COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 12 MARS 2025

N° 2025 / 059

N° RG 22/06661

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJLOW

[T] [X], [D] [S] épouse [H]

[K], [G] [H]

C/

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 6]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Philippe SCHRECK

M^e Alain-David POTHET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 07 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/06521.

APPELANTS

Madame [T] [X], [D] [S] épouse [H]

née le 14 Mai 1949 à [Localité 9] (SEINE ET MARNE), demeurant [Adresse 1] [Localité 3]

Monsieur [K], [G] [H]

né le 09 Juin 1945 à [Localité 10] (75), demeurant [Adresse 1] [Localité 3]

représentés par M^e Philippe SCHRECK, membre de la SCP SCHRECK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sis [Adresse 4] [Localité 11]

représenté par son syndic en exercice, la SAS AZUR VAR IMMO, dont le siège social est [Adresse 8] – [Localité 2], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Alain-David POTHET, membre de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant exploit d’huissier du 14 octobre 2020, les époux [K] [H] et [T] [S], propriétaires d’un appartement et d’un garage constituant les lots n° 218 et 201 de l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 6], sis [Adresse 4] à [Localité 11] (département du Var), ont saisi le tribunal judiciaire de Draguignan pour entendre annuler les résolutions n° 27, 31 et 33 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires tenue en leur absence le 31 juillet 2020 et obtenir paiement de dommages-intérêts.

Ils ont été déboutés de l’ensemble de leurs prétentions par un jugement rendu le 7 avril 2022, dont ils ont relevé appel par déclaration enregistrée le 6 mai 2022 au greffe de la cour.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 28 juillet 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, les époux [H] demandent à la cour d’infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau :

— d’annuler partiellement la résolution n° 27 ayant voté des travaux d’installation d’une rampe d’escalier, en ce qu’elle a mis à leur charge une participation financière excédant leurs tantièmes de copropriété,

— d’annuler la résolution n° 31 ayant rejeté leur demande de publication d’un certain nombre de documents intéressant la gestion de l’immeuble sur un espace en ligne sécurisé accessible à l’ensemble des copropriétaires, et d’enjoindre au syndicat de se conformer à l’article 1er du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 sous peine d’astreinte,

— d’annuler la résolution n° 33 relative au budget prévisionnel des charges d’électricité des garages GR1 et GR2, et de dire et juger que celui-ci devra être égal au montant des dépenses de l’année précédente,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser 3.000 euros à titre de dommages-intérêts et 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en réplique notifiées le 29 septembre 2022, auxquelles il est également renvoyé pour le détail de l’argumentation, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société AZUR VAR IMMO, demande à la cour de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner les appelants à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 décembre 2024.

DISCUSSION

Sur la résolution n° 27 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée des copropriétaires a voté des travaux d’installation d’une rampe le long de l’escalier reliant les bâtiments [Adresse 7] et [Adresse 5] pour un budget de 4.500 euros.

Après le décompte des voix, il a été ajouté au procès-verbal une mention demandant à Monsieur [H] de contribuer à hauteur de 3.000 euros, 'compte tenu du montant des frais engagés précédemment dans ce dossier'. Il s’agissait là d’une référence implicite à une procédure judiciaire à l’issue de laquelle l’intéressé avait obtenu l’annulation d’une précédente délibération ayant rejeté une demande ayant le même objet.

Pour débouter les requérants, le tribunal a considéré que l’assemblée avait entendu exprimer un souhait non sanctionné par un vote, de sorte qu’il ne s’agissait pas d’une décision susceptible de recours au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il apparaît toutefois que la rédaction du procès-verbal revêt sur ce point un caractère ambigu, de sorte que l’action des époux [H] doit être déclarée recevable. Elle est également bien fondée dans la mesure où, s’agissant de travaux intéressant les parties communes de l’immeuble, ils ne peuvent y contribuer au-delà des tantièmes de copropriété attachés à leurs lots.

Sur la résolution n° 31 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée générale a rejeté une demande formée par M. [H] tendant à la publication, sur un espace en ligne sécurisé accessible à l’ensemble des copropriétaires, de l’ensemble des documents relatifs à la gestion de l’immeuble visés à l’article 1er du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, mais également des procès-verbaux des assemblées générales et des comptes annuels de l’association syndicale libre des Collines de la Croisette, dont le syndicat des Bastides de Guerrevieille fait partie.

Pour débouter les requérants, le tribunal a justement retenu, suivant en cela une mention contenue au procès-verbal, que les ASL ne relevaient pas de la même réglementation que celle applicable aux syndicat de copropriétaires.

Devant la cour, les appelants entendent désormais restreindre leur demande à la publication des seuls documents concernant la gestion du syndicat ; cependant, ils ne sauraient modifier ainsi les termes du litige. Ils ne démontrent pas en outre que le syndic méconnaîtrait actuellement les obligations mises à sa charge par le décret précité, alors que l’intimé soutient au contraire que l’ensemble des documents visés par ce texte ont été effectivement publiés.

Sur la résolution n° 33 :

Aux termes de cette délibération, l’assemblée a rejeté un projet de résolution soumis par M. [H] prévoyant que, sur décision des seuls copropriétaires des garages GR1 et GR2, le budget prévisionnel de l’éclairage de ces lots pour l’année en cours devrait être égal au montant des dépenses de l’année précédente.

Il doit être précisé à ce sujet que l’ensemble immobilier dont s’agit comporte dix-huit garages, dont deux, identifiés GR1 et GR2, sont situés au sous-sol du bâtiment [Adresse 7] et sont reliés à un compteur électrique qui leur est propre.

Pour débouter les requérants, le tribunal a retenu que le règlement de copropriété ne prévoyait pas que les charges afférentes à ces deux lots devaient être votées par les seuls copropriétaires concernés.

Cependant, il est stipulé en page 60 de ce document que, lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou les dépenses de fonctionnement d’un élément d’équipement, ceux-ci doivent seuls prendre part au vote sur les décisions y afférentes.

En outre, aux termes d’une précédente délibération adoptée le 13 avril 2002 et désormais définitive, l’assemblée générale a décidé que, pour les années à venir, la consommation électrique de ces garages ne serait plus appelée au titre des charges générales, mais répartie entre les deux copropriétaires concernés.

Il convient en conséquence d’annuler la résolution litigieuse en ce qu’elle a été soumise au vote de l’ensemble des copropriétaires. En revanche, la cour n’a pas compétence pour lui substituer une autre décision.

Sur les demandes accessoires en dommages-intérêts :

Tant le syndicat des copropriétaires que les époux [H] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice directement causé par une faute de la partie adverse, de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a rejeté leurs demandes respectives en dommages-intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe partiellement à l’issue du procès, devra supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

L’équité ne commande pas en revanche d’allouer aux époux [H] une indemnité au titre de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— rejeté les demandes des époux [H] tendant à l’annulation de la résolution n°31 et à la condamnation du syndicat à se conformer à l’article 1er du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019,

— rejeté les demandes respectives en dommages-intérêts,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Annule partiellement la résolution n° 27 ayant voté des travaux d’installation d’une rampe d’escalier, en ce qu’elle a mis à la charge des époux [H] une participation financière excédant leurs tantièmes de copropriété,

Annule la résolution n° 33,

Rejette la demande des époux [H] tendant à lui substituer une autre décision,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE