COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 05 NOVEMBRE 2025

N° 2025 / 310

N° RG 25/02599

N° Portalis DBVB-V-B7J-BOO5A

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier

[Adresse 5]

C/

[C] [Y]

[S] [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 29 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/04737.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice, la société D4 IMMOBILIER, dont le siège est sis [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI, membre de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Hortense BROSSEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Madame [C] [Y]

née le 07 Décembre 1980 en ALGERIE, demeurant [Adresse 3]

Signification de la DA le 25 mars 2025 à l’étude

Signification de conclusions le 28 mai 2025 à l’étude

défaillante

Monsieur [S] [H]

né le 19 Octobre 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Signification de la DA par application de l’article 659 le 26 mars 2025

Signification de conclusions le 28 mai 2025 par PVRI

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2025.

ARRÊT

Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par actes délivrés le 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], sis [Adresse 1], a assigné Monsieur [S] [H] et Madame [C] [Y] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de cette même ville, statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, pour les entendre condamner à lui payer la somme de 1.787,90 € au titre des charges de copropriété afférentes au lot n° 239 exigibles au 11 juillet 2023, outre les intérêts légaux à compter d’un commandement signifié le 31 mars 2023, les frais nécessaires de recouvrement prévus à l’article 10-1 de ladite loi et une somme de 3.500 € à titre de dommages-intérêts.

Les défendeurs n’ont pas comparu en première instance.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 29 mai 2024, le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné aux dépens. Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu :

— d’une part, que la procédure prévue à l’article 19-2 précité ne pouvait être utilisée à seule fin de recouvrer des sommes appelées au cours des exercices précédents,

— et d’autre part, que les pièces produites à l’appui de la demande ne permettaient pas d’établir que les défendeurs étaient propriétaires du lot n° 239.

Le syndicat a interjeté appel le 3 mars 2025, et l’affaire a reçu fixation à bref délai à l’audience du 6 octobre 2025 en application de l’article 906 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions déposées au greffe le 2 mai 2025, auxquelles il est ici renvoyé pour l’exposé des moyens, Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société D4 IMMOBILIER, poursuit l’infirmation du jugement et actualise sa créance de charges. Il produit en outre un extrait de la matrice cadastrale à l’effet d’établir le droit de propriété des intimés sur le lot n° 239.

Il demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [C] [Y] à lui payer :

—  4.732,60 € au titre des charges de copropriété exigibles au 28 avril 2025, outre les intérêts légaux à compter du commandement signifié le 31 mars 2023,

—  1.377,27 € au titre des frais de recouvrement,

—  3.500,00 € à titre de dommages-intérêts.

Il réclame également paiement d’une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel, outre ses entiers dépens.

Monsieur [S] [H], cité à son dernier domicile connu par acte du 26 mars 2025 converti en procès-verbal de vaines recherches, et Madame [C] [Y], citée par acte du 25 mars 2025 signifié à domicile, n’ont pas comparu devant la cour, le présent arrêt étant rendu par défaut.

DISCUSSION

Sur le recours à la procédure accélérée au fond :

Suivant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En considérant que cette procédure ne pouvait être utilisée à seule fin de recouvrer des sommes appelées au cours des exercices précédents, le premier juge a ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte plus, le champ d’application de l’article 19-2 ayant été étendu par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. Le syndicat était donc en droit d’agir en suite des mises en demeure adressées le 31 mai 2023 aux débiteurs et restées infructueuses.

Sur la propriété du lot n° 239 :

L’appelant produit au dossier un relevé cadastral de propriété dont il ressort que Monsieur [S] [H] et Madame [C] [Y] sont effectivement propriétaires du lot n° 239 de l’état descriptif de division de l’immeuble, à savoir un appartement T1 situé au deuxième étage du bâtiment B, entrée 17.

Sur l’actualisation de la créance du syndicat :

En vertu de l’article 566 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires est recevable à actualiser sa créance en cause d’appel.

Au vu des pièces produites à l’appui de la demande, les intimés apparaissent débiteurs d’une somme de 3.628,08 € au titre du solde débiteur de leur compte de répartition des charges afférentes au lot n° 239 arrêté au 28 avril 2025, outre celle de 408,25 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et incluant le coût du commandement, mais non compris les dépens qui devront faire l’objet d’un décompte séparé.

Les intérêts moratoire courront à compter du commandement signifié le 31 mars 2023 sur la somme de 842,19 €, et à compter du prononcé du présent arrêt pour le surplus.

Sur la demande en dommages-intérêts :

Le défaut de paiement des charges prive le syndicat d’une partie des sommes nécessaires à l’administration de l’immeuble et fait peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires. Ce préjudice, distinct du simple retard, doit être réparé par l’allocation d’une somme de 500 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Monsieur [S] [H] et Madame [C] [Y], qui succombent à l’issue de l’instance d’appel, doivent être condamnés aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par défaut,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Condamne solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [C] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] :

— la somme principale de 3.628,08 euros au titre du solde débiteur de leur compte de répartition des charges afférentes au lot n° 239 arrêté au 28 avril 2025,

— celle de 408,25 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— celle de 500,00 euros à titre de dommages-intérêts.

Dit que les intérêts moratoire courront à compter du 31 mars 2023 sur la somme de 842,19 euros, et à compter du prononcé du présent arrêt pour le surplus.

Condamne en outre Monsieur [S] [H] et Madame [C] [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT