COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 24 JUIN 2025

N° 2025/313

Rôle N° RG 21/06699 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHMV5

[D] [Z] [X]

C/

[P] [A]

[L], [F], [H], [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eric TARLET

M^e Nordine OULMI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AIX-EN-PROVENCE en date du 12 Octobre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02926.

APPELANT

Monsieur [D] [Z] [X]

né le 25 Juin 1966 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [P] [W] [A]

né le 05 Mars 1981 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 2]

Madame [L], [F], [H], [K]

née le 20 Février 1982 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par M^e Nordine OULMI, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Avril 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire ayant des fonctions juridictionnelles, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Vu le jugement réputé contradictoire, rendu par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 12 octobre 2020, ayant statué ainsi qu’il suit :

' prononce la résolution du compromis de vente du 31 mars 2010 régularisé entre M. [U] [X], M. [P] [A] et Mme [L] [K],

' ordonne la restitution de la somme de 6750 euros séquestrée en l’étude de Maître

[S], notaire à [Localité 1], à M. [A] et Mme [K] à titre de clause pénale,

' condamne M. [X] à verser à M. [A] et à Mme [K] la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice moral, outre la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

' rejette les demandes plus amples,

' condamne M. [X] aux dépens avec distraction.

Le jugement, réputé contradictoire en l’absence de comparution de M. [X], retient, en substance, que l’acte de vente n’a pas été réitéré en la forme authentique avant l’échéance fixée au 30 juin 2010 en raison de la défaillance de M. [X], vendeur; que les acquéreurs justifient avoir satisfait à leur obligation de tentative de conciliation préalable par le procès-verbal du 9 février 2016 du médiateur constatant l’échec de la tentative de résolution amiable du litige en raison de l’absence des consorts [X] et également par le courrier recommandé de leur conseil adressé au vendeur le 21 février 2018; que par ailleurs, toutes les conditions suspensives étaient réunies à l’échéance du compromis de sorte qu’il doit être 'fait application de la clause pénale', le notaire devant 'restituer la somme de 6750 euros à M. [P] [A] et Mme [K]'; que ceux-ci ont subi un préjudice moral lié aux désagréments consécutifs à l’échec de leur projet de vie.

Vu l’appel interjeté le 4 mai 2021 par M. [D] [X].

Vu les conclusions de M. [D] [X] en date du 3 juin 2022, demandant de :

' constater que les demandes de M. [A] et de Mme [K] sont prescrites et les déclarer irrecevables,

' à titre subsidiaire, déclarer irrecevable la procédure, faute de conciliation préalable conformément à la clause contractuelle et à l’arrêt de 2017 renvoyant les parties au stade de la conciliation,

' déclarer irrecevable la procédure fondée sur un procès-verbal de carence irrégulier,

' à titre infiniment subsidiaire, déclarer irrecevable le procès-verbal de carence et déclarer irrecevable le procès-verbal de conciliation,

' en tout état de cause, réformer le jugement du 12 octobre 2020 rectifié le 10 mai 2021, sauf en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes et statuant à nouveau :

' rejeter l’appel incident de M. [A] et de Mme [K] tendant à obtenir sa condamnation à leur verser la somme de 6750 euros au titre de la clause pénale et à leur verser la somme de 10'000 euros au titre de leur préjudice moral,

' débouter M. [A] et Mme [K] de leur appel incident tendant à obtenir sa condamnation à leur verser la somme de 4000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens,

' rejeter toutes les demandes de M. [A] et de Mme [K],

reconventionnellement,

' constater que M. [A] et Mme [K] ne sont plus acheteurs et qu’il a demandé plusieurs fois au notaire de leur rendre le dépôt de garantie de 6750 euros,

' prononcer la résolution du contrat de vente du 31 mars 2010 et la restitution de la somme de 6750 euros à M. [A] et à Mme [K],

' condamner in solidum M. [A] et Mme [K] à lui verser la somme de 15'000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Vu les conclusions du 29 octobre 2021 de M. [P] [A] et Mme [L] [K], demandant de :

' confirmer le jugement sur la résolution de la vente et la restitution de la somme de 6750 euros,

' infirmer le jugement qui a limité la condamnation au titre du préjudice moral et de l’article 700 du code de procédure civile,

' déclarer leur action recevable,

' prononcer la résolution du compromis de vente du 31 mars 2010 aux torts exclusifs de l’appelant,

' ordonner la restitution à leur bénéfice de la somme de 6750 euros,

' condamner M. [X] à leur verser à titre de clause pénale la somme de 6750 euros, outre au titre de leur préjudice moral, la somme de 10'000 euros et par application de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 4000 euros ainsi qu’à supporter les dépens.

Vu l’ordonnance de clôture du 1er avril 2025.

MOTIFS

Le litige opposant les partis est relatif à un compromis de vente, en date du 31 mars 2010, passé entre M. [D] [X], d’une part, en qualité de vendeur et M. [A] et Mme [K] d’autre part, en qualité d’acquéreurs.

Le bien, objet de ce compromis, avait été la propriété indivise de M. [U] [X], de son épouse ainsi que de M. [D] [X] jusqu’à un acte notarié du 25 novembre 2002 aux termes duquel les époux [X] en avaient fait donation à [D] [X], l’acte contenant une clause stipulant une interdiction d’aliéner, d’hypothéquer, un droit de retour et une action en réduction ou revendication.

Aux termes de l’avant-contrat signé, il est indiqué en page 20 que les époux [X], non présents mais représentés, déclarent renoncer purement et simplement en ce qui concerne l’immeuble dont il s’agit à l’interdiction d’aliéner et au droit de retour inséré dans l’acte de donation.

Cependant, le 19 mai 2010, la réitération de l’acte prévue au 30 juin 2010 n’a pas eu lieu et à la requête des acquéreurs, sur sommation délivrée le 16 juillet 2010, un procès-verbal de carence a été dressé le 5 août 2010 à raison du défaut de comparution des consorts [X].

Une première procédure a été diligentée, laquelle a conduit le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence, saisi par M. [A] et Mme [K] notamment en restitution du dépôt de garantie versé, à rendre un jugement du 3 décembre 2015, ultérieurement confirmé par un arrêt de la cour d’appel du 29 mai 2017, ayant:

— constaté que le compromis de vente n’était pas entaché de nullité,

— déclaré irrecevable l’action de M. [A] et de Mme [K] pour défaut de conciliation préalable,

— débouté M. [U] [X] de sa demande de dommages et intérêts contre le notaire et contre M. [A] et Mme [K] et statué sur les dispositions accessoires.

M. [A] et Mme [K] ont alors mis en 'uvre la procédure de médiation conventionnelle et le 'médiateur-conciliateur', en l’absence des consorts [X], n’a pu que constater l’échec de la tentative de résolution amiable du litige selon un procès-verbal du 9 février 2016.

Par ailleurs, les acquéreurs ont, par l’intermédiaire de leur conseil, sollicité le 21 février 2018 la restitution du dépôt de garantie, la présente procédure ayant été engagée par un exploit du 15 mai 2019.

Au soutien de son appel, M. [X] invoque, en premier lieu, la prescription de l’action au motif qu’elle aurait dû être introduite avant le 5 août 2015 dans la mesure où le point de départ du délai serait la date à laquelle sur la sommation délivrée au vendeur de comparaître, le notaire a dressé, le 5 août 2010 un procès verbal de carence et où par ailleurs, le premier acte de conciliation est, de toute façon, postérieur à l’expiration du délai de la prescription.

À titre subsidiaire, l’appelant invoque également le défaut de conciliation préalable et l’irrégularité du procès-verbal de carence dressé par le notaire des acquéreurs, lequel n’avait pas été chargé de recevoir l’acte authentique.

Il précise que le procès-verbal de conciliation concernait la précédente procédure et que la Cour de cassation juge qu’une procédure ne peut être régularisée par la mise en 'uvre de la clause de conciliation en cours d’instance ; qu’il ne peut être considéré comme défaillant à cette tentative de conciliation et que ce procès-verbal doit être déclaré irrecevable.

Sur le fond, M. [X] fait essentiellement valoir que le grief qui lui est fait, consistant à lui reprocher un refus de vendre avant la date butoir du 30 juin 2010, n’est pas fondé et qu’il ne peut être considéré comme défaillant au titre d’une régularisation qui n’a matériellement pas existé et qui n’a jamais été organisée par Me [S], seul habilité par le compromis; qu’en outre, il a répondu au courrier du conseil des intimés du 28 février 2018 en donnant son accord sur la restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie; que l’échec de la vente ne peut lui être imputable alors que la sommation de comparaître était irrégulière et également en l’absence des fonds versés sur le compte du notaire; que les intimés devront être déboutés de leur demande tendant à voir appliquer la clause pénale; que le principe de la résolution est acquis dans la mesure où il n’y a plus de volonté d’acquérir, mais que la résolution ne saurait être prononcée à ses torts; qu’il n’y a pas lieu à dommages intérêts dans la mesure où il justifie avoir, lui-même, proposé que le notaire rende le dépôt de garantie aux acquéreurs; qu’en revanche, il a subi un préjudice à sa santé et à sa tranquillité, justifiant sa propre demande de dommages et intérêts.

Il lui est répliqué sur la prescription, que les intimés ont saisi la juridiction le 15 mai 2019 et que le délai de prescription n’a commencé à courir qu’à compter de l’échec de la médiation, le 9 février 2016; qu’à la date du 5 août 2010, il n’est pas établi que le vendeur refusait de signer l’acte et renonçait à son projet; sur le fond, que la rétractation du consentement du vendeur à la vente est un manquement caractérisé qui justifie le prononcé de la résolution du contrat à ses torts ; que les parents avaient donné leur accord à la vente lors du compromis et que le vendeur ne peut se prévaloir de ce chef se rétracter derrière la position de ses parents ; que rien n’empêchait le vendeur de se tourner vers son notaire pour régulariser l’acte ; que le procès-verbal de carence mentionne que l’acquéreur a obtenu le financement sollicité.

Sur la première question débattue qui est celle de la prescription, il est rappelé en droit :

— que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer;

— que ce délai peut, par ailleurs, être interrompu ou suspendu;

— que la prescription est suspendue à compter du jour où après la survenance d’un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou à défaut d’accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation;

— que le délai de prescription recommence à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois à compter de la date à laquelle, soit l’une des parties ou les deux, soit le médiateur ou le conciliateur déclare que la médiation ou la conciliation est terminée;

— que la demande en justice interrompt le délai de prescription et que l’interruption susceptible d’en résulter est non avenue si la demande est définitivement rejetée.

En l’espèce, le point de départ du délai de la prescription est le jour où les parties ont eu connaissance du refus du vendeur de réitérer la vente.

Ce refus est, ainsi que le revendique M. [X], caractérisé à la date de l’établissement du procès verbal de carence, soit le 5 août 2010, après que le délai fixé au compromis pour la réitération (30 juin 2010) a expiré et que sommation de comparaître chez Me [V] a été délivrée, à l’initiative de M. [A] et de Mme [K], le 15 juillet 2010, pour le 5 août 2010.

Le point de départ ne saurait, en revanche, être fixé, ainsi que le préconisent les intimés, au jour de l’échec de la tentative de conciliation, laquelle n’a précisément eu lieu qu’à raison du refus ainsi manifesté de réitérer la vente dans le délai prescrit au compromis, ladite conciliation n’ayant au demeurant été organisée qu’après l’introduction par M. [A] et Mme [K] de la première action en justice aux termes de laquelle ils sollicitaient précisément la restitution du dépôt de garantie qu’ils avaient versé, manifestant ainsi leur connaissance du refus du vendeur de passer l’acte.

Il ne peut, par ailleurs, être utilement argué d’une interruption de ce délai compte tenu de cette procédure ayant donné lieu au jugement du tribunal d’Aix-en-Provence du 3 décembre 2015, puis à l’arrêt de la cour d’appel du 29 mai 2017 dans la mesure où ces décisions ont définitivement rejeté les demandes et où les dispositions légales sus citées, tirées de l’article 2243 du code civil sur le caractère non avenu de l’interruption, ne distinguent pas selon que la demande est définitivement rejetée par un moyen de fond ou par une fin de non recevoir.

En ce qui concerne la suspension susceptible de résulter de la mise en oeuvre de la procédure de conciliation, les seuls actes dont il est justifié relativement à cette procédure ont été établis en 2016 (voir les pièces 9 à 12 de l’appelant et la pièce 10 des intimés).

Or, la date ci-dessus retenue comme constituant le point de départ étant celle du jour de l’établissement du procès verbal de carence, le 5 août 2010, et le délai de 5 ans expirant le 5 août 2015, les actes relatifs à la conciliation se placent, en toute hypothèse, dans un temps qui est postérieur à l’expiration du délai de prescription, d’où il résulte que la suspension de ce chef ne peut être utilement invoquée.

Il sera, en conséquence, fait droit à l’irrecevabilité invoquée, l’action de M. [A] et de Mme [K] étant jugée prescrite.

Il sera, par ailleurs, constaté que M. [X] ne s’oppose pas à la restitution de la somme de 6750 euros séquestrée en l’étude de Me [S], notaire à [Localité 1], à M. [A] et à Mme [K].

La demande reconventionnelle de M. [X] en résolution de la vente qui se rattache directement à la demande principale de M. [A] et de Mme [K] jugée prescrite sera, par suite, également rejetée comme irrecevable.

Sa demande de dommages et intérêts sera rejetée en l’absence de démonstration de la réalité du préjudice invoqué en relation de causalité avec une faute des acquéreurs, M. [D] [X] qui affirme avoir été très perturbé par la procédure engagée qui lui aurait occasionné stress et angoisse ne versant, à cet égard, qu’un document général établi par la société française de cardiologie.

En raison de leur succombance, M. [A] et Mme [K] supporteront les entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel.

L’équité ne commande pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau :

Déclare M. [A] et Mme [K] irrecevables en leurs demandes,

Déclare irrecevable la demande de résolution du contrat de vente du 31 mars 2010 de M. [X],

Rejette la demande de dommages et intérêts de M. [X],

Constate que M. [X] ne s’oppose pas à la restitution à M. [A] et à Mme [K] de la somme de 6750 euros séquestrée chez Me [S], notaire à [Localité 1],

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [A] et Mme [K] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel.

La Greffière La Présidente