17 août 2016 mentionnant une date de livraison au 30 septembre 2016.

La livraison des biens est finalement intervenue courant avril et mai 2017, sauf pour la société Shagal et M. [V] [D], ceux-ci n’ayant pas payé le solde du prix de vente.

Il en ressort la société [Adresse 17] n’a pas respecté les délais d’exécution prévus aux contrats VEFA.

Aux termes de l’article 1601-1 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est un contrat par lequel le vendeur s’engage à achever un immeuble et à le livrer dans un délai déterminé. La mention d’un délai de livraison dans le contrat d’achat est donc obligatoire et la société [Adresse 17] ne peut prétendre qu’il s’agit d’un délai indicatif.

L’obligation incombant au promoteur immobilier de livrer dans un délai déterminé est une obligation de résultat, de sorte que l’absence de livraison dans le délai prévu au contrat permet à l’acquéreur de demander réparation de ses préjudices.

Le promoteur immobilier ne peut s’en exonérer qu’en rapportant l’existence d’une cause légitime de retard, telle que prévue au contrat. Les causes légitimes de suspension du délai de livraison mentionnées aux contrats comprennent notamment « les retards entraînés par la défaillance d’une entreprise », les « troubles résultant d’hostilités, cataclysmes ou accidents de chantier », les « retards imputables aux compagnies cessionnaires de fourniture d’énergies et de ressources », et les « retards de paiement de l’acquéreur'».

La société Gold Coast Côte d’Azur immobilier représentée par son liquidateur, invoque le retard dans la délivrance de certaines autorisations administratives, l’inflation du coût des travaux et la nécessité d’entreprendre des travaux supplémentaires dépassant largement le montant des marchés de travaux initiaux.

Ces causes ne relèvent cependant pas d’une des causes légitimes de retard prévues aux contrats de vente ni d’un cas de force majeure mais de l’insuffisance de prévisions par le maître d’ouvrage.

Seul le retard de paiement des acquéreurs suite aux différents appels de fonds également invoqué est prévu en tant que cause que cause légitime de suspension du délai de livraison. Mais la société [Adresse 17] ne rapporte pas la preuve d’un tel retard, sauf en ce qui concerne la société Shagal et M. [D].

Les autres acquéreurs sont par conséquent bien fondés à solliciter la réparation de leurs préjudices découlant du retard dans la livraison de leurs biens immobiliers.

Ils réclament à ce titre des pénalités de retard.

Cependant et en l’absence de clause pénale prévue au contrat, l’acquéreur peut seulement solliciter des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, en faisant valoir l’ensemble des préjudices qu’il a subi du fait du retard de livraison, à condition toutefois d’en rapporter la preuve. En effet, l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation qui encadre très précisément le montant des pénalités de retard n’est pas applicable en matière de VEFA.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la société [Adresse 17] au titre des pénalités de retard, en application de l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation, au paiement de sommes calculées sur la base de 1/3000ème du prix de vente total par jour de retard, au profit de la SARL Shagal, de M. et Mme [K], de M. et Mme [M], de M. [F] [Z], de M. et Mme [O], de Mme [E] [Y] et de M. et Mme [B].

Les acquéreurs ne peuvent donc prétendre au paiement de pénalités de retard non prévues aux contrats.

Il en résulte que les demandes de rectification d’erreurs matérielles sont sans objet.

Sur le préjudice locatif et de jouissance':

Les acquéreurs invoquent un préjudice de jouissance ou un préjudice locatif.

Aucun élément ne permettant d’affirmer que les biens auraient été loués du jour de leur mise à disposition et ce, de manière continue, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que la perte locative devait s’analyser en une perte de chance qui peut être évaluée à 50% de la valeur locative.

La société Shagal a acheté un appartement de type 3 pièces avec garage dont la valeur locative, eu égard aux éléments produits par les autres parties, peut être estimée à 1 000 euros par mois. Elle réclame un préjudice locatif jusqu’au 24 septembre 2018, date de la livraison effective du bien en omettant toutefois de préciser qu’elle ne s’est acquittée du solde du prix de vente que le 24 septembre 2018, à l’initiative du liquidateur, alors qu’elle pouvait prendre possession du bien dès le 2 mai 2017, sous réserve de régler l’impayé.

Son préjudice locatif qui court par conséquent du 1er janvier 2016 jusqu’au 2 mai 2017, s’élève à la somme de 8 000 euros (1 000 euros : 2 x 16 mois).

M. et Mme [A] qui ont acheté un appartement de type 2 pièces avec garage au titre d’un investissement locatif longue durée moyennant un loyer mensuel de 846 euros hors charges réclament également l’indemnisation de leur préjudice locatif.

Celui-ci qui court du 1er janvier 2016 jusqu’au 16 mai 2017, date de la livraison, s’élève donc à la somme de 6'979,50 euros (846 euros': 2 x 16 mois + 14,10 euros x 15 jours).

M. et Mme [K] ont fait l’acquisition d’un appartement de type 3 pièces avec deux garages en tant que résidence principale. La livraison de leur bien prévue initialement le 31 décembre 2015, ces derniers ont donné congé de l’appartement qu’ils louaient à [Localité 20]. Ils ont donc par la suite été contraints, dans l’attente de la livraison de leur bien, d’engager des frais de relogement. Ils ont ainsi logé dans différents campings dont le camping Les Peupliers au cours des mois de janvier, février et mars 2016 pour un coût justifié de 1 175,86 euros, le camping «'Clau Mar Jo'» au cours en juin 2016 pour un coût de 498,40 euros, et ils ont loué un logement à M. [U] du 20 au 27 août 2016 à raison de 180 euros la semaine.

Leurs frais de relogement exposés depuis le mois de janvier 2016 s’élèvent ainsi à la somme de 1'854,26 euros.

Ils ont en outre exposé des frais de garde-meubles de décembre 2015 à mai 2017, c’est-à-dire pendant 16 mois pour une somme de 3 801,60 euros.

Enfin le retard de livraison a obligé M. et Mme [K] à enchaîner des solutions de relogement sous forme d’hébergement dans la famille ou chez des amis, dans des campings et des locations à la semaine. La précarité de leur situation et la nécessité de trouver des solutions d’hébergement et de logement leur a indéniablement causé un préjudice moral dont il y a lieu de les indemniser par l’allocation de dommages et intérêts de 4 000 euros.

M. et Mme [M] ont acheté un appartement de type 2 pièces avec deux garages pour réaliser un investissement locatif longue durée moyennant un loyer mensuel de 950 euros hors charges.

Leur préjudice locatif du 1er janvier 2016 jusqu’au 31 mai 2017, date de la livraison, s’élève à la somme de 6 650 euros (950 euros': 2 x 17 mois).

M. et Mme [O] ont acheté un appartement de type 2 pièces avec garage pour un investissement locatif longue durée moyennant un loyer mensuel de 800 euros hors charges.

Leur préjudice locatif du 1er janvier 2016 jusqu’au 17 mai 2017, date de la livraison, s’élève à la somme de 6 613,28 euros (800': 2 x 16 mois et 16 jours à 13,33 euros)

Mme [E] [Y] a fait l’acquisition d’un appartement de type 2 pièces avec garage pour un investissement locatif longue durée moyennant un loyer mensuel de 845 euros hors charges.

Son préjudice locatif du 1er janvier 2016 jusqu’au 2 mai 2017 s’élève à la somme de 6 774,17 euros (845,00 euros': 2 x 16 mois et 1 jour à 14,17 euros).

Le jugement sera donc confirmé en ce qui concerne les dommages et intérêts alloués à ces parties en réparation de leurs préjudice locatif ou de jouissance.

M. [D] a été déclaré irrecevable par le tribunal pour absence de déclaration de créance mais il en justifie en cause d’appel. Le jugement sera donc infirmé de ce chef et il sera fait droit à sa demande indemnitaire en considération des éléments suivants':

Cet acquéreur a fait l’acquisition d’un appartement de type 2 pièces avec garage pour un investissement locatif longue durée moyennant un loyer mensuel de 846 euros hors charges.

Son préjudice locatif s’élève du 1er janvier 2016 au 16 mai 2017, date à laquelle il pouvait prendre possession du bien, sous réserve de régler l’impayé dont il ne s’était toujours pas acquitté au 9 juillet 2021, date des dernières conclusions de la SCP BTSG², s’élève à la somme de 6'979,50 euros (846 euros': 2 x 16 mois + 14,10 euros x 15 jours).

Sur les intérêts intercalaires':

Les intérêts intercalaires – dont les acquéreurs sollicitent le paiement – correspondent aux frais engendrés par le déblocage d’un prêt immobilier en plusieurs étapes. Ils permettent de retarder le début du remboursement du prêt immobilier à l’entrée de l’acquéreur dans son bien et ils sont donc inhérents à l’opération d’achat en l’état futur d’achèvement. Par suite, les acquéreurs ne peuvent réclamer que la part des intérêts intercalaires qu’ils ont été contraints de payer au-delà de la date prévue de livraison soit, en l’occurrence, à compter du 1er janvier 2016 et ce, jusqu’au déblocage des fonds. Ces intérêts correspondent en effet au montant des intérêts payés par les acquéreurs tant que le capital n’est pas entièrement débloqué et il s’agit de frais temporaires appliqués pendant la période de construction ou d’acquisition d’un bien immobilier, avant le début du remboursement du capital emprunté. Ils ne correspondent donc pas aux intérêts du capital, lesquels sont dus en tout état de cause par les emprunteurs.

En l’espèce, sur la période considérée':

— M. et Mme [M] ont payé des intérêts intercalaires de 768,26 euros.

— M. et Mme [A] justifient avoir payé des intérêts intercalaires de 463,38 euros le 10 janvier 2016 et de 463,38 euros le 10 février 2016 jusqu’à la libération des fonds, soit au total la somme de 926,76 euros.

— Mme [Y] ne produit aucun élément concernant les intérêts intercalaires qu’elle dit avoir payé entre la date de livraison et la libération des fonds. Sa demande sera donc rejetée.

— M. et Mme [O] produisent un relevé du Crédit agricole de Franche-Comté montrant qu’ils ont payé des intérêts intercalaires de 1 654,85 euros de janvier 2016 à mai 2016 jusqu’au versement du capital.

— La société Shagal produit le tableau d’amortissement établissant que jusqu’au déblocage des fonds, elle a payé des intérêts intercalaires de 1 888,16 euros de janvier 2016.

A l’exception de Mme [Y] qui doit être déboutée de ces prétentions de ce chef, les parties seront donc indemnisées du montant des intérêts intercalaires sur ces bases, et le jugement sera donc réformé en ce qui concerne le montant des sommes allouées.

S’agissant de M. [D], sa demande en paiement des intérêts intercalaires est recevable compte tenu de sa déclaration de créance. Il sollicite cependant le paiement des intérêts intercalaires de 2017 à 2020 alors qu’il ne peut prétendre aux intérêts intercalaires pour les années postérieures à 2017, puisque la livraison de son bien pouvait intervenir en avril 2017, sous réserve qu’il en solde le prix.

En outre les pièces qu’il produit ne permettent pas de déterminer le montant des intérêts intercalaires qu’il aurait versés de janvier 2016 à avril 2017 et la somme qu’il réclame correspond aux intérêts de son prêt pour la période postérieure à 2017, soit de 2018 à 2021 (page 15 de ses conclusions) et non aux seuls intérêts intercalaires entre la date de livraison contractuelle et la date à laquelle la livraison pouvait intervenir.

Le jugement sera donc réformé en ce qu’il a déclaré sa demande irrecevable mais celle-ci sera rejetée, étant infondée.

Sur la perte de valeur des biens du fait de l’absence de piscine':

Les acquéreurs prétendent que l’absence de réalisation de la piscine prévue au programme de construction a entraîné une perte de valeur de leurs biens.

Ils soutiennent que le maître d’ouvrage a commis un dol en leur dissimulant que la réalisation de la piscine était impossible alors qu’il le savait dès l’origine du projet de construction.

Ils font valoir que le maître d’ouvrage n’a sollicité l’autorisation de construire la piscine que par le biais d’une demande de permis de construire modificatif, qu’il n’a jamais obtenu ce permis de construire, qu’en effet, une décision implicite de rejet est intervenue le 21 juillet 2015 du fait de l’absence de production des pièces complémentaires réclamées au cours de l’instruction par la société [Adresse 17] dans les délais requis et que le promoteur vendeur savait, en raison des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) applicable sur le territoire de la commune d'[Localité 14], que la réalisation d’une telle piscine était impossible au regard de la configuration des lieux.

Les contrats préliminaires de réservation de vente en l’état futur d’achèvement signés courant décembre 2014 ne font pas état de la piscine. Cependant, certains plans de masse la mentionnant de même que certaines notices descriptives de vente.

Les acquéreurs produisent la notice descriptive faisant état de la réalisation d’une piscine, et prouvant que la construction de la piscine entrait dans le champ contractuel au jour de la signature des contrats de réservation de leurs lots.

Toutefois, dans tous les actes de vente, a été insérée la clause suivante, rédigée en termes identiques :

« Permis de construire complémentaire':

Une demande de permis de construire, pour l’édification d’une piscine, a été déposée par la société Gold Coast Côte d’Azur immobilier auprès de la mairie d'[Localité 14], le 24 mars 2015, ainsi que cela résulte du récépissé du dépôt daté du même jour, dont une copie a été déposée au rang des minutes de l’office notarial dénommé en tête des présentes, aux termes de l’acte de dépôt susvisé.

Cette demande est en cours d’instruction.

A ce sujet, L’ACQUEREUR déclare, savoir :

Que la réalisation effective d’une piscine, qui est mentionnée au plan de masse du contrat de réservation et de la notice descriptive jointe audit contrat, ne constitue pas une condition essentielle et déterminante de la réalisation des présentes ;

Qu’il renonce expressément à se prévaloir du défaut d’obtention du permis de construire de ladite piscine à l’encontre du VENDEUR, pour réclamer une indemnité quelconque (…) ».

Il en résulte que, lors de la signature des actes authentiques, les acquéreurs étaient effectivement informés de l’aléa concernant la construction de la piscine et qu’ils ont expressément renoncé à réclamer une indemnisation en cas de non-réalisation de cette piscine,

En l’état et alors qu’ils pouvaient annuler la vente si la piscine constituait une condition essentielle et déterminante de leur consentement à la vente. ils ont tous consenti à la vente en connaissance de cause de l’aléa relatif à un éventuel défaut d’obtention du permis de construire la piscine.

Par ailleurs, les acquéreurs ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un dol qui, en application de l’article 1137 du code civil, suppose l’existence de man’uvres ou de mensonges pour obtenir le consentement du cocontractant ou la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’occurrence, les acquéreurs ont été expressément informés de l’aléa concernant la piscine lors de la signature des actes authentiques dans lesquelles ils ont déclaré que la réalisation effective d’une piscine ne constituait pas une condition essentielle et déterminante de la réalisation de la vente. Dans ce contexte, la remise de la notice descriptive de vente mentionnant une piscine ne constitue pas une man’uvre ou un mensonge constitutif d’un dol imputable la société venderesse et qui les autoriserait à réclamer une indemnisation à laquelle ils ont pourtant renoncé.

Les parties seront donc déboutées de leur demande en réparation de leur préjudice lié à la perte de valeur des appartements, le jugement étant infirmé de ce chef.

L’équité, la situation économique de la société [Adresse 16] et le bien-fondé réciproque de certaines demandes justifie que soient laissés à la charge de chacune des parties les frais qu’elles ont exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

De même, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Par ces motifs :

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné la société Gold Coast Côte d’Azur immobilier à payer des pénalités de retard après inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société [Adresse 18] profit de la SARL Shagal, des époux [K], des époux [M], de M. [F] [Z], des époux [O], de Mme [E] [Y] et des époux [B],

— déclaré irrecevables les demandes formées par M. [D] au titre de son préjudice locatif et du paiement des intérêts intercalaires pour absence de déclaration de créance,

— condamné la société [Adresse 17] à payer à Mme [E] [Y] une indemnité en réparation des intérêts intercalaires, en ce qu’il a débouté la société Shagal de sa demande en paiement d’intérêts intercalaires ainsi que sur le montant des sommes allouées aux parties en paiement de ces intérêts intercalaires,

— condamné la société [Adresse 17] au paiement d’indemnités au profit de La SARL Shagal, des époux [A], des époux [K], des époux [M], de M. [F] [Z], des époux [O] et de Mme [E] [Y]'pour un préjudice lié à la perte de valeur des appartements ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant ;

Déboute la société Shagal, M. et Mme [K], M. et Mme [M], de M. [F] [Z], M. et Mme [O], Mme [E] [Y] et M. et Mme [B] et M. [V] [D] de leurs demandes en paiement des pénalités de retard et de leur demande en réparation de la perte de valeur de leurs biens immobiliers ;

Déclare recevables les demandes formées par M. [V] [D] en réparation de son préjudice locatif’et du paiement des intérêts intercalaires ;

Fixe au passif de la société [Adresse 17] représentée par la SCP BTSG², prise en la personne de maître [N] [L], ès qualité de liquidateur judiciaire, au profit de M. [V] [D], la somme de 6'979,50 euros en réparation de son préjudice locatif ;

Fixe au passif de la société [Adresse 17] représentée par la SCP BTSG², prise en la personne de maître [N] [L], ès qualité de liquidateur judiciaire, les sommes suivantes en paiement des intérêts intercalaires :

*à M. et Mme [M] la somme de 768,26 euros,

*à M. et Mme [A] la somme de 926,76 euros,

*à M. et Mme [O] la somme de 1 654,85 euros,

*à la société Shagal la somme de 1 888,16 euros ;

Déboute M. [V] [D] et Mme [Y] de leurs demandes en paiement des intérêts intercalaires';

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile';

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Le Greffier, La Présidente,