COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 22 OCTOBRE 2025

N° 2025 / 261

N° RG 23/14394

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMF4J

[P] [D]

C/

[T] [S]

[M] [Y]

Syndicat des copropriétaires [Adresse 13]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Elie MUSACCHIA

M^e Thierry TROIN

M^e Frédéric KIEFFER

M^e Jessica RICHEZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 19 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n°19/00741.

APPELANT

Monsieur [P] [D]

né le 26 Novembre 1984 à [Localité 10] (06), demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE ayant pour avocat plaidant M^e Hadrien LARRIBEAU, membre de la SCP DELAGE – DAN – LARRIBEAU – RENAUDOT, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉS

Monsieur [T] [S]

né le 24 Juin 1974 à [Localité 11] (38), demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Thierry TROIN, mebre de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Nicolas MIR, avocat au barreau de NICE

Madame [M] [Y]

née le 20 Juin 1988 à [Localité 12] (45), demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Frédéric KIEFFER, membre de la SELARL KIEFFER – MONASSE & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 13] sis [Adresse 4] et [Adresse 9] ([Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice, le Société MAEVA IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 8] ([Adresse 2][Localité 1] pris en la personne de son représentant domicilié es qulité audit siège

représenté par M^e Jessica RICHEZ, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M.[T] [S] est copropriétaire au sein de la copropriété [Adresse 13].

Le règlement de copropriété prévoit que la rampe d’accès au sous-sol est une partie commune.

Mme [M] [Y], également copropriétaire, indique avoir un droit de stationnement octroyé par une assemblée générale en date du 8 avril 2017 rappelé dans son acte d’acquisition lors de la vente par M.[D].

Par acte du 20 décembre 2018, M.[S] a fait assigner Mme [M] [Y] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] aux fins de voir notamment, constater l’inexistence de l’assemblée générale du 8 avril 2017, prononcer la nullité de l’assemblée générale du 8 avril 2017 et dire et juger que les lots l0 et l7 de la copropriété [Adresse 13] appartenant à Mme [Y] ne sont pas titulaires d’une jouissance exclusive et intégrale de la rampe d’accès au sous-sol qui constitue une partie commune.

Mme [M] [Y] a assigné M.[P] [D] en intervention forcée par acte du l5 décembre 2020 pour être relevée et garantie de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à la demande de M.[T] [S].

Par ordonnance en date du l8 novembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

Mme [M] [Y] par acte des 1er et 6 mars 2019 a fait assigner M.[P] [D] en nullité de la vente, ainsi que Maître SERRATRICE et l’étude notariale, en responsabilité civile professionnelle au motif notamment que M.[P] [D] aurait communiqué un faux procès-verbal d’assemblée générale afin de l’amener à contracter.

Par jugement en date du 8 juin 202 1, la 1ère Chambre section A du Tribunal judiciaire de GRASSE a notamment prononcé avec exécution provisoire la nullité pour dol de la vente intervenue le l2 décembre 2017 entre M.[P] [D] et Mme [M] [Y]. Cette décision est désormais définitive.

Par jugement rendu le 19 septembre 2023, le Tribunal judiciaire de GRASSE:

ANNULE le modificatif au règlement de copropriété état descriptif de division en date du 12 décembre 201 7 ;

ORDONNE la publication du jugement au service de la publicité foncière compétente aux frais de M.[P] [D], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

CONDAMNE M.[P] [D] à payer à Mme [M] [Y] la somme de 1.500,00 euros à litres de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [P] [D] par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à verser :

— une somme de 3.600,00 euros à [T] [S],

— une somme de 4.000,00 euros à [M] [Y],

— une somme de 1 .500,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 13] ;

CONDAMNE M.[P] [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d’huissier du l0 septembre 2018 pour la somme de 409,09 €, le coût de l’assignation en intervention forcée (194,00 €), dont distraction au profit de Maître Thierry TROIN ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que faute de convocation à une assemblée générale du 8 avril 2017 et de procès verbal en résultant, cette assemblée générale ne s’est pas tenue et aucune jouissance privative sur la rampe d’accès pour garer un véhicule n’a été accordée.

Il a retenu qu’il convenait d’annuler le modificatif au règlement de copropriété état descriptif de division en date du 12 décembre 2017 obtenu par M.[D] en fraude des droits des copropriétaires.

Par déclaration au greffe en date du 23 novembre 2023, M.[D] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, il sollicite:

Juger les présentes conclusions recevables et bien fondées,

Juger parfait le désistement d’instance de M.[D] dans le cadre de la présente instance d’appel enrôlée sous le numéro RG 23/14394, sauf en ce qu’il l’a condamné à verser à Mme [Y] la somme de 1500€ au titre de dommages et intérêts ainsi qu’au titre des articles 700 prononcés et infirmer le jugement déféré sur ces deux points,

Statuant à nouveau

Infirmer le jugement rendu le 19 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de GRASSE en ce qu’il l’a condamné à verser à Mme [Y] la somme de 1500€ au titre de dommages et intérêts, ainsi qu’au titre des articles 700 prononcés à son encontre,

En conséquence

Débouter Mme [Y] de sa demande de dommages et intérêts,

Débouter l’ensemble des parties de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de M.[D],

Condamner in solidum M.[S] et Mme [Y] à verser à M.[D] la somme de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum M.[S] et Mme [Y] aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e Elie MUSACCHIA, sous sa due affirmation de droits.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— qu’il a vendu le bien dont il était propriétaire dans la copropriété en question à Mme [Y] par acte notarié du 12 décembre 2017,

— que cette vente a été annulée pour dol par jugement du 8 juin 2021 devenu définitif,

— que selon conclusions d’incident notifiées le 28 juillet 2025, il s’est désisté de son appel, mais que ce désistement n’a pas été accepté par les parties intimées qui ont souhaité maintenir leurs appels incidents,

— que le désistement est parfait à l’égard du syndicat des copropriétaires qui n’avait formulé avant lui aucune demande ou appel incident et aucune somme ne pourra être allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à son profit,

— que contrairement à ce que prétend M.[S] le premier juge n’a pas omis de statuer sur la jouissance de la rampe d’accès,

— que la demande d’astreinte de 1 000€ par infraction constatée à son encontre est irrecevable comme nouvelle en cause d’appel, qu’en tout état de cause il n’est pas rapporté la preuve de ce qu’il se gare sur la rampe d’accès,

— que Mme [Y] a sollicité la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et ne saurait obtenir une augmentation de dommages et intérêts,

— que la nullité de la vante ayant été prononcée, le prix de vente restitué et des dommages et intérêts alloués dans la cadre de la procédure connexe, Mme [Y] a d’ores et déjà été indemnisée de l’ensemble de ses préjudices.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Mme [Y] conclut:

' A titre principal,

Confirmer le jugement rendu le 19 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions.

Débouter M. [P] [D] et M. [T] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Y ajoutant,

Condamner M. [P] [D] à verser à Madame [M] [Y] la somme de 3 020 € (1500 + 1520) au titre des dommages et intérêts,

Condamner M. [P] [D] à verser à Madame [M] [Y] la somme de 4 000€ au titre des frais irrépétibles.

Condamner M.[P] [D] aux entiers dépens.

' A titre subsidiaire,

Condamner M.[T] [S] à verser à Mme [M] [Y] la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts.

Condamner M. [T] [S] à verser à Mme [M] [Y] la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles.

Condamner M. [T] [S] aux entiers dépens.

Elle soutient que le désistement ne peut être parfait à son égard puisqu’elle a formé appel incident pour obtenir un montant plus important de dommages et intérêts et d’article 700 du code de procédure civile.

Elle précise que son préjudice moral résulte de la procédure intentée et n’a donc pas été indemnisé dans la procédure connexe.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, M.[S] sollicite:

CONFIRMER le jugement rendu le 19 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Grasse le 19 septembre 2023, sauf en ce qui concerne les omissions de statuer correspondant à l’inexistence de l’assemblée générale du 8 avril 2017, l’absence de jouissance exclusive des lots 10 et 17, la suppression dans l’acte notarié de Mme [Y] de toute mention de jouissance exclusive, les mentions de publication du jugement à intervenir dans l’acte notarié de mme [Y] et l’état descriptif de division et l’interdiction de stationner,

INFIRMER sur ces points le jugement dont appel,

DEBOUTER toutes demandes contraires à celles de M.[S] et notamment toutes demandes, fins et conclusions de M.[D] et de Mme [Y],

CONSTATER l’inexistence de l’assemblée générale du 8 avril 2017,

PRONONCER la nullité de l’assemblée générale du 8 avril 2017,

ORDONNER que les lots 10 et 17 de la copropriété [Adresse 13] s’ils existent encore par extraordinaire après publication du jugement annulant le modificatif à état descriptif de division appartenant à Mme [Y] ou à M.[D] ne soient pas titulaires d’une jouissance exclusive et intégrale de la rampe d’accès au sous-sol pour le stationnement des véhicules,

DIRE et JUGER que le jugement à intervenir sera publié à la conservation des hypothèques en rectification de :

— l’acte de vente entre M.[D] et Mme [Y],

— au modificatif à l’état descriptif de division de la copropriété en date du 12 décembre 2017,

ORDONNER sous astreinte de 1 000€ par infraction constatée à M.[D] nouvellement redevenu propriétaire de ne pas se garer ou stationner sur la rampe d’accès au sous sol,

CONDAMNER in solidum Mme [Y] avec M.[D] et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3600€ au titre d le’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat d’huissier du l0 septembre 2018 pour la somme de 409,09 €, dont distraction au profit de Maître Thierry TROIN ;

Il fait valoir:

— que le règlement de copropriété prévoit que la rampe d’accès au sous sol est une partie commune,

— qu’il s’est aperçu du stationnement de véhicules sur cette rampe comme cela est établi par constat d’huissier du 16 août 2018,

— qu’hormis Mme [Y] les autres copropriétaires tout comme lui n’avaient pas connaissance d’une assemblée générale du 8 avril 2017 qui aurait autorisé la modification du règlement de copropriété et attribué en jouissance exclusive la rampe d’accès,

— que l’assemblée générale du 8 avril 2017 semble être un faux produit par M

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires conclut:

CONFIRMER le jugement rendu le 19 septembre 2023, par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en toutes ses dispositions,

DEBOUTER M.[D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER les parties de toute demande formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 13],

Y ajoutant

CONDAMNER M.[D] ou tout succombant à régler au syndicat des copropriétaires une somme de 4 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens.

Il fait valoir que l’assemblée générale du 8 avril 2017 n’a pas eu lieu de sorte qu’aucune jouissance privative de la rampe d’accès n’a été accordée et que c’est à bon droit que le tribunal a annulé le modification au règlement de copropriété du 12 décembre 2017 et a ordonné la publication du jugement sous astreinte.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 août 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 septembre 2025 et mise en délibéré au 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les omissions de statuer

Sur l’omission de statuer sur l’inexistence de l’assemblée générale du 8 avril 2017 et les mentions de publication du jugement à intervenir

Il est rappelé comme l’a justement fait le premier juge que les demandes tendant à voir dire et juger, prendre acte ou constater ne sont pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les sollicite hors cas prévus par la loi de sorte qu’il ne sera pas statué sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Ainsi, il ne sera pas statuer sur les demandes suivantes de M.[S]:

CONSTATER l’inexistence de l’assemblée générale du 8 avril 2017,

DIRE et JUGER que le jugement à intervenir sera publié à la conservation des hypothèques en rectification de :

— l’acte de vente entre M.[D] et Mme [Y],

— au modificatif à l’état descriptif de division de la copropriété en date du 12 décembre 2017.

Il ne saurait donc être retenue une quelconque omission de statuer du premier juge sur ces points.

Sur l’omission de statuer sur l’absence de jouissance exclusive des lots 10 et 17 et sur la nullité de l’assemblée générale du 8 avril 2017

Il convient de souligner que le premier juge a retenu qu’il résultait des attestations de copropriétaires qu’aucune convocation n’a été adressée aux copropriétaires de la résidence pour une assemblée générale le 8 avril 2017 et qu’aucun procès verbal n’a été dressé, que dès lors aucune assemblée générale ne s’est tenue le 8 avril 2017 et aucune jouissance privative sur la rampe d’accès afin de garer un véhicule n’a été accordée. Il a annulé le modificatif au règlement de copropriété état descriptif de division en date du 12 décembre 2017 qui créait le lot 10 en réunissant les lots 1, 2, 3 et 4 et accordait aux lots 10 et 17 une jouissance exclusive et intégrale de la rampe d’accès au sous-sol pour le stationnement des véhicules.

Par cette annulation reprise au dispositif du jugement, il a été statué sur l’absence de jouissance exclusive des lots 10 et 17.

En outre, une assemblée générale inexistante ne saurait être annulée, en effet cela reviendrait à reconnaître son existence.

Aucune omission de statuer n’est à retenir.

Sur la suppression dans l’acte notarié de Mme [Y] de toute mention de jouissance exclusive et intégrale de la rampe d’accès au sous sol pour le stationnement des véhicules

Cet acte notarié a été annulée par jugement du 8 juin 2021, devenu définitif, de sorte que cette demande est sans objet et M.[S] en est débouté.

Sur l’injonction faite à M.[D] de ne pas se garer ou stationner sur la rampe d’accès au sous sol sous astreinte de 1 000€ par infraction constatée

Le premier juge a parfaitement retenu que le règlement de copropriété n’autorise pas à se garer sur la rampe d’accès au sous sol.

Pour autant, M.[S] ne verse aux débat aucune pièce justificative de ce que M.[D] contreviendrait à cette interdiction, de sorte qu’il ne justifie pas de la demande qu’il formule et en sera débouté.

Sur la demande reconventionnelle de Mme [Y]

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est indéniable qu’indépendamment de la procédure connexe en annulation de l’acte de vente, M.[D] a par la présente procédure causé à Mme [Y] un préjudice moral parfaitement évalué par le premier juge à la somme de 1500€ sans que Mme [Y] ne justifie en appel de ce que cette indemnisation soit revue à la hausse.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les autres demandes

M.[D] est condamné à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile:

— à Mme [Y] 1500€,

— à M.[S] 1500€.

Le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande d’article 700 du code de procédure civile.

M.[D] est condamné aux entiers dépens d’appel, avec distraction au profit de M^e TROIN pour la part lui revenant.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 septembre 2023 par le Tribunal judiciaire de GRASSE,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M.[D] à régler à Mme [Y] la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE M.[D] à régler à M.[S] la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE M.[D] aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de M^e TROIN avocat, pour la part lui revenant.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT